Quan i com puc demanar la moratòria hipotecària?

Quan i com puc demanar la moratòria hipotecària?

El Reial Decret  8/2020, de 17 de març, permet ajornar les quotes del préstec hipotecari en determinats suposats, la qual cosa té una enorme transcendéncia social perquè moltes famílies tindrán menys ingressos en el curt termini i per tant grans dificultats per pagar la seva hipoteca. La norma planteja molts dubtes que intentarem aclarir aquí.

Els  principals dubtes es refereixen a qui pot demanar la moratòria. La Llei parla de préstecs hipotecaris per a l’adquisició d’habitatge habitual. Interpretada literalment quedarien exclosos els préstecs hipotecaris sobre l’habitatge habitual del deutor obtinguts amb una altra finalitat (muntar un negoci, garantir un deute existent). La interpretació literal és contrària a la finalitat de la Llei, perquè si es tracta, com diu el preàmbul del RDL, de garantir el dret a l’habitatge als deutors hipotecaris en situació d’especial vulnerabilitat, ha de ser suficient que l’habitatge hipotecat sigui l’habitual del deutor, qualsevol que sigui la finalitat original del préstec.

D’altra banda, s’amplia la possibilitat d’ajornar els deutes o prèstecs hipotecaris no sols per a l’adquisició de l’habitatge habitual, sinó també els contrets per als dos casos següents:

1) Per a l’adquisició d’immobles afectes a l’activitat econòmica que desenvolupin els empresaris i professionals que hagin sofert una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial de la seva facturació d’almenys un 40%.

2) Per a l’adquisició d’habitatges diferents a l’habitual en situació de lloguer i per als quals el deutor hipotecari persona física, propietari i arrendador d’aquests habitatges, hagi deixat de percebre la renda arrendatícia des de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma decretat pel Reial decret 463/2020, de 14 de març, o deixi de percebre-la fins a un mes després de la finalització d’aquest.

Qui es pot acollir a aquesta moratòria?

La Llei exigeix que el deutor estigui en situació de vulnerabilitat, que l’art. 9 del RDL defineix exigint:

a) Que el deutor hipotecari passi a estar en situació de desocupació o, en cas de ser empresari o professional, sofreixi una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial de les seves vendes, caiguda que l’art. 9.2.b concreta en un 40%. Sorprèn que en el cas dels treballadors sigui necessari que passin a situació de desocupació, perquè hi haurà molts casos en què una reducció de jornada impliqui una pèrdua important de renda. En el cas dels professionals o empresaris n’hi ha prou amb la reducció de facturació sense tenir en compte les despeses. A diferència de la lletra d) aquí no s’exigeix que la disminució sigui conseqüència de l’epidèmia, però el verb “passi” sembla indicar que aquesta situació (desocupació o pèrdua de facturació) haurà de produir-se després de l’estat d’alarma.

b) Un nivell de renda de la Unitat Familiar per sota de 3 vegades l’IPREM amb adaptacions segons el número i situació dels seus membres (5 vegades si el deutor té discapacitat, 4 vegades si alguna persona amb discapacitat forma part de la unitat familiar). A més el límit augmenta un 10% per cada fill o major de 65 anys a càrrec (o un 15% en famílies monoparentals).

c) Que la quota hipotecària, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar”.  Hem d’entendre que els subministraments són energia, gas natural i aigua (art. 4 RDL) però també les telecomunicacions, que l’art. 18 RDL també prohibeix suspendre. Les despeses bàsiques han de ser almenys l’alimentació.

d) “Que, a conseqüència de l’emergència sanitària, la unitat familiar hagi sofert una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques en termes d’esforç d’accès a l’habitatge.”

La discussió de si els requisits de l’art. 9 són cumulatius o alternatius, l’ha resolt l’art. 16 del RDL 11/2020, de 31 de març, que exigeix el compliment de les quatre condicions esmentades.

Com s’ha de tramitar la sol·licitud?

La sol·licitud de la moratòria pot fer-se fins a 15 dies després de la fi de la vigència del RDL. S’haurà de presentar a l’entitat creditora i ha d’anar acompanyada de determinats documents que es concreten en l’art. 11 acreditatius de les circumstàncies de vulnerabilitat

Rebuda la sol·licitud l’entitat creditora tindrà que implementar-la en un termini màxim de 15 dies. En cas que sigui concedida, ho comunicarà a més de l’interessat al Banc d’Espanya, indicant la seva duració.

Que implica la moratòria?

L’efecte per al deutor és que no es pot exigir el pagament de la quota i que no es meritin interessos ni moratoris ni ordinaris: queda totalment en suspens el pagament del préstec, i en conseqüència no es pot declarar el venciment anticipat (arts. 14 i 15). Això últim suposa que els mesos de moratòria s’exclouen dels terminis d’impagament que estableix la Llei (12 mesos, 15 mesos) per a justificar el venciment anticipat.

La moratòria no sembla afectar el termini total, per la qual cosa s’hauran de recalcular les quotes quan acabi la moratòria perquè el préstec es pagui en el termini inicialment pactat, tret que pactin una novació que no és necessària per a la mera suspensió.

Un altre problema de la norma és fins quan dura la moratòria. L’art. 14 diu que és durant el termini estipulat per a aquesta”, però la Llei no l’estipula. La regla general de la Disposició Final 10 del RDL 8/2020 és que “Les mesures previstes en el present reial decret llei mantindran la seva vigència durant el termini d’un mes des de la seva entrada en vigor”. Algunes entitats diuen en els seus webs que aquesta és la durada de la moratòria, però això és absurd perquè es permet sol·licitar-la “fins a quinze dies després de la fi de la vigència” del RDL (art. 12). Tampoc té cap lògica que la moratòria sigui indefinida com han dit alguns autors. La nostra opinió és que la moratòria ha de cessar quan cessin les circumstàncies que la justifiquen, bàsicament quan augmentin els ingressos de la unitat familiar, i hauria d’establir-se l’obligació del deutor de notificar-ho. Però la Llei hauria de fixar un període (per exemple de 6 mesos), que es pugui prorrogar pel Govern si la situació ho requerís.

L’efecte de la moratòria per al banc -i això és fonamental- és que no ha de realitzar provisions per aquest préstec.

Com veiem, hi ha molts problemes interpretatius, i mentre els corregeix el legislador les entitats haurien de ser flexibles en la seva interpretació i àgils en la seva aplicació. Però a més creiem que és una oportunitat única per a corregir els errors que es van cometre fa ja més de 10 anys i que els bancs vagin més enllà i ofereixin voluntàriament pròrrogues i moratòries als deutors de bona fe encara que no entrin en l’àmbit estricte de la norma. Recordem que la situació és extraordinària i que, al marge d’aquesta norma, és necessari adaptar els contractes a l’excepcional realitat que estiguem vivint.

El TJUE declara que l’IRPH ha d’estar sotmès al control dels jutges perquè pot ser abusiu

El TJUE declara que l’IRPH ha d’estar sotmès al control dels jutges perquè pot ser abusiu

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha dictaminat aquest dimarts 3 de març que l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH) ha d’estar sotmès a control judicial perquè els tribunals espanyols avaluïn si es tracta de clàusules abusives incloses en contractes hipotecaris.

El Tribunal Suprem va considerar que en tractar-se d’un índex elaborat pel Banc d’Espanya havia de donar-se per descomptat que no podia ser utilitzat de manera abusiva. Però el Tribunal Europeu rebutja de pla aquest raonament. I recorda que l’índex no era d’ús obligatori per a les entitats financeres, que podien haver ofert altres referències menys perjudicials per al client.

Així, s’adhereix a les conclusions que va emetre l’Advocat General del TJUE el setembre passat i passa la pilota de nou als jutges espanyols perquè siguin ells els que decideixin en funció de cada contracte hipotecari que sigui jutjat.

Amb tot, no es descarta que la banca esgrimirà una sensació de certa victòria perquè el TJUE no ha dit que l’ IRPH sigui nul, però sí que els tribunals espanyols hauran d’assegurar-se del caràcter clar i comprensible de les clàusules de contractes de préstec hipotecari que estableixin l’aplicació d’un tipus d’interès variable basat en l’índex de referència de les caixes d’estalvis. La sentència obre per tant la porta a un allau de reclamacions contra la banca dels clients que es considerin perjudicats per l’aplicació de l’IRPH.


Què suposa la sentència?

En resum, conté quatre pronunciaments:

PRIMER.- Les normes espanyoles no obligaven a ningú a utilitzar en els préstecs amb tipus d’interès variable un índex de referència oficial, sinó que es limitava a fixar els requisits que havien de complir els «índexs o tipus d’interès de referència» perquè les entitats de crèdit poguessin utilitzar-los.

SEGON.- Les clàusules contractuals deuen sempre complir el requisit de la redacció clara i comprensible.

TERCER.- Per a complir amb el requisit de la transparència o claredat, les clàusules que fixin en els contractes de préstec hipotecari un tipus d’interès variable “no sols hauran de ser comprensibles en un pla formal i gramatical, sinó també permetre que el consumidor mitjà, normalment informat i raonablement atent i perspicaç, estigui en condicions de comprendre el funcionament concret de la manera de càlcul del referit tipus d’interès i de valorar així, basant-se en criteris precisos i comprensibles, les conseqüències econòmiques, potencialment significatives, d’aquestes clàusules per a les seves obligacions financeres”.

No és una qüestió menor. Les associacions porten anys insistint que el procés era opac i els clients no entenien bé les conseqüències de fixar la seva hipoteca a l’IRPH. El Tribunal de Luxemburg apunta per això que “constitueixen elements especialment pertinents referents a això, la circumstància que els elements principals relatius al càlcul de l’esmentat tipus d’interès resultin fàcilment assequibles a qualsevol persona que tingui intenció de contractar un préstec hipotecari”.

QUART.- Si un jutge considera que el IRPH és abusiu, ha de substituir l’índex per un de legal i aplicable de manera supletòria si l’alternativa és anul·lar el contracte hipotecari complet, una cosa que podria perjudicar el client. EL TJUE ha recordat que la Directiva europea no s’oposa al fet que els jutges nacionals suprimeixin les clàusules abusives dels contractes i les substitueixin per una disposició supletòria de Dret nacional en els casos en què la de nul·litat de les clàusules obligaria el jutge a anul·lar el contracte íntegrament. Perquè aquesta anul·lació “podria en principi tenir l’efecte de fer immediatament exigible el pagament de l’import del préstec pendent de devolució, en una quantia que arribi fins i tot a excedir de la capacitat econòmica del consumidor en qüestió, i, per aquesta raó, penalitzaria a aquest més que al prestador”, que no tindria incentius per a deixar d’incloure aquestes clàusules en els contractes.

Com puc reclamar?

Vostè pot reclamar que s’anul·li la seva clàusula IRPH, que el banc la deixi d’aplicar, i la substitueixi per l’euribor, la qual cosa reduiria la seva quota hipotecària en beneficiar-se de l’euríbor, un índex més baix. A més, pot reclamar que li retornin les quantitats pagades de més durant el temps que s’hagi aplicat aquesta clàusula.

Per reclamar l’anul·lació de la clàusula IRPH de la seva hipoteca, ha de recopilar la informació documental següent:

  • Còpia de l’escriptura de la hipoteca.

  • Còpia de l’últim rebut de la hipoteca.

  • Altres documents que es van obtenir o lliurar en contractar la hipoteca (prospectes, correus, oferta vinculant…), així com cartes de reclamació que, en el seu cas, hagi enviat al banc i cartes de resposta d’aquest.

Si és soci de la Cambra i no ha fet la reclamació per la clàusula IRPH, pot concertar visita amb els nostres serveis jurídics, trucant al telèfon 93 798 50 57 o a trevés del nostre web, per tal de fer els tràmits necessaris o per a qualsevol dubte que pugui tenir respecte a això.

L’euríbor s’enfonsa i força hipoteques amb tipus d’interès negatius

L’euríbor s’enfonsa i força hipoteques amb tipus d’interès negatius

Tot just era l’any passat en aquestes dates quan es pronosticava que l’euríbor es tornaria a col·locar en valors positius, però, en el context polític i econòmic actual, l’indicador ha fet tot el contrari. A partir del mes de març de 2019 va començar una tendència a la baixa fins a situar-se en mínims històrics, per sota del 0%, i on sembla que s’hi mantindrà encara força temps. Aquesta és una dada positiva per als clients dels bancs amb hipoteques referenciades a l’euríbor, que es poden trobar amb valors negatius durant molts mesos.

El Banc Central Europeu (BCE) assenyala que l’euríbor continuarà en aquests nivells fins almenys el 2022, i amb la perspectiva que encara podria baixar més en un futur. Pels bancs no és gaire bona notícia, ja que amb un euríbor tan baix veuen minvats els ingressos generats per les hipoteques, cosa que els porta a encetar d’altres polítiques. Per una banda, ofereixen hipoteques a tipus fix cada vegada més atractives, amb l’objectiu de desviar l’atenció dels clients de les hipoteques d’interès variable. Per altra banda, comencen a ampliar l’interès del diferencial de les hipoteques que són d’interès variable, és a dir, la part fixa que s’afegeix al valor de l’euríbor pel càlcul del tipus d’interès.

Al començament de la crisi, durant l’any 2008, l’euríbor registrava valors per sobre del 5%. Per compensar-ho, certs bancs comercialitzaven hipoteques variables amb diferencials molt baixos, de l’ordre de l’euríbor +0,18% i l’euríbor + 0,25%. Passats els anys i degut a les polítiques del BCE, aquest índex cotitza en valors negatius.  L’ultim publicat, l’euribor de desembre de 2019 se situa al – 0,261%.

La recent actualització de la Llei de Crèdit Immobiliari, més coneguda com la Llei Hipotecària, recull una clàusula on s’estableix que l’interès remuneratori en operacions a tipus variable mai podrà ser negatiu (art 21,4).

No obstant això, el Banc d’Espanya aclareix que aquesta llei només s’aplica als contractes signats a partir del 16 de juny de 2019 i que per tant, per als anteriors caldrà atenir-se a les condicions  pactades.

Si agafem l’euribor de desembre de 2019 fixat en -0,261%, l’interès d’un préstec pactat amb l’euribor +0,25% es convertirà en negatiu si té revisió en desembre; una situació del tot excepcional. Veiem el que succeirà en aquest cas en contractes signats abans del 16 de juny de 2019:

1. El banc haurà de sumar l’euríbor al diferencial, així que l’interès resultant serà negatiu. En cas que l’índex segueixi en el -0,260% i de tenir un diferencial del 0,25%, el tipus aplicat a partir de la revisió seria del -0,01%.

2. Aquest tipus negatiu serà el que s’apliqui sobre el capital pendent fins a la següent revisió. Per tant, el banc ens haurà de “pagar” la part de la quota que correspon als interessos. Recordem que les mensualitats d’una hipoteca es componen d’una part de l’import pendent i d’una altra d’interessos.

3. Es calcularà la nova quota restant la part dels interessos a la part del capital pendent. En conseqüència, les mensualitats que pagarem seran més barates i, a més, l’import de la hipoteca que ens quedi per retornar es reduirà una mica.

Com veiem, que l’interès de la nostra hipoteca sigui negatiu no significa que el banc ens deixi de cobrar quotes i ens pagui diners. Només es donaria aquest escenari si la part del capital a amortitzar mensualment fos inferior a la part dels interessos. I perquè ocorregués, el tipus negatiu hauria de ser molt més baix.

 

                                        Gràfica de l’evolució mensual de l’Euríbor

 

El Jutjat de clàusules abusives tarda dos anys i tres mesos de mitjana a admetre a tràmit les demandes

El Jutjat de clàusules abusives tarda dos anys i tres mesos de mitjana a admetre a tràmit les demandes

Com era previsible des del primer moment, la solució prevista pel Consell General del Poder Judicial (CGPJ) consistent en l’especialització d’un Jutjat de Primera Instància en cada província, amb competència estesa a tot el territori de la mateixa, que de manera exclusiva conegui de la matèria relativa a les accions individuals previstes en la legislació de condicions generals de la contractació i la protecció de consumidors i usuaris ha ocasionat el col·lapse d’aquests jutjats des del mateix moment del seu naixement que es va produir l’1 de juny de 2017, ja que s’han de repartir als mateixos milers de demandes de tota la província però no es poden tramitar per falta de mitjans. Òbviament el resultat de tot això és que la mesura, en lloc d’agilitzar les demandes, les ha ralentitzat, amb evident perjudici per al ciutadà.

Els jutjats especialitzats en clàusules abusives triguen una mitjana d’un any a admetre a tràmit els procediments, encara que hi ha determinats casos de gran saturació com els dels jutjats de primera instància 101Bis de Madrid i 50 de Barcelona que compten amb períodes d’admissió a tràmit de fins a un any i deu mesos, en el primer cas, i de dos anys i tres mesos, en el segon.

En altres jutjats especialitzats, existeix un retard en l’admissió a tràmit de fins a 616 dies en el Jutjat de primera instància número 10 de Sevilla o de fins a 582 dies en el Jutjat de primera instància 7 Bis de la Corunya.

Davant aquesta situació, es fa imprescindible dotar de majors mitjans a aquests jutjats per a avançar en la resolució dels procediments en matèria de consum financer, sent molt preocupant la ceguesa del Consell General del Poder Judicial i les comunitats autònomes, que mantenen uns tribunals que requereixen de mitjans materials i humans, la manca dels quals està produint dilacions indegudes, vulnerant així l’article 24 de la Constitució.

Aquesta situació podria agreujar-se si les conclusions de setembre de l’advocat general del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) sobre l’índex de referència de préstecs hipotecaris (IRPH) favorables als hipotecats, són corroborades per la sentència que properament ha de dictar el TJUE.

Respecte a aquesta greu situación, l’Associació d’Usuaris Financers (Asufin)  no descarta denunciar la situació i, si fes falta, arribar fins al Tribunal Europeu de Drets Humans d’Estrasburg.

L’advocat de la UE obre la porta a l’anul·lació de les hipoteques IRPH

L’advocat de la UE obre la porta a l’anul·lació de les hipoteques IRPH

Com estava previst, el passat dimarts 10 de setembre de 2019  l’advocat general del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha emès el seu informe, que no és vinculant, sobre l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH), i  ha assenyalat que el mer fet de ser l’IRPH un índex oficial, no el fa només per això ser transparent.

En la sentència de 2017 del Tribunal Suprem sobre l’IRPH es va declarar el contrari, en assenyalar que la mera referenciació d’una hipoteca a l’IRPH no suposa falta de transparència o abusivitat. No obstant això, després de la sentència de l’alt tribunal va haver-hi jutjats que van continuar considerant la clàusula IRPH abusiva i finalment el Jutjat número 38 de Barcelona va elevar qüestió prejudicial al TJUE i ara s’ha conegut la declaració de l’advocat general, que va en contra de la tesi del Tribunal Suprem, a favor del vot particular que la mateixa sentència de l’alt tribunal espanyol contenia, i en el mateix sentit que les observacions de la Comissió Europea.

Resulta important parlar en aquest sentit de la Directiva 93/13/CEE del Consell, de 5 d’abril de 1993, sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats amb consumidors. Aquesta Directiva es va crear amb el propòsit d’aproximar les disposicions legals, reglamentàries i administratives dels Estats membres sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats entre professions i consumidors. Doncs bé, en l’apartat 2 de l’article 1 d’aquesta Directiva s’indica el següent: “Les clàusules contractuals que reflecteixin disposicions legals o reglamentàries imperatives, així com les disposicions o els principis dels convenis internacionals, especialment en l’àmbit dels transports, on els Estats membres o la Comunitat són part, no estaran sotmesos a les disposicions de la present Directiva.” Aquest apartat anterior és molt important, perquè és el que determina si la clàusula IRPH pot ser jutjada o no o pot ser declara abusiva o no, en el sentit que si fos un reflex d’una disposició legal (l’IRPH és un índex oficial) o reglamentària imperativa, quedaria fora de la Directiva i no podria ser declarada abusiva. Però l’advocat general, en aquest sentit, també és clar, assenyalant que queda dins de la Directiva, ja que argumenta que l’aplicació de la clàusula IRPH a un contracte hipotecari no és imperativa ja que l’entitat financera té la possibilitat de recórrer a altres índexs oficials com el cas de l’Euríbor.

L’Euribor és l’índex de referència de la immensa majoria de les hipoteques a interès variable que s’han signat a Espanya, no obstant això, un percentatge residual de ciutadans van signar la seva hipoteca amb l’índex IRPH, veient-se clarament perjudicats pel mateix índex que sempre s’ha situat per sobre de l’Euribor i amb més de dos punts de diferència durant els pitjors anys de la crisi econòmica i següents, seguint així en l’actualitat. Les entitats financeres quan aplicaven l’IRPH als préstecs hipotecaris que concedien, no ho feien de forma imperativa, és a dir, cap disposició l’obligava a això, ja que podien haver optat per exemple, per l’Euribor, que si s’aplicava a la immensa majoria de ciutadans que contreien una hipoteca. Com no era una obligació per a l’entitat financera, l’aplicació de la clàusula IRPH sí que entra en la Directiva sobre clàusules abusives segons l’advocat general i pot conseqüentment ser declarada abusiva.

Una vegada conegudes les conclusions de l’advocat general, caldrà esperar a la fi de 2019 o principis del 2020 per a conèixer la sentència del TJUE per al cas IRPH i en cas de ser finalment positiva per al client, significarà que es produiran onades massives de reclamacions IRPH en els jutjats de tota Espanya, amb la finalitat que aquestes hipoteques perdin per fi la vinculació amb l’IRPH i s’indexin a l’Euribor, amb l’important abaratiment en la quota mensual de la hipoteca que això suposarà i que es puguin reclamar amb garanties d’èxit les quantitats cobrades de més durant tots els anys de la hipoteca, per la clàusula IRPH en els respectius contractes hipotecaris.

Conclusions de lAdvocat General del TJUE

L’advocat general Sr. Szpunar, proposa al TJUE que en la seva futura sentència declari:

1.Que una clàusula contractual pactada entre un consumidor i un professional, com la clàusula dIRPJ Caixes, que fixa un tipus d’interès prenent com a valor de referència un dels sis índexs de referència oficials legals que poden ser aplicats per les entitats de crèdit als préstecs hipotecaris amb tipus d’interès variable, no està exclosa de l’àmbit d’aplicació de la Directiva 93/13. Encara que l’IRPH sigui un tipus de referència legal, no és obligatori per al banc i, per tant, pot ser objecte d’escrutini pel jutge nacional

2. No es pot al·legar l’excepció de la Directiva que considera «que l’apreciació del caràcter abusiu de les clàusules no es referirà a la definició de l’objecte principal del contracte ni a l’adequació entre preu i retribució, d’una banda, ni als serveis o béns que hagin de proporcionar-se com a contrapartida, per una altra, sempre que aquestes clàusules es redactin de manera clara i comprensible» ja que aquesta excepció no ha estat traslladada al Dret espanyol.

3. La fórmula de càlcul de lIRPH Caixes resulta complexa i poc transparent per a un consumidor mitjà.

4. No es pot exigir al banc que ofereixi diferents índexs de referència als consumidors, ja que segons l’advocat general l’IRPH Caixes era un índex oficial publicat en el BOE, de relativament fàcil accés. Per tant, per a l’advocat general no cal que el banc comparés l’IRPH amb la resta d’índexs oficials

5. En efectuar el control de la transparència de la clàusula IRPH Caixes, el jutge nacional ha de comprovar, tenint en compte el conjunt de circumstàncies que van envoltar la celebració del contracte, d’una banda, si aquest exposava de manera transparent el mètode de càlcul del tipus d’interès, de manera que el consumidor estigués en condicions de valorar, basant-se en criteris precisos i intel·ligibles, les conseqüències econòmiques que del mateix es derivaven per a ell (amb una referència a l’evolució en el passat de lIRPH) i, d’altra banda, si l’esmentat contracte complia amb totes les obligacions d’informació previstes en la normativa nacional.

6. L’advocat general no es pronuncia sobre les conseqüències que es deriven de la declaració del caràcter abusiu de lIRPH, per la qual cosa no sabem si procedirà aplicar l’Euribor, deixar sense interès el préstec o quines conseqüències. Una cosa molt important queda sense resposta, de moment.

Aquest passat 16 de Juny ha entrat en vigor la nova regulació de les hipoteques

Aquest passat 16 de Juny ha entrat en vigor la nova regulació de les hipoteques

La constitució d’hipoteques, que és la manera més habitual d’oferir garantia en la compravenda d’habitatges, ha començat una nova etapa a l’empara d’una nova normativa que ja ha entrat en vigor.

No podem deixar de recordar que la normativa fins ara vigent ha acabat derivant en molts litigis atès, en part, a la falta de transparència i al desconeixement del producte financer per part del client consumidor, qui s’ha vist sorprès pels efectes de les clàusules sòl; o per l’aplicació d’índexs no tan coneguts com l’IRPH, i la imputació per part de les entitats creditícies dels impostos i de totes les despeses de constitució. Tot això ha acabat saturant els tribunals de conflictes entre les entitats bancàries i els consumidors.

La nova normativa vol evitar aquestes fonts de conflicte judicial i posar l’accent sobre la transparència i la protecció al consumidor. S’entenen com a consumidors les persones físiques, tant si són els deutors, com si intervenen per a garantir deutes d’altres.

Per altra part, la llei va adreçada als préstecs hipotecaris referents a immobles residencials incloent també trasters, garatges i terrenys.

Per reforçar la transparència, i sens perjudici de l’obligació que tenen les entitats financeres d’informar al consumidor, s’atorga als notaris un nou paper. Els notaris passen a ser assessors del consumidor, amb l’objecte que aquest tingui la informació necessària i arribi a conèixer de manera senzilla les obligacions econòmiques i jurídiques que comporta la constitució d’una hipoteca.

Període de reflexió de 10 dies abans de signar la hipoteca

En el nou sistema caldrà anar al notari dues vegades. Una primera on el notari actuarà com assessor del consumidor a qui cal lliurar una amplia informació durant un mínim de 10 dies abans de signar: l’oferta vinculant (FEIN), la fitxa d’advertències estandarditzades (FIAE) en la qual s’explica de manera genèrica quines són les clàusules o elements més rellevants, un esborrany del contracte a signar i, si la hipoteca és variable, un document a part amb les quotes que s’haurien de pagar en diversos escenaris.

Com a altres novetats significatives pel consumidor podem destacar les següents:

-Despeses de constitució i productes vinculats

El banc assumeix totes les despeses de formalització del préstec, com les de notaria, registre i gestoria i també assumeix l’impost corresponent (ITPiAJD).

El consumidor només assumeix el cost de la taxació i les copies notarials que pugui precisar.

El banc no pot obligar el client a comprar productes com l’assegurança de vida o de la llar; ara bé, si que es permet la pràctica que actualment estan fent algunes entitats bancàries, de millorar el tipus d’interès del préstec si s’adquireix aquests productes.

-Prohibició de pactar clàusules sòl

Es prohibeix fixar un límit d’interès remuneratori mínim (el que es coneix com a clàusula sòl). Per tant, els bancs no poden tornar a incorporar mai més les conegudes clàusules sòl.

-Amortització anticipada

Es limiten les comissions que els bancs poden aplicar en cas que el deutor vulgui pagar el crèdit de manera anticipada. Per a les hipoteques variables queda limitat al 0,25% els tres primers anys o al 0,15% si estem dins els 5 anys. Pels préstecs a tipus fix aquestes penalitzacions queden limitades al 2% els primers 10 anys i a l’1,5% a partir del desè any.

-Canvis d’hipoteca

Es flexibilitzen els canvis d’hipoteca; la subrogació de la hipoteca per part d’una altra entitat bancària no comporta costos addicionals pel client. També es facilita canvis tals com passar la hipoteca de tipus variable a tipus fix o de multidivisa a la moneda habitual del client.

Impagament de quotes

Es limita l’interès de demora que apliquen les entitats bancàries als imports impagats, que no podrà ser superior a tres punts per sobre de l’interès del préstec.

Es regula la situació d’impagament i el moment que el banc pot declarar tot el préstec vençut prescindint del termini pactat.

Si ens trobem en la primera meitat del préstec, caldrà que l’ impagament de quotes arribi al 3% del capital prestat o a 12 mensualitats impagades.

Si ens trobem en la segona meitat del préstec, l’impagament ha de correspondre al 7% del capital prestat o a 15 mensualitats impagades.