La participació dels Serveis Socials en els judicis de desnonament

La participació dels Serveis Socials en els judicis de desnonament

Un dels punts més importants de la recent reforma en l’àmbit dels arrendaments urbans aprovada pel Govern de l’Estat mitjançant el Reial decret llei 7/2019, és la regulació dels tràmits per a la intervenció dels Serveis Socials en els processos de desnonament per manca de pagament del lloguer.

La novetat introduïda consisteix que en cas que la finca la possessió de la qual s’hagi de lliurar sigui habitatge habitual del demandat, el Jutjat haurà de comunicar d’ofici l’existència del procediment als Serveis Socials perquè, si escau, confirmin si la llar afectada es troba en situació de vulnerabilitat i de confirmar-ho, el Jutjat haurà de suspendre el procés perquè els Serveis Socials prenguin les mesures que estimin oportunes, per un termini màxim d’un mes, o de tres mesos si l’arrendador és persona jurídica. El mes  es podrà prorrogar un mes més si existís “motiu fundat”.

La reforma preveu la participació dels Serveis Socials en els desnonaments, però no recull el termini que té l’Administració competent per apreciar la situació de vulnerabilitat del llogater, ja que la nova normativa es limita a assenyalar que l’Administració ho notificarà “immediatament” a l’òrgan judicial. No s’estableix cap termini ni perquè l’inquilí acudeixi als Serveis Socials ni tampoc perquè  els dits Serveis Socials apreciïn la situació de vulnerabilitat i la notifiquin al Jutjat.

Se’ns dirà que fins al moment que l’Administració no faci aquesta notificació al Jutjat no se suspèn el procediment judicial, però a ningú no se li escapa que si el llogater acredita davant el Jutjat que ha acudit als Serveis Socials, el llançament no es portarà a terme fins que aquests no hagin notificat al Jutjat si concorre o no la situació de vulnerabilitat.

El problema no és que s’arbitri la intervenció d’aquests Serveis, sinó la forma en què s’ha redactat el precepte que, amb tota seguretat, allargarà encara més el procediment. Tampoc s’entén que una vegada es rebi pel Jutjat la comunicació dels Serveis Socials de què la llar afectada es troba en situació de vulnerabilitat social i/o econòmica, s’estableixi un termini de suspensió del procés judicial d’un mes o de tres mesos, segons el demandant sigui persona física o persona jurídica, amb més motiu tenint en compte que les mesures que s’han d’adoptar en un cas o altre són exactament les mateixes, per la qual cosa no s’entén aquesta distinció. En ambdós casos, una vegada adoptades les mesures que els Serveis Socials estimin oportunes o transcorreguts els esmentats terminis, s’alçarà la suspensió i continuarà el procediment pels seus tràmits.

Veiem que la reforma és benintencionada, però allunyada de la realitat. Ignora la manca de mitjans d’aquests Serveis Socials per poder realitzar la seva tasca. Tanmateix, el més greu és la deficient redacció dels preceptes estudiats, que no poden ser més indeterminats, ja que, a causa de la complexa coordinació que es requereix entre organismes públics, farà que, lamentablement, els processos es dilatin encara més.

La llei catalana contra els desnonaments, vigent després de dos anys de suspensió pel Tribunal Constitucional

La llei catalana contra els desnonaments, vigent després de dos anys de suspensió pel Tribunal Constitucional

En el Consell de Ministres del 2 de novembre s’ha acordat desistir dels recursos d’inconstitucionalitat contra la Llei 24/2015 de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica (que va ser aprovada per unanimitat pel Parlament de Catalunya el 23/7/2015) en allò que es refereix a tres grans eixos. En primer lloc, s’ha recuperat la mediació amb grans tenidors i famílies afectades i poder desplegar-la en la seva màxima intensitat; també s’ha recuperat el reallotjament obligatori per part de grans tenidors a les famílies en risc de ser desnonades i la capacitat per expropiar els habitatges de grans tenidors –no particulars- que els tinguin buits durant més de dos anys.

En aquest sentit, recordem les obligacions que imposa a determinats propietaris en relació als desnonaments per impagament de lloguer.

Abans d’interposar qualsevol demanda judicial d’execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, el demandant ha d’oferir als afectats una proposta de lloguer social, si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpi i que es trobin dins els paràmetres de risc d’exclusió residencial que defineix aquesta llei, la qual cosa ha de comprovar el mateix demandant, que ha de requerir prèviament la informació als afectats, i sempre que es doni un dels dos supòsits següents:

a) Que el demandant sigui persona jurídica que tingui la condició de gran tenidor d’habitatge.

b) Que el demandant sigui persona jurídica que hagi adquirit després del 30 d’abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d’execucions hipotecàries, provinents d’acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari.

S’entén que són grans tenidors d’habitatges les persones jurídiques següents:

a) Les entitats financeres, les filials immobiliàries d’aquestes entitats, els fons d’inversió i les entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d’acord amb la legislació mercantil.

b) Les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d’un grup d’empreses, siguin titulars d’una superfície habitable de més de 1.250m2, amb les excepcions següents:

1r. Els promotors socials a què fan referència les lletres a i b de l’article 51.2 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

2n. Les persones jurídiques que tinguin més d’un 15% de la superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.

Es considera que les persones i unitats familiars es troben en situació de risc d’exclusió residencial sempre que tinguin uns ingressos inferiors a 2 vegades l’indicador de renda de suficiència (IRSC), si es tracta de persones que viuen soles, o uns ingressos inferiors a 2,5 vegades l’IRSC, si es tracta d’unitats de convivència, o uns ingressos inferiors a 3 vegades l’IRSC, en cas de persones amb discapacitats o amb gran dependència. En el cas que els ingressos siguin superiors a 1,5 vegades l’IRSC, cal un informe dels serveis socials que acrediti el risc d’exclusió residencial.

Perquè la proposta pugui ésser considerada de lloguer social ha de complir els requisits següents:

a) Ha de fixar rendes que garanteixin que l’esforç pel pagament del lloguer no superi el 10% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si estan per sota del 0,89 de l’indicador de renda de suficiència (IRSC), o el 12% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si estan per sota del 0,95 de l’IRSC, o el 18% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si són iguals o superiors al 0,95 de l’IRSC.

b) Ha d’oferir preferentment l’habitatge afectat pel procediment o, alternativament, un habitatge situat dins el mateix terme municipal, llevat que es disposi d’un informe dels serveis socials municipals que acrediti que el trasllat a un altre terme municipal no ha d’afectar negativament la situació de risc d’exclusió residencial de la unitat familiar.

c) Ha d’ésser per a un període de com a mínim tres anys.

La Cambra celebra l’aprovació de la Llei que permetrà el desallotjament exprés de pisos ocupats

La Cambra celebra l’aprovació de la Llei que permetrà el desallotjament exprés de pisos ocupats

El passat 12 de juny es va publicar al BOE la Llei 5/2018, d’11 de juny, de modificació de la Llei 1/2000, de 7 de gener, d’enjudiciament civil, en relació a l’ocupació il·legal d’habitatges, que té prevista la seva entrada en vigor el pròxim dia 2 de juliol de 2018.

Com vam tenir ocasió de manifestar davant la Comissió de Justícia del Congrés, dels Diputats en la compareixença que el Consell General de Cambres va portar a terme el 27 de juny de 2017, és imprescindible la recuperació immediata de l’habitatge ocupat il·legalment per part del seu titular. No sols per motius constitucionals, sinó per les conseqüències socials que aquest fenomen –promogut per interessos lucratius i fins i tot justificat per diversos sectors polítics- ocasiona en la convivència veïnal de les comunitats de propietaris, així com en el manteniment del propi immoble i dels seus serveis.

La reforma legal pretén acabar amb el calvari judicial que han d’afrontar les persones que es troben per sorpresa amb el seu pis o habitatge ocupats. El litigi per expulsar per via judicial als intrusos, fins avui, pot durar fins a dos anys o més. En canvi, amb aquesta reforma de la Llei d’enjudiciament civil es pretén dotar al propietari d’una acció sumària que permeti la immediata recuperació de la plena possessió de l’habitatge, encara que es desconegui la identitat dels ocupants, previ requeriment judicial perquè aquests aportin en el termini de cinc dies el títol legal que justifiqui la seva possessió; en cas contrari, el Tribunal ordenarà de forma immediata el lliurament de l’habitatge al titular demandant i contra aquesta resolució no hi ha possibilitat de recurs. Encara que donem la benvinguda a la reforma, no hem d’oblidar que tenim un problema endèmic, derivat del deficient funcionament de l’Administració de Justícia. Pensem que des de la simple presentació d’una demanda fins al decret de la seva admissió transcorren normalment diversos mesos i el mateix nombre fins al seu primer intent de notificació.

La reforma només s’aplicarà en els casos en què els propietaris de l’immoble afectat siguin persones físiques, entitats sense ànim de lucre i entitats públiques propietàries d’habitatges socials. L’exclusió de les persones jurídiques obeeix a la voluntat del legislatiu que entitats financeres, fons d’inversions o immobiliàries no puguin resultar afavorits amb aquesta reforma legal, si bé no podem perdre de vista que també en els casos d’ocupació il·legal de pisos de bancs i fons d’inversió s’ocasionen les mateixes afectacions a la convivència i als serveis de les comunitats de propietaris, sense que es faciliti cap instrument eficaç per combatre aquest problema.

Si s’han identificat els ocupants, l’autoritat judicial donarà trasllat als serveis públics competents en matèria de política social per si procedís la seva actuació perquè en el termini de set dies puguin adoptar-se les mesures de protecció que en el seu cas sol·licitin i procedeixin.

També cal mencionar que amb aquesta reforma es constata que són les Administracions Públiques, en l’àmbit de les seves respectives competències, a les que correspon garantir les polítiques públiques en matèria d’habitatge conforme a allò que es preveu en l’article 47 de la Constitució. Preservant-se, també, el dret a la propietat privada de l’article 33 de la  Constitució.

Aprovada la llei de desnonament exprés dels ocupes il•legals

Aprovada la llei de desnonament exprés dels ocupes il•legals

El passat 24 d’abril, la Comissió de Justícia del Congrés ha aprovat la proposició de llei que modifica la Llei d’Enjudiciament Civil per tal d’accelerar el procés per a la fi de l’ocupació il•legal d’un habitatge. Un cop aprovat a la Comissió de Justícia, el text de la proposició de llei es remet al Senat, on previsiblement s’aprovarà. Les Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya veuen ateses les seves propostes d’agilitar les mesures per aconseguir un ràpid desallotjament dels habitatges il•legalment ocupats que durant anys han vingut sol•licitant als diversos grups parlamentaris.

Lourdes Ciuró, del PdeCat, ponent de la norma, assegura que “busca protegir els habitatges de persones físiques, d’institucions públiques i d’ONG”. Insisteix que no inclou els habitatges dels grans tenidors, com els fons voltor o les entitats financeres. “No es pot aplicar en cap cas a persones que deixen de pagar la quota de lloguer o la quota hipotecària”, ha incidit Ciuró a la Comissió, sinó que va contra les màfies que okupen vivendes alienes.

Fins ara, tant si es recorria a la via penal com a la civil, els tràmits per fer fora els “okupes” podien allargar-se fins a dos anys i, en canvi, ara es podrà desnonar en dos mesos, si bé la posada en marxa d’aquesta iniciativa ha de venir acompanyada de mitjans materials i personals als Jutjats perquè aquestes mesures siguin eficients.

La proposta finalment aprovada obre la porta a demanar la immediata recuperació de la plena possessió d’un habitatge o part d’ell sempre que s’hagin vist privat d’ell sense el seu consentiment “les persones físiques propietàries d’habitatge, entitats sense ànim de lucre i “entitats públiques propietàries o posseïdores legítimes d’habitatge social “.

En aquests casos, es traslladarà un avís als ocupants, extensible a aquells que en aquest moment no es troben en l’habitatge. Des de llavors, s’exigirà a aquests ocupants que justifiquin la situació de possessió. Davant d’això, “exclusivament” podran fonamentar la seva oposició a la demanda en “l’existència de títol suficient per a posseir l’habitatge o en la manca de títol per part del demandant”.

En cas de no aportar-se justificació suficient, el tribunal ha d’ordenar mitjançant interlocutòria el lliurament immediat de la possessió de l’habitatge. Contra aquesta interlocutòria, diu la llei, “no es pot interposar cap recurs i es durà a efecte contra qualsevol dels ocupants que estiguin en aquest moment en l’habitatge”.

Així mateix, també s’ha de dictar sentència “immediatament” en cas que el demandat no contestés al requeriment en el termini previst de cinc dies. La llei, a més, possibilita l’execució, si així ho sol•licités el demandant, sense la necessitat que transcorri el termini de 20 dies previst a la Llei d’enjudiciament civil.

La llei també contempla la comunicació “als serveis públics competents en matèria de política social” en diferents fases del procés “si procedís la seva actuació”, encara que no d’ofici sinó un cop s’obtingués consentiment dels “interessats”. La primera d’elles, en cas de identificar-se als ocupants en efectuar la notificació de la demanda, en acordar el lliurament de la possessió de l’habitatge i el desallotjament i també quan es fixi la data per executar el desnonament. En acordar el lliurament de la possessió, es fixa un termini de set dies perquè aquests serveis públics puguin “adoptar les mesures de protecció que en el seu cas siguin procedents”.