Quina Llei és aplicable després de la Sentència del TC

Quina Llei és aplicable després de la Sentència del TC que declara la nul·litat de la Llei de Contenció de rendes?

El Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) va publicar el passat 8 d’abril, la Sentència del Tribunal Constitucional (TC) declarant inconstitucionals els preceptes de la Llei 11/2020 de Catalunya, que limitaven els preus dels contractes d’arrendament d’habitatge, en considerar que s’envaeixen les competències de l’Estat en matèria de bases contractuals de dret civil, entre les quals es troben les regles bàsiques d’autonomia de la voluntat i la llibertat de pactes.

Aquesta Llei havia entrat en vigor el dia 22 de setembre de 2020, havent estat aprovada pel tràmit d’urgència (amb absència del més mínim debat) i amb una absoluta falta de transparència en l’elaboració del projecte (va ser resultat d’una negociació del departament de Justícia de la Generalitat i el Sindicat de Llogateres, sense intervenció, i ni tan sols informació, al sector professional immobiliari coneixedor de les problemàtiques que conflueixen en la relació arrendatícia).

La vigència de la Llei va durar un any i mig: des del 22 de setembre de 2020 fins al 8 d’abril de 2022, però la inseguretat jurídica ha sigut permanent des del primer moment perquè el contingut de la Llei ja feia preveure per una gran part dels juristes, la seva més que probable inconstitucionalitat.

 

CONTINGUT DE LA LLEI 11/2020

La Llei regulava la contenció dels lloguers en els contractes d’arrendament d’habitatge destinats a residència habitual del llogater que estiguessin situats en qualsevol de les àrees declarades com a mercat d’habitatge tens (61 municipis de més de 20.000 habitants o municipis de l’Àrea Metropolitana de Barcelona amb un increment del lloguer  superior al 20% entre els anys 2014 i 2019).

La determinació de la renda inicial del lloguer quan el contracte s’havia conclòs en una àrea de mercat d’habitatge tens, restava sotmesa a dues limitacions:

1) La renda pactada a l’inici del contracte no podia superar l’índex de referència mitjà de preus de lloguer d’habitatges determinat per l’Agència de l’Habitatge a partir de les dades del Registre de Fiances i de les característiques addicionals a tenir en compte per calcular aquest índex en cada moment.

2) Si l’habitatge havia estat llogat dins els cinc (5) anys anteriors al 22 de setembre de 2020, tampoc no podia superar la renda contractada en l’últim contracte d’arrendament.

Tot això implicava que s’havia de prendre la menor de les dues quantitats.

 

LA SENTÈNCIA DEL TC

La Sentència deixa totalment inaplicable i sense efecte la Llei en el seu conjunt i a conseqüència dels seus pronunciaments:

1) Els lloguers dels habitatges no tenen limitada la seva renda, sent possible pactar la renda que convinguin les parts, basant-se en el principi de llibertat de pacte establert a l’article 17 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).

2) La Sentència no té efectes retroactius: els efectes de la Sentència són per als contractes que es firmin a partir del 9 d’abril de 2022, per tant, no queden afectats i es mantenen en els seus termes els contractes formalitzats amb anterioritat d’acord amb les normes de limitació de rendes de la Llei 11/2020.

 

NORMATIVA D’APLICACIÓ A PARTIR DEL 9 D’ABRIL DE 2022

S’aplicarà la LAU, el que implica les següents situacions:

  • Serà lliure la determinació de la renda del lloguer en els contractes signats a partir del 9 d’abril de 2022, i en tots els altres aspectes del contracte serà d’aplicació la LAU i, per tant:

-La durada serà de cinc (5) anys si l’arrendador és persona física i de set (7) anys si és persona jurídica

-Finalitzada la vigència del contracte, si no s’hagués comunicat per escrit la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà per tres (3) anys més.

-La renda podrà ser actualitzada si existeix un pacte exprés d’actualització.

-Es podrà pactar la repercussió de les despeses generals.

-Serà obligatòria la prestació de la fiança legal.

-Es podrà pactar una fiança addicional amb un topall de dues mensualitats si el contracte té una durada màxima de 5 o 7 anys.

  • Els contractes signats entre el 22 de setembre de 2020 i el 8 d’abril de 2022 hauran de mantenir les limitacions de la renda imposades per la Llei 11/2020 fins a la seva finalització.

 

Per qualsevol dubte o qüestió us podeu adreçar al nostre servei jurídic, per telèfon o presencial, amb cita prèvia.