La nova Llei del lloguer rebaixa i congela els lloguers en 60 municipis

La nova Llei del lloguer rebaixa i congela els lloguers en 60 municipis

Després que el Consell de Garanties Estatutàries (CGE) en fes un dictamen no vinculant que concloïa que el text conté punts que no troben empara en l’Estatut i vulneren la Constitució, el Parlament de Catalunya va aprovar el passat 9 de setembre sense cap debat parlamentari (s’ha tramitat en lectura única) la Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, amb el vot favorable de JxCat, ERC, CatECP i la CUP, una normativa de gran transcendència que afectarà a milers de llars i famílies a Catalunya, tant a llogaters com a propietaris, però que sols s’ha treballat i consensuat amb l’anomenat “Sindicat de Llogaters”.

Aquesta Llei que regularà tots els contractes nous que es trobin en zones declarades amb ‘mercat d’habitatge tens‘, va ser publicada al Diari Oficial de la Generalitat (DOG) d’ahir 21 de setembre i ha entrat en vigor avui, 22 de setembre.

Determinació del lloguer inicial

La regulació d’aquesta nova Llei passa per limitar els preus de lloguers dels contractes que es concloguin en una àrea amb mercat d’habitatge tens a partir de dues directrius:

  1. No podran superar els índexs de referència de la Generalitat (els nous contractes s’hauran de cenyir als euros/m2 útil de referència i es considera com a preu de referència l’índex de referència sense tenir en compte els marges de preu superior i inferior).

  2. Tampoc podran ser més alts que els dels contractes anteriors, si l’habitatge ha estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la LLei (en cas que l’immoble hagi estat arrendat per sota del preu de referència durant els darrers cinc anys, la llei impedeix que el propietari n’apugi el lloguer; sols podrà actualitzar el lloguer entre la data de celebració del contracte anterior i la data de celebració del nou contracte amb l’índex de garantia de competitivitat).

Els índexs de referència es poden trobar en un cercador habilitat a la pàgina web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, on es pot calcular l’import introduint l’adreça del pis que es vol llogar, la planta, la superfície de l’habitatge, l’any aproximat de construcció i l’estat de manteniment. També hi ha altres variables, com per exemple si l’habitatge disposa d’ascensor o està moblat.

Aquest índex de referència es podria incrementar en un 5% si les parts ho acorden i l’habitatge compta amb tres de les següents característiques específiques: ascensor, aparcament, mobles, calefacció o aparell d’aire condicionat, zones comunitàries d’ús compartit com ara jardí o terrat, piscina comunitària, serveis de consergeria i vistes especials.

Si dins el darrer any anterior a la firma del contracte d’arrendament s’han fet obres de millora en el pis o l’edifici, la renda inicial es podrà incrementar en base a la regulació de la Llei d’Arendaments Urbans (LAU) per aquest supòsits.

A quins municipis s’aplica la LLei?

Si la falta d’habitatge està concentrada en barris o districtes, la norma s’hi podrà aplicar sense que afecti la resta del municipi. En qualsevol cas, la congelació i rebaixa del preu dels lloguers requereix una declaració de “mercat tens”. Aquesta declaració serà possible en el supòsit que l’àrea en qüestió es trobi en qualsevol de les següents circumstàcies: que el preu del lloguer experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de tot Catalunya; que el preu del lloguer superi el 30% dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys; o, finalment, que el preu de l’habitatge hagi crescut 3 punts per sobre de l’IPC en els últims 5 anys.

La iniciativa per a fer la declaració pot partir tant de la Generalitat, com dels ajuntaments com consells comarcals o diputacions. En qualsevol cas, la declaració és competència del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat. A Barcelona i el seu entorn, també podran aprovar-la l’Ajuntament i l’Àrea Metropolitana.

Com a mesura d’urgència, la Llei declara immediatament zones de mercat tens 60 municipis, on s’aplicarà inicialment la regulació de preus. La llista, on hi figuren 6 municipis del Maresme, és la següent:

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.

En tots els pobles i ciutats inclosos a la llista, el preu del lloguer ha crescut més d’un 20% en el període comprès entre els anys 2014 i 2019. Es tracta d’una disposició addicional d’un any de vigència, que assegura la rebaixa i la congelació automàtica del preu dels nous contractes de lloguer.

Els propietaris amb pocs ingressos poden quedar exempts de la limitació

Si la unitat familiar que és titular de l’habitatge té uns ingressos inferiors a 2,5 vegades l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), que són 1.422,80 euros, podrà signar contractes nous amb el preu dels anteriors. En aquest supòsit de pocs ingressos, la Llei també permet que la propietat pugui apujar el preu del lloguer fins a l’Índex de referència si l’anterior contracte el situava per sota. Aquesta excepció només queda sense efecte si la unitat familiar dels inquilins té uns ingressos inferiors a 1.991,92 euros, que és 3,5 vegades l’IRSC.

En cas de relació de parentiu entre arrendador i l’anterior arrendatari, si la propietat signa un nou contracte de lloguer també podrà posar l’immoble al mercat apujant la renda fins al preu de referència.

Estímul del parc de lloguer i de la millora de les condicions dels pisos

L’Índex de preus del lloguer proporciona l’import de referència, amb una franja inferior i una de superior. Els únics habitatges arrendables amb l’import de la franja superior seran els d’obra nova i els que hagin estat rehabilitats. Els propietaris podran llogar els habitatges pel preu de la franja superior durant els cinc anys posteriors a les obres. En aquest cas, la Llei preveu una moratòria de tres anys, període durant el qual no s’aplicarà la limitació de la renda.

Obligaciones formals

En l’oferta de lloguer que es faci de l’habitatge, cal que hi consti l’índex de referència del preu del lloguer i si s’escau, la renda del darrer contracte de lloguer. Si la renda ve determinada per un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda anterior i justificar l’establiment de la nova renda. 

Els contractes de lloguer regulats per la nova norma han d’incloure el document amb les dimensions, les condicions i el preu fixat per l’Índex de referència de preus del lloguer. Per tal que el llogater pugui comprovar que el nou contracte s’adequa a la regulació, la Llei obliga el Registre de fiances de contractes de lloguer a proporcionar l’import de la renda anterior als llogaters que la demanin. En cas que el propietari hagi percebut més diners del compte, l’arrendatari tindrà dret a recuperar-los.

Infraccions lleus i greus, amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros

L’arrendament per sobre del preu de l’Índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo al contracte implica sancions lleus, amb multes d’entre 3.000 i 9.000 euros. Si el preu se situa un 20% per sobre de l’import de l’Índex o si el propietari oculta o falseja informació sobre la renda anterior, es tractarà d’una infracció greu, amb sancions d’entre 9.000 i 90.000 euros.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

 

Disposició de la fiança per pagar el lloguer de locals

Disposició de la fiança per pagar el lloguer de locals

L’estat d’alarma ha afectat a molts negocis que han hagut de tancar temporalment o han vist minimitzada la seva activitat i els seus ingressos. Aquesta difícil situació econòmica dels negocis comporta, en moltes ocasions, dificultats per atendre el pagament dels arrendaments. El Govern ha determinat unes mesures compensatòries. Si l’arrendador es considerat un gran tenidor (propietari de més de 10 habitatges o de 1.500 m2 construïts) aquest està obligat, a petició del llogater, a ajornar fins a quatre mensualitats de lloguer que posteriorment es cobraran fraccionats en un màxim de 24 mensualitats. En tot cas, cal fer un document en el que quedi reflectit aquest pacte.

Si l’arrendador no està considerat gran tenidor, no està obligat a realitzar aquest ajornament, si bé, per criteris de solidaritat amb els arrendataris, per evitar impagaments, fallides o disputes judicials, en la majoria de supòsits, els arrendadors i els arrendataris arriben a acords que comporten en ocasions la condonació total o parcial de mensualitats o l’ajornament dels pagament de diverses mensualitats que després es recuperaran fraccionadament en els següents anys.

En cas de que aquesta situació provoqui problemes de liquiditat no tant sols als arrendataris sinó també als arrendadors que hagin pactat condonacions o ajornaments, ara és possible acudir a rescatar la fiança obligatòria dipositada a l’INCASÒL.

Aquesta mesura ni és fàcil, ni comporta gaires avantatges als propietaris, qui, d’aquesta manera, es queden sense la garantia que els hi representa aquest import en cas que el llogater per qualsevol raó deixi el local. A la finalització del contracte, moltes vegades s’ha d’acudir a la fiança dipositada per a cobrir incompliments tant del pagament de renda com de subministres o per a cobrir certs desperfectes.

Per altra banda aquesta fiança que es recupera ara, s’ha de tornar a ingressar a l’Incasòl en el termini d’un any, i el propietari n’és el responsable, tant si l’arrendatari compleix amb les seves obligacions com si no. La situació encara és més complexa si el contracte venç dins el mateix any, els terminis de devolució s’escurcen tant per l’ arrendatari com pel propietari.

Per demanar la devolució s’ha de demostrar un seguit de qüestions, en primer lloc, que hi ha un pacte d’ajornament o condonació entre el propietari i l’arrendatari, la condició d’autònom o pime de l’arrendatari, acreditar que el negoci de l’arrendatari ha quedat afectat per les disposicions de l’estat d’alarma havent cessat l’activitat, o una reducció del 75% dels ingressos, etc., i sempre i quant el propietari no tingui la consideració de gran tenidor.

La sol·licitud, juntament amb tota la documentació acreditativa, s’ha de presentar a l’INCASÒL. No és un tràmit, com els de devolució ordinària per finalització de contracte, que es pot tramitar directament a les Cambres de la Propietat Urbana.

En tot cas la Cambra es posa a disposició d’aquells propietaris arrendadors que considerin d’interès recuperar aquesta fiança, tant a nivell informatiu com a nivell de gestió si fos el cas.

Què s’ha de tenir en compte a l’hora de negociar un acord sobre ajornament o reducció de renda?

Què s’ha de tenir en compte a l’hora de negociar un acord sobre ajornament o reducció de renda?

Era molt esperat el Reial Decret que marqués a arrendadors i arrendataris de locals de negoci el camí a seguir en una situació tan extraordinària com l’actual i davant una legislació com l’espanyola que a diferència de la d’altres països del nostre entorn, no disposa d’un marc legislatiu que permeti regular els seus efectes.

Finalment, es va dictar el Reial Decret llei 15/2020, de 21 d’abril que, a l’hora d’enfrontar-se als efectes devastadors que la COVID-19 està provocant en aquest tipus de contractes, no va optar per un sistema de carència en el pagament de la renda sinó per un sistema de simple moratòria. Potser hagués estat molt més adequat buscar un sistema mixt i, sempre, acompanyat dels imprescindibles ajuts com els que s’han ofert a altres afectats per la COVID-19.

Com dèiem, el RDL 15/2020 ha optat per les moratòries i de forma molt limitada, doncs afecta a uns pocs arrendataris, i sense ajuts específics com els arbitrats per exemple pels llogaters d’habitatges. Concretament, el repetit RDL sols afecta als arrendataris que tinguin com arrendador a un gran tenidor de béns immobles. Això significa que tots aquells arrendataris de locals, els propietaris dels quals no siguin grans tenidors (la major part) en realitat queden fora del marc regulatori del RDL, degut que aquests arrendadors no tenen cap obligació d’acceptar la possible moratòria sol·licitada.

L’única opció que els queda a aquests arrendataris és l’acord extrajudicial, solució que també pot interessar al propietari que corre un perill real de no cobrar les rendes i que no es pot permetre deixar-les de cobrar durant tot el temps que pot durar un procediment judicial fins al llançament, que a partir d’ara encara serà més llarg (pel col·lapse dels jutjats), afegit a la dificultat que s’albira per la crisi per trobar nous arrendataris.

A l’hora de buscar aquest acord beneficiós per ambdues parts, en una adequada negociació entre propietari i arrendatari, el primer ha de tenir en compte diverses circumstàncies que enumerem tot seguit:

1. El temps que porta vigent el contracte. Si estem davant un bon arrendatari que porta anys en l’arrendament complint puntualment les seves obligacions és recomanable realitzar el que estigui en poder del propietari per a arribar a un acord satisfactori per a les dues parts.

2. La durada de temps que resta del contracte. Si queda encara molt termini de contracte i li interessa al propietari la continuïtat amb el mateix arrendatari, el recomanable és facilitar un acord amb l’arrendatari. Si per contra, el propietari desitja recuperar l’objecte arrendat segurament li interessi no cedir en excés, exigint a l’arrendatari el compliment del contracte sempre dins de la legalitat.

3. L’import de la renda. En els casos que s’estigui pagant una renda per sobre del mercat, serà més fàcil cedir a una reducció que en els casos que la renda es trobi molt per sota del mercat.

4. La previsió futura de viabilitat del negoci establert.

5. La situació econòmica del propietari, així com la de la part arrendatària.

6. Pot ser recomanable negociar altres clàusules com a contraprestació a l’ajornament o reducció de renda (per exemple: establint un període d’obligat compliment, ampliant o reduint segons interessi la durada del contracte, augmentar l’import de la renda transcorregut un determinat termini o establir clàusules de revisió futures en diversos punts percentuals).

7. Ha de deixar-se constància de l’acord. Un sistema per a deixar constància escrita és signar els documents PDF a través de signatura electrònica autoritzada. El document es pot passar entre les parts per correu electrònic. En aquests casos és convenient fer constar en l’acord que la seva validesa i eficàcia queda condicionada a la signatura de les dues parts.

Les persones que manquin de signatura digital o electrònica, atès que en el nostre ordenament s’admet llibertat de forma contractual, es poden admetre acords mitjançant consentiment per mitjà de correus electrònics i fins i tot WhatsApp, complint determinats requisits. Ara bé, en aquests casos és molt important abans de donar el consentiment estar ben assessorats sobre els pactes als que es vol arribar, perquè qualsevol modificació dels mateixos requereix el consentiment de totes dues parts.

S’amplia el termini  per sol·licitar moratòries de lloguer en habitatges

S’amplia el termini per sol·licitar moratòries de lloguer en habitatges

Amb el Reial Decret llei 16/2020 publicat el 29 d’abril al BOE, s’ha ampliat el termini que tenen els llogaters d’habitatges que es troben en situació de vulnerabilitat econòmica per causa de la Covid-19, per sol·licitar els possibles ajornaments o condonacions de renda. El termini que finalitza el 2 de maig de conformitat amb el Reial Decret 11/2020, s’ha ampliat per tres mesos més des de l’entrada en vigor del Reial Decret 16/2020 (30 d’abril) finalitzant el nou termini el 30 de Juliol de 2020.

Així, els llogaters d’habitatges els propietaris dels quals siguin grans tenidors tindran fins al 30 de juliol per sol·licitar la condonació del 50% de la seva renda o la moratòria en el pagament de la mateixa, complint les mateixes condicions ja establertes en el Reial Decret Llei 11/2020, i els llogaters d’habitatges els propietaris dels quals no siguin grans tenidors tindran fins el 30 de Juliol de 2020 per negociar amb aquests un possible ajornament o condonació de les seves rendes.

Dit això, venim insistint i tornem a repetir que el més aconsellable és que l’arrendatari i l’arrendador acudeixin al pacte, basat en la solidaritat que la situació requereix, signant un annex al contracte d’arrendament amb l’ajornament o la reducció total o parcial de la renda durant un concret període, tenint en compte les difícils situacions d’arrendataris i també d’arrendadors.

El Consell de Ministres aprova mesures per aplaçar els lloguers de locals comercials

El Consell de Ministres aprova mesures per aplaçar els lloguers de locals comercials

Davant el tancament de la gran part dels locals de negoci, a conseqüència de les mesures excepcionals adoptades pel Reial Decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada per la COVID-19, són molts els arrendataris que no podran fer front al pagament de la renda davant el cessament de l’activitat, causant un problema, igualment, a molts altres arrendadors que necessiten amb urgència aquests ingressos.

Per afrontar aquest greu problema, s’ha aprovat el Reial Decret llei 15/2020, de 21 d’abril, que regula un sistema semblant a l’establert fa tres setmanes per als lloguers d’habitatge. Es basa en la regulació de moratòries de pagament diferents segons es tracti d’un arrendador considerat com a “gran tenidor” o un petit propietari.

Quins arrendataris poden sol·licitar la moratòria establerta en el RDL 15/2020?

Serà l’arrendatari, persona física o jurídica, d’un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge que compleixi els requisits següents:

Arrendament d’un immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per l’autònom:

– Estar afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors per Compte Propi o Autònoms o al Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, en el seu cas, en una de les Mutualitats substitutòries del RETA.

– Que l’activitat de l’immoble hagi quedat suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l’empara del referit Reial Decret.

– Si l’activitat no va quedar suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

Arrendament d’immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per una pime:

– Que no se superin els límits establerts en l’article 257.1 del Reial Decret Legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de Societats de Capital.

– Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l’empara del referit Reial Decret.

– Si l’activitat no va ser directament suspesa en virtut del que es preveu en el Reial Decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

Moratòries per als arrendataris de local de negoci o indústria

Hem de distingir, igual que succeeix en l’arrendament d’habitatge, davant quina mena d’arrendador ens trobem:

Arrendador empresa o entitat pública d’habitatge, gran tenidor

Partim que s’entendrà per gran tenidor, la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m².

Aquests arrendadors tenen obligació d’acceptar la moratòria en el pagament de la renda, sempre que no s’hagués aconseguit prèviament un acord entre totes dues parts. És d’aplicació automàtica i afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat per la COVID-19, amb un límit de quatre mesos.

La renda s’ajornarà a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia, fraccionant el pagament de les quotes en un termini de dos anys, sense penalització ni meritació d’interessos. Aquest termini es comptarà a partir del moment en el qual se superi la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans citat, i sempre dins del termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.

Arrendador, diferent a gran tenidor

L’arrendatari podrà sol·licitar l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s’hagués acordat per totes dues parts amb caràcter voluntari.

En aquest cas, les parts poden disposar lliurement de la fiança prevista en l’article 36 de la LAU 29/1994, de 24 de novembre, per al pagament total o parcial d’alguna mensualitat de la renda arrendatícia. Si s’acudeix a aquest sistema, l’arrendatari ha de reposar aquest import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que fos inferior a un any.

Termini per a la sol·licitud de la moratòria a l’arrendador

La sol·licitud de la moratòria, tant per a arrendadors grans tenidors o per als que no ho són, haurà de fer-se en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor, per tant, fins al proper 23 de maig.

Acreditació de requisits

Hauran de presentar-se a l’arrendador els següents documents:

Reducció d’activitat: S’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador el requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per a acreditar la reducció de l’activitat.

Suspensió d’activitat: S’acreditarà mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

Finalment, des de la Cambra de la Propietat volem recordar-vos la conveniència de documentar adequadament aquells acords i pactes a què arribin arrendador i arrendatari, per evitar problemes futurs tant entre les parts com respecte a les obligacions fiscals amb Hisenda. A tals efectes, com sempre, els socis compteu amb l’assessorament del nostre departament jurídic.

Pròrroga de fins a sis mesos dels contractes de lloguer

Pròrroga de fins a sis mesos dels contractes de lloguer

En el butlletí newscam del passat 1 d’abril informàvem que, entre les mesures que el RDL 11/2020 va aprovar el 31 de març, figurava la facultat atorgada a l’inquilí de sol·licitar una pròrroga extraordinària per un termini màxim de sis mesos en els contractes de lloguer d’habitatge habitual que vencin dintre del període comprès des del 2 d’abril de 2020 fins al dia en què hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma.

És important recalcar que la firma d’una pròrroga per allargar la durada del contracte, tant si es tracta d’una pròrroga extraordinària, com és el cas esmentat, com si es fixa sota altres termes o condicions per acord voluntari d’ambdues parts, obliga a actuar amb cura, doncs pot tenir conseqüències no desitjades per a l’arrendador. Concretament, en els acords de pròrroga del contracte és habitual pactar, com a contrapartida, un augment de la renda. El problema pot venir de la nova redacció de l’article 18 de la Llei d’Arrendaments Urbans que prohibeix augmentar la renda anualment per sobre de les variacions que experimenti l’IPC per tota la duració del contracte en perjudici de l’inquilí de l’habitatge.

Mentre duri el contracte d’arrendament, doncs, s’haurà de respectar la renda inicialment pactada, amb el dret de la seva actualització legal (actualització anual d’acord amb les variacions sofertes per l’IPC), però qualsevol altre pacte d’augment de renda per sobre de l’esmentat límit legal serà nul de ple dret.

Quines són les conseqüències d’un augment de renda per sobre del límit legal?

Les conseqüències jurídiques poden anar en una de les dues direccions següents, ambdues perjudicials per a l’arrendador:

  1. Si es considera que la voluntat de les parts no va ser la d’extingir el contracte sinó sols modificar-lo, això comportarà la nul·litat de ple dret de la clàusula d’augment de renda pactat, però no de la resta de clàusules del contracte, per la qual cosa el contracte es prorrogarà pel temps convingut però l’arrendador no podrà reclamar l’augment de renda pactat, sinó sols la renda actualitzada conforme l’IPC.

  1. Si es considera que la voluntat de les parts va ser la de crear una nova relació contractual, l’augment de renda pactat serà vàlid, però el llogater tindrà dret a exigir una pròrroga legal de 5 anys si l’arrendador és persona física, o de 7 anys si és persona jurídica, amb independència del termini que s’hagi pactat.

Ja veiem els riscos que es poden córrer quan es firma una pròrroga del contracte. El consell és no signar cap document, sinó deixar que el contracte es vagi renovant per pròrroga tàcita, controlant les dates de venciment i actualitzant anualment la renda conforme a les variacions de l’IPC, fins que es vulgui posar fi al contracte, notificant la seva extinció. En el cas extraordinari esmentat al principi del butlletí, la pròrroga del contracte s’haurà de pactar pel termini màxim esmentat de 6 mesos, però ens cuidarem de respectar la renda que estigui en vigor en el moment de signar el document de pròrroga.

Per últim, fer esment que tot el que s’ha exposat és aplicable quan ens trobem amb un contracte d’arrendament d’habitatge, no quan estiguem davant d’una altra tipologia d’arrendament com ara el de local de negoci, d’oficina, turístic, en els quals existeix plena autonomia de les parts per pactar el que considerin oportú.

Prevista per abans d’estiu l’aprovació d’una llei per controlar els preus del lloguer

Prevista per abans d’estiu l’aprovació d’una llei per controlar els preus del lloguer

L’última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) duta a terme per Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, va descartar  finalment la limitació dels preus del lloguer per part d’Ajuntaments i Comunitats Autònomes, així com els incentius fiscals als qui lloguin a preus assequibles. Tampoc no va contemplar la bonificació del 80% de l’IBI per al lloguer d’habitatge habitual la renda del qual fos inferior a la determinada per l’índex de referència del preu del lloguer d’habitatge. Tot i que era el que estava previst, aquesta mesura finalment no va ser aprovada.

Aquest Reial decret llei que va entrar en vigor el 6 de març de 2019, preveu l’elaboració d’un índex de preus del lloguer en un termini de 8 mesos. El seu objectiu, segons aquesta norma, era traslladar al mercat major transparència i informació de lloguer i servir de suport a les Comunitats Autònomes que vulguin implementar polítiques d’índole fiscal. Ha de comptar amb informació de tots els estaments: Agència Tributària, registradors, notaris, fiances registrades, portals immobiliaris, tindrà una temporalitat anual i detallarà els preus per ciutats, districtes i barris.

No obstant això, aquest índex de preus del lloguer, la publicació del qual està prevista finalment  per a aquest mes de març, servirà com a punt de partida per a donar llum verda al mecanisme que permetrà als governs regionals i ajuntaments limitar els preus del lloguer en províncies com Madrid, Barcelona i Balears, on els lloguers han pujat de forma desorbitada en els últims anys.

Segons fonts del Ministeri de Transport i Agenda Urbana, l’opció de crear una nova llei per a això seria un procés molt llarg mentre que aprovar un Reial decret llei desperta dubtes legals,  pel que la possibilitat que s’estudia amb més interès és presentar un projecte de llei que modifiqui la LAU.

Així, el ministre del ram, José Luis Ábalos, ha anunciat que presentarà abans d’estiu una iniciativa legal per a facultar a les Comunitats Autònomes i els Ajuntament perquè topin els preus del lloguer de “manera extraordinària i temporal” en les zones on estiguin tensionats.

La iniciativa forma part de l’acord de Govern signat amb Podemos. “Estarà tot molt taxat i partint d’un consens amb tots els agents. No menyscabarà la seguretat jurídica dels contractes ja existents“, expliquen fonts del Ministeri. En aquest punt, assenyalen que les ciutats que més pujades han registrat han estat Madrid, Barcelona i Palma però que també podria incloure’s en aquestes mesures extraordinàries, València.

Per a fixar que és una zona tensionada, el Ministeri prendrà com a punt de partida l’Índex de preus del lloguer, que oferirà una radiografia del mercat i l’evolució dels preus.

 

El Banc d’Espanya rebutja limitar els preus dels lloguers

El Banc d’Espanya ha publicat el passat 23 de gener un informe en el qual s’analitzen les possibles solucions al desorbitat encariment del mercat del lloguer residencial al nostre país. Els autors de l’informe valoren la possibilitat que intervingui l’Estat per a contenir els preus però descarten aquesta mesura pels seus “efectes adversos”.

Entre els possibles efectes negatius de les polítiques públiques de control del lloguer, l’informe impulsat pel Banc d’Espanya assenyala el risc de segmentació en el mercat, bé sigui amb la reducció de l’oferta, bé amb l’encariment dels preus d’aquells segments que escapen a la regulació pública.

“L’oferta de lloguer sol reaccionar al control dels preus reduint els habitatges disponibles en el mercat, disminuint les despeses de manteniment dels immobles o modificant la composició de l’habitatge ofert per a eludir la regulació. A més, aquesta política pot crear segmentació en el mercat de l’habitatge, al concentrar-se les mesures de control de rendes en determinats col·lectius o zones d’una ciutat. Aquest tipus de dualitat en el mercat del lloguer pot ocasionar una segmentació de la població segons les seves condicions socioeconòmiques, reduir la mobilitat dels treballadors que no desitgen perdre un arrendament inferior al preu del mercat o incrementar el preu del lloguer en segments no regulats del mercat”, justifiquen els autors de l’informe la seva oposició a intervenir el mercat del lloguer.

I afegeixen: “Si bé l’efecte immediat d’aquestes polítiques [d’intervenció pública] és una millora en el benestar […], el canvi d’incentius creat per la regulació genera reaccions tant en l’oferta com en la demanda, amb possibles pèrdues de benestar social en el mitjà i en el llarg termini”.

Després d’analitzar diverses experiències internacionals de polítiques públiques en matèria de lloguer residencial, els experts que han elaborat l’informe conclouen que l’intervencionisme esdevé amb el temps en contraproduent, en crear reaccions tant en l’oferta com en la demanda de l’habitatge que danyen el teixit social.

Document complet a:

https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/PublicacionesSeriadas/DocumentosOcasionales/20/Fich/do2002.pdf

Límits econòmics a les fiances i garanties addicionals exigibles en els contractes d’arrendament

Límits econòmics a les fiances i garanties addicionals exigibles en els contractes d’arrendament

Una de les modificacions importants de la última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans portada a terme pel Reial decret llei 7/2019, és l’establiment de límits molt estrictes a les garanties addicionals a la fiança, que fins aquest moment no existien, aplicables als contracte firmats amb posterioritat al 6 de març de 2019.

En un contracte d’arrendament d’habitatge signat des del 6 de març de 2019, l’arrendador rebrà com a fiança legal l’import d’un mes de renda, però com a garantia addicional sols podrà rebre dues mensualitats. Per tant, el període màxim de garantia podrà ser de tres mesos.

Fins aquesta reforma, no era estrany trobar contractes en què aquestes garanties cobrien terminis superiors de sis mesos, inclús garanties més àmplies com avals que arribaven a un any, doncs es considera que és el període de temps que pot durar perfectament un procés judicial de desnonament fins a la recuperació de la possessió per al propietari. El que sembla evident és que aquesta mesura no animarà als propietaris a posar els seus pisos en el mercat. Si el legislador el que pretenia era evitar importants desemborsaments inicials al llogater, la solució passava per la limitació d’aquest desemborsament inicial, però no d’altres garanties complementàries, com per exemple, la d’un fiador personal, que amb la reforma no pot garantir més de dos mesos de lloguer.

En definitiva, en els contractes celebrats a partir del 6 de març de 2019 ja no procedeix demanar un aval per part del propietari superior a l’import de dues mensualitats. Tanmateix, aquest límit de dues mensualitats no serà aplicable quan es tracti de contractes de llarga durada, que són aquells que tenen una durada de més de cinc anys, o de més de set anys, si l’arrendador fos una persona jurídica. En aquests casos de contractes de llarga durada no existeixen límits en les garanties i per tant les parts atorgants podran pactar qualsevol tipus de garantia addicional a la fiança legal obligatòria d’un mes.