El Jutjat de clàusules abusives tarda dos anys i tres mesos de mitjana a admetre a tràmit les demandes

El Jutjat de clàusules abusives tarda dos anys i tres mesos de mitjana a admetre a tràmit les demandes

Com era previsible des del primer moment, la solució prevista pel Consell General del Poder Judicial (CGPJ) consistent en l’especialització d’un Jutjat de Primera Instància en cada província, amb competència estesa a tot el territori de la mateixa, que de manera exclusiva conegui de la matèria relativa a les accions individuals previstes en la legislació de condicions generals de la contractació i la protecció de consumidors i usuaris ha ocasionat el col·lapse d’aquests jutjats des del mateix moment del seu naixement que es va produir l’1 de juny de 2017, ja que s’han de repartir als mateixos milers de demandes de tota la província però no es poden tramitar per falta de mitjans. Òbviament el resultat de tot això és que la mesura, en lloc d’agilitzar les demandes, les ha ralentitzat, amb evident perjudici per al ciutadà.

Els jutjats especialitzats en clàusules abusives triguen una mitjana d’un any a admetre a tràmit els procediments, encara que hi ha determinats casos de gran saturació com els dels jutjats de primera instància 101Bis de Madrid i 50 de Barcelona que compten amb períodes d’admissió a tràmit de fins a un any i deu mesos, en el primer cas, i de dos anys i tres mesos, en el segon.

En altres jutjats especialitzats, existeix un retard en l’admissió a tràmit de fins a 616 dies en el Jutjat de primera instància número 10 de Sevilla o de fins a 582 dies en el Jutjat de primera instància 7 Bis de la Corunya.

Davant aquesta situació, es fa imprescindible dotar de majors mitjans a aquests jutjats per a avançar en la resolució dels procediments en matèria de consum financer, sent molt preocupant la ceguesa del Consell General del Poder Judicial i les comunitats autònomes, que mantenen uns tribunals que requereixen de mitjans materials i humans, la manca dels quals està produint dilacions indegudes, vulnerant així l’article 24 de la Constitució.

Aquesta situació podria agreujar-se si les conclusions de setembre de l’advocat general del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) sobre l’índex de referència de préstecs hipotecaris (IRPH) favorables als hipotecats, són corroborades per la sentència que properament ha de dictar el TJUE.

Respecte a aquesta greu situación, l’Associació d’Usuaris Financers (Asufin)  no descarta denunciar la situació i, si fes falta, arribar fins al Tribunal Europeu de Drets Humans d’Estrasburg.

L’advocat de la UE obre la porta a l’anul·lació de les hipoteques IRPH

L’advocat de la UE obre la porta a l’anul·lació de les hipoteques IRPH

Com estava previst, el passat dimarts 10 de setembre de 2019  l’advocat general del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha emès el seu informe, que no és vinculant, sobre l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH), i  ha assenyalat que el mer fet de ser l’IRPH un índex oficial, no el fa només per això ser transparent.

En la sentència de 2017 del Tribunal Suprem sobre l’IRPH es va declarar el contrari, en assenyalar que la mera referenciació d’una hipoteca a l’IRPH no suposa falta de transparència o abusivitat. No obstant això, després de la sentència de l’alt tribunal va haver-hi jutjats que van continuar considerant la clàusula IRPH abusiva i finalment el Jutjat número 38 de Barcelona va elevar qüestió prejudicial al TJUE i ara s’ha conegut la declaració de l’advocat general, que va en contra de la tesi del Tribunal Suprem, a favor del vot particular que la mateixa sentència de l’alt tribunal espanyol contenia, i en el mateix sentit que les observacions de la Comissió Europea.

Resulta important parlar en aquest sentit de la Directiva 93/13/CEE del Consell, de 5 d’abril de 1993, sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats amb consumidors. Aquesta Directiva es va crear amb el propòsit d’aproximar les disposicions legals, reglamentàries i administratives dels Estats membres sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats entre professions i consumidors. Doncs bé, en l’apartat 2 de l’article 1 d’aquesta Directiva s’indica el següent: “Les clàusules contractuals que reflecteixin disposicions legals o reglamentàries imperatives, així com les disposicions o els principis dels convenis internacionals, especialment en l’àmbit dels transports, on els Estats membres o la Comunitat són part, no estaran sotmesos a les disposicions de la present Directiva.” Aquest apartat anterior és molt important, perquè és el que determina si la clàusula IRPH pot ser jutjada o no o pot ser declara abusiva o no, en el sentit que si fos un reflex d’una disposició legal (l’IRPH és un índex oficial) o reglamentària imperativa, quedaria fora de la Directiva i no podria ser declarada abusiva. Però l’advocat general, en aquest sentit, també és clar, assenyalant que queda dins de la Directiva, ja que argumenta que l’aplicació de la clàusula IRPH a un contracte hipotecari no és imperativa ja que l’entitat financera té la possibilitat de recórrer a altres índexs oficials com el cas de l’Euríbor.

L’Euribor és l’índex de referència de la immensa majoria de les hipoteques a interès variable que s’han signat a Espanya, no obstant això, un percentatge residual de ciutadans van signar la seva hipoteca amb l’índex IRPH, veient-se clarament perjudicats pel mateix índex que sempre s’ha situat per sobre de l’Euribor i amb més de dos punts de diferència durant els pitjors anys de la crisi econòmica i següents, seguint així en l’actualitat. Les entitats financeres quan aplicaven l’IRPH als préstecs hipotecaris que concedien, no ho feien de forma imperativa, és a dir, cap disposició l’obligava a això, ja que podien haver optat per exemple, per l’Euribor, que si s’aplicava a la immensa majoria de ciutadans que contreien una hipoteca. Com no era una obligació per a l’entitat financera, l’aplicació de la clàusula IRPH sí que entra en la Directiva sobre clàusules abusives segons l’advocat general i pot conseqüentment ser declarada abusiva.

Una vegada conegudes les conclusions de l’advocat general, caldrà esperar a la fi de 2019 o principis del 2020 per a conèixer la sentència del TJUE per al cas IRPH i en cas de ser finalment positiva per al client, significarà que es produiran onades massives de reclamacions IRPH en els jutjats de tota Espanya, amb la finalitat que aquestes hipoteques perdin per fi la vinculació amb l’IRPH i s’indexin a l’Euribor, amb l’important abaratiment en la quota mensual de la hipoteca que això suposarà i que es puguin reclamar amb garanties d’èxit les quantitats cobrades de més durant tots els anys de la hipoteca, per la clàusula IRPH en els respectius contractes hipotecaris.

Conclusions de lAdvocat General del TJUE

L’advocat general Sr. Szpunar, proposa al TJUE que en la seva futura sentència declari:

1.Que una clàusula contractual pactada entre un consumidor i un professional, com la clàusula dIRPJ Caixes, que fixa un tipus d’interès prenent com a valor de referència un dels sis índexs de referència oficials legals que poden ser aplicats per les entitats de crèdit als préstecs hipotecaris amb tipus d’interès variable, no està exclosa de l’àmbit d’aplicació de la Directiva 93/13. Encara que l’IRPH sigui un tipus de referència legal, no és obligatori per al banc i, per tant, pot ser objecte d’escrutini pel jutge nacional

2. No es pot al·legar l’excepció de la Directiva que considera «que l’apreciació del caràcter abusiu de les clàusules no es referirà a la definició de l’objecte principal del contracte ni a l’adequació entre preu i retribució, d’una banda, ni als serveis o béns que hagin de proporcionar-se com a contrapartida, per una altra, sempre que aquestes clàusules es redactin de manera clara i comprensible» ja que aquesta excepció no ha estat traslladada al Dret espanyol.

3. La fórmula de càlcul de lIRPH Caixes resulta complexa i poc transparent per a un consumidor mitjà.

4. No es pot exigir al banc que ofereixi diferents índexs de referència als consumidors, ja que segons l’advocat general l’IRPH Caixes era un índex oficial publicat en el BOE, de relativament fàcil accés. Per tant, per a l’advocat general no cal que el banc comparés l’IRPH amb la resta d’índexs oficials

5. En efectuar el control de la transparència de la clàusula IRPH Caixes, el jutge nacional ha de comprovar, tenint en compte el conjunt de circumstàncies que van envoltar la celebració del contracte, d’una banda, si aquest exposava de manera transparent el mètode de càlcul del tipus d’interès, de manera que el consumidor estigués en condicions de valorar, basant-se en criteris precisos i intel·ligibles, les conseqüències econòmiques que del mateix es derivaven per a ell (amb una referència a l’evolució en el passat de lIRPH) i, d’altra banda, si l’esmentat contracte complia amb totes les obligacions d’informació previstes en la normativa nacional.

6. L’advocat general no es pronuncia sobre les conseqüències que es deriven de la declaració del caràcter abusiu de lIRPH, per la qual cosa no sabem si procedirà aplicar l’Euribor, deixar sense interès el préstec o quines conseqüències. Una cosa molt important queda sense resposta, de moment.

Aquest passat 16 de Juny ha entrat en vigor la nova regulació de les hipoteques

Aquest passat 16 de Juny ha entrat en vigor la nova regulació de les hipoteques

La constitució d’hipoteques, que és la manera més habitual d’oferir garantia en la compravenda d’habitatges, ha començat una nova etapa a l’empara d’una nova normativa que ja ha entrat en vigor.

No podem deixar de recordar que la normativa fins ara vigent ha acabat derivant en molts litigis atès, en part, a la falta de transparència i al desconeixement del producte financer per part del client consumidor, qui s’ha vist sorprès pels efectes de les clàusules sòl; o per l’aplicació d’índexs no tan coneguts com l’IRPH, i la imputació per part de les entitats creditícies dels impostos i de totes les despeses de constitució. Tot això ha acabat saturant els tribunals de conflictes entre les entitats bancàries i els consumidors.

La nova normativa vol evitar aquestes fonts de conflicte judicial i posar l’accent sobre la transparència i la protecció al consumidor. S’entenen com a consumidors les persones físiques, tant si són els deutors, com si intervenen per a garantir deutes d’altres.

Per altra part, la llei va adreçada als préstecs hipotecaris referents a immobles residencials incloent també trasters, garatges i terrenys.

Per reforçar la transparència, i sens perjudici de l’obligació que tenen les entitats financeres d’informar al consumidor, s’atorga als notaris un nou paper. Els notaris passen a ser assessors del consumidor, amb l’objecte que aquest tingui la informació necessària i arribi a conèixer de manera senzilla les obligacions econòmiques i jurídiques que comporta la constitució d’una hipoteca.

Període de reflexió de 10 dies abans de signar la hipoteca

En el nou sistema caldrà anar al notari dues vegades. Una primera on el notari actuarà com assessor del consumidor a qui cal lliurar una amplia informació durant un mínim de 10 dies abans de signar: l’oferta vinculant (FEIN), la fitxa d’advertències estandarditzades (FIAE) en la qual s’explica de manera genèrica quines són les clàusules o elements més rellevants, un esborrany del contracte a signar i, si la hipoteca és variable, un document a part amb les quotes que s’haurien de pagar en diversos escenaris.

Com a altres novetats significatives pel consumidor podem destacar les següents:

-Despeses de constitució i productes vinculats

El banc assumeix totes les despeses de formalització del préstec, com les de notaria, registre i gestoria i també assumeix l’impost corresponent (ITPiAJD).

El consumidor només assumeix el cost de la taxació i les copies notarials que pugui precisar.

El banc no pot obligar el client a comprar productes com l’assegurança de vida o de la llar; ara bé, si que es permet la pràctica que actualment estan fent algunes entitats bancàries, de millorar el tipus d’interès del préstec si s’adquireix aquests productes.

-Prohibició de pactar clàusules sòl

Es prohibeix fixar un límit d’interès remuneratori mínim (el que es coneix com a clàusula sòl). Per tant, els bancs no poden tornar a incorporar mai més les conegudes clàusules sòl.

-Amortització anticipada

Es limiten les comissions que els bancs poden aplicar en cas que el deutor vulgui pagar el crèdit de manera anticipada. Per a les hipoteques variables queda limitat al 0,25% els tres primers anys o al 0,15% si estem dins els 5 anys. Pels préstecs a tipus fix aquestes penalitzacions queden limitades al 2% els primers 10 anys i a l’1,5% a partir del desè any.

-Canvis d’hipoteca

Es flexibilitzen els canvis d’hipoteca; la subrogació de la hipoteca per part d’una altra entitat bancària no comporta costos addicionals pel client. També es facilita canvis tals com passar la hipoteca de tipus variable a tipus fix o de multidivisa a la moneda habitual del client.

Impagament de quotes

Es limita l’interès de demora que apliquen les entitats bancàries als imports impagats, que no podrà ser superior a tres punts per sobre de l’interès del préstec.

Es regula la situació d’impagament i el moment que el banc pot declarar tot el préstec vençut prescindint del termini pactat.

Si ens trobem en la primera meitat del préstec, caldrà que l’ impagament de quotes arribi al 3% del capital prestat o a 12 mensualitats impagades.

Si ens trobem en la segona meitat del préstec, l’impagament ha de correspondre al 7% del capital prestat o a 15 mensualitats impagades.

Quins canvis introduirà la nova Llei hipotecària?

Quins canvis introduirà la nova Llei hipotecària?

Una nova llei hipotecària entrarà en vigor a Espanya amb l’objectiu d’alinear-se a la normativa europea 2014/17/UE i protegir l’hipotecat en matèria hipotecària. Des que es va anunciar aquesta nova llei al novembre de 2017 fins que finalment es va aprovar el projecte de llei al Congrés l’11 de desembre de 2018, s’han introduït diverses modificacions que explicarem a continuació. Està previst que la nova llei entri en vigor el març de 2019, un mes després de la seva publicació en el BOE. No hem d’oblidar que el Senat també ha de donar-hi el seu vistiplau, tot i que no s’esperen gaires entrebancs.

El banc pagarà totes les despeses d’hipoteca, excepte la taxació

La nova llei hipotecària obliga les entitats financeres a assumir les despeses derivades de la formalització d’hipoteques, excepte la taxació. Per tant, les entitats hauran de pagar les despeses de notaria, gestoria, registre i, per descomptat, l’impost d’actes jurídics documentats. No obstant això, hi haurà un estalvi real per als futurs hipotecats? El més probable és que els bancs traslladin aquest sobrecost als hipotecats amb augments en els tipus d’interès.

La taxació d’immobles, en ser un servei que aporta l’usuari amb l’objectiu d’avalar el préstec hipotecari, és a càrrec del sol·licitant, segons la nova normativa.

Més protecció per evitar desnonaments

Fins ara el banc podia executar el venciment anticipat de la hipoteca si el client incorria en tres quotes impagades. La nova normativa hipotecària protegirà més l’hipotecat elevant els llindars d’impagament de la manera següent:

• Durant la primera meitat del contracte: s’haurà de produir un impagament de quotes que arribin al 3% del principal del préstec o 12 mensualitats. A partir de llavors, es podrà executar la hipoteca.

• A partir de la segona meitat del contracte: s’haurà de produir un impagament de quotes que arribin al 7% del principal del préstec o 15 mensualitats. Es concedeix més marge, atès que el client portarà més temps pagant la hipoteca i, per tant, l’esforç realitzat fins llavors haurà estat superior.

El text definitiu no inclou la dació en pagament com a via per protegir les famílies amb problemes de pagament. A més, aquesta mesura no tindrà retroactivitat en els casos on ja hi hagi un procediment de desnonament actiu (per no interposar-se en la valoració judicial). Sí que tindrà retroactivitat en la resta de casos.

Amortitzant anticipadament la hipoteca serà més barata

La llei actual recull una comissió d’amortització anticipada del 0,5% els primers cinc anys i del 0,25% a partir del sisè any. La nova llei vol abaratir els costos d’amortització anticipada de la hipoteca per equiparar la legislació espanyola a la directiva europea:

• Amortització d’hipoteques de tipus variable

Primers tres anys de la hipoteca: comissió del 0,25% sobre la quantitat amortitzada.

A partir del tercer any: comissió del 0,15% sobre la quantitat amortitzada.

• Amortització d’hipoteques de tipus fix

Quant a les hipoteques de tipus fix, les comissions màximes aplicades seran del 2% els primers 10 anys i de l’1,5% a partir de llavors. Els bancs són lliures d’aplicar comissions per sota d’aquestes xifres.

Aquesta mesura s’ha aprovat amb caràcter retroactiu per a les noves amortitzacions d’hipoteca. Què vol dir això? Que tots aquells que realitzin una amortització anticipada en la seva hipoteca des de l’entrada en vigor de la llei podran acollir-se a aquestes noves condicions. Aquells que ja havien fet una amortització en el passat (amb l’anterior llei vigent) no podran reclamar ni recuperar els diners.

Passar una hipoteca de tipus variable a fix serà més senzill i econòmic

La comissió màxima aplicable pel canvi d’hipoteca variable a fixa serà del 0,25% durant els primers tres anys. Després serà gratuït. El banc es reserva el dret d’acceptar o no el canvi d’hipoteca de tipus variable a hipoteca de tipus fix.

No serà obligatori contractar vinculacions a una hipoteca

En realitat, aquesta no és una novetat, però va bé recordar que el banc no pot obligar a contractar productes vinculats a la hipoteca. A més, s’inclou l’afegitó següent:
Si el banc vol obligar a contractar certes vinculacions, haurà de comunicar-ho al Banc d’Espanya i el client podrà triar contractar-les amb una altra entitat.

Les subrogacions i novacions de la hipoteca no tindran comissions

Les subrogacions i novacions de la hipoteca seran gratuïtes a partir de l’entrada en vigor de la llei. Això donarà més llibertat a l’hipotecat i facilitarà la competència entre entitats.

Límits dels interessos de demora

Els interessos de demora màxims fixats en el contracte seran de tres vegades el preu oficial dels diners.

Quines mesures no han estat incloses en la reforma de la llei hipotecària?

La nova llei hipotecària respon a la necessitat d’adaptació a la normativa europea 2014/17/UE. No obstant això, mesures clau que reclamen des de Brussel·les no s’han inclòs en el cos de la reforma, la qual cosa pot derivar en una multa de 106.000 euros al dia per a Espanya per incomplir (o, en aquest cas, complir parcialment) la normativa europea. De fet, aquesta reforma s’havia de completar abans de l’abril de 2016.

Aquestes són les mesures clau que han quedat fora de la nova llei hipotecària:

1. L’establiment d’una regulació sobre el sistema de càlcul de la taxa anual equivalent (TAE).

2. Les regles per regular la publicitat bancària referida a aquests productes.

3. La normativa sobre l’avaluació de solvència dels consumidors i la taxació d’immobles.

4. El desenvolupament de la fitxa europea d’informació normalitzada.

5. L’obligatorietat de redactar un full específic d’advertiments sobre clàusules hipotecàries que lliurarà el banc als interessats en les hipoteques.

6. Altres mesures: formació dels empleats que comercialitzin aquests productes, simulacres sobre variacions de quotes i tipus d’interès i elaboració d’un contracte hipotecari estàndard.

S’espera que la resta de mesures que reclama la directiva europea es vagin incorporant progressivament mitjançant reials decrets i ordres ministerials.

Aprovat el Reial decret-llei perquè la banca pagui l’IAJD quan es formalitzi una hipoteca

Aprovat el Reial decret-llei perquè la banca pagui l’IAJD quan es formalitzi una hipoteca

El Consell de Ministres del passat 8 de novembre ha aprovat un Reial decret-llei que modifica dos articles de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats perquè sigui la banca la que pagui aquest tribut i no els ciutadans quan es formalitzi un préstec amb garantia hipotecària. El Govern ha adoptat aquesta mesura després que el Ple de la Sala contenciosa administrativa del Tribunal Suprem decidís el passat 6 de novembre modificar el criteri mantingut en una sentència anterior.

En aquesta sentència, l’Alt Tribunal va defensar que el subjecte passiu de l’impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD) era el prestador, la qual cosa suposava un canvi en la interpretació que s’havia mantingut fins a aquest moment. No obstant això, el Ple del Suprem va aprovar en una ajustada votació tornar al criteri inicial i va determinar que són els ciutadans els qui han d’assumir el pagament de l’impost quan signen un préstec hipotecari.

 
Davant aquests diversos pronunciaments i
per evitar que es generi incertesa i inseguretat jurídica que pugui afectar al mercat hipotecari i als interessos dels consumidors, el Govern ha decidit modificar el Real-Decret legislatiu 1/1993, pel qual s’aprova el text refós de la llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

 
La banca no es podrà deduir l’impost

 
En concret es modifiquen els articles 29 i 45 d’aquesta norma, per determinar que el subjecte passiu de l’impost, quan es tracti d’escriptures de constitució de préstec amb garantia hipotecària, serà el prestador. Així mateix, s’inclou una disposició per la qual es modifica l’article 15 de la Llei sobre l’Impost de Societats per establir que la despesa que suposarà el pagament d’impost sobre Actes Jurídics Documentats estarà considerat com no deduïble per part del prestador.

 
Aquest Reial decret-llei
es va publicar en el Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) del passat 9 de novembre i va entrar en vigor l’endemà. S’aplicarà a les escriptures formalitzades a partir de l’entrada en vigor de la norma.

 
Es declara d’urgència la tramitació parlamentària del projecte de llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari

 
D’altra banda, el Consell de Ministres també va donar el vistiplau al Projecte de Llei Reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari que trasllada la
Directiva 2014/17/UE del Parlament Europeu i del Consell, de 4 de febrer de 2014, sobre els contractes de crèdit celebrats amb els consumidors per a béns immobles d’ús residencial i per la qual es modifiquen les Directives 2008/48/CE i 2013/36/UE i el Reglament (UE) nº 1093/2010.

 
El termini límit per a la transposició de la mateixa va finalitzar el passat 21 de març de 2016, per la qual cosa existeix un procediment d’infracció obert contra Espanya, actualment en fase de demanda davant el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), que està pendent de dictar sentència. Això obliga a agilitar al màxim la tramitació del Projecte, reduint el possible els terminis i tràmits necessaris per a la seva aprovació. En conseqüència, el Consell de Ministres ha acordat declarar d’urgència la tramitació parlamentària en el Senat del Projecte de Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

És abusiva la clàusula de la comissió d’obertura en les hipoteques?

És abusiva la clàusula de la comissió d’obertura en les hipoteques?

En gairebé totes les hipoteques existeix una comissió d’obertura a abonar al moment de constituir el préstec hipotecari. A efectes pràctics, la comissió d’obertura sol ser entre el 0,5% i el 1% del capital total prestat, per la qual cosa aquestes solen oscil•lar entre els 1.200 i els 3.000 euros, depenent de l’import de la hipoteca. No obstant això, la comissió d’obertura de la hipoteca, en certs casos, pot ser considerada abusiva. Existeixen sentències que així l’han declarat en considerar que realment no corresponen a cap servei efectiu de l’entitat i, per descomptat, no suposen un negoci diferenciat al préstec sol•licitat.

En aquest sentit, des de fa uns mesos la comissió d’obertura està sent combatuda pels Tribunals, que declaren la seva nul•litat i ordenen la devolució de les quantitats a favor dels clients per considerar que es tracta d’una clàusula abusiva del calibre de les clàusules sòl o les despeses hipotecàries. És precisament per la falta de transparència i abús que les recents resolucions anul•len la clàusula i procedeixen a la devolució del cobrat als clients per l’aplicació d’aquesta comissió, la qual els consumidors assumien a l’hora de demanar un préstec hipotecari sense cap negociació del seu contingut. Així, les entitats bancàries han acabat sent condemnades a la devolució a favor del client dels imports cobrats per aquest concepte, més els interessos legals corresponents.

Fins avui s’han pronunciat molts i diversos Jutjats i Tribunals sobre la nul•litat de la comissió d’obertura, destacant el Jutjat especialitzat de Barcelona (JPI 50) en la seva Sentència nº 304/2017; l’Audiència Provincial d’Astúries (Secció 6ª), Sentencia 2-02-2018; i l’Audiència Provincial de Saragossa (Secció 5ª), Interlocutòria 5-01-2017. Totes tenen en comú que l’entitat bancària no va justificar a què corresponia aquesta quantitat abonada en concepte de comissió d’obertura, a quins serveis efectius prestats es referia, ni el cost concret dels mateixos. En canvi, estableix una quantia sense justificació depenent del capital prestat i no als serveis que presta en cada préstec concret. Això genera un desequilibri en drets i obligacions entre les parts en perjudici del consumidor.

És important destacar que una comissió d’obertura no sempre serà declarada com a abusiva. El que primer haurà d’estudiar-se és si es tracta d’una clàusula nul•la per haver cobrat una comissió per un servei que no es va prestar. D’aquesta forma, el banc haurà d’acreditar que previ a la signatura del préstec va realitzar un estudi de risc, tant del client com de l’operació financera.

Així, en el cas que el banc pugui acreditar que va realitzar aquesta activitat prèvia, el més probable és que es perdi el judici. Per tant és de summa importància que abans de procedir, es realitzi un estudi de cada cas. Solament així serà possible analitzar les possibilitats d’èxit de cada reclamació de la comissió d’obertura.

El Tribunal Suprem decideix a favor dels bancs en els casos d’hipoteques amb IRPH

El Tribunal Suprem decideix a favor dels bancs en els casos d’hipoteques amb IRPH

El proppassat 14 de desembre es va saber el contingut íntegre de la sentència del Tribunal Suprem sobre l’IRPH en els préstecs hipotecaris, on no estima la nul·litat de l’índex IRPH. Una vegada analitzada, podem concloure que la sentència argumenta la seva decisió sobre 4 fonaments:

Primer.- Determina que la clàusula és una CONDICIO GENERAL DE LA CONTRACTACIÓ, en no constar que fos negociada individualment i perquè s’ofereix a un nombre considerable de consumidors.

Segon.- Afirma que, en utilitzar un índex definit legalment, no correspon al control de la jurisdicció civil saber si aquest índex aplica o no la normativa reguladora, sinó a l’Administració. Per tant, l’IRPH com a tal no pot ser objecte de control de transparència, ja que tant la Llei sobre condicions generals de la contractació com la Directiva 93/13 exclouen del seu àmbit d’aplicació les condicions generals que reflecteixin disposicions legals o administratives, encara que sí pugui ser-ho la clàusula que l’incorpora.

Tercer. Atès el caràcter essencial de la pròpia clàusula, entén que no és funció del banc la comparació entre índexs, i que un consumidor mitjà, normalment informat i raonablement atent i perspicaç, hauria de saber que s’utilitzen diferents sistemes de càlcul de l’interès variable i comparar les condicions utilitzades pels diferents prestadors en un element tan essencial com el mateix preu del préstec.

Quart.- Afirma que no és possible determinar que l’euríbor hagi estat més barat que l’IRPH, per diversos motius:

a) Aquesta circumstància es fa des d’un biaix retrospectiu que no pot servir de pauta per al control de transparència- que s’ha de fer en el moment de la celebració del contracte.

b) No té en compte que el tipus d’interès no es forma només amb l’índex de referència, sinó també amb el diferencial.

c) No consta que els diferencials aplicats a préstecs amb euribor fossin també més beneficiosos per al prestatari que els aplicats a préstecs amb IRPH, sinó justament al contrari, i això, lògicament, serveix per fer competitiva l’oferta, ja que a un índex de referència que suposa un tipus percentual més alt que altres, com l’euríbor, se li afegeix un diferencial menor.

d) El préstec és a llarg termini, i no podem assegurar el comportament futur de l’índex en relació amb els altres índexs legals.

Afirma que, a la pràctica, l’Audiència acaba fent un control de preus, en declarar la nul·litat d’una condició general de la contractació perquè el preu resultant sigui més o menys elevat, el que no és admissible.

Per això, el Tribunal Suprem puntualitza que si es seguís l’argumentació de l’Audiència per declarar nul·la la referència a l’IRPH, també caldria declarar nul·les les referències a l’euribor en altres préstecs si en qualsevol etapa de la seva vigència l’evolució de l’euribor hagués estat menys favorable per al consumidor.

La sentència compta amb el vot particular de dos magistrats que consideren que la clàusula que incorpora l’IRPH no supera el control de transparència. Malgrat això, consideren que el recurs de cassació s’ hauria d’estimar només en part, per tal de substituir la referència a l’IRPH per una referència a l’euribor, en comptes de deixar el préstec amb interès zero, com havia resolt l’Audiència Provincial.

I ARA QUÈ?

Una sentència del Ple de la Sala Primera del Tribunal Suprem posa difícils les coses per portar aquesta reclamació als tribunals amb unes expectatives d’èxit elevades, tot i que vingui amb un vot particular molt raonat i més coherent i respectuós amb la jurisprudència precedent que la ponència majoritària. No obstant això, la incorrecta aplicació de la doctrina del mateix Tribunal Suprem i del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, la desatenció de la realitat social dels consumidors als qui es va col·locar aquest índex i a les pràctiques deslleials de la banca permeten albergar esperances que es pugui rectificar aquesta sentència en un futur proper, sigui perquè es presentin demandes amb prova de les pràctiques enganyoses en el cas concret i que el jutge apliqui correctament la doctrina ja consolidada sobre el control de la transparència, o perquè algun jutge o tribunal acordi plantejar una nova qüestió prejudicial al Tribunal de Justícia de la Unío Europea per precisar com s’ha de realitzar aquest control de la transparència en un cas com aquest, qüestió prejudicial que ja semblen tenir en ment els dos magistrats que van elaborar el vot particular.