9 de gener de 2020 | Newscam, Propietat Vertical
Una de les modificacions importants de la última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans portada a terme pel Reial decret llei 7/2019, és l’establiment de límits molt estrictes a les garanties addicionals a la fiança, que fins aquest moment no existien, aplicables als contracte firmats amb posterioritat al 6 de març de 2019.
En un contracte d’arrendament d’habitatge signat des del 6 de març de 2019, l’arrendador rebrà com a fiança legal l’import d’un mes de renda, però com a garantia addicional sols podrà rebre dues mensualitats. Per tant, el període màxim de garantia podrà ser de tres mesos.
Fins aquesta reforma, no era estrany trobar contractes en què aquestes garanties cobrien terminis superiors de sis mesos, inclús garanties més àmplies com avals que arribaven a un any, doncs es considera que és el període de temps que pot durar perfectament un procés judicial de desnonament fins a la recuperació de la possessió per al propietari. El que sembla evident és que aquesta mesura no animarà als propietaris a posar els seus pisos en el mercat. Si el legislador el que pretenia era evitar importants desemborsaments inicials al llogater, la solució passava per la limitació d’aquest desemborsament inicial, però no d’altres garanties complementàries, com per exemple, la d’un fiador personal, que amb la reforma no pot garantir més de dos mesos de lloguer.
En definitiva, en els contractes celebrats a partir del 6 de març de 2019 ja no procedeix demanar un aval per part del propietari superior a l’import de dues mensualitats. Tanmateix, aquest límit de dues mensualitats no serà aplicable quan es tracti de contractes de llarga durada, que són aquells que tenen una durada de més de cinc anys, o de més de set anys, si l’arrendador fos una persona jurídica. En aquests casos de contractes de llarga durada no existeixen límits en les garanties i per tant les parts atorgants podran pactar qualsevol tipus de garantia addicional a la fiança legal obligatòria d’un mes.
12 de novembre de 2019 | Newscam, Propietat Vertical
Llogar un pis per a un ús turístic és una forma de guanyar-se uns diners extres, però exigeix certa dedicació i tràmits. Barcelona disposa d’un parc d’allotjaments turístics extens i legal, però també existeix, encara, una oferta il·legal d’aquests serveis que ha generat força controversia per les afectacions que generen en les comunitats de veïns on es troben i per incidir en el mercat immobiliari reduint l’oferta de lloguer normal. I no sols a la ciutat de Barcelona, sinó també a les ciutats de l’àrea metropolitana, com ara Mataró, es pot trobar una oferta il·legal d’allotjaments turístics. que resulten perjudicials per als inquilins, ja que no tenen drets de reclamació respecte de qualsevol incident i els priva de serveis de compliment obligat, i per a la ciutat, ja que genera especulació, economia submergida, i la seva activitat no reverteix en positiu en el marc de les comunitats de veïns que els acullen.
Segons dades de l’Ajuntament de Mataró, en el mes de juny de 2019 hi havia un total de 101 habitatges d’aquest tipus donats d’alta a la Generalitat, és a dir, legals. A finals de 2017, n’hi havia 40, per tant en un any i mig la xifra gairebé s’ha triplicat.
Malgrat el creixement experimentat en els darrers anys, el nombre d’aquests pisos encara no és excessiu per a una ciutat de 126.000 habitants com la capital del Maresme, com per tenir una incidència negativa en el mercat del lloguer.
Requisits legals que cal complir per dedicar un pis a ús turístic
1) Què és un habitatge d’ús turístic?
És aquell habitatge que és cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi de contraprestació econòmica, per períodes de temps iguals o inferiors a 31 dies.
2) Quines condicions ha de tenir l’habitatge per poder ser destinat a l’ús turístic?
L’habitatge s’ha de cedir sencer (no es pot cedir per estances), i ha de complir les condicions següents:
Disposar de cèdula d’habitabilitat i satisfer en tot moment les condicions tècniques i de qualitat exigibles als habitatges en general.
No pot ser ocupat amb més places que les indicades a la cèdula.
Ha d’estar suficientment moblat i dotat dels aparells i estris necessaris per a la seva ocupació immediata, i en perfecte estat d’higiene.
3) Quines obligacions té el propietari d’un habitatge d’ús turístic?
Facilitar als usuaris i veïns el telèfon d’atenció immediata de consultes i incidències.
Garantir un servei d’assistència i manteniment de l’habitatge.
Informar a la Direcció General de la Policia sobre l’estada de les persones que s’hi allotgen.
Recaptar l’impost sobre les estades en establiments turístics (IEET).
4) Què s’ha de fer per legalitzar un habitatge d’ús turístic?
Abans d’iniciar l’activitat, cal presentar, davant l’ajuntament del municipi on estigui ubicat l’habitatge, una comunicació prèvia d’inici d’activitat degudament formalitzada pel propietari, o per la persona física o jurídica gestora, en el seu cas.
L’ajuntament ha de donar trasllat de la comunicació d’inici d’activitat al Registre de Turisme de Catalunya (RTC) de la Generalitat, que procedirà a la seva inscripció. Des d’aquest moment, l’habitatge disposarà d’un número d’inscripció que indica que l’exercici de l’activitat s’està desenvolupant de forma legal. Aquest número ha de constar en tota mena de publicitat on s’anunciï l’habitatge, com a garantia de la seva legalitat.
La destinació d’un habitatge a l’ús turístic no és possible si està prohibida per l’ordenació d’usos del sector del municipi on es trobi o bé pels estatuts de la comunitat, degudament inscrits en el Registre de la Propietat, en edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal.
5) Què passa si no es regularitza l’ús turístic de l’habitatge?
Si no es regularitza l’ús turístic de l’habitatge, pel procediment esmentat, l’exercici de l’activitat té la consideració d’il·legal, per la qual cosa el propietari pot ser sancionat amb multes que oscil·len entre els 3.000, els 30.000 i els 600.000 euros, depenent de si les infraccions són lleus, greus o molt greus.
El propietari i la persona gestora de l’habitatge, són responsables solidaris de les infraccions i incompliments de les obligacions establertes a la normativa sectorial turística i a la d’habitatge.
6) Com s’ha d’actuar davant la sospita d’un possible habitatge d’ús turístic il·legal a la finca?
Es pot formalitzar la denúncia corresponent una vegada s’hagi comprovat, prèviament, que l’habitatge no consta inscrit en el Registre de Turisme de Catalunya i no compta amb l’habilitació municipal corresponent. La denúncia s’adreça a la Direcció General de Turisme de la Generalitat de Catalunya.
1 de juliol de 2019 | Newscam, Propietat Vertical
El Parlament de Catalunya ha rebutjat aquest passat 26 de juny el decret llei del Govern de la Generalitat per a limitar el preu del lloguer de l’habitatge en determinades zones en quedar-se en minoria, una iniciativa que ha arribat al ple amb un informe contrari però no vinculant del Consell de Garanties Estatutàries.
El decret llei del Govern de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendaments de l’habitatge i de modificació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya ha comptat només amb el suport dels dos grups que sustenten al Govern, JxCat i ERC -64 vots-, mentre que l’oposició en bloc, Ciutadans, PSC, comuns, CUP i PPC, han votat en contra -69 vots-, encara que per motius diferents.
El Ple votant el decret llei sobre els preus dels lloguers d’habitatges
El Govern va aprovar el passat 21 de maig el decret per a limitar els preus de lloguer en els barris o a les ciutats on es pugui acreditar una falta d’habitatge assequible.
La iniciativa de l’Executiu català obligava a declarar una ciutat o barri com a “zona amb mercat d’habitatge tens” com a pas previ per a imposar la contenció de preus, a excepció de Barcelona, l’actuació de la qual deixava en mans de l’ajuntament.
Com a norma general, el decret del Govern establia que el cost de lloguer en aquestes zones només podia superar en un 10% l’índex de referència de preus, ampliable fins a un 5% addicional en situacions excepcionals.
El decret llei del Govern ha arribat al ple del Parlament amb un dictamen contrari encara que no vinculant del Consell de Garanties Estatutàries, que considera que vulnera competències de l’Estat i alguns articles de la Constitució i de l’Estatut.
Durant el debat parlamentari, la consellera de Justícia Ester Capella ha defensat el decret llei del Govern per a poder posar un “límit als preus abusius” i al “augment desproporcionat dels lloguers” a fi de garantir el dret a l’habitatge.
Capella ha dit no compartir l’informe del Consell de Garanties Estatutàries: “Tenim la competència i la nostra responsabilitat és exercir-la”, ha agregat. No obstant això, Ciutadans, el PSC i el PPC s’han acollit al dictamen d’aquest òrgan per a rebutjar el decret llei del Govern, i han advertit que la competència en aquesta matèria és de l’Estat.
Ciutadans ha enlletgit a l’Executiu català la falta d’habitatge públic, mentre que el PSC ha acusat el Govern d’aprovar aquest decret per a buscar un “titular electoralista”.
En canvi, Catalunya en Comú Podem i la CUP han afirmat que comparteixen la intenció del Govern de limitar els preus del lloguer, però critiquen que ho hagi fet sense el suport i el consens de les organitzacions vinculades a aquest sector com la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH) o el Sindicat de Llogaters.
El control dels preus no és la solució
Tot i que l’augment de preus de l’habitatge és un problema real, els controls al preu del lloguer no solucionen el problema, sinó tot el contrari ja que és una actuació contrària als principis bàsics de l’economia i tenen efectes col·laterals contraris als objectius que es persegueixen. La millor manera de moderar les pujades de preus és en lloc de fixar controls als preus, augmentar el número d’habitatges disponibles per ser llogats.
Tenim una falta d’habitatge de lloguer però el problema no s’arregla establint límits als lloguers, doncs està demostrat que els controls de preus dels lloguers redueixen encara més el número d’habitatges disponibles per al lloguer, ja que la rendibilitat és menor i això incentiva la venda de l’habitatge en comptes del lloguer. Per altra part, els propietaris sotmesos a control de preus posen menys cura en el bon estat de l’habitatge quan el seu actiu és menys rendible.
Augmentar l’oferta d’habitatge de lloguer és la millor solució per reduir la pujada dels preus i per tant s’han de buscar polítiques que contribueixin a augmentar l’oferta, com ara donar certesa legal i seguretat jurídica a la relació arrendatícia, fomentar la construcció d’habitatges de protecció oficial, establir incentius fiscals i subvencions per al lloguer quan s’acordi una renda d’acord amb l’índex de referència de preus… Observi’s que aquestes mesures depenen del sector públic que és qui ha de fer els deures. La inversió en matèria d’habitatge a Catalunya es manté en mínims històrics i no s’ha recuperat després de la crisi econòmica. Tampoc no s’ha aconseguit accelerar la construcció de pisos públics i Catalunya està a anys llum de disposar d’un parc públic d’habitatge potent. En definitiva, cal més inversió, i el que sembla és que per netejar la mala consciència es busquen receptes màgiques precipitades com la intervenció directa sobre els preus en el mercat lliure, que provoca uns fortes distorsions allà on s’han aplicat.
23 de maig de 2019 | Newscam, Propietat Vertical
El Govern de la Generalitat ha aprovat el passat 21 de maig un nou decret llei que té per objectiu limitar temporalment els preus dels lloguers als barris o ciutats amb falta acreditada d’habitatge assequible. Aquesta norma faculta el Ple de l’Ajuntament de Barcelona per declarar la ciutat o part dels seus barris com a àrea amb mercat d’habitatge tens, condició indispensable per a la limitació dels preus. En el cas de la resta de municipis, la competència per declarar-los amb mercat d’habitatge tens correspon al Departament de Territori de la Generalitat.
Per a la declaració d’una àrea amb mercat d’habitatge tens, caldrà acreditar que aspectes com el creixement del preu dels lloguers i el seu cost en el pressupost familiar siguin clarament superiors als de la mitjana de Catalunya; que hi hagi una desproporció entre l’augment de la població i el nombre d’habitatges de lloguer disponibles; o que el cost dels lloguers creixi clarament per sobre de l’IPC de l’àrea afectada.
La norma general: índex més el 10%
El cost del lloguer en zones o ciutats on s’apliqui la contenció de rendes només pot superar un 10 % el de l’índex de preus del lloguer. Per als aspectes exclosos del sistema d’indexació però que donen més valor a l’habitatge, la norma preveu un increment addicional del 5 %, que haurà de quedar degudament justificat al contracte. Es tracta d’un supòsit per a habitatges amb vistes excepcionals o altres característiques especials com zones comunitàries amb piscines i jardins.
Habitatges nous o completament rehabilitats: índex més el 20 %
Els habitatges de nova edificació i els que estan completament rehabilitats es podran llogar un 20 % per sobre del que estableix l’índex de referència, però només durant els 5 anys posteriors a la finalització de les obres. Passat aquest període, el preu màxim del lloguer estarà sotmès al mateix topall que la resta. En el cas d’aquests habitatges, la norma preveu una moratòria de tres anys, temps durant el qual estaran exempts de la contenció de rendes.
Mateixes condicions per als habitatges que ja estaven llogats
Els pisos que ja estaven llogats poden continuar arrendats pel preu anterior a l’entrada en vigor de la limitació, tant en els contractes vigents com en els futurs. En casos justificats, la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens també pot excloure de la limitació els habitatges amb una superfície útil superior als 150 metres quadrats.
Dret de recuperar els diners
Amb l’entrada en vigor del decret llei, si el propietari cobra un lloguer que sobrepassi la contenció establerta pel Govern, el llogater té dret a recuperar la diferència entre el límit legal i la renda abonada, amb els interessos corresponents. Aquest dret es podrà exigir per via judicial, però el Departament de Justícia també impulsarà la mediació i altres fórmules extrajudicials per resoldre les diferències entre els propietaris i els inquilins, amb l’objectiu d’evitar-ne la judicialització.
Avantprojecte de llei d’arrendaments
A més del decret llei d’urgència, el Govern també ha aprovat el mateix dia 21 de maig la memòria preliminar de l’avantprojecte de llei d’arrendament de finques urbanes. En aquest cas, s’incorpora la limitació de preus aprovada pel decret llei, i s’amplien les mesures amb altres aspectes com l’allargament de la durada mínima dels contractes, que se situarà entre els sis i els 10 anys.
La memòria preveu que en el cas de lloguers entre particulars, la durada sigui menor que en pisos o cases que pertanyin a societats immobiliàries.
Una altra mesura que es preveu a la memòria és la reducció de les mensualitats que s’exigeixen per fer un contracte de lloguer, i que ara arriba a tres. El Govern considera aquest número “excessiu”. D’altra banda, la futura llei catalana suprimirà la possibilitat que els llogaters renunciïn al dret de compra del seu habitatge de lloguer, per deixar sense efecte clàusules de renúncia que inclouen alguns contractes.
La llei també obligarà a documentar amb fotografies o vídeos l’estat d’un pis o casa abans de llogar-lo, per tramitar més fàcilment la devolució de les fiances o evitar reclamacions per danys que no hagin provocat els llogaters. A més, els propietaris també podran constatar possibles danys, si és el cas, i rescabalar-ne el valor. Amb la mesura, el Govern confia que es resolguin les disputes actuals.
El decret haurà de ser convalidat pel Parlament abans de 30 dies
En tot cas, aquest decret llei haurà de ser convalidat pel Parlament de Catalunya. Des d’un punt de vista de tramitació de la norma, resultaria probable, que algun grup parlamentari sotmeti el decret llei al Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries abans de la seva convalidació.
El decret llei impulsat per la Conselleria de Justícia es basa en una modificació del Codi Civil Català, una fórmula no explorada fins ara per a la regulació de lloguers i que, segons el Govern, li confereix competències a Catalunya en aquesta qüestió. S’ha de dir al respecte, que hi ha seriosos dubtes sobre la constitucionalitat d’aquest decret llei, ja que la legislació reguladora dels arrendaments urbans es pot considerar de competència de l’Estat i per tant és discutible que la Generalitat sigui competent per limitar els preus dels lloguers o per redactar una nova Llei d’arrendaments urbans, com ha començat a fer. No es pot descartar que el Govern de l’Estat recorri el decret davant el Tribunal Constitucional i aquest decideixi suspendre’l, tant per la voluntat del decret llei de limitar els lloguers, com la de presentar un projecte de llei català d’arrendaments urbans.
Si aquest recurs no es produeix, comportaria previsiblement la interposició de recurs per altres subjectes legitimats per a fer-ho, encara que aleshores no suposaria la suspensió automàtica de la norma.
29 d'abril de 2019 | Newscam, Propietat Vertical
En l’última estadística del mercat de lloguer a Catalunya publicada per l’Incasòl, basada en el registre de les fiances de lloguer dipositades en aquest organisme, es constata que els lloguers han crescut a Mataró l’any 2018 per quart any consecutiu, i que en el període comprès entre el 2015 i el 2018 han acumulat un increment de pràcticament el 30%. Els quatre anys de pujades dels lloguers han succeït a un període de cinc anys – entre el 2009 i el 2014, en plena crisi econòmica – de caiguda dels preus. Des de llavors, la gràfica s’ha disparat cap amunt fins assolir en les operacions tancades en el 2018 un preu que s’aproxima al seu màxim històric, que es va produir l’any 2008. Segons aquestes dades oficials, el preu mitjà d’un nou lloguer a Mataró l’any passat es va situar en 629 euros, uns 52 euros més que en el 2017.
Aquest augment desmesurat del preu dels lloguers sofert a Mataró és similar al d’altres ciutats de l’àrea metropolitana, com també les seves causes principals: una demanda creixent i una falta d’oferta d’habitatges.
La demanda inclou una proporció important que no poden accedir al mercat de compravenda perquè els preus s’allunyen de la seva capacitat de compra, ja que els salaris amb prou feines han pujat des de la crisi, o no poden obtenir una hipoteca per comprar o bé creuen que no és convenient carregar amb aquesta llosa ateses les seves condicions personals i l’experiència de molts deutors durant la crisi.
Varis factors contreuen l’oferta. Es calcula que a la ciutat hi ha uns 3.300 habitatges desocupats, un 75% propietat de particulars. Una de les causes fonamentals perquè aquests habitatges no es lloguin és el seu mal estat bé per la seva antiguitat (especialment els situats al Centre i a l’Eixample) bé per la seva manca de manteniment (Cerdanyola i demés barris de la ciutat). Una altra causa és la incertesa legal i la inseguretat jurídica: els procediments de desnonament triguen una mitjana de 8 mesos, el que porta com a conseqüència que el propietari no pugui recuperar l’habitatge i, el que és pitjor, que no cobri res de res.
La possibilitat de generar més oferta de lloguer a curt termini passa per mobilitzar i posar al mercat aquest habitatge desocupat. En aquest sentit, la Unió Europea ha concedit una subvenció de 2,5 milions d’euros a un projecte liderat per l’Ajuntament de Mataró que busca mobilitzar l’habitatge desocupat de la ciutat per incrementar l’habitatge de lloguer a preu assequible (lloguer de preu moderat, inferior al de mercat però per sobre del social). La proposta té una durada de 3 anys i el seu pressupost global per desenvolupar-la és de 3,1 milions –la subvenció abasta el 80% del total– , dels quals 625.000 € són aportats pels diferents socis.
Es tracta d’un projecte per incrementar l’oferta d’habitatges de lloguer, però el seu pressupost és manifestament insuficient. Són necessàries diverses mesures per fomentar que es treguin habitatges en lloguer, com ara donar seguretat jurídica a la relació arrendatícia, garantir el cobrament del lloguer, establir ajuts per a realització d’obres de rehabilitació dels habitatges en mal estat, atorgar beneficis fiscals als propietaris quan es fixin retribucions que assegurin l’assequibilitat de l’habitatge… En definitiva, aplicar solucions per mobilitzar un bon nombre d’aquests més de tres mil habitatges buits que hi ha a la ciutat, per tal que passin a incrementar l’oferta de lloguer. És incrementant l’oferta de pisos per sobre de les necessitat de la demanda que es podrà assolir la moderació dels preus de lloguer.
Un problema diferent que també s’ha d’abordar és el risc d’exclusió residencial de les famílies incapaces d’afrontar les seves hipoteques o els seus lloguers, problema punyent la responsabilitat del qual, des de determinats sectors, es vol traspassar als propietaris privats. Resulta fàcil atribuir-los la càrrega d’ajudar als més necessitats, però no podem oblidar que aquests han de fer front a unes elevades càrregues tributàries de què es objecte la propietat immobiliària a nivell estatal, autonòmic i local i a les exigències tècniques de conservació, habitabilitat, accessibilitat i seguretat.
Un factor determinant a tenir en compte és la insuficiència d’habitatge social, motivada per una mancança endèmica de línia de finançament per a la promoció d’aquest tipus d’habitatge. No hi ha recursos orientats a aquesta qüestió, el que ens diferencia amb els països de la Unió Europea. A Mataró pràcticament no es construeix habitatge social. Durant el boom immobiliari del 1997 al 2007, perquè els promotors no els hi sortia a compte, i des del 2008, per falta de fons públics. També s’ha de ressaltar que les administracions han perdut instruments dels que disposaven tradicionalment per fer política social d’accés a l’habitatge: existia una banca pública que finançava l’HPO com el Banc Hipotecari, que es va acabar privatitzant, i les caixes d’estalvis (a Mataró, la Caixa Laietana) que estaven obligades per llei a promoure habitatges de lloguer a la seva obra social. Aquests instruments avui han desaparegut.
Segons dades municipals, l’Ajuntament gestiona un total de 326 pisos, 168 dels quals de protecció oficial en lloguer, 104 dedicats a persones derivades de serveis socials que paguen una renda adaptada als seus ingressos, i 54 gestionats per la borsa de lloguer social del consistori. A tot plegat cal sumar-hi els 158 pisos gestionats per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, de la Generalitat. El número global d’habitatges de lloguer propietat de l’Ajuntament de Mataró, Pumsa i l’Agència de l’Habitatge de Catalunya és doncs de 484 habitatges. Per fer front a la demanda real, s’estima que Mataró hauria de tenir uns 2.000 habitatges socials.
Però la manca d’un parc públic d’habitatges no és un problema genuí de la nostra ciutat. Es tracta d’un problema generalitzat causat per la inexistència d’una política d’habitatge sostinguda en el temps, i per abordar-lo degudament s’ha de partir de la col·laboració entre les administracions i d’un repartiment de papers: els instruments econòmics i financers els ha de posar i garantir l’administració general del Estat, a la Generalitat correspon la labor normativa imprescindible per generar un clima de confiança i l’Ajuntament és qui coneix el territori i qui està més ben equipat per promoure vivenda assequible i gestionar-la en lloguer, tasques en les quals també poden participar els promotors. Ara bé, tot això no es pot fer amb el 0,06% del PIB de despesa pública en política d’habitatge, que és el pressupost que hi destina l’Estat Espanyol. Es necessita com a mínim l’1%. Els països que han generat parcs públics d’habitatge potents, en el moment de formació d’aquests parcs han empleat l’1,5-2% del PIB, i després els recursos han baixat perquè ja tenien els parcs.
Estem lluny d’afrontar aquest problema com es mereix, però tot i la manca de recursos, s’ha de considerar i posar en valor les polítiques que es duen a terme des de l’Ajuntament per impulsar noves promocions d’habitatge protegit i per l’adquisició d’habitatges a curt i mig termini.
Antoni Martí. Secretari de la Cambra de la Propietat de Mataró
16 d'abril de 2019 | Newscam, Propietat Vertical
El passat dia 3 d’abril, la Diputació Permanent del Congrés ha convalidat per 33 vots a favor, 31 en contra i 1 abstenció, el Reial decret llei 7/2019 d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, que va entrar en vigor el dia 6 de març, el contingut del qual vàrem explicar abastament en el nostre butlletí newscam de 5 de març de 2019.
Malgrat aquest nou decret del Govern, que ha modificat la Llei d’Arrendaments Urbans, ha estat convalidat, com hem dit, per la Diputació Permanent del Congrés dels Diputats, s’han generat moltes opinions sobre l’elevada inseguretat jurídica i confusió que están provocant els canvis normatius sobre el lloguer.
Hem de dir al respecte que l’inici de vigència del decret suposa l’existència a Espanya de fins a set règims jurídics per a regular els arrendaments d’habitatges. També hem de ressaltar que en menys de tres mesos el Govern ha modificat fins a tres vegades la normativa del mercat del lloguer.
Aquests canvis evidencien la manca de consens en aquesta matèria, la qual cosa no ajuda a crear la seguretat jurídica necessària per a l’estabilitat del mercat de lloguer
Tots aquests canvis en poc temps de règims jurídics per als arrendaments han comportat que els contractes de lloguer signats en els darrers mesos tinguin cadascun una durada diferent, segons la data en què es van concertar i signar.
Pel que fa a la durada dels contractes d’arrendament, ens podem trobar amb la següent situació:
— Contractes signats a partir de l’1 de gener de 1995 i fins al 6 de juny de 2013, tenen una durada mínima de 5 anys (Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans).
— Contractes signats a partir del 7 de juny de 2013 i fins al 18 de desembre de 2018, tenen una durada de 3 anys (Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges).
— Contractes signats a partir del 19 de desembre de 2018 fins al 22 de gener de 2019, tenen una durada de 5 anys, o de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica (Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre)..
— Contractes signats a partir del 23 de gener de 2019 i fins al 5 de març de 2019, tenen una durada de 3 anys (Llei 4/2013).
— Contractes signats a partir del 6 de març de 2019 i fins a nova ordre, tenen una durada mínima de 5 anys, o de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica (Reial decret llei 7/2019, d’1 de març).
De moment estem aquí. No sabem si el ball s’ha acabat, perquè ara mateix sorgeixen noves incerteses: per una part, l’anunciada impugnació per part del PP del darrer decret-llei davant del Tribunal Constitucional; i, per l’altra, estem a les portes de unes noves eleccions, i segons quin en sigui el resultat i atesa la discrepància que determinades forces politiques manifesten respecte a la modificació de la LAU aprovada pel Govern actual, no seria d’estranyar que s’iniciés una nova modificació legislativa…
1 d'abril de 2019 | Newscam, Propietat Vertical
En tots els contractes de lloguer d’habitatge és obligatori i imprescindible a partir del 8/3/2019, que figuri l’índex de referència del preu del lloguer aplicable a l’habitatge que és objecte de contractació.
A més, aquest índex és obligatori que també consti en les ofertes o comercialitzacions d’habitatges en lloguer, i la seva omissió és falta lleu per manca d’informació.
Així ho estableix el Decret Llei 5/2019, de 5 de març, que estableix les noves “Mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge”.
Aquest índex és un indicador de consulta pública amb caràcter informatiu que permet conèixer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge ubicat en una zona i població determinada, amb unes característiques definides per qui fa la consulta, alhora que també orienta sobre el preu mínim i màxim de la zona d’ubicació de l’habitatge.
Es pot consultar l’índex en un total de 27 municipis catalans:
Badalona, Barcelona, Blanes, Castelldefels, Cerdanyola del Vallés, Cornellà de Llobregat, Figueres, Girona, Granollers, Igualada, L’Hospitalet de Llobregat, Lleida, Manresa, Mataró, Mollet del Vallés, Olot, Reus, Rubí, Sabadell, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallés, Santa Coloma de Gramenet, Tarragona, Terrassa, Tortosa, Vic, Vilanova i La Geltrú.
L’índex, que es determina en €/m2, no significa un límit en la contractació, un límit en el preu del lloguer, però si pot tenir conseqüències en ordre a la impossibilitat d’obtenció d’ajuts a l’habitatge (si es lloga per un preu superior a l’índex) o de bonificacions o reduccions d’impostos (com l’IBI), que encara s’han de determinar.
Per trobar aquest índex de referència, podeu premer aquest enllaç
Aquesta eina, té com a objectius principals, aportar més transparència i coneixement al mercat de lloguer donant una informació als ciutadans, a les empreses i a les administracions públiques, i fomentar la seva aplicació mitjançant incentius fiscals i ajudes a la rehabilitació.
Però, feta la prova, hi ha una seguit de variables -com l’antiguitat de l’edifici, l’estat de conservació, la planta on està ubicat i d’altres- que malgrat que cal complimentar per obtenir la informació, no incideixen a la pràctica en el resultat. És a dir, l’aplicació dona el mateix preu promig si posem que l’habitatge està en perfecte estat de conservació que si indiquem que té un estat de conservació deficient; o per exemple, el preu tampoc varia si informem que l’edifici és molt antic (més de 100 anys) o diem que té menys de 10 anys…
Tenint en compte aquestes consideracions, seria injust que les administracions apliquessin incentius o sancions als propietaris arrendadors basant-se en un Índex incomplert, de tal manera que, paradoxalment, es premiï els propietaris que no han fet un adequat manteniment de l’habitatge que posen en lloguer, els quals haurien d’oferir la finca a un preu de lloguer inferior al preu mitjà de l’Índex, i, pel contrari que els arrendadors que rehabiliten els habitatges i els posen al mercat en perfectes condicions vegin com se’ls apliquen limitacions de preu o sancions o no poden accedir a bonificacions o reduccions fiscals en l’IBI o d’altres tributs, o no se’ls permet accedir a determinats incentius, perquè el preu de lloguer que demanen està, òbivament, per sobre de la mitjana que marca l’Índex.
La Cambra considera l’esforç d’establir un Índex que proporcioni informació i transparència però també fa esment de les imperfeccions d’aquesta eina i del perill que es converteixi en un mecanisme sancionador i limitador dels lloguers. En el mercat del lloguer, no s’hi ha d’incidir amb la intervenció sobre els preus, que provoca unes distorsions que han fracassat allí on s’han aplicat, sinó mitjançant totes les polítiques tendents a multiplicar l’oferta d’habitatge de lloguer.
5 de març de 2019 | Newscam, Propietat Vertical
El Govern central va aprovar divendres passat 1 de març un nou decret llei en matèria d’habitatge i lloguer consensuat amb Units Podem, dos mesos i mig després del primer intent. En aquella ocasió la temptativa va resultar fallida per la negativa d’Units Podem, entre altres, a convalidar-ho.
Encara que el text segueix sense donar potestat a comunitats i ajuntaments perquè limitin els preus de lloguer en zones d’especial tensió de preus, aquesta vegada Units Podem ha decidit que hi donarà suport. El motiu és que inclou vàries novetats respecte al text anterior, especialment pel que fa a desnonaments i limitació de preus dins del contracte, i que l’alternativa era mantenir l’actual legislació de 2013, que és un dels origens de l’actual pujada dels preus del lloguer i que s’ha manifestat com un marc normatiu contraproduent que no ha aconseguit trobar l’equilibri entre llogaters i propietaris.
El mecanisme que ha triat el Govern per a tractar de contenir els preus està relacionat amb la política fiscal. En comptes de modificar l’article 17 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que dicta que “la renda serà la que lliurement estipulin les parts”, l’Executiu ha apostat per un índex de preus, que el Ministeri de Foment es compromet a elaborar en els pròxims vuit mesos, a partir del qual cada comunitat autònoma podrà desenvolupar o, en defecte d’això, acollir-se a l’estatal.
Actualment aquest mecanisme d’índexs de preus ja existeix en comunitats autònomes com Catalunya o València, encara que no és vinculant. A partir d’aquest índex, el decret pretén “facilitar l’aplicació de mesures de política fiscal”. És a dir, obre la porta a incentius o penalitzacions, però no al control o limitació de preus.
Com en tots els decrets lleis, les mesures entren en vigor l’endemà de la seva publicació en el BOE, i necessitarà, una vegada més, ser convalidat pel Congrés dels Diputats. Com que la dissolució de les Corts està prevista per al 5 de març, la convalidació tindrà que fer-se per la Comissió Permanent , que tindrà 30 dies hàbils per votar la convalidació.
La publicació en el BOE s’ha produït avui 5 de març, i per tant tots els canvis normatius afectaran els contractes que es firmin a partir del 6 de març. No s’aplicarà als que ja estan en vigor.
En relació als arrendaments urbans, aquestes són les mesures que s’introdueixen en el decret llei aprovat en l’últim Consell de Ministres:
1. Contractes mínims de 5 o 7 anys
S’estableix en cinc anys el període de pròrroga obligatòria, excepte en cas que l’arrendador sigui persona jurídica que serà de set anys.
Quant a la pròrroga tàcita, s’estableix que arribada la data de venciment del contracte, si no existeix comunicació d’alguna de les parts, es prorrogarà el contracte durant tres anys més.
2. Limitació de fiances a tres mesos
Es fixa en dues mensualitats de renda la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança (d’un mes) que poden exigir-se a l’arrendatari, sigui a través de dipòsit o d’aval bancari, tret que es tracti de contractes de llarga durada. En total són tres mesos com a màxim.
3. Limitació de les pujades interanuals a l’IPC
Únicament es podrà elevar la renda en funció a la variació de l’IPC d’un any a l’altre, protegint l’inquilí i evitant pujades arbitràries dins del mateix contracte.
4. Desnonaments
Els jutjats hauran d’avaluar la vulnerabilitat dels afectats i si l’aprecien, posar en coneixement dels serveis socials els processos de desnonament.
L’ajornament dels desnonaments en cas de vulnerabilitat serà d’un mes per a propietaris persones físiques i tres per a les jurídiques.
No podran realitzar-se desnonaments oberts, és a dir, aquells que es produeixen sense data ni hora i en els quals la Policia pot personar-se en qualsevol moment.
5. Índexs de preus
Es disposa la creació de l’índex estatal de referència de preus en un termini de vuit mesos. Amb dades de l’Agència Tributària, el cadastre, el registre de la propietat, el registre de fiances i altres fonts s’oferirà anualment els valors mitjans de renda mensual en euros per metre quadrat d’habitatge per barris, municipis, províncies, comunitats autònomes.
Les comunitats autònomes podran establir els seus propis índexs de referència a l’efecte de dissenyar les seves polítiques i programes públics d’habitatge. Això no implica que puguin limitar els preus, que és el que reclamava Units Podem a través d’una reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans, sinó tan sols tenir una estadística fiable.
A Catalunya i Comunitat Valenciana ja existeixen aquests índexs, i Euskadi està elaborant-los.
En cap cas habiliten per a establir sistemes de regulació dels preus de lloguer, ja que la mesura seria inconstitucional per afectar el dret fonamental a la propietat en cas d’incloure’s en un decret. El que les comunitats poden fer si ho desitgen, com fins ara, és usar la informació dels índexs per a fer política fiscal segons els marges que ja marca la llei.
6. Despeses de formalització i gestió del contracte
Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran sempre a càrrec de l’arrendador, en els supòsits que l’arrendador sigui una persona jurídica.
7. Validesa del contracte enfront de tercers
En la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans de 2013, es va establir que si el contracte de lloguer no es registrava en el Registre de la Propietat, deixaria de tenir efectes enfront de tercers. D’aquesta manera es desregulava més el mercat, doncs els fons que compraven blocs de pisos necessitaven poder disposar d’aquests pisos fàcilment, i si el contracte no havia estat registrat mancava de tota validesa. Aquesta situació, que es mantenia en l’anterior decret, ha estat ara solucionada: en el cas de contractes de cinc i set anys, hauran de ser respectats també en el cas de no estar inscrits en el Registre de la Propietat.
8. Termini de preavís de no renovació de contracte
Augmenta el termini amb el qual s’ha d’avisar que no es desitja renovar el contracte. En concret, serà de quatre mesos per a l’arrendador i de dos mesos per a l’inquilí.
9. Recuperació del pis per necessitat de l’arrendador
Les causes de necessitat que hagin d’al·legar els propietaris per a recuperar l’habitatge abans del termini mínim hauran de constar en el contracte, i especificar-se quina d’elles és la que es produeix en el moment de la comunicació.
10. Impost sobre Béns immobles (IBI)
S’elimina l’obligació de repercutir aquest impost als inquilins dels habitatges en lloguer social. Així mateix, s’autoritza que els municipis puguin bonificar l’IBI en immobles d’ús residencial que siguin objecte de lloguer social o a preus assequibles i també a aquells la renda dels quals sigui inferior a la determinada per l’aplicació del sistema estatal d’índexs de preus dels contractes d’habitatge en lloguer.
Es regula també un recàrrec a l’IBI als habitatges desocupats, desenvolupant un recàrrec que ja estava establert en 2002.
11. Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats
En l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats hi haurà un nou supòsit d’exempció aplicable a la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús habitual o permanent.
12. Tanteig i retracte
S’estableix el dret d’adquisició preferent (tanteig i retracte) per administracions públiques en cas de venda conjunta d’un immoble amb arrendaments.
13. Subrogació en cas de defunció d’inquilí
Es “blinda” la possibilitat de subrogació, en cas de defunció de l’inquilí, en favor de determinats perfils vulnerables (menors, discapacitats, majors de 65 anys).
