L’advocat de la UE obre la porta a l’anul·lació de les hipoteques IRPH

L’advocat de la UE obre la porta a l’anul·lació de les hipoteques IRPH

Com estava previst, el passat dimarts 10 de setembre de 2019  l’advocat general del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha emès el seu informe, que no és vinculant, sobre l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecarius (IRPH), i  ha assenyalat que el mer fet de ser l’IRPH un índex oficial, no li fa només per això ser transparent.

En la sentència de 2017 del Tribunal Suprem sobre l’IRPH es va declarar el contrari, en assenyalar que la mera referenciació d’una hipoteca a l’IRPH no suposa falta de transparència o abusuvutat. No obstant això, després de la sentència de l’alt tribunal va haver-hi jutjats que van continuar considerant la clàusula IRPH abusiva i finalment el Jutjat número 38 de Barcelona va elevar qüestió prejudicial al TJUE i ara s’ha conegut la declaració de l’advocat general, que va en contra de la tesi del Tribunal Suprem, a favor del vot particular que la mateixa sentència de l’alt tribunal espanyol contenia, i en el mateix sentit que les observacions de la Comissió Europea.

Resulta important parlar en aquest sentit de la Directiva 93/13/CEE del Consell, de 5 d’abril de 1993, sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats amb consumidors. Aquesta Directiva es va crear amb el propòsit d’aproximar les disposicions legals, reglamentàries i administratives dels Estats membres sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats entre professions i consumidors. Doncs bé, en l’apartat 2 de l’article 1 d’aquesta Directiva s’indica el següent: “Les clàusules contractuals que reflecteixin disposicions legals o reglamentàries imperatives, així com les disposicions o els principis dels convenis internacionals, especialment en l’àmbit dels transports, on els Estats membres o la Comunitat són part, no estaran sotmesos a les disposicions de la present Directiva.” Aquest apartat anterior és molt important, perquè és el que determina si la clàusula IRPH pot ser jutjada o no o pot ser declara abusiva o no, en el sentit que si fos un reflex d’una disposició legal (l’IRPH és un índex oficial) o reglamentària imperativa, quedaria fora de la Directiva i no podria ser declarada abusiva. Però l’advocat general, en aquest sentit, també és clar, assenyalant que queda dins de la Directiva, ja que argumenta que l’aplicació de la clàusula IRPH a un contracte hipotecari no és imperativa ja que l’entitat financera té la possibilitat de recórrer a altres índexs oficials com el cas de l’Euríbor.

L’Euribor és l’índex de referència de la immensa majoria de les hipoteques a interès variable que s’han signat a Espanya, no obstant això, un percentatge residual de ciutadans van signar la seva hipoteca amb l’índex IRPH, veient-se clarament perjudicats pel mateix índex que sempre s’ha situat per sobre de l’Euribor i amb més de dos punts de diferència durant els pitjors anys de la crisi econòmica i següents, seguint així en l’actualitat. Les entitats financeres quan aplicavenl’IRPH als préstecs hipotecaris que concedien, no ho feien de forma imperativa, és a dir, cap disposició l’obligava a això, ja que podien haver optat per exemple, per l’Euribor, que si s’aplicava a la immensa majoria de ciutadans que contreien una hipoteca. Com no era una obligació per a l’entitat financera, l’aplicació de la clàusula IRPH sí que entra en la Directiva sobre clàusules abusives segons l’advocat general i pot conseqüentment ser declarada abusiva.

Una vegada conegudes les conclusions de l’advocat general, caldrà esperar a la fi de 2019 o principis del 2020 per a conèixer la sentència del TJUE per al cas IRPH i en cas de ser finalment positiva per al client, significarà que es produiran onades massives de reclamacions IRPH en els jutjats de tota Espanya, amb la finalitat que aquestes hipoteques perdin per fi la vinculació amb l’IRPH i s’indexin a l’Euribor, amb l’important abaratiment en la quota mensual de la hipoteca que això suposarà i que es puguin reclamar amb garanties d’èxit les quantitats cobrades de més durant tots els anys de la hipoteca, per la clàusula IRPH en els respectius contractes hipotecaris.

Conclusions de lAdvocat General del TJUE

L’advocat general Sr. Szpunar, proposa al TJUE que en la seva futura sentència declari:

1.Que una clàusula contractual pactada entre un consumidor i un professional, com la clàusula dIRPJ Caixes, que fixa un tipus d’interès prenent com a valor de referència un dels sis índexs de referència oficials legals que poden ser aplicats per les entitats de crèdit als préstecs hipotecaris amb tipus d’interès variable, no està exclosa de l’àmbit d’aplicació de la Directiva 93/13. Encara que l’IRPH sigui un tipus de referència legal, no és obligatori per al banc i, per tant, pot ser objecte d’escrutini pel jutge nacional

2. No es pot al·legar l’excepció de la Directiva que considera «que l’apreciació del caràcter abusiu de les clàusules no es referirà a la definició de l’objecte principal del contracte ni a l’adequació entre preu i retribució, d’una banda, ni als serveis o béns que hagin de proporcionar-se com a contrapartida, per una altra, sempre que aquestes clàusules es redactin de manera clara i comprensible» ja que aquesta excepció no ha estat traslladada al Dret espanyol.

3. La fórmula de càlcul de lIRPH Caixes resulta complexa i poc transparent per a un consumidor mitjà.

4. No es pot exigir al banc que ofereixi diferents índexs de referència als consumidors, ja que segons l’advocat general l’IRPH Caixes era un índex oficial publicat en el BOE, de relativament fàcil accés. Per tant, per a l’advocat general no cal que el banc comparés l’IRPH amb la resta d’índexs oficials

5. En efectuar el control de la transparència de la clàusula IRPH Caixes, el jutge nacional ha de comprovar, tenint en compte el conjunt de circumstàncies que van envoltar la celebració del contracte, d’una banda, si aquest exposava de manera transparent el mètode de càlcul del tipus d’interès, de manera que el consumidor estigués en condicions de valorar, basant-se en criteris precisos i intel·ligibles, les conseqüències econòmiques que del mateix es derivaven per a ell (amb una referència a l’evolució en el passat de lIRPH) i, d’altra banda, si l’esmentat contracte complia amb totes les obligacions d’informació previstes en la normativa nacional.

6. L’advocat general no es pronuncia sobre les conseqüències que es deriven de la declaració del caràcter abusiu de lIRPH, per la qual cosa no sabem si procedirà aplicar l’Euribor, deixar sense interès el préstec o quines conseqüències. Una cosa molt important queda sense resposta, de moment.

Els lloguers toquen sostre a Mataró

Els lloguers toquen sostre a Mataró

En el primer trimestre de 2019, els preus dels lloguers han tocat sostre a Mataró. El mercat comença a mostrar símptomes d’esgotament. S’ha de tenir en compte que l’escalada que les rendes han experimentat aquests darrers anys a la ciutat ha estat del 30%, amb un increment exponencial de la demanda i en un context en què els sous amb prou feines han crescut.

Les últimes dades oficials que ha fet públiques la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat, a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl en el moment de formalitzar el contracte, assenyalen que en el primer trimestre d’enguany la renda mitjana d’un nou lloguer a la ciutat de Mataró es va situar en 637€ mensuals, quan en els dos trimestres anteriors (el 3r i 4t trimestre de 2018) es va fixar en 641€ i 635€ mensuals, el que ens indica que els preus es comencen a moderar. Una explicació del fet que els preus comencin a tocar sostre la trobem en la voluntat de l’arrendador d’abaixar els preus per ajustar-se al lloguer que és assumible per al llogater, ja que en cas contrari els propietaris s’arrisquen a tenir els pisos desocupats i perdre rendibilitat perqué estarien buits.

Durant el període comprés entre l’1 de gener i el 31 de març passats es van signar a Mataró un total de 765 nous contractes d’arrendament, que van representar un increment d’un 6% respecte als formalitzats el primer trimestre de l’any passat, que havien estat 721.

La veritat és que la recerca d’un habitatge assequible fa anar de corcoll milers de ciutadans. Per assequible s’entén un habitatge a què no s’hagi de destinar més d’un terç del sou i en aquests moments la realitat és ben diferent. Un 42% dels ciutadans de l’àrea metropolitana que viuen de lloguer destinen un 40% dels ingresos a pagar l’arrendament, cosa que podría estar afectant unes 300.000 persones, segons càlculs de l’Observatori de l’Habitatge Metropolità.

També s’està produint una certa moderació en el preu mitjà al conjunt de la comarca, ja que encara que aquest 1er. trimestre de 2019 es va situar en 716€ al mes, l’augment va representar sols un 1,4% respecte els dos trimestres anteriors en què el lloguer mitjà va ser de 706€. Aquesta mateixa tendència s’observa a Premià de Mar i Pineda de Mar, poblacions on els lloguers mensuals de mitjana van situar-se en el 1er trimestre d’enguany en els 745€ i 546€, respectivament, valors pràcticament iguals al 4rt. Trimestre de 2018, sent l’excepció Calella on els preus si que han experimentat un fort increment aquest 1er. trimestre de 2019, arribant als 541€ mensuals, quan en els quatre trimestres de 2018 havien fluctuat entre els 515€ i els 517€.

Per últim, hem de destacar que en el conjunt de Catalunya, tres municipis del Maresme encapçalen els preus més alts durant els tres primers mesos d’aquest any: Sant Vicenç de Montalt (1.463€), seguit de Cabrils (1.236€) i Alella (1.155€). A continuación es van situar Sant Cugat del Vallès (1.136€) i Begues (1.061€).

El Pla reformar i llogar, la millor opció per facilitar la reforma i lloguer de pisos buits

El Pla reformar i llogar, la millor opció per facilitar la reforma i lloguer de pisos buits

La Cambra de la Propietat engega un pla per ajudar els propietaris a reformar i llogar els seus habitatges buits mitjançant un programa de gestió i actuació que permet realitzar obres sense cap tipus de desemborsament inicial per part del propietari de l’immoble, en tenir l’opció d’obtenir una línia de finançament bancari.

Es tracta d’un projecte en el qual la Cambra s’ocupa de tota la feina, fins i tot de l’administrativa, com la petició del permís d’obres, i si es dona el cas, tramitació de subvencions i ajuts, i l’obtenció de finançament, a través d’acords amb entitats financeres. L’objectiu? Tenir un habitatge en bones condicions per poder llogar-lo, alliberant als propietaris dels problemes que comporta determinar les obres necessàries i la manera de realitzar-les (escollir els materials idonis, seleccionar els millors industrials, fer el seguiment de les obres, avaluar la idoneïtat dels treballs, portar el control econòmic), cercar l’inquilí per al pis i, fins i tot, encarregar-se de l’administració del lloguer comptant amb assegurances que cobreixen una de les grans preocupacions dels propietaris, els impagaments.

De la mateixa manera, el pla facilita que el cost de la posada al dia de l’habitatge no sigui un obstacle per als propietaris, ja que es pot executar sense desemborsament inicial, les obres són finançades i el préstec es paga amb les rendes del lloguer.

Davant la situació de l’enorme parc d’habitatges buits a Mataró, aquest programa pot ser una bona alternativa pels propietaris de pisos envellits o tancats, ja que els tornen al mercat i, a més a més, després de la reforma es revaloren.

Quines són les passes a seguir?

Primer fem un diagnòstic inicial del que costarà la reforma i del temps d’execució. Entreguem una primera estimació del temps que el propietari trigarà a recuperar la inversió i a tenir guanys.

La visita inicial i l’elaboració de l’informe no tenen cost pel propietari. Un cop s’aprova l’informe, l’equip de la Cambra procedeix a fer els amidaments i a recollir els pressupostos de tots els industrials que intervindran. Seleccionem els més adequats per a cada feina, cercant la millor relació qualitat-preu.

Ara el propietari ja sap quan li costarà la reforma. També se li proporciona el marge de desviació que podria tenir l’obra si hi ha un imprevist. Si el propietari necessita un crèdit per finançar l’obra, ja es coneix l’import del préstec que s’ha de demanar a l’entitat financera i la Cambra ofereix els seus serveis per gestionar el finançament, cercant el més idoni perquè el propietari no hagi de fer cap desemborsament inicial.

Quan es disposa del capital necessari, els responsables de la Cambra s’ocupen de tota la feina per a l’execució de l’obra. Els Serveis Tècnics de la Cambra fan un control tècnic i exhaustiu de l’execució de la obra per part dels industrials intervinents, revisant escrupolosament les factures i manant els pagaments als industrials. El propietari rep l’immoble restaurat claus en mà i se li entrega, junt amb les factures, una liquidació comptable amb el detall econòmic de l’obra.

Acabada la reforma, des de la Cambra, es portarà terme la selecció del llogater adequat segons la renda inicialment prevista, redacció i formalització del contracte de lloguer i de la pòlissa d’assegurances, i amb la gestió del lloguer es cobrirà a bastament les mensualitats del préstec contractat.

El problema de la morositat a les Comunitats de Propietaris

El problema de la morositat a les Comunitats de Propietaris

Rebem nombroses consultes sobre l’actuació de la Comunitat quan hi ha un o diversos morosos, especialment quan no són “temporals”, sinó que s’observa que aquesta situació serà llarga i moltes vegades complicada.

En el cas de les Comunitats, on la falta de pagament és suficient per a no poder fer front a les despeses dels serveis i elements comuns, l’única sortida passa (previ acord en Junta) per emetre rebuts extraordinaris, encara que sigui amb caràcter temporal, perquè d’una altra manera no hi haurà forma de pagar la neteja, els ascensors, la llum general i totes les altres despeses comunes de l’immoble.

Doncs bé, encara que el que a continuació s’exposarà no sigui optimista, ni es poden assenyalar fórmules màgiques, indicarem els diferents problemes per tal que la Comunitat tingui constància de les conseqüències i accions d’aquesta falta de pagament per a ella i per a la resta dels propietaris.

I. El deutor ocasional

Aquest és el que menys problemes planteja, doncs, encara que el morós protesti i discuteixi molt sobre l’acord de la Junta, fins i tot que voti en contra, és evident que ningú pot impedir el pagament de les derrames que hagi acordat la Comunitat, per molt que el que deixa de pagar consideri que té raó.

Per poder realment oposar-se a aquestes quotes ordinàries o extraordinàries, ha d’impugnar judicialment l’acord de la Junta, i a més cal que estigui al corrent de pagament. D’altra banda, si bé en la impugnació, el morós ha d’acreditar estar al corrent de pagament, el problema està que després de presentada la impugnació, els rebuts posteriors del mateix concepte ja no han d’estar al dia perquè el procés continuï, alguna cosa que necessitaria un canvi legislatiu, perquè aquest judici ordinari no ho exigeix i tampoc quan hi hagi recurs. Així, sense que la Comunitat pugui fer res sobre aquest tema, els posteriors rebuts de la mateixa matèria (ordinaris o extraordinaris) no es poden reclamar pendent de la sentència final, moltes vegades de l’Audiència Provincial, la qual cosa suposa un gran endarreriment des que la impugnació ha tingut lloc.

II. Deutor sense comunicació de l’anterior propietari

El propietari anterior respon amb l’actual si no ha comunicat la venda, però cal assenyalar que la jurisprudència entén, a aquests i altres efectes, que si la Comunitat ha acceptat al nou titular, amb convocatòria a Juntes, acceptació del vot, fins i tot designació de càrrecs, etc., això suposa l’admissió plena de la nova propietat, per la qual cosa després no es pot exigir cap responsabilitat a l’anterior.

III. Compravenda del pis o local

El nou titular estarà obligat al pagament del deute que consti en el certificat que expedeixi la Comunitat per a dur a terme l’escriptura pública de transmissió. És una bona previsió, però, com que aquesta certificació no és totalment obligatòria, moltes vegades, o la majoria, les parts renuncien a aquesta.
Naturalment, en aquest cas el nou propietari estarà obligat al pagament dels rebuts de l’any actual i dels quatre anteriors, afegint que la data que s’ha de tenir en compte no és la d’inscripció registral, sinó quan la dita escriptura de compravenda ha tingut lloc, perquè en un altre cas el nou titular, en alguns casos, trigaria un temps a fer-lo per a estalviar-se una part del deute.

IV. Morós permanent amb hipoteca que consti en el Registre de la Propietat

La veritat és que sempre cal sospitar que quan un copropietari no paga, no assisteix a les Juntes i tampoc protesta, és que té problemes greus amb el pis o local i, pel que aquí interessa, fonamentalment amb la hipoteca que grava el pis.

Doncs bé, quan això ocorre –i passa amb relativa freqüència–, la Comunitat té poques solucions, fins que el pis o local sigui tret a subhasta i se l’adjudiqui un tercer o a la mateixa entitat que ha concedit la hipoteca. En qualsevol cas, els anys passaran, entre altres coses perquè els requisits de la Llei d’Enjudiciament Civil no permeten aquesta “urgència” que tots voldríem.
En tot cas, fins que no hi hagi nova adjudicació, no hi ha possibilitat de cobrar res. Després sí. El nou titular, des de l’acte ferm d’adjudicació, està obligat a pagar el que abans s’ha indicat, això és, l’any actual i els quatre anteriors, aclarint de nou que la data a tenir en compte és la de l’acte ferm, doncs, d’una altra manera, la propietat s’inscrivia un temps després per intentar pagar el menys possible. No val aquesta argúcia en contra de la Comunitat.

V. Deutor en concurs de creditors

Passa el mateix. Això és, que fins que no hi hagi adjudicació del pis o local a un tercer no s’admeten les reclamacions de la Comunitat, sense perjudici que el que surti com a titular hagi de pagar l’afecció real de l’any actual i els quatre anteriors. La data que s’ha de tenir en compte és la d’adjudicació, reiterant el mateix que hem dit anteriorment, que no s’ha de partir del dia de la  inscripció registral.

VI. Conclusió

Desgraciadament no es poden aportar solucions a les Comunitats que tenen “morosos”, excepte les indicades anteriorment. Per tant, la realitat és que, fins que s’acabi un procés de condemna per al morós o concloguin les execucions hipotecàries o concurs de creditors, la Comunitat no pot cobrar, i llavors és quan es planteja el problema de falta de fons per a fer front a les despeses, ordinàries i extraordinàries de la finca, no existint una altra solució que els propietaris no morosos hagin d’acceptar pagar unes derrames a fi d’evitar les conseqüències jurídiques i materials de no pagar les esmentades despeses. Es pot dir que això és injust, però només amb això no solucionem els problemes de l’economia de la Comunitat. La realitat és que si els processos judicials no fossin tan llargs i costosos, si l’administració de justícia no patís les greus disfuncions i problemes que l’afligeixen, es podrien començar a albirar solucions a aquesta situació.

El Parlament deroga el decret que plantejava limitar el preu dels lloguers

El Parlament deroga el decret que plantejava limitar el preu dels lloguers

El Parlament de Catalunya ha rebutjat aquest passat 26 de juny el decret llei del Govern de la Generalitat per a limitar el preu del lloguer de l’habitatge en determinades zones en quedar-se en minoria, una iniciativa que ha arribat al ple amb un informe contrari però no vinculant del Consell de Garanties Estatutàries.

El decret llei del Govern de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendaments de l’habitatge i de modificació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya ha comptat només amb el suport dels dos grups que sustenten al Govern, JxCat i ERC -64 vots-, mentre que l’oposició en bloc, Ciutadans, PSC, comuns, CUP i PPC, han votat en contra -69 vots-, encara que per motius diferents.

                             El Ple votant el decret llei sobre els preus dels lloguers d’habitatges

El Govern va aprovar el passat 21 de maig el decret per a limitar els preus de lloguer en els barris o a les ciutats on es pugui acreditar una falta d’habitatge assequible.

La iniciativa de l’Executiu català obligava a declarar una ciutat o barri com a “zona amb mercat d’habitatge tens” com a pas previ per a imposar la contenció de preus, a excepció de Barcelona, l’actuació de la qual deixava en mans de l’ajuntament.

Com a norma general, el decret del Govern establia que el cost de lloguer en aquestes zones només podia superar en un 10% l’índex de referència de preus, ampliable fins a un 5% addicional en situacions excepcionals.

El decret llei del Govern ha arribat al ple del Parlament amb un dictamen contrari encara que no vinculant del Consell de Garanties Estatutàries, que considera que vulnera competències de l’Estat i alguns articles de la Constitució i de l’Estatut.

Durant el debat parlamentari, la consellera de Justícia Ester Capella ha defensat el decret llei del Govern per a poder posar un “límit als preus abusius” i al “augment desproporcionat dels lloguers” a fi de garantir el dret a l’habitatge.

Capella ha dit no compartir l’informe del Consell de Garanties Estatutàries: “Tenim la competència i la nostra responsabilitat és exercir-la”, ha agregat. No obstant això, Ciutadans, el PSC i el PPC s’han acollit al dictamen d’aquest òrgan per a rebutjar el decret llei del Govern, i han advertit que la competència en aquesta matèria és de l’Estat.

Ciutadans ha enlletgit a l’Executiu català la falta d’habitatge públic, mentre que el PSC ha acusat el Govern d’aprovar aquest decret per a buscar un “titular electoralista”.

En canvi, Catalunya en Comú Podem i la CUP han afirmat que comparteixen la intenció del Govern de limitar els preus del lloguer, però critiquen que ho hagi fet sense el suport i el consens de les organitzacions vinculades a aquest sector com la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH) o el Sindicat de Llogaters.

El control dels preus no és la solució

Tot i que l’augment de preus de l’habitatge és un problema real, els controls al preu del lloguer no solucionen el problema, sinó tot el contrari ja que és una actuació contrària als principis bàsics de l’economia i tenen efectes col·laterals contraris als objectius que es persegueixen. La millor manera de moderar les pujades de preus és en lloc de fixar controls als preus, augmentar el número d’habitatges disponibles per ser llogats.

Tenim una falta d’habitatge de lloguer però el problema no s’arregla establint límits als lloguers, doncs està demostrat que els controls de preus dels lloguers redueixen encara més el número d’habitatges disponibles per al lloguer, ja que la rendibilitat és menor i això incentiva la venda de l’habitatge en comptes del lloguer. Per altra part, els propietaris sotmesos a control de preus posen menys cura en el bon estat de l’habitatge quan el seu actiu és menys rendible.

Augmentar l’oferta d’habitatge de lloguer és la millor solució per reduir la pujada dels preus i per tant s’han de buscar polítiques que contribueixin a augmentar l’oferta, com ara donar certesa legal i seguretat jurídica a la relació arrendatícia, fomentar la construcció d’habitatges de protecció oficial, establir incentius fiscals i subvencions per al lloguer quan s’acordi una renda d’acord amb l’índex de referència de preus… Observi’s que aquestes mesures depenen del sector públic que és qui ha de fer els deures. La inversió en matèria d’habitatge a Catalunya es manté en mínims històrics i no s’ha recuperat després de la crisi econòmica. Tampoc no s’ha aconseguit accelerar la construcció de pisos públics i Catalunya està a anys llum de disposar d’un parc públic d’habitatge potent. En definitiva, cal més inversió, i el que sembla és que per netejar la mala consciència es busquen receptes màgiques precipitades com la intervenció directa sobre els preus en el mercat lliure, que provoca uns fortes distorsions allà on s’han aplicat.

Aquest passat 16 de Juny ha entrat en vigor la nova regulació de les hipoteques

Aquest passat 16 de Juny ha entrat en vigor la nova regulació de les hipoteques

La constitució d’hipoteques, que és la manera més habitual d’oferir garantia en la compravenda d’habitatges, ha començat una nova etapa a l’empara d’una nova normativa que ja ha entrat en vigor.

No podem deixar de recordar que la normativa fins ara vigent ha acabat derivant en molts litigis atès, en part, a la falta de transparència i al desconeixement del producte financer per part del client consumidor, qui s’ha vist sorprès pels efectes de les clàusules sòl; o per l’aplicació d’índexs no tan coneguts com l’IRPH, i la imputació per part de les entitats creditícies dels impostos i de totes les despeses de constitució. Tot això ha acabat saturant els tribunals de conflictes entre les entitats bancàries i els consumidors.

La nova normativa vol evitar aquestes fonts de conflicte judicial i posar l’accent sobre la transparència i la protecció al consumidor. S’entenen com a consumidors les persones físiques, tant si són els deutors, com si intervenen per a garantir deutes d’altres.

Per altra part, la llei va adreçada als préstecs hipotecaris referents a immobles residencials incloent també trasters, garatges i terrenys.

Per reforçar la transparència, i sens perjudici de l’obligació que tenen les entitats financeres d’informar al consumidor, s’atorga als notaris un nou paper. Els notaris passen a ser assessors del consumidor, amb l’objecte que aquest tingui la informació necessària i arribi a conèixer de manera senzilla les obligacions econòmiques i jurídiques que comporta la constitució d’una hipoteca.

Període de reflexió de 10 dies abans de signar la hipoteca

En el nou sistema caldrà anar al notari dues vegades. Una primera on el notari actuarà com assessor del consumidor a qui cal lliurar una amplia informació durant un mínim de 10 dies abans de signar: l’oferta vinculant (FEIN), la fitxa d’advertències estandarditzades (FIAE) en la qual s’explica de manera genèrica quines són les clàusules o elements més rellevants, un esborrany del contracte a signar i, si la hipoteca és variable, un document a part amb les quotes que s’haurien de pagar en diversos escenaris.

Com a altres novetats significatives pel consumidor podem destacar les següents:

-Despeses de constitució i productes vinculats

El banc assumeix totes les despeses de formalització del préstec, com les de notaria, registre i gestoria i també assumeix l’impost corresponent (ITPiAJD).

El consumidor només assumeix el cost de la taxació i les copies notarials que pugui precisar.

El banc no pot obligar el client a comprar productes com l’assegurança de vida o de la llar; ara bé, si que es permet la pràctica que actualment estan fent algunes entitats bancàries, de millorar el tipus d’interès del préstec si s’adquireix aquests productes.

-Prohibició de pactar clàusules sòl

Es prohibeix fixar un límit d’interès remuneratori mínim (el que es coneix com a clàusula sòl). Per tant, els bancs no poden tornar a incorporar mai més les conegudes clàusules sòl.

-Amortització anticipada

Es limiten les comissions que els bancs poden aplicar en cas que el deutor vulgui pagar el crèdit de manera anticipada. Per a les hipoteques variables queda limitat al 0,25% els tres primers anys o al 0,15% si estem dins els 5 anys. Pels préstecs a tipus fix aquestes penalitzacions queden limitades al 2% els primers 10 anys i a l’1,5% a partir del desè any.

-Canvis d’hipoteca

Es flexibilitzen els canvis d’hipoteca; la subrogació de la hipoteca per part d’una altra entitat bancària no comporta costos addicionals pel client. També es facilita canvis tals com passar la hipoteca de tipus variable a tipus fix o de multidivisa a la moneda habitual del client.

Impagament de quotes

Es limita l’interès de demora que apliquen les entitats bancàries als imports impagats, que no podrà ser superior a tres punts per sobre de l’interès del préstec.

Es regula la situació d’impagament i el moment que el banc pot declarar tot el préstec vençut prescindint del termini pactat.

Si ens trobem en la primera meitat del préstec, caldrà que l’ impagament de quotes arribi al 3% del capital prestat o a 12 mensualitats impagades.

Si ens trobem en la segona meitat del préstec, l’impagament ha de correspondre al 7% del capital prestat o a 15 mensualitats impagades.

La Generalitat obre la línia d’ajuts per a la instal·lació de punts de recàrrega i la compra de vehicles elèctrics

La Generalitat obre la línia d’ajuts per a la instal·lació de punts de recàrrega i la compra de vehicles elèctrics

El departament d’Empresa i Coneixement, a través de l’Institut Català d’Energia, ha obert la convocatòria d’ajuts per a l’impuls de la mobilitat sostenible, d’acord amb la Resolució EMC/1322/2019, de 14 de maig, per la qual es fa pública la convocatòria de l’any 2019 per a la concessió de subvencions del programa d’incentius a la mobilitat eficient i sostenible, destinada a persones físiques (Programa MOVES).

Aquesta convocatòria inclou subvencions a l’adquisició de vehicles elèctrics i a la instal·lació de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics, entre d’altres. Els ciutadans poden sol·licitar les ajudes, des del dimarts 21 de maig.

Els quatre àmbits d’actuació són:

– Adquisició de vehicles d’energies alternatives

– La implantació de sistemes de préstec de bicicletes elèctriques

– La implantació de mesures contingudes en plans de transport a la feina d’empreses 

La implantació d’infraestructura de recàrrega de vehicles elèctrics.

Aquesta darrera és la que inclou, entre d’altres, subvencionar les preinstal·lacions d’infraestructures de recàrrega de les comunitats de propietaris en aparcaments privats.

En relació a la implantació d’infraestructura de recàrrega de vehicles elèctrics, se subvencionarà la implantació d’infraestructura de recàrrega de tot tipus (vinculada o domèstica, convencional, semiràpida i ràpida) tant per a particulars com per a empreses i administracions.

L’objectiu d’aquesta línia és impulsar el desenvolupament d’una xarxa de recàrrega per a vehicles elèctrics que contribueixi a la implantació del vehicle elèctric a Catalunya. Per això, els ajuts cobriran fins al 40% de la despesa en equips de recàrrega i obra civil associada (incloent-hi permisos, enginyeria i senyalització), amb un màxim de 100.000 euros per beneficiari.

En les bases, que es poden consultar en aquest enllaç, es poden veure els requisits i condicions que han de complir els titulars de les instal·lacions (entre ells hi ha incloses les comunitats de propietaris).

Quantia: Està previst un ajut de fins al 40% del cost de la infraestructura (preinstal·lació comunitària); més concretament un ajut del 30% per a les empreses privades i del 40% per la resta de beneficiaris

En el cas d’aparcaments o estacionaments col·lectius en edificis existents de règim de propietat horitzontal, és actuació subvencionable la preinstal·lació elèctrica per a la recàrrega de vehicle elèctric que inclogui una conducció principal per zones comunitàries (mitjançant tubs, canals, safates, etc.), de manera que es possibiliti la realització de derivacions fins a les estacions de recàrrega ubicades a les places d’aparcament, tal com es descriu en l’apartat 3.2 de la (ITC) BT-52 del Reglament electrotècnic per a baixa tensió.

Les subvencions, s’han de sol·licitar (de forma prèvia a l’execució de la instal·lació) directament a la web de l’ICAEN (tramitar ajuts).

Termini de sol·licituds: Des de l’endemà de la publicació de la convocatòria i fins a esgotar el pressupost disponible per a aquesta actuació o com a màxim el 31 de desembre de 2019.

Termini d’execució: 12 mesos des de la data de notificació de la Resolució d’atorgament de l’ajut. La notificació de la resolució per part de l’administració es pot allargar fins a 6 mesos a comptar des de la sol·licitud. Com és habitual, es concediran els ajuts per ordre d’entrada de la sol·licitud i fins a l’esgotament de la provisió.

Aprovat un decret llei que pretén regular el preu dels lloguers a les zones on el mercat estigui “més tens”

Aprovat un decret llei que pretén regular el preu dels lloguers a les zones on el mercat estigui “més tens”

El Govern de la Generalitat ha aprovat el passat 21 de maig un nou decret llei que té per objectiu limitar temporalment els preus dels lloguers als barris o ciutats amb falta acreditada d’habitatge assequible. Aquesta norma faculta el Ple de l’Ajuntament de Barcelona per declarar la ciutat o part dels seus barris com a àrea amb mercat d’habitatge tens, condició indispensable per a la limitació dels preus. En el cas de la resta de municipis, la competència per declarar-los amb mercat d’habitatge tens correspon al Departament de Territori de la Generalitat.

Per a la declaració d’una àrea amb mercat d’habitatge tens, caldrà acreditar que aspectes com el creixement del preu dels lloguers i el seu cost en el pressupost familiar siguin clarament superiors als de la mitjana de Catalunya; que hi hagi una desproporció entre l’augment de la població i el nombre d’habitatges de lloguer disponibles; o que el cost dels lloguers creixi clarament per sobre de l’IPC de l’àrea afectada.

La norma general: índex més el 10%

El cost del lloguer en zones o ciutats on s’apliqui la contenció de rendes només pot superar un 10 % el de l’índex de preus del lloguer. Per als aspectes exclosos del sistema d’indexació però que donen més valor a l’habitatge, la norma preveu un increment addicional del 5 %, que haurà de quedar degudament justificat al contracte. Es tracta d’un supòsit per a habitatges amb vistes excepcionals o altres característiques especials com zones comunitàries amb piscines i jardins.

Habitatges nous o completament rehabilitats: índex més el 20 %

Els habitatges de nova edificació i els que estan completament rehabilitats es podran llogar un 20 % per sobre del que estableix l’índex de referència, però només durant els 5 anys posteriors a la finalització de les obres. Passat aquest període, el preu màxim del lloguer estarà sotmès al mateix topall que la resta. En el cas d’aquests habitatges, la norma preveu una moratòria de tres anys, temps durant el qual estaran exempts de la contenció de rendes.

Mateixes condicions per als habitatges que ja estaven llogats

Els pisos que ja estaven llogats poden continuar arrendats pel preu anterior a l’entrada en vigor de la limitació, tant en els contractes vigents com en els futurs. En casos justificats, la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens també pot excloure de la limitació els habitatges amb una superfície útil superior als 150 metres quadrats.

Dret de recuperar els diners

Amb l’entrada en vigor del decret llei, si el propietari cobra un lloguer que sobrepassi la contenció establerta pel Govern, el llogater té dret a recuperar la diferència entre el límit legal i la renda abonada, amb els interessos corresponents. Aquest dret es podrà exigir per via judicial, però el Departament de Justícia també impulsarà la mediació i altres fórmules extrajudicials per resoldre les diferències entre els propietaris i els inquilins, amb l’objectiu d’evitar-ne la judicialització.

Avantprojecte de llei d’arrendaments

A més del decret llei d’urgència, el Govern també ha aprovat el mateix dia 21 de maig la memòria preliminar de l’avantprojecte de llei d’arrendament de finques urbanes. En aquest cas, s’incorpora la limitació de preus aprovada pel decret llei, i s’amplien les mesures amb altres aspectes com l’allargament de la durada mínima dels contractes, que se situarà entre els sis i els 10 anys.

La memòria preveu que en el cas de lloguers entre particulars, la durada sigui menor que en pisos o cases que pertanyin a societats immobiliàries.

Una altra mesura que es preveu a la memòria és la reducció de les mensualitats que s’exigeixen per fer un contracte de lloguer, i que ara arriba a tres. El Govern considera aquest número “excessiu”. D’altra banda, la futura llei catalana suprimirà la possibilitat que els llogaters renunciïn al dret de compra del seu habitatge de lloguer, per deixar sense efecte clàusules de renúncia que inclouen alguns contractes.

La llei també obligarà a documentar amb fotografies o vídeos l’estat d’un pis o casa abans de llogar-lo, per tramitar més fàcilment la devolució de les fiances o evitar reclamacions per danys que no hagin provocat els llogaters. A més, els propietaris també podran constatar possibles danys, si és el cas, i rescabalar-ne el valor. Amb la mesura, el Govern confia que es resolguin les disputes actuals.

El decret haurà de ser convalidat pel Parlament abans de 30 dies

En tot cas, aquest decret llei haurà de ser convalidat pel Parlament de Catalunya. Des d’un punt de vista de tramitació de la norma, resultaria probable, que algun grup parlamentari sotmeti el decret llei al Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries abans de la seva convalidació.

El decret llei impulsat per la Conselleria de Justícia es basa en una modificació del Codi Civil Català, una fórmula no explorada fins ara per a la regulació de lloguers i que, segons el Govern, li confereix competències a Catalunya en aquesta qüestió. S’ha de dir al respecte, que hi ha seriosos dubtes sobre la constitucionalitat d’aquest decret llei, ja que la legislació reguladora dels arrendaments urbans es pot considerar de competència de l’Estat i per tant és discutible que la Generalitat sigui competent per limitar els preus dels lloguers o per redactar una nova Llei d’arrendaments urbans, com ha començat a fer. No es pot descartar que el Govern de l’Estat recorri el decret davant el Tribunal Constitucional i aquest decideixi suspendre’l, tant per la voluntat del decret llei de limitar els lloguers, com la de presentar un projecte de llei català d’arrendaments urbans.

Si aquest recurs no es produeix, comportaria previsiblement la interposició de recurs per altres subjectes legitimats per a fer-ho, encara que aleshores no suposaria la suspensió automàtica de la norma.