Aquest passat 16 de Juny ha entrat en vigor la nova regulació de les hipoteques

Aquest passat 16 de Juny ha entrat en vigor la nova regulació de les hipoteques

La constitució d’hipoteques, que és la manera més habitual d’oferir garantia en la compravenda d’habitatges, ha començat una nova etapa a l’empara d’una nova normativa que ja ha entrat en vigor.

No podem deixar de recordar que la normativa fins ara vigent ha acabat derivant en molts litigis atès, en part, a la falta de transparència i al desconeixement del producte financer per part del client consumidor, qui s’ha vist sorprès pels efectes de les clàusules sòl; o per l’aplicació d’índexs no tan coneguts com l’IRPH, i la imputació per part de les entitats creditícies dels impostos i de totes les despeses de constitució. Tot això ha acabat saturant els tribunals de conflictes entre les entitats bancàries i els consumidors.

La nova normativa vol evitar aquestes fonts de conflicte judicial i posar l’accent sobre la transparència i la protecció al consumidor. S’entenen com a consumidors les persones físiques, tant si són els deutors, com si intervenen per a garantir deutes d’altres.

Per altra part, la llei va adreçada als préstecs hipotecaris referents a immobles residencials incloent també trasters, garatges i terrenys.

Per reforçar la transparència, i sens perjudici de l’obligació que tenen les entitats financeres d’informar al consumidor, s’atorga als notaris un nou paper. Els notaris passen a ser assessors del consumidor, amb l’objecte que aquest tingui la informació necessària i arribi a conèixer de manera senzilla les obligacions econòmiques i jurídiques que comporta la constitució d’una hipoteca.

Període de reflexió de 10 dies abans de signar la hipoteca

En el nou sistema caldrà anar al notari dues vegades. Una primera on el notari actuarà com assessor del consumidor a qui cal lliurar una amplia informació durant un mínim de 10 dies abans de signar: l’oferta vinculant (FEIN), la fitxa d’advertències estandarditzades (FIAE) en la qual s’explica de manera genèrica quines són les clàusules o elements més rellevants, un esborrany del contracte a signar i, si la hipoteca és variable, un document a part amb les quotes que s’haurien de pagar en diversos escenaris.

Com a altres novetats significatives pel consumidor podem destacar les següents:

-Despeses de constitució i productes vinculats

El banc assumeix totes les despeses de formalització del préstec, com les de notaria, registre i gestoria i també assumeix l’impost corresponent (ITPiAJD).

El consumidor només assumeix el cost de la taxació i les copies notarials que pugui precisar.

El banc no pot obligar el client a comprar productes com l’assegurança de vida o de la llar; ara bé, si que es permet la pràctica que actualment estan fent algunes entitats bancàries, de millorar el tipus d’interès del préstec si s’adquireix aquests productes.

-Prohibició de pactar clàusules sòl

Es prohibeix fixar un límit d’interès remuneratori mínim (el que es coneix com a clàusula sòl). Per tant, els bancs no poden tornar a incorporar mai més les conegudes clàusules sòl.

-Amortització anticipada

Es limiten les comissions que els bancs poden aplicar en cas que el deutor vulgui pagar el crèdit de manera anticipada. Per a les hipoteques variables queda limitat al 0,25% els tres primers anys o al 0,15% si estem dins els 5 anys. Pels préstecs a tipus fix aquestes penalitzacions queden limitades al 2% els primers 10 anys i a l’1,5% a partir del desè any.

-Canvis d’hipoteca

Es flexibilitzen els canvis d’hipoteca; la subrogació de la hipoteca per part d’una altra entitat bancària no comporta costos addicionals pel client. També es facilita canvis tals com passar la hipoteca de tipus variable a tipus fix o de multidivisa a la moneda habitual del client.

Impagament de quotes

Es limita l’interès de demora que apliquen les entitats bancàries als imports impagats, que no podrà ser superior a tres punts per sobre de l’interès del préstec.

Es regula la situació d’impagament i el moment que el banc pot declarar tot el préstec vençut prescindint del termini pactat.

Si ens trobem en la primera meitat del préstec, caldrà que l’ impagament de quotes arribi al 3% del capital prestat o a 12 mensualitats impagades.

Si ens trobem en la segona meitat del préstec, l’impagament ha de correspondre al 7% del capital prestat o a 15 mensualitats impagades.

La nul·litat de l’IRPH es debatrà el pròxim 24 de juny a Europa

La nul·litat de l’IRPH es debatrà el pròxim 24 de juny a Europa

Un advocat del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) es pronunciarà el pròxim 24 de juny sobre la qüestió d’un jutjat espanyol en relació amb les hipoteques referenciades a l’IRPH (Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris).

El jutjat d’instrucció núm. 38 de Barcelona va elevar al febrer de 2018 una qüestió prejudicial al TJUE per la comercialització de l’IRPH, en la qual qüestiona que el Tribunal Suprem s’ajusti a la doctrina europea després d’haver dictaminat a favor dels bancs. Aquest fet, és a dir, que un jutge o tribunal acordés plantejar una qüestió prejudicial al TJUE per precisar com s’ha de realitzar el control de la transparència en un cas com aquest, era absolutament previsible tal com vàrem posar de manifest en el nostre butlletí newscam de 19 de febrer de 2018.

El Suprem va estimar al novembre de 2017 que la mera referència d’una hipoteca a aquest índex oficial no implicava un abús respecte al consumidor ni falta de transparència.

Es preveu que la sentència es dictarà per octubre o novembre, encara que de moment no hi ha data precisa i són tot especulacions.

En la majoria dels casos la sentència del TJUE sol seguir la línia marcada per l’Advocat General, si bé la seva opinió no és vinculant i els jutges poden discrepar, com va ocórrer en el cas espanyol de les clàusules sòl en el qual la cort va sentenciar a favor del consumidor en contra del criteri del lletrat.

L’Executiu comunitari va suggerir en un informe sobre el cas remès al TJUE al setembre passat que s’insti al Tribunal Suprem espanyol a canviar la seva doctrina sobre el IRPH.

La justícia europea haurà d’aclarir ara si l’IRPH és nul o il·legal, si ha d’estar sotmès als mateixos controls de transparència que altres productes i, en cas de sentenciar en contra dels bancs, si hi hauria la possibilitat de concedir la retroactivitat.

En aquest context caldria veure a més quin altre índex seria el triat per a referenciar les hipoteques dels perjudicats, el perjudici dels quals estaria entorn dels 20.000 euros per cada 200.000 euros d’hipoteca.

De considerar-se una clàusula abusiva, la banca haurà d’afrontar un forat en els comptes de 44.000 milions d’euros. Es tractaria d’un impacte molt superior al que tenen les clàusules sòl. Es calcula que hi ha més d’un milió d’hipoteques al nostre país referenciades a l’IRPH.

A l’espera de la decisió de Luxemburg, diversos jutjats en diferents parts d’Espanya han suspès la tramitació dels processos relatius a l’IRPH fins que el TJUE es pronunciï sobre la doctrina a seguir.

Quins canvis introduirà la nova Llei hipotecària?

Quins canvis introduirà la nova Llei hipotecària?

Una nova llei hipotecària entrarà en vigor a Espanya amb l’objectiu d’alinear-se a la normativa europea 2014/17/UE i protegir l’hipotecat en matèria hipotecària. Des que es va anunciar aquesta nova llei al novembre de 2017 fins que finalment es va aprovar el projecte de llei al Congrés l’11 de desembre de 2018, s’han introduït diverses modificacions que explicarem a continuació. Està previst que la nova llei entri en vigor el març de 2019, un mes després de la seva publicació en el BOE. No hem d’oblidar que el Senat també ha de donar-hi el seu vistiplau, tot i que no s’esperen gaires entrebancs.

El banc pagarà totes les despeses d’hipoteca, excepte la taxació

La nova llei hipotecària obliga les entitats financeres a assumir les despeses derivades de la formalització d’hipoteques, excepte la taxació. Per tant, les entitats hauran de pagar les despeses de notaria, gestoria, registre i, per descomptat, l’impost d’actes jurídics documentats. No obstant això, hi haurà un estalvi real per als futurs hipotecats? El més probable és que els bancs traslladin aquest sobrecost als hipotecats amb augments en els tipus d’interès.

La taxació d’immobles, en ser un servei que aporta l’usuari amb l’objectiu d’avalar el préstec hipotecari, és a càrrec del sol·licitant, segons la nova normativa.

Més protecció per evitar desnonaments

Fins ara el banc podia executar el venciment anticipat de la hipoteca si el client incorria en tres quotes impagades. La nova normativa hipotecària protegirà més l’hipotecat elevant els llindars d’impagament de la manera següent:

• Durant la primera meitat del contracte: s’haurà de produir un impagament de quotes que arribin al 3% del principal del préstec o 12 mensualitats. A partir de llavors, es podrà executar la hipoteca.

• A partir de la segona meitat del contracte: s’haurà de produir un impagament de quotes que arribin al 7% del principal del préstec o 15 mensualitats. Es concedeix més marge, atès que el client portarà més temps pagant la hipoteca i, per tant, l’esforç realitzat fins llavors haurà estat superior.

El text definitiu no inclou la dació en pagament com a via per protegir les famílies amb problemes de pagament. A més, aquesta mesura no tindrà retroactivitat en els casos on ja hi hagi un procediment de desnonament actiu (per no interposar-se en la valoració judicial). Sí que tindrà retroactivitat en la resta de casos.

Amortitzant anticipadament la hipoteca serà més barata

La llei actual recull una comissió d’amortització anticipada del 0,5% els primers cinc anys i del 0,25% a partir del sisè any. La nova llei vol abaratir els costos d’amortització anticipada de la hipoteca per equiparar la legislació espanyola a la directiva europea:

• Amortització d’hipoteques de tipus variable

Primers tres anys de la hipoteca: comissió del 0,25% sobre la quantitat amortitzada.

A partir del tercer any: comissió del 0,15% sobre la quantitat amortitzada.

• Amortització d’hipoteques de tipus fix

Quant a les hipoteques de tipus fix, les comissions màximes aplicades seran del 2% els primers 10 anys i de l’1,5% a partir de llavors. Els bancs són lliures d’aplicar comissions per sota d’aquestes xifres.

Aquesta mesura s’ha aprovat amb caràcter retroactiu per a les noves amortitzacions d’hipoteca. Què vol dir això? Que tots aquells que realitzin una amortització anticipada en la seva hipoteca des de l’entrada en vigor de la llei podran acollir-se a aquestes noves condicions. Aquells que ja havien fet una amortització en el passat (amb l’anterior llei vigent) no podran reclamar ni recuperar els diners.

Passar una hipoteca de tipus variable a fix serà més senzill i econòmic

La comissió màxima aplicable pel canvi d’hipoteca variable a fixa serà del 0,25% durant els primers tres anys. Després serà gratuït. El banc es reserva el dret d’acceptar o no el canvi d’hipoteca de tipus variable a hipoteca de tipus fix.

No serà obligatori contractar vinculacions a una hipoteca

En realitat, aquesta no és una novetat, però va bé recordar que el banc no pot obligar a contractar productes vinculats a la hipoteca. A més, s’inclou l’afegitó següent:
Si el banc vol obligar a contractar certes vinculacions, haurà de comunicar-ho al Banc d’Espanya i el client podrà triar contractar-les amb una altra entitat.

Les subrogacions i novacions de la hipoteca no tindran comissions

Les subrogacions i novacions de la hipoteca seran gratuïtes a partir de l’entrada en vigor de la llei. Això donarà més llibertat a l’hipotecat i facilitarà la competència entre entitats.

Límits dels interessos de demora

Els interessos de demora màxims fixats en el contracte seran de tres vegades el preu oficial dels diners.

Quines mesures no han estat incloses en la reforma de la llei hipotecària?

La nova llei hipotecària respon a la necessitat d’adaptació a la normativa europea 2014/17/UE. No obstant això, mesures clau que reclamen des de Brussel·les no s’han inclòs en el cos de la reforma, la qual cosa pot derivar en una multa de 106.000 euros al dia per a Espanya per incomplir (o, en aquest cas, complir parcialment) la normativa europea. De fet, aquesta reforma s’havia de completar abans de l’abril de 2016.

Aquestes són les mesures clau que han quedat fora de la nova llei hipotecària:

1. L’establiment d’una regulació sobre el sistema de càlcul de la taxa anual equivalent (TAE).

2. Les regles per regular la publicitat bancària referida a aquests productes.

3. La normativa sobre l’avaluació de solvència dels consumidors i la taxació d’immobles.

4. El desenvolupament de la fitxa europea d’informació normalitzada.

5. L’obligatorietat de redactar un full específic d’advertiments sobre clàusules hipotecàries que lliurarà el banc als interessats en les hipoteques.

6. Altres mesures: formació dels empleats que comercialitzin aquests productes, simulacres sobre variacions de quotes i tipus d’interès i elaboració d’un contracte hipotecari estàndard.

S’espera que la resta de mesures que reclama la directiva europea es vagin incorporant progressivament mitjançant reials decrets i ordres ministerials.

Aprovat el Reial decret-llei perquè la banca pagui l’IAJD quan es formalitzi una hipoteca

Aprovat el Reial decret-llei perquè la banca pagui l’IAJD quan es formalitzi una hipoteca

El Consell de Ministres del passat 8 de novembre ha aprovat un Reial decret-llei que modifica dos articles de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats perquè sigui la banca la que pagui aquest tribut i no els ciutadans quan es formalitzi un préstec amb garantia hipotecària. El Govern ha adoptat aquesta mesura després que el Ple de la Sala contenciosa administrativa del Tribunal Suprem decidís el passat 6 de novembre modificar el criteri mantingut en una sentència anterior.

En aquesta sentència, l’Alt Tribunal va defensar que el subjecte passiu de l’impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD) era el prestador, la qual cosa suposava un canvi en la interpretació que s’havia mantingut fins a aquest moment. No obstant això, el Ple del Suprem va aprovar en una ajustada votació tornar al criteri inicial i va determinar que són els ciutadans els qui han d’assumir el pagament de l’impost quan signen un préstec hipotecari.

 
Davant aquests diversos pronunciaments i
per evitar que es generi incertesa i inseguretat jurídica que pugui afectar al mercat hipotecari i als interessos dels consumidors, el Govern ha decidit modificar el Real-Decret legislatiu 1/1993, pel qual s’aprova el text refós de la llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

 
La banca no es podrà deduir l’impost

 
En concret es modifiquen els articles 29 i 45 d’aquesta norma, per determinar que el subjecte passiu de l’impost, quan es tracti d’escriptures de constitució de préstec amb garantia hipotecària, serà el prestador. Així mateix, s’inclou una disposició per la qual es modifica l’article 15 de la Llei sobre l’Impost de Societats per establir que la despesa que suposarà el pagament d’impost sobre Actes Jurídics Documentats estarà considerat com no deduïble per part del prestador.

 
Aquest Reial decret-llei
es va publicar en el Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) del passat 9 de novembre i va entrar en vigor l’endemà. S’aplicarà a les escriptures formalitzades a partir de l’entrada en vigor de la norma.

 
Es declara d’urgència la tramitació parlamentària del projecte de llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari

 
D’altra banda, el Consell de Ministres també va donar el vistiplau al Projecte de Llei Reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari que trasllada la
Directiva 2014/17/UE del Parlament Europeu i del Consell, de 4 de febrer de 2014, sobre els contractes de crèdit celebrats amb els consumidors per a béns immobles d’ús residencial i per la qual es modifiquen les Directives 2008/48/CE i 2013/36/UE i el Reglament (UE) nº 1093/2010.

 
El termini límit per a la transposició de la mateixa va finalitzar el passat 21 de març de 2016, per la qual cosa existeix un procediment d’infracció obert contra Espanya, actualment en fase de demanda davant el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), que està pendent de dictar sentència. Això obliga a agilitar al màxim la tramitació del Projecte, reduint el possible els terminis i tràmits necessaris per a la seva aprovació. En conseqüència, el Consell de Ministres ha acordat declarar d’urgència la tramitació parlamentària en el Senat del Projecte de Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

És abusiva la clàusula de la comissió d’obertura en les hipoteques?

És abusiva la clàusula de la comissió d’obertura en les hipoteques?

En gairebé totes les hipoteques existeix una comissió d’obertura a abonar al moment de constituir el préstec hipotecari. A efectes pràctics, la comissió d’obertura sol ser entre el 0,5% i el 1% del capital total prestat, per la qual cosa aquestes solen oscil•lar entre els 1.200 i els 3.000 euros, depenent de l’import de la hipoteca. No obstant això, la comissió d’obertura de la hipoteca, en certs casos, pot ser considerada abusiva. Existeixen sentències que així l’han declarat en considerar que realment no corresponen a cap servei efectiu de l’entitat i, per descomptat, no suposen un negoci diferenciat al préstec sol•licitat.

En aquest sentit, des de fa uns mesos la comissió d’obertura està sent combatuda pels Tribunals, que declaren la seva nul•litat i ordenen la devolució de les quantitats a favor dels clients per considerar que es tracta d’una clàusula abusiva del calibre de les clàusules sòl o les despeses hipotecàries. És precisament per la falta de transparència i abús que les recents resolucions anul•len la clàusula i procedeixen a la devolució del cobrat als clients per l’aplicació d’aquesta comissió, la qual els consumidors assumien a l’hora de demanar un préstec hipotecari sense cap negociació del seu contingut. Així, les entitats bancàries han acabat sent condemnades a la devolució a favor del client dels imports cobrats per aquest concepte, més els interessos legals corresponents.

Fins avui s’han pronunciat molts i diversos Jutjats i Tribunals sobre la nul•litat de la comissió d’obertura, destacant el Jutjat especialitzat de Barcelona (JPI 50) en la seva Sentència nº 304/2017; l’Audiència Provincial d’Astúries (Secció 6ª), Sentencia 2-02-2018; i l’Audiència Provincial de Saragossa (Secció 5ª), Interlocutòria 5-01-2017. Totes tenen en comú que l’entitat bancària no va justificar a què corresponia aquesta quantitat abonada en concepte de comissió d’obertura, a quins serveis efectius prestats es referia, ni el cost concret dels mateixos. En canvi, estableix una quantia sense justificació depenent del capital prestat i no als serveis que presta en cada préstec concret. Això genera un desequilibri en drets i obligacions entre les parts en perjudici del consumidor.

És important destacar que una comissió d’obertura no sempre serà declarada com a abusiva. El que primer haurà d’estudiar-se és si es tracta d’una clàusula nul•la per haver cobrat una comissió per un servei que no es va prestar. D’aquesta forma, el banc haurà d’acreditar que previ a la signatura del préstec va realitzar un estudi de risc, tant del client com de l’operació financera.

Així, en el cas que el banc pugui acreditar que va realitzar aquesta activitat prèvia, el més probable és que es perdi el judici. Per tant és de summa importància que abans de procedir, es realitzi un estudi de cada cas. Solament així serà possible analitzar les possibilitats d’èxit de cada reclamació de la comissió d’obertura.

El Tribunal Suprem decideix a favor dels bancs en els casos d’hipoteques amb IRPH

El Tribunal Suprem decideix a favor dels bancs en els casos d’hipoteques amb IRPH

El proppassat 14 de desembre es va saber el contingut íntegre de la sentència del Tribunal Suprem sobre l’IRPH en els préstecs hipotecaris, on no estima la nul·litat de l’índex IRPH. Una vegada analitzada, podem concloure que la sentència argumenta la seva decisió sobre 4 fonaments:

Primer.- Determina que la clàusula és una CONDICIO GENERAL DE LA CONTRACTACIÓ, en no constar que fos negociada individualment i perquè s’ofereix a un nombre considerable de consumidors.

Segon.- Afirma que, en utilitzar un índex definit legalment, no correspon al control de la jurisdicció civil saber si aquest índex aplica o no la normativa reguladora, sinó a l’Administració. Per tant, l’IRPH com a tal no pot ser objecte de control de transparència, ja que tant la Llei sobre condicions generals de la contractació com la Directiva 93/13 exclouen del seu àmbit d’aplicació les condicions generals que reflecteixin disposicions legals o administratives, encara que sí pugui ser-ho la clàusula que l’incorpora.

Tercer. Atès el caràcter essencial de la pròpia clàusula, entén que no és funció del banc la comparació entre índexs, i que un consumidor mitjà, normalment informat i raonablement atent i perspicaç, hauria de saber que s’utilitzen diferents sistemes de càlcul de l’interès variable i comparar les condicions utilitzades pels diferents prestadors en un element tan essencial com el mateix preu del préstec.

Quart.- Afirma que no és possible determinar que l’euríbor hagi estat més barat que l’IRPH, per diversos motius:

a) Aquesta circumstància es fa des d’un biaix retrospectiu que no pot servir de pauta per al control de transparència- que s’ha de fer en el moment de la celebració del contracte.

b) No té en compte que el tipus d’interès no es forma només amb l’índex de referència, sinó també amb el diferencial.

c) No consta que els diferencials aplicats a préstecs amb euribor fossin també més beneficiosos per al prestatari que els aplicats a préstecs amb IRPH, sinó justament al contrari, i això, lògicament, serveix per fer competitiva l’oferta, ja que a un índex de referència que suposa un tipus percentual més alt que altres, com l’euríbor, se li afegeix un diferencial menor.

d) El préstec és a llarg termini, i no podem assegurar el comportament futur de l’índex en relació amb els altres índexs legals.

Afirma que, a la pràctica, l’Audiència acaba fent un control de preus, en declarar la nul·litat d’una condició general de la contractació perquè el preu resultant sigui més o menys elevat, el que no és admissible.

Per això, el Tribunal Suprem puntualitza que si es seguís l’argumentació de l’Audiència per declarar nul·la la referència a l’IRPH, també caldria declarar nul·les les referències a l’euribor en altres préstecs si en qualsevol etapa de la seva vigència l’evolució de l’euribor hagués estat menys favorable per al consumidor.

La sentència compta amb el vot particular de dos magistrats que consideren que la clàusula que incorpora l’IRPH no supera el control de transparència. Malgrat això, consideren que el recurs de cassació s’ hauria d’estimar només en part, per tal de substituir la referència a l’IRPH per una referència a l’euribor, en comptes de deixar el préstec amb interès zero, com havia resolt l’Audiència Provincial.

I ARA QUÈ?

Una sentència del Ple de la Sala Primera del Tribunal Suprem posa difícils les coses per portar aquesta reclamació als tribunals amb unes expectatives d’èxit elevades, tot i que vingui amb un vot particular molt raonat i més coherent i respectuós amb la jurisprudència precedent que la ponència majoritària. No obstant això, la incorrecta aplicació de la doctrina del mateix Tribunal Suprem i del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, la desatenció de la realitat social dels consumidors als qui es va col·locar aquest índex i a les pràctiques deslleials de la banca permeten albergar esperances que es pugui rectificar aquesta sentència en un futur proper, sigui perquè es presentin demandes amb prova de les pràctiques enganyoses en el cas concret i que el jutge apliqui correctament la doctrina ja consolidada sobre el control de la transparència, o perquè algun jutge o tribunal acordi plantejar una nova qüestió prejudicial al Tribunal de Justícia de la Unío Europea per precisar com s’ha de realitzar aquest control de la transparència en un cas com aquest, qüestió prejudicial que ja semblen tenir en ment els dos magistrats que van elaborar el vot particular.