Preguntas Frecuentes
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La falta de pago de la renta puede comportar la resolución del contrato.
A partir del primer mes que no se pague la renta.
Si no quiere renovar el contrato, lo tiene que notificar al inquilino al menos con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento. De no hacerlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Aun así, en los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 el plazo con el cual se tiene que avisar que no se desea renovar el contrato será de cuatro meses para el arrendador y de dos meses para el inquilino.
Acabado el plazo del contrato y, en su caso, el de sus prórrogas es aconsejable la firma de un nuevo contrato.
Es aconsejable formalizar un anexo.
En los contratos de vivienda es de 1 mensualidad y en los de uso distinto a la vivienda es de 2 mensualidades. Aparte de la fianza obligatoria en metálico, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional.
Aun así, en los contratos de viviendas firmadas a partir del 6 de marzo de 2019, las garantías adicionales no podrán exceder de dos mensualidades de la renta. Por lo tanto, el periodo máximo de garantía en su totalidad no podrá exceder de tres meses: un mes de fianza en metálico, más dos meses de garantía adicional.
2 meses desde la fecha de la firma del contrato.
Las fianzas se gestionan por el Institut Català del Sòl y su importe se destina a la construcción pública de viviendas y a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetas a procesos de renovación urbana.
Es aconsejable firmar un documento de entrega de claves y resolución de contrato.
Los contratos firmados a partir del 1 de enero de 1995 y hasta la ley 4/2013 del 7 de junio de 2013, tienen una duración mínima de cinco años.
A partir de la ley 4/2013, del 7 de junio de 2013, y hasta la emisión del primer decreto ley de modificación de la LAU (que entró en vigor el 19 de Diciembre de 2018), los contratos tienen una duración de tres años.
A partir de la vigencia del mencionado decreto ley 21/2018, es decir, desde el 19 de diciembre del 2018 hasta el momento que el Congreso de los Diputados no lo convalidó –y, por lo tanto, quedó anulado-, el 22 de enero de 2019, los contratos vuelven a tener una duración mínima de cinco años (o siete años si el arrendador es persona jurídica).
A partir de la no convalidación de este último decreto ley y hasta la publicación del nuevo decreto ley 7/2019, correspondiendo al día 6 de marzo de 2019, los contratos firmados dentro de este periodo se los es aplicable la duración mínima de tres años.
Aquellos contratos que se ha formalizado a partir del 6 de Marzo de 2019 vuelven a ser de cinco años, excepto en caso de que el arrendador sea persona jurídica que será de siete años.
En estos casos no procederá la prórroga obligatoria, si bien se tienen que cumplir dos requisitos:
- Que haya transcurrido un año del contrato.
- El propietario tiene que comunicar al inquilino, con un mínimo de 2 meses de antelación, que necesita la vivienda para él o por sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Además, en los contratos formalizados a partir del 6 de marzo de 2019, se tiene que cumplir un tercer requisito: se tendrá que hacer constar la previsión de la necesidad mediante una cláusula incorporada en el contrato.
No. Los contratos de local de negocio tienen la duración que libremente pacten las partes.
Los arrendamientos de temporada quedan especialmente considerados por la Ley de Arrendamientos Urbanos como contrato de uso distinto al de vivienda.
El pago de la renta puede ser el que pacten las partes. Salvo pacto en contrario será mensual.
Los datos del propietario y del inquilino, la dirección de piso o local alquilado, el importe de la renta y otros conceptos que se cobren al arrendatario. En el caso de alquiler de local de negocio tienen que constar los importes correspondientes al IVA y a la retención de IRPF.
La renta se podrá revisar anualmente si se ha pactado en el contrato. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad precedente.
El secretario de la Comunidad tiene que emitir un certificado de la deuda y se tiene que requerir de pago al deudor, y en caso de impago la comunidad podrá emprender acciones judiciales.
En caso de inactividad o negativa del presidente, la puede convocar la vicepresidencia o, en caso de vacante, negativa o inactividad de esta, una cuarta parte de los propietarios o los propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas.
Es suficiente la mayoría simple de los propietarios que hayan participado a la votación, que tienen que representar, a la vez, la mayoría simple del total de las cuotas de participación a la votación, aunque el acuerdo suponga la modificación del título constitutivo y de los estatutos o aunque las obras afecten la estructura o la configuración exterior.
Sí, pero se requiere la unanimidad de todos los propietarios con derecho a voto.
El fondo de reserva es propiedad de la comunidad y ningún propietario tiene derecho a reclamar el retorno en el momento de vender su vivienda u otro elemento privativo.
No. Ningún propietario tiene derecho a reclamar la devolución en el momento de vender su piso, el fondo de reserva es de la comunidad.
El presidente de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, tiene que requerirlo para que cese en dichas actividades. Si el vecino persiste en la actividad, la junta de propietarios podrá ejercitar la acción judicial.
Un año y se entiende prorrogado hasta que se haga la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el cual se designó. El cargo de presidente es reelegible.
Sí. Siempre y cuando sean contrarios a las leyes, en el título constitutivo o en los estatutos, o si implican abuso de derecho. También se pueden impugnar si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para un copropietario.
Están legitimados para impugnar los acuerdos los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente de derecho a voto.
Para impugnar un acuerdo se tiene que estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad (o haber consignado su importe).
La acción de impugnación caduca en el plazo de 1 año si se trata de acuerdos contrarios a las leyes, en el título constitutivo o en los estatutos, o si implican abuso de derecho.
Y en el plazo de 3 meses si se trata de acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para un copropietario.
El plazo se cuenta a partir de la notificación del acta.
La convocatoria tiene que expresar:
-
- El orden del día
- El día, lugar y hora de la reunión
- La advertencia que, por aquellos acuerdos que requieren unanimidad o una mayoría cualificada de 4/5 partes, los votos de los propietarios que no asisten a la reunión se computarán en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición.
La lista de los propietarios con cuotas pendientes, con la advertencia de que tienen voz, pero no derecho a voto.
Es un documento administrativo que acredita que una vivienda es apta para ser destinado a residencia de las personas y tiene las condiciones técnicas de habitabilidad, según la normativa vigente.
La Cédula de Habitabilidad es un documento obligatorio para alquilar o vender una vivienda, o para contratar los servicios de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones.
La cédula de habitabilidad puede ser:
- De primera ocupación: cuando se refiere a viviendas de nueva construcción o en aquellos casos en que se ha hecho un vaciado del edificio y se ha dejado solo la fachada.
- De segunda ocupación: cuando se refiere a viviendas que ya existen.
La vigencia de las cédulas es de:
- Cédulas de primera ocupación: 15 años.
- Cédulas de segunda ocupación: 15 años.
La inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) consiste en una inspección visual del edificio hecha por un técnico competente que tiene por objeto determinar el estado en el momento de la inspección y orientar la propiedad en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación y mantenimiento. En ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos. Una vez obtenido el informe técnico, hay que solicitar a la Administración el certificado de aptitud del edificio.
Están obligados a solicitar el certificado de aptitud los propietarios de los edificios unifamiliares o plurifamiliares, donde exista el uso de vivienda, sin perjuicio que puedan contener también otros usos diferentes del residencial. No están obligados los titulares de edificios unifamiliares en que su edificación principal esté separada 1,5 m o más de la vía púbica, zonas de uso público o fincas adyacentes.
- Edificios de viviendas plurifamiliares
Antigüedad del edificio
Plazo máximo para pasar la inspección
Construidos hasta el 1950
Tienen que haber pasado ya la inspección
Entre 1951 y 1960
Hasta el 31 de diciembre de 2015
Entre 1961 y 1971
Hasta el 31 de diciembre de 2016
A partir de 1972
Hasta el 31 de diciembre del año en que el edificio logre los 45 años de antigüedad
- Edificios de viviendas unifamiliares
Antigüedad del edificio Plazo máximo de presentación Construidos hasta el 1900 Hasta el 31 de diciembre de 2016 Entre 1901 y 1930 Hasta el 31 de diciembre de 2017 Entre 1931 y 1950 Hasta el 31 de diciembre de 2018 Entre 1951 y 1960 Hasta el 31 de diciembre de 2019 Entre 1961 y 1975 Hasta el 31 de diciembre de 2020 A partir de 1976 El año que logre 45 años de antigüedad
- El certificado de eficiencia energética es un documento que verifica la calificación de eficiencia energética y que conduce a la expedición del hashtag de eficiencia energética del edificio
Es obligatorio tener el certificado:
- Desde el 1 de junio de 2013 por edificios o viviendas existentes.
- Desde el 1 de noviembre del 2007 para edificios de nueva construcción.
Para todos los edificios, o partes de estos, cuando se ofrezcan en venta o alquiler. Esto incluye viviendas, oficinas y locales comerciales, que tendrán que obtener y exhibir la etiqueta de Eficiencia Energética. Para todos los edificios o partes de estos cuando sean objeto de contrato de compraventa o alquiler, puesto que el Certificado, forma parte de la información básica a facilitar en la operación. También es obligatorio en edificios, o parte de estos, de titularidad privada, que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 m². El incumplimiento de esta normativa puede significar multas o reclamaciones importantes.
En primer lugar, tienes que tener la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética al día.
Una vez comprobada la solvencia del inquilino, formalizar un contrato de arrendamiento y depositar la fianza.
Si es un piso de obra nueva que proviene de una promotora tendrás que satisfacer el IVA, y si es de segunda mano tendrás que pagar la ITP.
Tienes que prever también los gastos de notaría y de Registro de la Propiedad.
En primer lugar, consulta en el Registro de la Propiedad el estado de las cargas (hipotecas, embargos, etc.)
Si el piso es de segunda mano y se encuentra en una comunidad de propietarios, también tienes que pedir el estado de cuentas del piso en relación en la comunidad.
Sí, pues puede haber cargas derivadas de hipotecas pendientes, o de deudas del actual propietario (impago de impuestos, créditos de Hacienda o de la Tesorería de la Seguridad Social, etc.).
Es aquella en la cual se pacta un interés mínimo –aunque sea a interés variable- y la hipoteca queda sujeta a este mínimo, aunque el índice variable baje por debajo de dicho mínimo.
Estas cláusulas pueden ser declaradas nulas cuando la hipoteca se ha pactado sin la correspondiente transparencia, en el cual caso el banco puede venir obligado a recalcular el interés aplicando el diferencial pactado, pero sin tope mínimo (suelo).
Sí, es aconsejable.
La carencia de testamento hace que la sucesión sea más cara y complicada puesto que se tendrá que determinar quién es o quién son los llamados a heredar mediante la declaración de herederos ab intestato.
Por otro lado, el testamento puede dejar en mejor posición al cónyuge viudo al darle más derechos que por ley le corresponderían.
En el caso de no tener familiares, es importante hacer testamento, atendiendo que en si no hay, heredará el Estado o la comunidad autónoma.
Se tiene que tener en cuenta que los costes notariales para otorgar testamento son muy módicos.
La herencia merita el impuesto sobre sucesiones y el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía).
En principio, el piso quedará proindiviso entre los tres hermanos. Si se adjudica a uno solo de ellos, los otros hermanos tendrán que ser compensados económicamente.
El día de la defunción del causante.
El día en que se formaliza la donación
En el plazo de 6 meses desde la fecha de defunción. (Se puede pedir, dentro de los cinco primeros meses desde la fecha de defunción una prórroga del plazo por seis meses más con la obligación de abonar intereses de demora por los días prorrogados).
El documento de voluntades anticipadas (DVA), también denominado testamento vital, es un documento dirigido al médico o médica responsable, en el cual una persona mayor de edad, con capacidad suficiente y de manera libre, expresa las instrucciones a tener en cuenta cuando se encuentre en una situación en que las circunstancias no le permitan expresar personalmente su voluntad.
El documento también sirve para designar un representante que actúe como interlocutor o interlocutora válido o válida con el médico o el equipo sanitario, en el supuesto de que no pueda expresar su voluntad por ella misma. Este documento se tiene que formalizar, a través de notario o ante tres testigos.
Hay que incorporar este documento a la historia clínica del paciente.
Para facilitar el acceso a los médicos que lo tienen que tener en cuenta, el DVA se puede inscribir al Registro de voluntades anticipadas del Departamento de Salud. De este modo el documento queda incorporado a la historia clínica compartida de los pacientes y también puede ser visualizado al resto del Estado español.
Es un instrumento que faculta a la persona mayor de edad y con capacidad de obrar, a designar por sí misma, mediante documento público notarial, un tutor o tutores para el caso de que en el futuro acontezca incapaz, pudiendo incluir también en la referida escritura disposiciones referentes, tanto a la cura de su persona como o a la administración de sus bienes.
Es un instrumento jurídico que tiene por finalidad la designación de unos determinados bienes (dinero, inmuebles, derechos, títulos, etc.) a fin de que con ellos y con los beneficios que se deriven de su administración, se pueda hacer frente a las necesidades vitales ordinarias y extraordinarias de la persona con discapacidad.
Se regula a través de la ley de protección patrimonial de las personas con discapacidad, y se puede aplicar a personas con discapacidad intelectual igual o superior al 33% o a personas con discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%
Las principales obligaciones fiscales son:
1. En el ámbito del IRPF: los pagos por anticipado del IRPF y el mismo IRPF; si tienes trabajadores, las retenciones a los trabajadores y el resumen anual de retenciones; si ocupas el local en alquiler, las retenciones de alquileres y el resumen anual de alquileres.
2. En el ámbito del IVA: las liquidaciones trimestrales; el resumen anual y la declaración de operaciones con terceros.
Sí. Tienes que repercutir el IVA sobre el total de las cantidades que figuren en el recibo y tienes que presentar el modelo 303 cada trimestre. También tienes que presentar el modelo 390 y, en su caso, el modelo 347.
Sí, aplicando la regla de prorrata.
Las comunidades de propietarios vienen obligadas a presentar el modelo 347 para informar a Hacienda sobre operaciones con terceras personas que superen los 3.005,06 euros anuales (como, por ejemplo, facturas de obras, fontanería, empresas de ascensores, etc.).
En cuanto a los arrendamientos: los de vivienda (la portería, por ejemplo), no quedan incluidos en esta obligación al tratarse de arrendamientos exentos. En cambio el arrendamiento de locales u otros elementos comunitarios (como podrían ser la fachada o la azotea), sí que tienen que ser declarados en el modelo 347 al estar sujetos a IVA.
No entran en la obligación de declarar las facturas de: suministros de electricidad de consumos comunitarios; suministros de agua para consumo comunitario; seguros de bienes y derechos relacionados con zonas y elementos comunes.
Esta cantidad es la suma de todas las operaciones del ejercicio (IVA incluido) con un determinado cliente, independientemente del importe individual de cada factura.
Tengo que declarar algún impuesto si alquilo un piso?
El decreto ley que entró en vigor el 6/3/2019 (BOE 5/3/2019), exime de pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) los contratos que se firmen a partir de su vigencia, es decir el 6/3/2019 (incluido).
Por lo tanto, los contratos posteriores a 6/3/2019, han quedado exentos de pago (no de declaración), pues el tipo es del 0%.
Cada año Hacienda determina el importe mínimo de rendimientos de trabajo y otros ingresos que marcan la obligación, o no, de efectuar la declaración de la renta.
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