S’amplia el termini  per sol·licitar moratòries de lloguer en habitatges

S’amplia el termini per sol·licitar moratòries de lloguer en habitatges

Amb el Reial Decret llei 16/2020 publicat el 29 d’abril al BOE, s’ha ampliat el termini que tenen els llogaters d’habitatges que es troben en situació de vulnerabilitat econòmica per causa de la Covid-19, per sol·licitar els possibles ajornaments o condonacions de renda. El termini que finalitza el 2 de maig de conformitat amb el Reial Decret 11/2020, s’ha ampliat per tres mesos més des de l’entrada en vigor del Reial Decret 16/2020 (30 d’abril) finalitzant el nou termini el 30 de Juliol de 2020.

Així, els llogaters d’habitatges els propietaris dels quals siguin grans tenidors tindran fins al 30 de juliol per sol·licitar la condonació del 50% de la seva renda o la moratòria en el pagament de la mateixa, complint les mateixes condicions ja establertes en el Reial Decret Llei 11/2020, i els llogaters d’habitatges els propietaris dels quals no siguin grans tenidors tindran fins el 30 de Juliol de 2020 per negociar amb aquests un possible ajornament o condonació de les seves rendes.

Dit això, venim insistint i tornem a repetir que el més aconsellable és que l’arrendatari i l’arrendador acudeixin al pacte, basat en la solidaritat que la situació requereix, signant un annex al contracte d’arrendament amb l’ajornament o la reducció total o parcial de la renda durant un concret període, tenint en compte les difícils situacions d’arrendataris i també d’arrendadors.

El Consell de Ministres aprova mesures per aplaçar els lloguers de locals comercials

El Consell de Ministres aprova mesures per aplaçar els lloguers de locals comercials

Davant el tancament de la gran part dels locals de negoci, a conseqüència de les mesures excepcionals adoptades pel Reial Decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada per la COVID-19, són molts els arrendataris que no podran fer front al pagament de la renda davant el cessament de l’activitat, causant un problema, igualment, a molts altres arrendadors que necessiten amb urgència aquests ingressos.

Per afrontar aquest greu problema, s’ha aprovat el Reial Decret llei 15/2020, de 21 d’abril, que regula un sistema semblant a l’establert fa tres setmanes per als lloguers d’habitatge. Es basa en la regulació de moratòries de pagament diferents segons es tracti d’un arrendador considerat com a “gran tenidor” o un petit propietari.

Quins arrendataris poden sol·licitar la moratòria establerta en el RDL 15/2020?

Serà l’arrendatari, persona física o jurídica, d’un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge que compleixi els requisits següents:

Arrendament d’un immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per l’autònom:

– Estar afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors per Compte Propi o Autònoms o al Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, en el seu cas, en una de les Mutualitats substitutòries del RETA.

– Que l’activitat de l’immoble hagi quedat suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l’empara del referit Reial Decret.

– Si l’activitat no va quedar suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

Arrendament d’immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per una pime:

– Que no se superin els límits establerts en l’article 257.1 del Reial Decret Legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de Societats de Capital.

– Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l’empara del referit Reial Decret.

– Si l’activitat no va ser directament suspesa en virtut del que es preveu en el Reial Decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

Moratòries per als arrendataris de local de negoci o indústria

Hem de distingir, igual que succeeix en l’arrendament d’habitatge, davant quina mena d’arrendador ens trobem:

Arrendador empresa o entitat pública d’habitatge, gran tenidor

Partim que s’entendrà per gran tenidor, la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m².

Aquests arrendadors tenen obligació d’acceptar la moratòria en el pagament de la renda, sempre que no s’hagués aconseguit prèviament un acord entre totes dues parts. És d’aplicació automàtica i afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat per la COVID-19, amb un límit de quatre mesos.

La renda s’ajornarà a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia, fraccionant el pagament de les quotes en un termini de dos anys, sense penalització ni meritació d’interessos. Aquest termini es comptarà a partir del moment en el qual se superi la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans citat, i sempre dins del termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.

Arrendador, diferent a gran tenidor

L’arrendatari podrà sol·licitar l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s’hagués acordat per totes dues parts amb caràcter voluntari.

En aquest cas, les parts poden disposar lliurement de la fiança prevista en l’article 36 de la LAU 29/1994, de 24 de novembre, per al pagament total o parcial d’alguna mensualitat de la renda arrendatícia. Si s’acudeix a aquest sistema, l’arrendatari ha de reposar aquest import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que fos inferior a un any.

Termini per a la sol·licitud de la moratòria a l’arrendador

La sol·licitud de la moratòria, tant per a arrendadors grans tenidors o per als que no ho són, haurà de fer-se en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor, per tant, fins al proper 23 de maig.

Acreditació de requisits

Hauran de presentar-se a l’arrendador els següents documents:

Reducció d’activitat: S’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador el requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per a acreditar la reducció de l’activitat.

Suspensió d’activitat: S’acreditarà mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

Finalment, des de la Cambra de la Propietat volem recordar-vos la conveniència de documentar adequadament aquells acords i pactes a què arribin arrendador i arrendatari, per evitar problemes futurs tant entre les parts com respecte a les obligacions fiscals amb Hisenda. A tals efectes, com sempre, els socis compteu amb l’assessorament del nostre departament jurídic.

Pròrroga de fins a sis mesos dels contractes de lloguer

Pròrroga de fins a sis mesos dels contractes de lloguer

En el butlletí newscam del passat 1 d’abril informàvem que, entre les mesures que el RDL 11/2020 va aprovar el 31 de març, figurava la facultat atorgada a l’inquilí de sol·licitar una pròrroga extraordinària per un termini màxim de sis mesos en els contractes de lloguer d’habitatge habitual que vencin dintre del període comprès des del 2 d’abril de 2020 fins al dia en què hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma.

És important recalcar que la firma d’una pròrroga per allargar la durada del contracte, tant si es tracta d’una pròrroga extraordinària, com és el cas esmentat, com si es fixa sota altres termes o condicions per acord voluntari d’ambdues parts, obliga a actuar amb cura, doncs pot tenir conseqüències no desitjades per a l’arrendador. Concretament, en els acords de pròrroga del contracte és habitual pactar, com a contrapartida, un augment de la renda. El problema pot venir de la nova redacció de l’article 18 de la Llei d’Arrendaments Urbans que prohibeix augmentar la renda anualment per sobre de les variacions que experimenti l’IPC per tota la duració del contracte en perjudici de l’inquilí de l’habitatge.

Mentre duri el contracte d’arrendament, doncs, s’haurà de respectar la renda inicialment pactada, amb el dret de la seva actualització legal (actualització anual d’acord amb les variacions sofertes per l’IPC), però qualsevol altre pacte d’augment de renda per sobre de l’esmentat límit legal serà nul de ple dret.

Quines són les conseqüències d’un augment de renda per sobre del límit legal?

Les conseqüències jurídiques poden anar en una de les dues direccions següents, ambdues perjudicials per a l’arrendador:

  1. Si es considera que la voluntat de les parts no va ser la d’extingir el contracte sinó sols modificar-lo, això comportarà la nul·litat de ple dret de la clàusula d’augment de renda pactat, però no de la resta de clàusules del contracte, per la qual cosa el contracte es prorrogarà pel temps convingut però l’arrendador no podrà reclamar l’augment de renda pactat, sinó sols la renda actualitzada conforme l’IPC.

  1. Si es considera que la voluntat de les parts va ser la de crear una nova relació contractual, l’augment de renda pactat serà vàlid, però el llogater tindrà dret a exigir una pròrroga legal de 5 anys si l’arrendador és persona física, o de 7 anys si és persona jurídica, amb independència del termini que s’hagi pactat.

Ja veiem els riscos que es poden córrer quan es firma una pròrroga del contracte. El consell és no signar cap document, sinó deixar que el contracte es vagi renovant per pròrroga tàcita, controlant les dates de venciment i actualitzant anualment la renda conforme a les variacions de l’IPC, fins que es vulgui posar fi al contracte, notificant la seva extinció. En el cas extraordinari esmentat al principi del butlletí, la pròrroga del contracte s’haurà de pactar pel termini màxim esmentat de 6 mesos, però ens cuidarem de respectar la renda que estigui en vigor en el moment de signar el document de pròrroga.

Per últim, fer esment que tot el que s’ha exposat és aplicable quan ens trobem amb un contracte d’arrendament d’habitatge, no quan estiguem davant d’una altra tipologia d’arrendament com ara el de local de negoci, d’oficina, turístic, en els quals existeix plena autonomia de les parts per pactar el que considerin oportú.

Prevista per abans d’estiu l’aprovació d’una llei per controlar els preus del lloguer

Prevista per abans d’estiu l’aprovació d’una llei per controlar els preus del lloguer

L’última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) duta a terme per Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, va descartar  finalment la limitació dels preus del lloguer per part d’Ajuntaments i Comunitats Autònomes, així com els incentius fiscals als qui lloguin a preus assequibles. Tampoc no va contemplar la bonificació del 80% de l’IBI per al lloguer d’habitatge habitual la renda del qual fos inferior a la determinada per l’índex de referència del preu del lloguer d’habitatge. Tot i que era el que estava previst, aquesta mesura finalment no va ser aprovada.

Aquest Reial decret llei que va entrar en vigor el 6 de març de 2019, preveu l’elaboració d’un índex de preus del lloguer en un termini de 8 mesos. El seu objectiu, segons aquesta norma, era traslladar al mercat major transparència i informació de lloguer i servir de suport a les Comunitats Autònomes que vulguin implementar polítiques d’índole fiscal. Ha de comptar amb informació de tots els estaments: Agència Tributària, registradors, notaris, fiances registrades, portals immobiliaris, tindrà una temporalitat anual i detallarà els preus per ciutats, districtes i barris.

No obstant això, aquest índex de preus del lloguer, la publicació del qual està prevista finalment  per a aquest mes de març, servirà com a punt de partida per a donar llum verda al mecanisme que permetrà als governs regionals i ajuntaments limitar els preus del lloguer en províncies com Madrid, Barcelona i Balears, on els lloguers han pujat de forma desorbitada en els últims anys.

Segons fonts del Ministeri de Transport i Agenda Urbana, l’opció de crear una nova llei per a això seria un procés molt llarg mentre que aprovar un Reial decret llei desperta dubtes legals,  pel que la possibilitat que s’estudia amb més interès és presentar un projecte de llei que modifiqui la LAU.

Així, el ministre del ram, José Luis Ábalos, ha anunciat que presentarà abans d’estiu una iniciativa legal per a facultar a les Comunitats Autònomes i els Ajuntament perquè topin els preus del lloguer de “manera extraordinària i temporal” en les zones on estiguin tensionats.

La iniciativa forma part de l’acord de Govern signat amb Podemos. “Estarà tot molt taxat i partint d’un consens amb tots els agents. No menyscabarà la seguretat jurídica dels contractes ja existents“, expliquen fonts del Ministeri. En aquest punt, assenyalen que les ciutats que més pujades han registrat han estat Madrid, Barcelona i Palma però que també podria incloure’s en aquestes mesures extraordinàries, València.

Per a fixar que és una zona tensionada, el Ministeri prendrà com a punt de partida l’Índex de preus del lloguer, que oferirà una radiografia del mercat i l’evolució dels preus.

 

El Banc d’Espanya rebutja limitar els preus dels lloguers

El Banc d’Espanya ha publicat el passat 23 de gener un informe en el qual s’analitzen les possibles solucions al desorbitat encariment del mercat del lloguer residencial al nostre país. Els autors de l’informe valoren la possibilitat que intervingui l’Estat per a contenir els preus però descarten aquesta mesura pels seus “efectes adversos”.

Entre els possibles efectes negatius de les polítiques públiques de control del lloguer, l’informe impulsat pel Banc d’Espanya assenyala el risc de segmentació en el mercat, bé sigui amb la reducció de l’oferta, bé amb l’encariment dels preus d’aquells segments que escapen a la regulació pública.

“L’oferta de lloguer sol reaccionar al control dels preus reduint els habitatges disponibles en el mercat, disminuint les despeses de manteniment dels immobles o modificant la composició de l’habitatge ofert per a eludir la regulació. A més, aquesta política pot crear segmentació en el mercat de l’habitatge, al concentrar-se les mesures de control de rendes en determinats col·lectius o zones d’una ciutat. Aquest tipus de dualitat en el mercat del lloguer pot ocasionar una segmentació de la població segons les seves condicions socioeconòmiques, reduir la mobilitat dels treballadors que no desitgen perdre un arrendament inferior al preu del mercat o incrementar el preu del lloguer en segments no regulats del mercat”, justifiquen els autors de l’informe la seva oposició a intervenir el mercat del lloguer.

I afegeixen: “Si bé l’efecte immediat d’aquestes polítiques [d’intervenció pública] és una millora en el benestar […], el canvi d’incentius creat per la regulació genera reaccions tant en l’oferta com en la demanda, amb possibles pèrdues de benestar social en el mitjà i en el llarg termini”.

Després d’analitzar diverses experiències internacionals de polítiques públiques en matèria de lloguer residencial, els experts que han elaborat l’informe conclouen que l’intervencionisme esdevé amb el temps en contraproduent, en crear reaccions tant en l’oferta com en la demanda de l’habitatge que danyen el teixit social.

Document complet a:

https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/PublicacionesSeriadas/DocumentosOcasionales/20/Fich/do2002.pdf

Límits econòmics a les fiances i garanties addicionals exigibles en els contractes d’arrendament

Límits econòmics a les fiances i garanties addicionals exigibles en els contractes d’arrendament

Una de les modificacions importants de la última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans portada a terme pel Reial decret llei 7/2019, és l’establiment de límits molt estrictes a les garanties addicionals a la fiança, que fins aquest moment no existien, aplicables als contracte firmats amb posterioritat al 6 de març de 2019.

En un contracte d’arrendament d’habitatge signat des del 6 de març de 2019, l’arrendador rebrà com a fiança legal l’import d’un mes de renda, però com a garantia addicional sols podrà rebre dues mensualitats. Per tant, el període màxim de garantia podrà ser de tres mesos.

Fins aquesta reforma, no era estrany trobar contractes en què aquestes garanties cobrien terminis superiors de sis mesos, inclús garanties més àmplies com avals que arribaven a un any, doncs es considera que és el període de temps que pot durar perfectament un procés judicial de desnonament fins a la recuperació de la possessió per al propietari. El que sembla evident és que aquesta mesura no animarà als propietaris a posar els seus pisos en el mercat. Si el legislador el que pretenia era evitar importants desemborsaments inicials al llogater, la solució passava per la limitació d’aquest desemborsament inicial, però no d’altres garanties complementàries, com per exemple, la d’un fiador personal, que amb la reforma no pot garantir més de dos mesos de lloguer.

En definitiva, en els contractes celebrats a partir del 6 de març de 2019 ja no procedeix demanar un aval per part del propietari superior a l’import de dues mensualitats. Tanmateix, aquest límit de dues mensualitats no serà aplicable quan es tracti de contractes de llarga durada, que són aquells que tenen una durada de més de cinc anys, o de més de set anys, si l’arrendador fos una persona jurídica. En aquests casos de contractes de llarga durada no existeixen límits en les garanties i per tant les parts atorgants podran pactar qualsevol tipus de garantia addicional a la fiança legal obligatòria d’un mes.

El nombre d’habitatges d’ús turístic no para de créixer a Mataró

El nombre d’habitatges d’ús turístic no para de créixer a Mataró

Llogar un pis per a un ús turístic és una forma de guanyar-se uns diners extres, però exigeix certa dedicació i tràmits. Barcelona disposa d’un parc d’allotjaments turístics extens i legal, però també existeix, encara, una oferta il·legal d’aquests serveis que ha generat força controversia per les afectacions que generen en les comunitats de veïns on es troben i per incidir en el mercat immobiliari reduint l’oferta de lloguer normal. I no sols a la ciutat de Barcelona, sinó també  a les ciutats de l’àrea metropolitana, com ara Mataró, es pot trobar una oferta il·legal d’allotjaments turístics. que resulten perjudicials per als inquilins, ja que no tenen drets de reclamació respecte de qualsevol incident i els priva de serveis de compliment obligat, i per a la ciutat, ja que genera especulació, economia submergida, i la seva activitat no reverteix en positiu en el marc de les comunitats de veïns que els acullen.

Segons dades de l’Ajuntament de Mataró, en el mes de juny de 2019 hi havia un total de 101 habitatges d’aquest tipus donats d’alta a la Generalitat, és a dir, legals. A finals de 2017, n’hi havia 40, per tant en un any i mig la xifra gairebé s’ha triplicat. 

Malgrat el creixement experimentat en els darrers anys, el nombre d’aquests pisos encara no és excessiu per a una ciutat de 126.000 habitants com la capital del Maresme, com per tenir una incidència negativa en el mercat del lloguer. 

Requisits legals que cal complir per dedicar un pis a ús turístic

1) Què és un habitatge d’ús turístic?

És aquell habitatge que és cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi de contraprestació econòmica, per períodes de temps  iguals o inferiors a 31 dies.

2) Quines condicions ha de tenir l’habitatge per poder ser destinat a l’ús turístic?

L’habitatge s’ha de cedir sencer (no es pot cedir per estances), i ha de complir les condicions següents:

Disposar de cèdula d’habitabilitat i satisfer en tot moment les condicions tècniques i de qualitat exigibles als habitatges en general.

No pot ser ocupat amb més places que les indicades a la cèdula.

Ha d’estar suficientment moblat i dotat dels aparells i estris necessaris per a la seva ocupació immediata, i en perfecte estat d’higiene.

3) Quines obligacions té el propietari d’un habitatge d’ús turístic?

Facilitar als usuaris i veïns el telèfon d’atenció immediata de consultes i incidències.

Garantir un servei d’assistència i manteniment de l’habitatge.

Informar a la Direcció General de la Policia sobre l’estada de les persones que s’hi allotgen.

Recaptar l’impost sobre les estades en establiments turístics (IEET).

4) Què s’ha de fer per legalitzar un habitatge d’ús turístic?

Abans d’iniciar l’activitat, cal presentar, davant l’ajuntament del municipi on estigui ubicat l’habitatge, una comunicació prèvia d’inici d’activitat degudament formalitzada pel propietari, o per la persona física o jurídica gestora, en el seu cas.

L’ajuntament ha de donar trasllat de la comunicació d’inici d’activitat al Registre de Turisme de Catalunya (RTC) de la Generalitat, que procedirà a la seva inscripció. Des d’aquest moment, l’habitatge disposarà d’un número d’inscripció que indica que l’exercici de l’activitat s’està desenvolupant de forma legal. Aquest número ha de constar en tota mena de publicitat on s’anunciï l’habitatge, com a garantia de la seva legalitat.

La destinació d’un habitatge a l’ús turístic no és possible si està prohibida per l’ordenació d’usos del sector del municipi on es trobi o bé pels estatuts de la comunitat, degudament inscrits en el Registre de la Propietat, en edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal.

5) Què passa si no es regularitza l’ús turístic de l’habitatge?

Si no es regularitza l’ús turístic de l’habitatge, pel procediment esmentat, l’exercici de l’activitat té la consideració d’il·legal, per la qual cosa el propietari pot ser sancionat amb multes que oscil·len entre els 3.000, els 30.000 i els 600.000 euros, depenent de si les infraccions són lleus, greus o molt greus.

El propietari i la persona gestora de l’habitatge, són responsables solidaris de les infraccions i incompliments de les obligacions establertes a la normativa sectorial turística i a la d’habitatge.

6) Com s’ha d’actuar davant la sospita d’un possible habitatge d’ús turístic il·legal a la finca?

Es pot formalitzar la denúncia corresponent una vegada s’hagi comprovat, prèviament, que l’habitatge no consta inscrit en el Registre de Turisme de Catalunya i no compta  amb l’habilitació municipal corresponent. La denúncia s’adreça a la Direcció General de Turisme de la Generalitat de Catalunya.

El Parlament deroga el decret que plantejava limitar el preu dels lloguers

El Parlament deroga el decret que plantejava limitar el preu dels lloguers

El Parlament de Catalunya ha rebutjat aquest passat 26 de juny el decret llei del Govern de la Generalitat per a limitar el preu del lloguer de l’habitatge en determinades zones en quedar-se en minoria, una iniciativa que ha arribat al ple amb un informe contrari però no vinculant del Consell de Garanties Estatutàries.

El decret llei del Govern de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendaments de l’habitatge i de modificació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya ha comptat només amb el suport dels dos grups que sustenten al Govern, JxCat i ERC -64 vots-, mentre que l’oposició en bloc, Ciutadans, PSC, comuns, CUP i PPC, han votat en contra -69 vots-, encara que per motius diferents.

                             El Ple votant el decret llei sobre els preus dels lloguers d’habitatges

El Govern va aprovar el passat 21 de maig el decret per a limitar els preus de lloguer en els barris o a les ciutats on es pugui acreditar una falta d’habitatge assequible.

La iniciativa de l’Executiu català obligava a declarar una ciutat o barri com a “zona amb mercat d’habitatge tens” com a pas previ per a imposar la contenció de preus, a excepció de Barcelona, l’actuació de la qual deixava en mans de l’ajuntament.

Com a norma general, el decret del Govern establia que el cost de lloguer en aquestes zones només podia superar en un 10% l’índex de referència de preus, ampliable fins a un 5% addicional en situacions excepcionals.

El decret llei del Govern ha arribat al ple del Parlament amb un dictamen contrari encara que no vinculant del Consell de Garanties Estatutàries, que considera que vulnera competències de l’Estat i alguns articles de la Constitució i de l’Estatut.

Durant el debat parlamentari, la consellera de Justícia Ester Capella ha defensat el decret llei del Govern per a poder posar un “límit als preus abusius” i al “augment desproporcionat dels lloguers” a fi de garantir el dret a l’habitatge.

Capella ha dit no compartir l’informe del Consell de Garanties Estatutàries: “Tenim la competència i la nostra responsabilitat és exercir-la”, ha agregat. No obstant això, Ciutadans, el PSC i el PPC s’han acollit al dictamen d’aquest òrgan per a rebutjar el decret llei del Govern, i han advertit que la competència en aquesta matèria és de l’Estat.

Ciutadans ha enlletgit a l’Executiu català la falta d’habitatge públic, mentre que el PSC ha acusat el Govern d’aprovar aquest decret per a buscar un “titular electoralista”.

En canvi, Catalunya en Comú Podem i la CUP han afirmat que comparteixen la intenció del Govern de limitar els preus del lloguer, però critiquen que ho hagi fet sense el suport i el consens de les organitzacions vinculades a aquest sector com la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH) o el Sindicat de Llogaters.

El control dels preus no és la solució

Tot i que l’augment de preus de l’habitatge és un problema real, els controls al preu del lloguer no solucionen el problema, sinó tot el contrari ja que és una actuació contrària als principis bàsics de l’economia i tenen efectes col·laterals contraris als objectius que es persegueixen. La millor manera de moderar les pujades de preus és en lloc de fixar controls als preus, augmentar el número d’habitatges disponibles per ser llogats.

Tenim una falta d’habitatge de lloguer però el problema no s’arregla establint límits als lloguers, doncs està demostrat que els controls de preus dels lloguers redueixen encara més el número d’habitatges disponibles per al lloguer, ja que la rendibilitat és menor i això incentiva la venda de l’habitatge en comptes del lloguer. Per altra part, els propietaris sotmesos a control de preus posen menys cura en el bon estat de l’habitatge quan el seu actiu és menys rendible.

Augmentar l’oferta d’habitatge de lloguer és la millor solució per reduir la pujada dels preus i per tant s’han de buscar polítiques que contribueixin a augmentar l’oferta, com ara donar certesa legal i seguretat jurídica a la relació arrendatícia, fomentar la construcció d’habitatges de protecció oficial, establir incentius fiscals i subvencions per al lloguer quan s’acordi una renda d’acord amb l’índex de referència de preus… Observi’s que aquestes mesures depenen del sector públic que és qui ha de fer els deures. La inversió en matèria d’habitatge a Catalunya es manté en mínims històrics i no s’ha recuperat després de la crisi econòmica. Tampoc no s’ha aconseguit accelerar la construcció de pisos públics i Catalunya està a anys llum de disposar d’un parc públic d’habitatge potent. En definitiva, cal més inversió, i el que sembla és que per netejar la mala consciència es busquen receptes màgiques precipitades com la intervenció directa sobre els preus en el mercat lliure, que provoca uns fortes distorsions allà on s’han aplicat.

Aprovat un decret llei que pretén regular el preu dels lloguers a les zones on el mercat estigui “més tens”

Aprovat un decret llei que pretén regular el preu dels lloguers a les zones on el mercat estigui “més tens”

El Govern de la Generalitat ha aprovat el passat 21 de maig un nou decret llei que té per objectiu limitar temporalment els preus dels lloguers als barris o ciutats amb falta acreditada d’habitatge assequible. Aquesta norma faculta el Ple de l’Ajuntament de Barcelona per declarar la ciutat o part dels seus barris com a àrea amb mercat d’habitatge tens, condició indispensable per a la limitació dels preus. En el cas de la resta de municipis, la competència per declarar-los amb mercat d’habitatge tens correspon al Departament de Territori de la Generalitat.

Per a la declaració d’una àrea amb mercat d’habitatge tens, caldrà acreditar que aspectes com el creixement del preu dels lloguers i el seu cost en el pressupost familiar siguin clarament superiors als de la mitjana de Catalunya; que hi hagi una desproporció entre l’augment de la població i el nombre d’habitatges de lloguer disponibles; o que el cost dels lloguers creixi clarament per sobre de l’IPC de l’àrea afectada.

La norma general: índex més el 10%

El cost del lloguer en zones o ciutats on s’apliqui la contenció de rendes només pot superar un 10 % el de l’índex de preus del lloguer. Per als aspectes exclosos del sistema d’indexació però que donen més valor a l’habitatge, la norma preveu un increment addicional del 5 %, que haurà de quedar degudament justificat al contracte. Es tracta d’un supòsit per a habitatges amb vistes excepcionals o altres característiques especials com zones comunitàries amb piscines i jardins.

Habitatges nous o completament rehabilitats: índex més el 20 %

Els habitatges de nova edificació i els que estan completament rehabilitats es podran llogar un 20 % per sobre del que estableix l’índex de referència, però només durant els 5 anys posteriors a la finalització de les obres. Passat aquest període, el preu màxim del lloguer estarà sotmès al mateix topall que la resta. En el cas d’aquests habitatges, la norma preveu una moratòria de tres anys, temps durant el qual estaran exempts de la contenció de rendes.

Mateixes condicions per als habitatges que ja estaven llogats

Els pisos que ja estaven llogats poden continuar arrendats pel preu anterior a l’entrada en vigor de la limitació, tant en els contractes vigents com en els futurs. En casos justificats, la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens també pot excloure de la limitació els habitatges amb una superfície útil superior als 150 metres quadrats.

Dret de recuperar els diners

Amb l’entrada en vigor del decret llei, si el propietari cobra un lloguer que sobrepassi la contenció establerta pel Govern, el llogater té dret a recuperar la diferència entre el límit legal i la renda abonada, amb els interessos corresponents. Aquest dret es podrà exigir per via judicial, però el Departament de Justícia també impulsarà la mediació i altres fórmules extrajudicials per resoldre les diferències entre els propietaris i els inquilins, amb l’objectiu d’evitar-ne la judicialització.

Avantprojecte de llei d’arrendaments

A més del decret llei d’urgència, el Govern també ha aprovat el mateix dia 21 de maig la memòria preliminar de l’avantprojecte de llei d’arrendament de finques urbanes. En aquest cas, s’incorpora la limitació de preus aprovada pel decret llei, i s’amplien les mesures amb altres aspectes com l’allargament de la durada mínima dels contractes, que se situarà entre els sis i els 10 anys.

La memòria preveu que en el cas de lloguers entre particulars, la durada sigui menor que en pisos o cases que pertanyin a societats immobiliàries.

Una altra mesura que es preveu a la memòria és la reducció de les mensualitats que s’exigeixen per fer un contracte de lloguer, i que ara arriba a tres. El Govern considera aquest número “excessiu”. D’altra banda, la futura llei catalana suprimirà la possibilitat que els llogaters renunciïn al dret de compra del seu habitatge de lloguer, per deixar sense efecte clàusules de renúncia que inclouen alguns contractes.

La llei també obligarà a documentar amb fotografies o vídeos l’estat d’un pis o casa abans de llogar-lo, per tramitar més fàcilment la devolució de les fiances o evitar reclamacions per danys que no hagin provocat els llogaters. A més, els propietaris també podran constatar possibles danys, si és el cas, i rescabalar-ne el valor. Amb la mesura, el Govern confia que es resolguin les disputes actuals.

El decret haurà de ser convalidat pel Parlament abans de 30 dies

En tot cas, aquest decret llei haurà de ser convalidat pel Parlament de Catalunya. Des d’un punt de vista de tramitació de la norma, resultaria probable, que algun grup parlamentari sotmeti el decret llei al Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries abans de la seva convalidació.

El decret llei impulsat per la Conselleria de Justícia es basa en una modificació del Codi Civil Català, una fórmula no explorada fins ara per a la regulació de lloguers i que, segons el Govern, li confereix competències a Catalunya en aquesta qüestió. S’ha de dir al respecte, que hi ha seriosos dubtes sobre la constitucionalitat d’aquest decret llei, ja que la legislació reguladora dels arrendaments urbans es pot considerar de competència de l’Estat i per tant és discutible que la Generalitat sigui competent per limitar els preus dels lloguers o per redactar una nova Llei d’arrendaments urbans, com ha començat a fer. No es pot descartar que el Govern de l’Estat recorri el decret davant el Tribunal Constitucional i aquest decideixi suspendre’l, tant per la voluntat del decret llei de limitar els lloguers, com la de presentar un projecte de llei català d’arrendaments urbans.

Si aquest recurs no es produeix, comportaria previsiblement la interposició de recurs per altres subjectes legitimats per a fer-ho, encara que aleshores no suposaria la suspensió automàtica de la norma.