Publicitat enganyosa en la compravenda d’habitatges

Publicitat enganyosa en la compravenda d’habitatges

En el cas que en el procés de compravenda d’un habitatge es presentin defectes o vicis constructius, els compradors podran exercitar contra la promotora a l’empara de la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE) les accions pertinents que del contracte de compravenda se’n derivin.

Però en la compravenda d’un habitatge de nova construcció ens podem enfrontar amb altres tipus de problemes relacionats amb la publicitat enganyosa que ocasiona que els compradors es puguin trobar amb característiques de l’habitatge adquirit diferents de les ofertes pautades al moment de la compra.

Incompliment o salvaguarda

Entre els principals problemes que es poden presentar en un procés de compravenda d’habitatge de nova construcció ens trobem amb els següents:

a) Incompliment contractual del promotor-venedor és a dir existència d’una diferència entre el consignat en la memòria de qualitats i l’incorporat finalment a l’habitatge. Sobre aquest particular, cal recordar que la publicitat vincula el promotor immobiliari, arribant el seu contingut a formar part del mateix contracte de compravenda. Sota aquesta premissa, el comprador pot exigir el compliment íntegre del qual es recull en la publicitat de la promoció immobiliària.

Per tant, un bon consell és recopilar tota aquesta documentació publicitària en suport físic, inclosa la que aparegui a la pàgina web de la promotora, ja que pot ser que en el fet d’acabar la construcció ens sigui de gran ajuda en cas de trobar-nos amb diferències entre l’ofert i el lliurat pel promotor.

Respecte a aquesta qüestió tenim l’empara legal, ja que es pot acudir a l’article 61.2 del Text refós de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris que disposa el següent:

2. El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.

b) També en els contractes se sol introduir la clàusula de salvaguarda en què es permet que el projecte d’execució pugui patir canvis o modificacions per causes tècniques o administratives que puguin afectar les qualitats ofertes en la memòria. Ara bé, si bé és cert que per la complexitat del procés constructiu poden sobrevenir canvis de determinats materials, no ho és menys que el comprador no pot patir minva de cap mena en les qualitats publicitades i en cas de substitució d’un determinat element ho haurà de ser per un altre d’idèntica qualitat; mai inferior doncs donaria dret a la corresponent indemnització.

Clàusules abusives

Normalment durant les visites a l’habitatge se solen posar de manifest els canvis en la memòria de qualitats. Així i tot, a l’hora de signar l’escriptura de compravenda caldrà tenir constància que no s’han inclòs clàusules que suposin una rebaixa dels drets que ens assisteixen com a compradors, ja que serien abusives i, per tant, nul·les de ple dret. Ens referim a totes aquelles clàusules que la promotora-venedora inclou en l’escriptura fent esment al fet que el comprador ha visitat amb anterioritat l’immoble i està plenament d’acord amb l’habitatge que se li lliura, sense que tingui res a reclamar al respecte.

En els casos en què no es pugui fer la visita pertinent a l’habitatge lliurat, s’haurà de realitzar la comunicació a la promotora al més aviat possible, en cas que hi hagués algun canvi en les qualitats. Si no hi hagués resposta o la solució fos inadequada, el que procedeix és realitzar un informe pericial on es reflecteixin els canvis de qualitats existents per poder reclamar a la promotora la substitució del que s’ha incorporat d’inferior qualitat o la indemnització corresponent.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

L’escassetat d’habitatge nou reviu la venda sobre plànol

L’escassetat d’habitatge nou reviu la venda sobre plànol

A falta de les dades de tancament d’any, tot sembla indicar que el 2019 s’hauran iniciat prop de 105.000 cases, molt lluny de les 150.000 que els promotors estimaven com a xifra de “velocitat de creuer” i a certa distància també de les previsions fetes per Servihabitat a finals d’any, que preveia arribar a les 125.000. El nombre de projectes es quedaria així molt a prop dels registrats el 2018 (100.733), el que suposaria un augment anual inferior al 5%, enfront dels forts repunts propers al 25% entre 2016 i 2018, si bé és cert que en aquests casos es partia de xifres absolutes més baixes. Observem, doncs, que l’edificació d’habitatges perd impuls.

L’escassetat de pisos construïts a la venda provoca que qui busca un pis nou, en les zones on hi ha demanda, hagi d’optar per comprar-lo sobre plànol. I això sol comportar una dosi considerable d’incertesa, ja que porta mals records donats els abusos comesos durant el boom immobiliari i davant la qual convé no baixar la guàrdia per molt agressiva que sigui l’estratègia de venda dels comercials de l’empresa promotora.

En primer lloc, s’ha de tenir clar que la compra sobre plànol no és una promesa, ni un compromís, és una compra d’una cosa futura; per això, cal ser tan exigent o més que si es compra un habitatge de segona mà.

Què hem de tenir en compte abans de firmar el contracte?

INFORMA’T SOBRE LA PROMOTORA

Hem de consultar dades com la trajectòria de l’empresa, la solvència, la situació econòmica, etcètera. Convé assegurar-se que està acreditada la propietat del solar on es construirà. Així com que els tràmits, permisos i llicències estiguin en ordre abans de començar a edificar. Aquesta informació es pot sol·licitar al Registre de la Propietat o a l’Ajuntament corresponent. Sense llicència d’obres no poden vendre res.

REVISA EL CONTRACTE

El document que es firma és un contracte de compravenda real. Abans de signar, cal revisar exhaustivament el contracte. Encara que per a evitar situacions d’especulació, com les viscudes durant el “boom” immobiliari, els promotors estan proposant solucions, mai està de més comprovar que no existeixen clàusules abusives. Recaptar i conservar documentació i fullets publicitaris pot servir en un futur com a prova en cas d’un conflicte judicial.

Convé també demanar una memòria de qualitats. Això és, una relació detallada dels materials de construcció, zones comunes, superfícies, qualitats dels acabats, etcètera. Ja que pot evitar molts problemes a posteriori.

A més, s’han de reclamar els plànols de l’edifici per a conèixer tota la informació necessària com les superfícies de les habitacions, l’orientació de l’habitatge, la disposició de les finestres. I en definitiva, tots els equipaments disponibles.

ATENCIÓ ALS IMPORTS, TERMINIS I PAGAMENTS

Al contracte és obligatori fixar el preu final amb l’IVA desglossat (des del 2013 en comprar una casa nova cal pagar un 10% d’IVA), així com que s’hi reflecteixin les quantitats entregades a compte. El venedor està obligat a tenir un compte exclusiu per a cada promoció, en què s’ingressen les quantitats en el procés de construcció.

No s’ha de comprar mai si la venedora no assegura aquestes quantitats, la qual cosa es fa a través d’un aval o d’una assegurança que garanteixi la devolució de les quantitats lliurades si l’habitatge no arriba a construir-se o sofreix retards.

És important també aclarir des de l’inici les formes i terminis dels pagaments. De quant seran les quotes, les dates límit i què ocorre si es decideix no comprar la casa al final. O què succeeix si es retarda el lliurament de l’habitatge.

POSSIBILITAT D’ADAPTAR EL TEU HABITATGE

Una dels avantatges de comprar sobre plànol és que l’habitatge encara no està construït i es poden realitzar modificacions, com per exemple unir habitacions. El més adequat és consultar-ho amb el promotor per a adaptar l’habitatge a les necessitats de cadascun.

Informar-se sobre la qualificació d’eficiència energètica de l’edifici és un altre aspecte a considerar. Ja que influirà de manera directa en les factures i, per tant, en l’estalvi d’energia de la llar.

Finalment, abans de signar les escriptures cal assegurar-se que l’habitatge està en condicions òptimes. Fins i tot es pot comprovar amb la companyia d’un arquitecte o un arquitecte tècnic. El comprador disposa de 72 hores (prèvies a la signatura) per a revisar l’esborrany de l’escriptura i resoldre aquells punts que puguin resultar problemàtics.