COM ENS AFECTA EL NOU VALOR DE REFERÈNCIA DEL CADASTRE (1_2)

COM ENS AFECTA EL NOU VALOR DE REFERÈNCIA DEL CADASTRE? (1/2)

Com havíem anunciat en el nostre butlletí Newscam del 3 de desembre de 2021, a partir de l’1 de gener de 2022 s’ha introduït el valor de referència que ja està plenament operatiu i mitjançant el qual s’ha modificat la base imposable de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i de l’Impost de Successions i Donacions (ISiD) per a immobles residencials i garatges.

El legislador no ha volgut que es declari en les transmissions d’immobles els preus que fixin les parts atorgants, sinó que el que pretén és que es paguin els impostos a través del valor de mercat que podríem definir com el preu previsible pel qual es pot vendre un bé sense càrregues entre parts independents. El legislador ens diu que aquest preu de mercat serà el valor de referència que és fixat per l’Administració i que, com dèiem, serà la base imposable de l’ITPAJD i de l’ISiD.

Els contribuents que no estiguin d’acord amb el valor de referència el podran impugnar, però seran ells els que hauran de provar que no es correspon amb el valor de mercat. S’inverteixen, per tant, les regles del joc: abans el valor de l’escriptura es presumia cert i era l’Administració la que l’havia de desvirtuar i acreditar que no es corresponia amb el valor real, mentre que ara la llei presumeix que el valor de referència del Cadastre es correspon amb el valor de mercat i són els contribuents els que, si no estan d’acord, hauran de demostrar el contrari.

En aquest butlletí i el següent analitzarem els canvis que s’han produït pel que es refereix a la valoració dels béns immobles i les qüestions que tot contribuent ha de saber sobre l’aplicació pràctica del valor de referència.

 

COM ES DETERMINA EL VALOR DE REFERÈNCIA?

El determina la Direcció General del Cadastre (DGC) fent una anàlisi de tots els preus de les compravendes que es realitzen davant notari i s’inscriuen al Registre de la Propietat. Basant-se en aquestes dades que aporten aquests professionals, la DGC fa un informe anual del qual surten uns valors mitjans de mercat que s’individualitzen cada any per a cada bé concret, per a cada referència cadastral, i es publiquen de manera que cada any podem conèixer el valor assignat als nostres béns. Aquest valor és el valor de referència que no podrà superar el valor de mercat i per això, s’aplicarà un factor de minoració de 0,9 (reducció del 10%) en la seva determinació.

 

QUINA DIFERÈNCIA EXISTEIX ENTRE EL VALOR CADASTRAL I EL VALOR DE REFERÈNCIA?

El Cadastre és un inventari de tots els béns de l’Estat on es determina el valor cadastral i, a partir de l’1-1-2022, el valor de referència. El valor de referència es fixa com s’ha explicat, mentre que el valor cadastral es calcula a partir dels criteris de valoració recollits a la ponència de valors de cada municipi que s’aprova cada cert temps i s’actualitza per la Llei de Pressupostos mitjançant uns coeficients d’actualització.

Altres diferències són que el valor de referència serveix de base imposable de l’ITPAJD I l’ISiD, mentre que el valor cadastral és la base imposable de l’Impost de Béns Immobles (IBI), i que tots els ciutadans tenim la possibilitat de conèixer el valor de referència de manera permanent a través de la Seu Electrònica del Cadastre, en tant que el valor cadastral sols el pot conèixer la persona titular del bé.

 

PER A QUÈ SERVEIX EL VALOR DE REFERÈNCIA?

Serveix per fixar la base imposable de l’ITPAJD I l’ISiD. Ara bé, s’ha de declarar la major de les dues següents magnituds: ve el preu pactat a l’escriptura o bé el valor de referència. Per tant, el valor de referència ha passat a ser la base mínima de tributació a partir de l’1-1-2022.

El fet de fixar un factor de minoració de 0,9 sobre el valor de mercat per a tots els immobles de forma massiva sense tenir en compte les concretes característiques de cada immoble (estat de conservació, vistes, etc.) suposarà que en molts supòsits el valor de referència quedarà per sobre del veritable valor de mercat de l’immoble concret, incrementant-se els impostos que graven la seva transmissió per compravenda, herència, donació, etc. Hagués estat més prudent fixar un factor de minoració més pronunciat, per exemple de 0,75, que seria la forma d’assegurar-se que en la immensa majoria de casos no es fixa un valor de referència superior al de mercat.

 

En el proper butlletí tractarem altres qüestions com ara quines són les vies per recórrer el valor de referència, què passa si un immoble no té valor de referència o què succeeix si tributo per sota del valor de referència.