caseta-planol

Publicitat enganyosa en la compravenda d’habitatges

En el cas que en el procés de compravenda d’un habitatge es presentin defectes o vicis constructius, els compradors podran exercitar contra la promotora a l’empara de la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE) les accions pertinents que del contracte de compravenda se’n derivin.

Però en la compravenda d’un habitatge de nova construcció ens podem enfrontar amb altres tipus de problemes relacionats amb la publicitat enganyosa que ocasiona que els compradors es puguin trobar amb característiques de l’habitatge adquirit diferents de les ofertes pautades al moment de la compra.

Incompliment o salvaguarda

Entre els principals problemes que es poden presentar en un procés de compravenda d’habitatge de nova construcció ens trobem amb els següents:

a) Incompliment contractual del promotor-venedor és a dir existència d’una diferència entre el consignat en la memòria de qualitats i l’incorporat finalment a l’habitatge. Sobre aquest particular, cal recordar que la publicitat vincula el promotor immobiliari, arribant el seu contingut a formar part del mateix contracte de compravenda. Sota aquesta premissa, el comprador pot exigir el compliment íntegre del qual es recull en la publicitat de la promoció immobiliària.

Per tant, un bon consell és recopilar tota aquesta documentació publicitària en suport físic, inclosa la que aparegui a la pàgina web de la promotora, ja que pot ser que en el fet d’acabar la construcció ens sigui de gran ajuda en cas de trobar-nos amb diferències entre l’ofert i el lliurat pel promotor.

Respecte a aquesta qüestió tenim l’empara legal, ja que es pot acudir a l’article 61.2 del Text refós de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris que disposa el següent:

2. El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.

b) També en els contractes se sol introduir la clàusula de salvaguarda en què es permet que el projecte d’execució pugui patir canvis o modificacions per causes tècniques o administratives que puguin afectar les qualitats ofertes en la memòria. Ara bé, si bé és cert que per la complexitat del procés constructiu poden sobrevenir canvis de determinats materials, no ho és menys que el comprador no pot patir minva de cap mena en les qualitats publicitades i en cas de substitució d’un determinat element ho haurà de ser per un altre d’idèntica qualitat; mai inferior doncs donaria dret a la corresponent indemnització.

Clàusules abusives

Normalment durant les visites a l’habitatge se solen posar de manifest els canvis en la memòria de qualitats. Així i tot, a l’hora de signar l’escriptura de compravenda caldrà tenir constància que no s’han inclòs clàusules que suposin una rebaixa dels drets que ens assisteixen com a compradors, ja que serien abusives i, per tant, nul·les de ple dret. Ens referim a totes aquelles clàusules que la promotora-venedora inclou en l’escriptura fent esment al fet que el comprador ha visitat amb anterioritat l’immoble i està plenament d’acord amb l’habitatge que se li lliura, sense que tingui res a reclamar al respecte.

En els casos en què no es pugui fer la visita pertinent a l’habitatge lliurat, s’haurà de realitzar la comunicació a la promotora al més aviat possible, en cas que hi hagués algun canvi en les qualitats. Si no hi hagués resposta o la solució fos inadequada, el que procedeix és realitzar un informe pericial on es reflecteixin els canvis de qualitats existents per poder reclamar a la promotora la substitució del que s’ha incorporat d’inferior qualitat o la indemnització corresponent.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme