ESTAN PROHIBIDES LES JUNTES DE PROPIETARIS PER LA COVID-19?

ESTAN PROHIBIDES LES JUNTES DE PROPIETARIS PER LA COVID-19?

Hi ha molts problemes en relació amb les Juntes en les comunitats de propietaris per les limitacions i prohibicions per la crisi sanitària, sense que es tingui clar si aquestes limitacions per la COVID-19 suposen que la celebració de les juntes de propietaris estiguin prohibides.

El legislador català ha estat receptiu i innovador a l’hora d’evitar les situacions de risc que es poden crear en aquests tipus de reunions comunitàries, dictant el Decret llei 53/2020, de 22 de desembre pel qual es suspèn l’obligació de convocar i celebrar Junta de Propietaris fins al 31 de desembre de 2021, sense perjudici de la possibilitat de cada comunitat de convocar i celebrar la junta de propietaris dins d’aquest termini, d’acord amb les seves circumstàncies i les mesures de seguretat que en cada moment siguin d’aplicació, a iniciativa de la Presidència o si ho sol·licita com a mínim un vint per cent de les persones propietàries amb dret a vot, que representin el mateix percentatge de quotes.

Es poden celebrar juntes de propietaris?

Hem dit que s’ha suspès l’obligació de celebrar Juntes de Propietaris fins al 31 de desembre de 2021, però el Decret que comentem dona la possibilitat que es puguin convocar. Ara bé, en els casos que no es celebri la Junta ordinària anual, l’últim pressupost anual aprovat s’entén prorrogat fins a la celebració de la junta ordinària, en la qual també s’ha de procedir a l’aprovació dels comptes anteriors i a la renovació dels càrrecs.

En definitiva, la Comunitat queda exempta del deure que estableix l’obligació de celebrar Junta un cop a l’any, sense perjudici de la possibilitat de fer-ho. Tanmateix, aconsellem que les reunions presencials només haurien de ser operatives en aquelles comunitats de molt poc integrants, que tinguin facilitat per reunir-se complint sense cap problema d’aforament les distàncies de seguretat i les mesures bàsiques de protecció i organitzatives per prevenir el risc d’infeccions per Sars Cov-2. Llevat d’aquests casos, les reunions presencials haurien de ser l’excepció i advertim de la responsabilitat que assumeixen els convocants si no poden garantir la seva celebració en sales amples o en llocs adequats, el que implica que els assistents hauran d’estar degudament asseguts, guardant les distàncies de seguretat interpersonal, habilitant-se zones d’accés i sortida àmplies, amb disposició d’hidrogel i inclús mascaretes, a més de complir amb qualsevol altra mesura de seguretat complementària. Hem de tenir en compte que s’ha de prioritzar la salut dels assistents i les distàncies interpersonals. Si fos imprescindible convocar una Junta, en el supòsit que es diagnostiqui la malaltia a algun dels assistents després de la reunió, s’haurà de comunicar aquesta dada a les autoritats sanitàries i al president per a possibilitar el confinament obligatori de la resta d’assistents.

Mecanismes que supleixen les assemblees presencials

Tot i que, com s’ha dit, no hi ha obligació de celebrar Juntes fins al 31 de desembre de 2021, hem d’informar que la Generalitat ha proporcionat uns mecanismes substitutoris i efectius que poden suplir al llarg d’aquest any les assemblees presencials.

Sempre a iniciativa del president o si ho sol·liciten almenys un 20% dels propietaris amb dret a vot que representi el mateix percentatge de les quotes de participació, els propietaris poden reunir-se pels mitjans assenyalats pel Codi Civil de Catalunya, és a dir, per videoconferència o d’altres mitjans de comunicació, sempre que quedi garantida la identificació dels assistents, la continuïtat de la comunicació, la possibilitat d’intervenir en les deliberacions i l’emissió del vot. En aquest cas, s’entén que la reunió se celebra al lloc on hi ha la persona que la presideix. A més, es preveu la possibilitat de prendre acords sense reunió d’acord amb el que disposa el Codi Civil de Catalunya, és a dir, hi ha la possibilitat d’adoptar acords mitjançant l’emissió del vot per correspondència postal, comunicació telemàtica o qualsevol altre mitjà, sempre que quedin garantits els drets d’informació i de vot, que quedi constància de la recepció del vot i que se’n garanteixi l’autenticitat. S’entén que l’acord s’adopta en la data de recepció de l’últim dels vots vàlidament emesos.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat de Mataró i el Maresme

S’estén fins al 9 de maig de 2021 la possibilitat de suspensió dels desnonaments de les llars vulnerables

S’estén fins al 9 de maig de 2021 la possibilitat de suspensió dels desnonaments de les llars vulnerables

El Consell de Ministres va aprovar abans-d’ahir un Reial decret llei de mesures urgents per fer front a les situacions de vulnerabilitat social i econòmica en l’àmbit de l’habitatge, que introdueix noves mesures de protecció per a aquelles llars vulnerables que s’enfrontin a procediments de desnonament del seu habitatge habitual.

La norma introdueix a més una sèrie de millores per a assegurar l’acció coordinada dels òrgans judicials i dels serveis socials competents.

En primer lloc, a fi d’estendre i assegurar la protecció de les persones arrendatàries d’habitatge en situació de vulnerabilitat, ja establertes al Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries a l’àmbit social i econòmic per fer front a la COVID-19, s’amplia l’abast temporal i subjectiu de les mesures establertes per respondre a la gravetat de les conseqüències de la pandèmia. En particular:

S’estén fins a la finalització de l’estat d’alarma, la possibilitat de suspensió de procediment de desnonament, a fi que els serveis socials puguin oferir solucions a les persones arrendatàries que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica sense alternativa habitacional.

S’amplien les situacions de vulnerabilitat social i econòmica que poden al·legar-se, fent extensives aquestes situacions a aquelles no necessàriament derivades, de manera directa, dels efectes de l’expansió de la COVID-19.

• Amb l’objecte de garantir l’eficàcia de la mesura, s’estableix la comunicació pel jutjat als serveis socials competents, per valorar la situació de vulnerabilitat de l’arrendatari, i si és el cas de l’arrendador, i formular la proposta de mesures a adoptar.

• La suspensió del llançament es mantindrà pel temps necessari per aplicar les mesures socials que siguin procedents, que hauran de permetre una solució habitacional que garanteixi un habitatge digne, i sempre dins el període de l’estat d’alarma.

• En cas que no s’ofereixi una solució habitacional en els 3 mesos següents des de l’emissió de l’informe dels serveis socials, els arrendadors tenen dret a sol·licitar una compensació sempre que s’acrediti el perjudici econòmic ocasionat.

Especial protecció

En segon lloc, en el context de l’estat d’alarma, s’ofereix especial protecció a aquelles llars afectades per procediments de llançament del seu habitatge habitual, que no es derivin de contractes d’arrendament, quan hi hagi persones dependents, víctimes de violència sobre la dona o menors d’edat a càrrec.

En aquest supòsit, s’estableix la possibilitat que el jutge, prèvia valoració ponderada i proporcional del cas concret, tindrà la facultat de suspendre el llançament, quan els propietaris d’aquests immobles siguin persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 habitatges, sol·licitant informe als serveis socials competents a fi que puguin valorar la situació de vulnerabilitat econòmica i identificar les mesures a aplicar per donar resposta a aquesta situació.

La nova norma estableix en aquest cas que la suspensió de procediment mai es pot dictar:

• Quan l’habitatge sigui la residència habitual o segona residència de propietari.

• Quan l’immoble es trobi cedit a una persona física que tingui el seu domicili habitual o segona residència.

• Que l’entrada o permanència en l’habitatge s’hagi produït mitjançant intimidació o violència sobre les persones.

• Quan hi hagi indicis racionals que l’habitatge s’estigui utilitzant per a la realització d’activitats il·lícites.

• Quan es tracti d’immobles destinats a habitatge social i ja s’hagués assignat l’habitatge a un sol·licitant.

• Que l’entrada en l’immoble s’hagi produït amb posterioritat a l’entrada en vigor del Reial decret llei.

Igualment, en cas que no s’ofereixi una solució habitacional en els 3 mesos següents des de l’emissió de l’informe dels serveis socials, els propietaris de l’immoble tindran dret a sol·licitar una compensació sempre que s’acrediti el perjudici econòmic ocasionat.

Recursos del Pla Estatal d’Habitatge

Finalment, a la nova norma es preveu que les Comunitats Autònomes podran utilitzar els recursos del Pla Estatal d’Habitatge 2018-2021, regulat pel Reial decret 106/2018, de 9 de març, per tal de fer front a les compensacions previstes; el procediment es regularà a través de Reial decret..

Es tracta de mesures de caràcter excepcional que donen resposta urgent i immediata a situacions de vulnerabilitat en el context de l’estat d’alarma.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

 

Publicat el Decret Llei 37/2020, que preveu la suspensió dels llançaments instats per “grans tenidors” contra llars vulnerables

Publicat el Decret Llei 37/2020, que preveu la suspensió dels llançaments instats per “grans tenidors” contra llars vulnerables

El passat dia 4 de novembre de 2020, va sortir publicat al DOGC el Decret Llei 37/2020, de reforç de la protecció del dret a l’habitatge davant els efectes de la pandèmia de la COVID-19.

En realitat el que fa aquesta norma és modificar la Llei 24/2015 i el Decret Llei 17/2019 amb la finalitat, segons diu la mateixa norma, d’ampliar les mesures de protecció dels col·lectius més vulnerables o en risc d’exclusió residencial que resideixin en immobles titularitat de propietaris grans tenidors.

A qui afecta la nova regulació?

L’esmentada normativa no afecta als petits tenidors, i només resultarà d’aplicació a:

a. Propietaris grans tenidors d’habitatges, que són aquelles persones físiques, jurídiques o fons de capital risc i de titulació d’actius que siguin titulars de més de 15 habitatges (excepte promotors socials previstos a la llei del dret a l’habitatge i les persones que tinguin més d’un 15 % de la superfície habitable de la propietat qualificada de protecció oficial destinada a lloguer)

b. Propietaris que siguin persona jurídica que hagin adquirit amb posterioritat al 30 d’abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d’execucions hipotecàries, provinents d’acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari.

Mesures que preveu i col·lectius afavorits

La Llei 24/15 i el Decret 17/2019 van imposar als grans tenidors d’habitatges on resideixin persones pertanyents a determinats col·lectius vulnerables, l’obligació d’oferir una proposta de lloguer social abans d’interposar determinades demandes judicials.

En relació amb aquest darrer punt, i davant els dubtes jurídics plantejats en el seu dia per aquella normativa, finalment les Audiències Provincials de Barcelona i Girona varen dictar uns acords d’unificació de criteris en virtut dels quals es va considerar que aquella normativa (Llei 24/15 i Decret 17/19) el que establien eren requisits administratius però no requisits de procedibilitat. Dit en altres paraules, entenien que, com que no modificaven la normativa processal, el fet que el propietari gran tenidor no hagués fet una prèvia oferta de lloguer social no impedia que s’admetés a tràmit la demanda de desnonament; sens perjudici de les sancions de caràcter administratiu que pogués imposar l’Administració per aquell incompliment.

Amb la nova normativa, la Generalitat torna a insistir, arran de la pandèmia de la COVID-19, reiterant la necessitat d’acreditar que s’ha formulat una proposta de lloguer social abans d’interposar demandes de desnonament i preveient la interrupció dels procediments ja iniciats en els que no s’hagi acreditat.

A més, la nova normativa amplia els supòsits i/o els col·lectius afavorits per la mesura.

Així els col·lectius afavorits seran:

  • Persones o famílies en situació de vulnerabilitat acreditada ja abans de la pandèmia de la COVID-19.
  • Persones o famílies que ocupen al pis on viuen, sense títol habilitant, des d’abans de juny de 2019.
  • Llogaters amb contractes vençuts, quan l’arrendador és gran tenidor.
  • Persones o unitats familiars vulnerables amb dificultats per pagar les quotes hipotecàries.
  • Excepcionalment, també quedaran cobertes per la suspensió transitòria del desnonament durant l’estat d’alarma (que comentem tot seguit) les persones o famílies que han ocupat un pis d’un gran tenidor entre juliol de 2019 i l’inici de l’actual estat d’alarma, el 25 d’octubre, si compleixen els requisits de vulnerabilitat i disposen del corresponent informe social. En aquest cas, però, no és obligatori oferir-los un lloguer social.

En tot cas, es deixa a criteri dels Serveis Socials la determinació de l’existència de risc d’exclusió social.

Quant a l’ampliació de supòsits, es preveu una suspensió excepcional i transitòria per motius sanitaris (COVID-19) dels procediments de desnonament i llançaments instats per grans tenidors (o persones jurídiques que hagin adquirit amb posterioritat al 30 d’abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d’acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari) durant la vigència de l’estat d’alarma o d’una mesura que comporti restriccions a la llibertat de circulació per raons sanitàries.

Amb tot, de nou sorgeixen respecte a la nova normativa els mateixos dubtes jurídics que en relació amb l’anterior normativa sobre la interpretació que en faran els tribunals, en la mesura que no es modifica la normativa processal que regula els requisits d’admissibilitat de les demandes i de suspensió dels procediments o de les execucions.

Caldrà doncs estar amatents a l’aplicació que en fan els jutjats i tribunals, sense oblidar mai, però que, al marge de l’aplicació que finalment acabin fent aquells, els propietaris grans tenidors que incompleixin l’obligació d’oferir prèviament un lloguer social en els casos que marca la normativa s’enfronten a la possible imposició de sancions econòmiques per part de l’Administració.

 

Serveis de la CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE MATARO i EL MARESME vers les darreres novetats reguladores del mercat de lloguer d’immobles

Serveis de la CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE MATARO i EL MARESME vers les darreres novetats reguladores del mercat de lloguer d’immobles

De tots és conegut l’elevat rebrot de la pandèmia per la incidència del COVID-19 en tot el territori estatal i en la resta del continent europeu.

Per aquest motiu, i fruit de les limitacions de mobilitat i d’activitat imposades pel govern de l’estat i per la Generalitat de Catalunya, les quals sense cap mena de dubte, posen en perill la viabilitat i la continuïtat de certs negocis, sobretot els dels rams de la restauració, estètica, i sales de joc, des del passat dia 22 d’octubre ha entrat en vigor el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats.

Aquesta norma pretén evitar el tancament definitiu d’empreses i de negocis, i en conseqüència evitar també la destrucció de llocs de treball. Així mateix la norma fomenta i potencia la negociació entre les parts per no judicialitzar aquesta qüestió.

Tal i com informàvem abastament en el nostre Newscam del passat dia 22 d’octubre (https://www.cambrapropietat.cat/2020/10/22/els-arrendataris-de-locals-tancats-o-amb-lus-limitat-per-la-covid-19-podran-renegociar-el-preu-dels-lloguers/), quin contingut no entrarem ara a detallar, les facultats que l’esmentat Decret Llei atribueix als arrendataris de locals comercials tancats o amb una limitació de la seva activitat amb motiu de les mesures adoptades contra la COVID-19, i amb contractes d’arrendament de data posterior a 1 de gener de 1995, en resum i sense perjudici de les particularitats establertes en la norma, són les següents:

  • Rebaixa del 50% el preu del lloguer dels establiments que estiguin tancats.

  • Reducció del preu del lloguer en els negocis amb activitat en funcionament parcial.

  • Rebaixa del 50% en el cas de restauració que ofereixi servei a domicili o recollida en el mateix establiment.

A part d’aquesta norma, també s’han publicat darrerament altres disposicions que afecten a la regulació del mercat de lloguer, en especial i per la seva transcendència, la que va aprovar el Govern de la Generalitat, i que està en vigor des del 22 de setembre que limita els preus dels lloguers d’habitatges en determinades poblacions, entre les quals s’hi inclou actualment: Mataró, El Masnou, Montgat, Pineda, Premià de Mar, i Vilassar de Mar. Aquesta norma ja fou objecte de la publicació d’un butlletí informatiu (Newscam) d’aquesta Cambra el passat 22 de setembre (https://www.cambrapropietat.cat/2020/09/22/nova-llei-lloguer-rebaixa-congela-lloguers-60-municipis/).

Des del departament d’administració de finques i des del servei d’assessoria jurídica de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme, estem a la seva disposició per a assessorar-lo, i aclarir-li tots els dubtes en tot allò que aquestes normes afectin a la seva propietat, i l’emplacem especialment a què si el seu arrendatari li sol·licita una rebaixa en el preu del lloguer emparant-se en el Decret Llei esmentat, contacti amb nosaltres i estudiarem la solució que sigui més favorable per a vostè.

En un altre ordre de coses, aprofitem la ocasió per informar-li que, amb motiu del protocol de seguretat adoptat per la nostra entitat arran de la crisi sanitària, les visites presencials als nostres gestors, al servei d’assessoria jurídica, tècnica, fiscal, i laboral, seran ateses amb cita prèvia, la qual poden sol·licitar per correu electrònic directament al seu gestor; o bé, al servei d’atenció al client, info@cambrapropietat.cat.

Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme.

Els arrendataris de locals tancats o amb l’ús limitat per la COVID-19 podran renegociar el preu dels lloguers

Els arrendataris de locals tancats o amb l’ús limitat per la COVID-19 podran renegociar el preu dels lloguers

Els arrendataris de locals comercials tancats o amb l’ús limitat per les mesures contra la Covid-19, amb contractes celebrats amb posterioritat al dia 1 de gener de l’any 1.995, podran renegociar el preu dels lloguers a partir del dia 22 d’octubre de 2020, data en què ha entrat en vigor el Decret Llei de mesures urgents de suport a l’activitat económica desenvolupada en els locals de negoci arrendats.

La part arrendatària pot fer ús de les facultats que li atribueix aquest Decret Llei amb independència dels acords a què haguessin arribat les parts contractants, respecte de les contingències que s’hi preveuen, abans de la seva entrada en vigor.

Rebaixa del 50 % en els establiments tancats

Es redueix al 50% el lloguer dels locals de negoci tancats durant el període de suspensió de l’activitat en cas que no hi hagi acord entre propietari i arrendatari. Els llogaters de bars, restaurants, centres d’estètica, casinos, sales de joc o bingos podran renegociar amb els propietaris per establir, de mutu acord, una rebaixa de les mensualitats o acollir-se, en el termini d’un mes, a la rebaixa del 50% si no hi ha pacte.

La norma pretén evitar el tancament d’empreses i la destrucció de llocs de treball i potenciar la negociació entre les parts per no judicialitzar la qüestió.

Reducció del preu en els negocis en funcionament parcial

En el cas dels negocis amb restriccions parcials, si hi ha manca d’acord la rebaixa serà del 50% de la part restringida. Això vol dir que, en cas d’un negoci que té l’aforament limitat a la meitat, l’arrendatari haurà de pagar tot el lloguer de la part que pot utilitzar i la meitat de la part restringida. És a dir, que el propietari acabarà ingressant el 75% del preu del lloguer habitual.

La mesura es podrà aplicar en sectors amb aforament o horaris parcialment restringits com teatres, comerços, gimnasos, botigues de 24 hores i hotels.

Exclusió dels productes per endur i de l’enviament a domicili

El decret llei preveu que, en el cas de la restauració, el fet d’oferir servei a domicili o recollida no es tingui en compte per accedir a la rebaixa del lloguer. A efectes pràctics, per tant, l’administració considerarà que el negoci està tancat i que pot acollir-se, també, a la rebaixa del 50%.

Fòrmula ràpida per a una situación d’emergència

El Decret Llei afavoreix l’acord entre llogater i propietari i, alhora, impedeix que la negociació dilati la rebaixa de les quotes, ja que s’estableix el termini d’un mes per l’aplicació automàtica de la disminució del preu. El Govern considera que això evita una judicialització massiva de la rebaixa dels lloguers que congestionaria els tribunals i, a més, no serviria per ajudar als negocis a temps.

Les reduccions de renda i d’altres quantitats degudes per la part arrendatària són efectives a comptar de la data del requeriment de modificació de les condicions contractuals feta per la part arrendatària.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

La indeterminació del procediment dóna vida al fenomen ocupa

La indeterminació del procediment dóna vida al fenomen ocupa

Fins que no es determini un procediment d’urgència per a resoldre aquest fenomen, se seguiran ocupant immobles.

La manca d’eficàcia de les actuals disposicions civils i penals està provocant que l’ocupació il·legítima d’habitatges no pari de créixer i així ho ratifiquen les dades estadístiques que surten publicades als mitjans. A això cal sumar-hi la incapacitat de les administracions de donar solucions a la necessitat d’habitatge, especialment pels col·lectius més vulnerables.

Sota el paraigua de l’ocupació d’habitatges s’hi aplega una diversitat de situacions. Quant als ocupants, poden ser des de famílies necessitades fins a actuacions de màfies que fan negoci amb elles, o ocupacions delinqüencials amb activitats delictives com el narcotràfic o la prostitució. Pel que fa als propietaris, també hi ha una casuística diversa, incloent-hi persones físiques a qui li ocupen el seu propi habitatge, una propietat familiar o la segona residència, com també entitats bancàries i els popularment anomenats fons “voltors” immobiliaris.

La diversitat de perfils tant dels ocupes com dels propietaris, ara per ara, es tradueix en procediments diferents i complexos que, sumat a la coneguda lentitud de l’administració de justícia, té com a resultat el desemparament del dret de propietat reconegut a la Constitució. Aquesta dificultat per resoldre totes les situacions, necessita un nou enfocament decidit, una legislació clara i especifica de protecció del dret a la propietat, que no ha d’anar en perjudici de la resolució àgil de les situacions de vulnerabilitat en l’accés a l’habitatge.

La prioritat dels propietaris no és altra que recuperar el seu habitatge, sigui per la via penal o per la via civil, la que sigui més rapida i menys costosa. Una solució ràpida de les ocupacions il·legals eliminaria totalment aquesta pràctica i les necessitats d’habitatge es canalitzarien cap a les administracions. És a les administracions, i no als propietaris particulars, a qui pertoca verificar quines són les situacions de vulnerabilitat de l’habitatge i donar les solucions adients als afectats.

En els últims dies, la instrucció de la Fiscalia General de l’Estat sobre criteris d’actuació en relació amb la sol·licitud de mesures cautelars en els supòsits d’ocupació o el protocol d’actuació del Ministeri d’Interior adreçat a les policies, segueix discriminant els diferents supòsits d’ocupació i sense donar una resposta contundent i efectiva a tots els supòsits.

Val a dir que les esmentades directrius vénen a esvair alguns dubtes i determinen de forma clara la desocupació immediata per part de la policia, només per aquells supòsits de flagrant delicte. Les fiscalies demanaran el desallotjament, com a mesura cautelar, en els supòsits de violació de domicili, sigui l’habitatge habitual o segones residències. Si no es tracta d’habitatge habitual, els criteris per a demanar el desallotjament com a mesura cautelar, ja són més restrictius, quedant-ne fora molts supòsits. També queden exclosos tots els immobles de persones jurídiques de qualsevol mena.

Els propietaris, no troben en aquests procediments penals, ni tampoc en els civils l’empara efectiva al seu dret de propietat, que es veu vulnerat durant molts mesos, i a més es veuen obligats a afrontar els costos dels procediments judicials, i sovint la costosa factura que es desprèn dels desperfectes en l’habitatge.

Es fa precís comptar al més aviat possible, no tan sols amb una legislació adequada, sinó també amb un procediment efectiu que comporti els desallotjaments immediats de les ocupacions il·legítimes, i alhora una política efectiva per part de l’Administració que doni resposta adequada a la necessitat d’habitatge per aquelles famílies més desfavorides. En aquest sentit donem tot el nostre suport a la proposta del Col·legi d’Advocats de Barcelona, qui acaba de presentar una proposta de reforma de la Llei d’Enjudiciament Criminal per tal d’oferir als jutges una base legal que els permeti decretar el desallotjament immediat de tots aquells ocupants que no puguin demostrar la seva relació jurídica amb l’immoble.

Agustí Pujol Niubo

President del Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya

La nova Llei del lloguer rebaixa i congela els lloguers en 60 municipis

La nova Llei del lloguer rebaixa i congela els lloguers en 60 municipis

Després que el Consell de Garanties Estatutàries (CGE) en fes un dictamen no vinculant que concloïa que el text conté punts que no troben empara en l’Estatut i vulneren la Constitució, el Parlament de Catalunya va aprovar el passat 9 de setembre sense cap debat parlamentari (s’ha tramitat en lectura única) la Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, amb el vot favorable de JxCat, ERC, CatECP i la CUP, una normativa de gran transcendència que afectarà a milers de llars i famílies a Catalunya, tant a llogaters com a propietaris, però que sols s’ha treballat i consensuat amb l’anomenat “Sindicat de Llogaters”.

Aquesta Llei que regularà tots els contractes nous que es trobin en zones declarades amb ‘mercat d’habitatge tens‘, va ser publicada al Diari Oficial de la Generalitat (DOG) d’ahir 21 de setembre i ha entrat en vigor avui, 22 de setembre.

Determinació del lloguer inicial

La regulació d’aquesta nova Llei passa per limitar els preus de lloguers dels contractes que es concloguin en una àrea amb mercat d’habitatge tens a partir de dues directrius:

  1. No podran superar els índexs de referència de la Generalitat (els nous contractes s’hauran de cenyir als euros/m2 útil de referència i es considera com a preu de referència l’índex de referència sense tenir en compte els marges de preu superior i inferior).

  2. Tampoc podran ser més alts que els dels contractes anteriors, si l’habitatge ha estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la LLei (en cas que l’immoble hagi estat arrendat per sota del preu de referència durant els darrers cinc anys, la llei impedeix que el propietari n’apugi el lloguer; sols podrà actualitzar el lloguer entre la data de celebració del contracte anterior i la data de celebració del nou contracte amb l’índex de garantia de competitivitat).

Els índexs de referència es poden trobar en un cercador habilitat a la pàgina web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, on es pot calcular l’import introduint l’adreça del pis que es vol llogar, la planta, la superfície de l’habitatge, l’any aproximat de construcció i l’estat de manteniment. També hi ha altres variables, com per exemple si l’habitatge disposa d’ascensor o està moblat.

Aquest índex de referència es podria incrementar en un 5% si les parts ho acorden i l’habitatge compta amb tres de les següents característiques específiques: ascensor, aparcament, mobles, calefacció o aparell d’aire condicionat, zones comunitàries d’ús compartit com ara jardí o terrat, piscina comunitària, serveis de consergeria i vistes especials.

Si dins el darrer any anterior a la firma del contracte d’arrendament s’han fet obres de millora en el pis o l’edifici, la renda inicial es podrà incrementar en base a la regulació de la Llei d’Arendaments Urbans (LAU) per aquest supòsits.

A quins municipis s’aplica la LLei?

Si la falta d’habitatge està concentrada en barris o districtes, la norma s’hi podrà aplicar sense que afecti la resta del municipi. En qualsevol cas, la congelació i rebaixa del preu dels lloguers requereix una declaració de “mercat tens”. Aquesta declaració serà possible en el supòsit que l’àrea en qüestió es trobi en qualsevol de les següents circumstàcies: que el preu del lloguer experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de tot Catalunya; que el preu del lloguer superi el 30% dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys; o, finalment, que el preu de l’habitatge hagi crescut 3 punts per sobre de l’IPC en els últims 5 anys.

La iniciativa per a fer la declaració pot partir tant de la Generalitat, com dels ajuntaments com consells comarcals o diputacions. En qualsevol cas, la declaració és competència del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat. A Barcelona i el seu entorn, també podran aprovar-la l’Ajuntament i l’Àrea Metropolitana.

Com a mesura d’urgència, la Llei declara immediatament zones de mercat tens 60 municipis, on s’aplicarà inicialment la regulació de preus. La llista, on hi figuren 6 municipis del Maresme, és la següent:

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.

En tots els pobles i ciutats inclosos a la llista, el preu del lloguer ha crescut més d’un 20% en el període comprès entre els anys 2014 i 2019. Es tracta d’una disposició addicional d’un any de vigència, que assegura la rebaixa i la congelació automàtica del preu dels nous contractes de lloguer.

Els propietaris amb pocs ingressos poden quedar exempts de la limitació

Si la unitat familiar que és titular de l’habitatge té uns ingressos inferiors a 2,5 vegades l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), que són 1.422,80 euros, podrà signar contractes nous amb el preu dels anteriors. En aquest supòsit de pocs ingressos, la Llei també permet que la propietat pugui apujar el preu del lloguer fins a l’Índex de referència si l’anterior contracte el situava per sota. Aquesta excepció només queda sense efecte si la unitat familiar dels inquilins té uns ingressos inferiors a 1.991,92 euros, que és 3,5 vegades l’IRSC.

En cas de relació de parentiu entre arrendador i l’anterior arrendatari, si la propietat signa un nou contracte de lloguer també podrà posar l’immoble al mercat apujant la renda fins al preu de referència.

Estímul del parc de lloguer i de la millora de les condicions dels pisos

L’Índex de preus del lloguer proporciona l’import de referència, amb una franja inferior i una de superior. Els únics habitatges arrendables amb l’import de la franja superior seran els d’obra nova i els que hagin estat rehabilitats. Els propietaris podran llogar els habitatges pel preu de la franja superior durant els cinc anys posteriors a les obres. En aquest cas, la Llei preveu una moratòria de tres anys, període durant el qual no s’aplicarà la limitació de la renda.

Obligaciones formals

En l’oferta de lloguer que es faci de l’habitatge, cal que hi consti l’índex de referència del preu del lloguer i si s’escau, la renda del darrer contracte de lloguer. Si la renda ve determinada per un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda anterior i justificar l’establiment de la nova renda. 

Els contractes de lloguer regulats per la nova norma han d’incloure el document amb les dimensions, les condicions i el preu fixat per l’Índex de referència de preus del lloguer. Per tal que el llogater pugui comprovar que el nou contracte s’adequa a la regulació, la Llei obliga el Registre de fiances de contractes de lloguer a proporcionar l’import de la renda anterior als llogaters que la demanin. En cas que el propietari hagi percebut més diners del compte, l’arrendatari tindrà dret a recuperar-los.

Infraccions lleus i greus, amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros

L’arrendament per sobre del preu de l’Índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo al contracte implica sancions lleus, amb multes d’entre 3.000 i 9.000 euros. Si el preu se situa un 20% per sobre de l’import de l’Índex o si el propietari oculta o falseja informació sobre la renda anterior, es tractarà d’una infracció greu, amb sancions d’entre 9.000 i 90.000 euros.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

 

Recents disposicions que afecten a les Juntes de Propietaris

Recents disposicions que afecten a les Juntes de Propietaris

De tots és conegut el recent rebrot de la pandèmia per la incidència del COVID-19 en gran part del territori. Aquest fet ens aconsella ser extremadament prudents evitant qualsevol concentració de persones que no sigui estrictament necessària.

D’entre les mesures aplicables a tot Catalunya aprovades darrerament per la Generalitat de Catalunya per a contenir els brots, de moment fins el 12 de setembre es prohibeixen les trobades i reunions de més de 10 persones, tant en l’àmbit privat com en l’àmbit públic.

Sens dubte aquesta prohibició afecta plenament a les Comunitats de Propietaris, i més concretament a aquelles que tinguin prevista la celebració de les seves juntes de propietaris, ja siguin ordinàries com extraordinàries. No obstant, tot i la suspensió de la l’obligació de convocar i celebrar juntes de propietaris prevista en l’article 4 del Decret Llei 10/2020, de 27 de març (“… L’obligació de convocar i celebrar les juntes de propietaris en les comunitats subjectes a règim de propietat horitzontal resta suspesa fins al 30 d’abril de 2021 …”), en el cas que a iniciativa de la Presidència de la Comunitat, o si ho demana almenys un 20% dels propietaris amb dret a vot, que representin el mateix percentatge de quotes, es pot celebrar una junta de propietaris presencial, en la que no hi podran assistir més de 10 persones, s’haurà de mantenir una distància de seguretat mínima de 2 m, i serà obligatori l’ús de mascaretes i el rentat de mans a l’entrada i la sortida de la reunió.

D’altra banda, i seguint també el mateix Decret Llei, mentre no es convoqui i celebri la Junta ordinària, es poden prendre acords sense necessitat de reunió a instància de la Presidència de la Comunitat, sempre i quan es compleixin els requisits establerts a l’article 312-7 del Codi Civil de Catalunya.

Des de la Cambra aconsellem que davant la no existència de cap assumpte urgent, no es convoqui cap Junta de propietaris, entenent-se en aquest cas, i d’acord amb allò que estableix l’article 553-15 del Codi Civil de Catalunya, prorrogat el darrer pressupost anual aprovat, amb les quotes comunitàries corresponents, així com els càrrecs dels Òrgans de Govern de la Comunitat escollits en la darrera Junta ordinària.

Si tot i així sorgeix alguna contingència en una Comunitat de Propietaris que faci imprescindible la celebració d’una Junta de Propietaris per a la seva resolució, i per tal de complir les mesures exposades anteriorment, en resum podem optar per alguna d’aquestes dues opcions:

  • Convocatòria de Junta de propietaris presencial, amb les limitacions i mesures exposades més amunt, i amb les següents recomanacions:
    1.  Assistència de només un propietari per departament.
    2.  Fomentar la delegació de vot, prèvia facilitació de la documentació a tractar a la reunió.
  • En els cassos en què sigui possible, i a instància de la Presidència de la Comunitat, utilitzar el mecanisme de la presa d’acords sense necessitat de celebrar la Junta de Propietaris presencial.

Tal com dèiem anteriorment la limitació d’aforament a 10 persones estarà vigent fins el dia 12 de setembre, veurem llavors com haurà evolucionat la pandèmia, i les mesures que pugui establir la Generalitat al respecte. Desitgem que aquestes noves mesures siguin més laxes que les actuals. De ser així serà un bon senyal en la lluita contra la propagació del COVID-19.  Els mantindrem informats.

La Cambra posa a la seva disposició el seu servei jurídic per a qualsevol dubte o informació que precisi.

Departament d’Administració de Finques