Recents disposicions que afecten a les Juntes de Propietaris

Recents disposicions que afecten a les Juntes de Propietaris

De tots és conegut el recent rebrot de la pandèmia per la incidència del COVID-19 en gran part del territori. Aquest fet ens aconsella ser extremadament prudents evitant qualsevol concentració de persones que no sigui estrictament necessària.

D’entre les mesures aplicables a tot Catalunya aprovades darrerament per la Generalitat de Catalunya per a contenir els brots, de moment fins el 12 de setembre es prohibeixen les trobades i reunions de més de 10 persones, tant en l’àmbit privat com en l’àmbit públic.

Sens dubte aquesta prohibició afecta plenament a les Comunitats de Propietaris, i més concretament a aquelles que tinguin prevista la celebració de les seves juntes de propietaris, ja siguin ordinàries com extraordinàries. No obstant, tot i la suspensió de la l’obligació de convocar i celebrar juntes de propietaris prevista en l’article 4 del Decret Llei 10/2020, de 27 de març (“… L’obligació de convocar i celebrar les juntes de propietaris en les comunitats subjectes a règim de propietat horitzontal resta suspesa fins al 30 d’abril de 2021 …”), en el cas que a iniciativa de la Presidència de la Comunitat, o si ho demana almenys un 20% dels propietaris amb dret a vot, que representin el mateix percentatge de quotes, es pot celebrar una junta de propietaris presencial, en la que no hi podran assistir més de 10 persones, s’haurà de mantenir una distància de seguretat mínima de 2 m, i serà obligatori l’ús de mascaretes i el rentat de mans a l’entrada i la sortida de la reunió.

D’altra banda, i seguint també el mateix Decret Llei, mentre no es convoqui i celebri la Junta ordinària, es poden prendre acords sense necessitat de reunió a instància de la Presidència de la Comunitat, sempre i quan es compleixin els requisits establerts a l’article 312-7 del Codi Civil de Catalunya.

Des de la Cambra aconsellem que davant la no existència de cap assumpte urgent, no es convoqui cap Junta de propietaris, entenent-se en aquest cas, i d’acord amb allò que estableix l’article 553-15 del Codi Civil de Catalunya, prorrogat el darrer pressupost anual aprovat, amb les quotes comunitàries corresponents, així com els càrrecs dels Òrgans de Govern de la Comunitat escollits en la darrera Junta ordinària.

Si tot i així sorgeix alguna contingència en una Comunitat de Propietaris que faci imprescindible la celebració d’una Junta de Propietaris per a la seva resolució, i per tal de complir les mesures exposades anteriorment, en resum podem optar per alguna d’aquestes dues opcions:

  • Convocatòria de Junta de propietaris presencial, amb les limitacions i mesures exposades més amunt, i amb les següents recomanacions:
    1.  Assistència de només un propietari per departament.
    2.  Fomentar la delegació de vot, prèvia facilitació de la documentació a tractar a la reunió.
  • En els cassos en què sigui possible, i a instància de la Presidència de la Comunitat, utilitzar el mecanisme de la presa d’acords sense necessitat de celebrar la Junta de Propietaris presencial.

Tal com dèiem anteriorment la limitació d’aforament a 10 persones estarà vigent fins el dia 12 de setembre, veurem llavors com haurà evolucionat la pandèmia, i les mesures que pugui establir la Generalitat al respecte. Desitgem que aquestes noves mesures siguin més laxes que les actuals. De ser així serà un bon senyal en la lluita contra la propagació del COVID-19.  Els mantindrem informats.

La Cambra posa a la seva disposició el seu servei jurídic per a qualsevol dubte o informació que precisi.

Departament d’Administració de Finques

La limitació dels preus dels lloguers, una proposta simplista

La limitació dels preus dels lloguers, una proposta simplista

El Consell de Garanties Estatutàries (CGE), òrgan consultiu de la Generalitat que vetlla per l’adequació de les lleis catalanes al marc legal vigent, va emetre el passat 5 d’agost el seu dictamen sobre la proposició de llei per regular els lloguers, impulsada per JxCat, ERC, els comuns i la CUP, i va trobar nombrosos articles i disposicions que no s’ajusten al marc legal que estableixen l’Estatut i la Constitució. Concretament, el CGE considera que 18 articles i disposicions addicionals de la llei vulneren articles de la Constitució espanyola respecte a la “competència estatal sobre les bases de les obligacions contractuals” i també contravé l’Estatut. En definitiva, el que ve a dir el dictamen és que aquesta regulació s’hauria d’impulsar a l’Estat.

D’altra banda, el dictamen del CGE no és vinculant i per tant, properament podria aprovar-se pel Parlament de Catalunya aquesta Llei per regular els preus dels lloguers d’habitatges. Això podria perfectament provocar la presentació de recurs d’inconstitucionalitat, que de ser admès a tràmit podria suposar la suspensió de la seva aplicació fins que el recurs es resolgués.

Per tot això, l’aprovació de la Llei catalana previsiblement tindria poc recorregut. Però, el control dels preus dels lloguers és una qüestió que també s’està impulsant des del Govern de l’Estat, i aquest si que té competències per aprovar aquesta legislació tal com recull el CGE en el seu dictamen.

Efectivament, el Govern espanyol ja ha presentat l’índex de preus de lloguer el passat mes de juliol. L’índex es formula com un mapa d’Espanya en el qual es pot consultar el preu del lloguer i la seva evolució en qualsevol punt del país amb diferents escales, des de comunitats autònomes, províncies, municipis i fins i tot per barris.

L’índex creua fins a deu variables procedents del cadastre, de les declaracions d’IRPF o de les fiances que es dipositen en les administracions. Un cop posat en marxa, el següent pas del Govern és habilitar a les comunitats autònomes i ajuntaments perquè puguin establir sistemes de regulació de preus de lloguer, un pas que podria arribar abans que acabi l’any.

El control de preus provocarà una reducció d’oferta en el mercat

L’accés a l’habitatge és un problema que afecta als joves i a moltes famílies amb pocs recursos. El primer que s’ha de dir i crida l’atenció és que no es disposa d’un parc públic d’habitatge adequat, que cobreixi les necessitats dels col·lectius més perjudicats. Quan ens comparem amb el països del nostre entorn, el primer que podem veure és que porten anys construint polítiques d’habitatge consistents. A Espanya, el sector públic no ha adoptat polítiques coherents i eficaces i degut a aquesta mancança ara toca improvisar polítiques d’avui per demà, propostes populistes, i la més fàcil és el control dels preus del lloguer.

Evidentment no hi ha receptes màgiques per solucionar un problema tan complicat, però si que podem afirmar que, davant la manca de parc social dedicat al lloguer, l’increment estable de l’oferta d’habitatge de lloguer és la fòrmula més apropiada per atacar les causes que expliquen l’increment excessiu dels preus. Per incrementar l’oferta ens cal una regulació que afavoreixi que els propietaris privats es decantin pel lloguer d’habitatge habitual, amb major motiu quan la situació en el futur es pot complicar per l’impacte que tindrà la crisi sanitària de la Covid-19, que pot agreujar encara més les dificultats d’accessibilitat a l’habitatge.

El Catedràtic d’Economia de la UPF José Garcia Montalvo assenyala diversos instruments per augmentar l’oferta en el seu article publicat a La Vanguardia del 2 de febrer de 2020: comprar habitatges per transformar-los en lloguer social, rehabilitació d’habitatges amb el mateix objectiu, col·laboració públicoprivada per desenvolupar terrenys urbans, canviar la zonificació d’algunes àrees, flexibilitzar l’estricta normativa urbanística amb l’objectiu de transformar l’ús de molt immobles inutilitzats, incentivar els propietaris perquè posin més habitatges de lloguer a preu assequible, donar suport a nous models (cooperatives amb cessió d’ús, cohousing), etcètera.

El problema fonamental, insistim, és que existeix una gran demanda de lloguer i no hi ha prou oferta. Mesures com la limitació de preus en els contractes de lloguer a determinades zones no aturen la insuficiència de l’oferta per satisfer la demanda i poden generar una reducció addicional de l’oferta en les àrees regulades, a més d’augmentar a mitjà termini el preu d’arrendar un pis en la resta de les zones.

Antoni Martí. Secretari de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

Pisos turístics a Comunitats de Propietaris

Pisos turístics a Comunitats de Propietaris

La majoria de Comunitats de Propietaris, o almenys, la majoria dels comuners de la major part de les Comunitats Propietaris, es neguen a què es destinin els habitatges pertanyents a la Comunitat a ús turístic per les molèsties que poden arribar a ocasionar aquest tipus d’activitats.

Perquè un propietari pugui destinar el seu immoble a fins turístics haurà de respectar el que estableixi el Títol Constitutiu, que pot contenir prohibicions del destí dels habitatges o locals. Referent a això, el fet que en el Títol s’indiqui que els pisos sols es poden destinar a “habitatge”, no significa que el propietari no pugui arrendar el mateix, bé amb caràcter fix, temporal, de temporada o turístic.

La Comunitat pot incloure una clàusula en els estatuts que prohibeixi els apartaments turístics, mitjançant acord comunitari, que haurà d’inscriure’s en el Registre de la Propietat perquè sigui oposable a tercers. Ara bé, aquest acord no podrà tenir efectes retroactius, de tal manera que aquest tipus d’activitats que ja s’estiguin desenvolupant en la finca no podran limitar-se d’aquesta manera.

Per a l’aprovació de l’acord que limiti el lloguer turístic, n’hi ha prou amb el vot de les quatre cinquenes parts del total de propietaris que representin les quatre cinquenes parts de les quotes de participció.

Quins passos ha de donar la Comunitat per a prohibir el lloguer turístic?

En primer lloc, ha de convocar una Junta de Propietaris i en l’ordre del dia ha de constar l’acord de prohibició del destí de l’habitatge com a lloguer turístic. En la Junta es procedirà a la votació, que haurà d’aconseguir el quòrum anteriorment exposat. Celebrada la Junta, s’haurà de notificar –preferentment de manera fefaent– als absents, que tindran un termini de 30 dies per a comunicar la seva intenció de vot; en cas que no diguin res en aquest període, es considera que s’adhereixen a l’acord de la Junta. Aconseguides les majories necessàries, l’acord és executiu, però s’haurà d’inscriure en el Registre perquè sigui oposable a tercers.

S’aconsella consultar abans amb el notari i el registrador, a fi de redactar el certificat que ha d’expedir el secretari, per a evitar que posteriorment hi hagi problemes i per a l’obligada inscripció registral, ja que si això no es duu a terme no obligarà als nous propietaris.

Si amb anterioritat a l’acord un propietari ja realitzava aquesta activitat, l’acord el vincula?

No, l’acord pel qual es prohibeix el destí com a arrendament turístic no té efectes retroactius, i només vincularà a nous adquirents i a comuners que pretenguessin destinar-ho a aquesta activitat.

Si, conforme a tot l’exposat, es permet el lloguer turístic i aquest genera molèsties als propietaris, què pot fer la Comunitat?

L’art. 7.2 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) regula l’acció de cessació en les Comunitats de Propietaris per activitats molestes, prohibides i insalubres. Aquesta és la via més adequada per a aconseguir la no continuïtat de l’arrendament, però aquesta situació ha de quedar ben provada en via judicial, doncs, tal com va indicar la Sentència TSJ Catalunya, Sala civil i Penal, Secció 1a, 37/2016, de 19 de maig, no pot concloure’s en abstracte que l’existència d’habitatges d’ús turístic suposi una activitat contrària a la convivència normal en la Comunitat, sinó que és necessari un ús anòmal o antisocial, que haurà de ser analitzat cas per cas.

Quins passos ha de donar la Comunitat per a exercitar l’acció de cessació?

 En primer lloc, amb caràcter previ i obligatori, el requeriment del President, a iniciativa pròpia o de qualsevol dels propietaris o ocupants, sol·licitant la immediata cessació d’aquestes activitats, amb advertiment en cas contrari d’iniciar accions judicials.

Si l’infractor persisteix, el President, prèvia autorització de la Junta, podrà presentar acció de cessació. Juntament amb la demanda, s’haurà d’aportar el requeriment fefaent, l’acord de la Junta i tots els mitjans de prova disponibles. Es podrà sol·licitar, com a mesures cautelars, qualsevol actuació que permeti assegurar l’efectivitat de l’ordre de cessació.

Quins efectes pot tenir la demanda estimatòria?

Tot dependrà del que es demani en la demanda, però donat l’abast de l’acció de cessació de l’art. 7.2 LPH, es podrà acordar la cessació definitiva de l’activitat i la pertinent indemnització de danys i perjudicis, i quan escaigui la privació del dret de l’ús de l’habitatge o local per un temps no superior a tres anys. Si l’infractor no fos el propietari, la sentència podrà declarar extingits definitivament tots els seus drets relatius a l’habitatge o local, així com el seu immediat llançament, encara que aquest últim supòsit resulta difícil d’aconseguir.

Si el destí com a lloguer vacacional està prohibit en els estatuts i el propietari segueix amb l’activitat, què pot fer la Comunitat?

Haurà de seguir els mateixos tràmits anteriorment indicats, perquè l’acció de cessació de l’art. 7.2 LPH és aplicable tant a activitats molestes com a les prohibides per les normes de la Comunitat.

L’impacte de la Covid-19 en els contractes

L’impacte de la Covid-19 en els contractes

A conseqüència de la crisi sanitària que estem patint a causa de la pandèmia del coronavirus sorgeixen molts dubtes en relació amb els contractes subscrits que no poden complir-se.

Després de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial decret 463/2020, de 14 de març, les restriccions imposades poden afectar la relació contractual entre les parts, i poden donar lloc a una modificació de la distribució de la responsabilitat contractual que poden originar retards o en altres casos la impossibilitat de compliment de la prestació.

Vegem quins remeis preveu el nostre ordenament jurídic per a fer front a aquestes situacions.


Principi de conservació dels contractes o “pacta sunt servanda”

Aquesta locució llatina que es pot traduir com a «els pactes obliguen» és un dels principis que presideix la teoria general dels contractes.

En virtut d’aquest principi, tot ciutadà està obligat a complir les obligacions contractuals, si bé quan concorren circumstàncies tan anòmales i insospitades com pot ser la situació actual de pandèmia de la COVID-19, és possible que les parts acordin una modificació temporal en els seus contractes.


Força major

L’art. 1105 del Codi Civil estableix en relació amb els contractes, que fora dels casos expressament esmentats en la llei, i dels que així ho declari l’obligació, ningú respondrà d’aquells successos que no haguessin pogut preveure’s, o que previstos, fossin inevitables.

La força major actua com a causa justificativa de l’incompliment contractual, i ha d’entendre’s constituïda per un esdeveniment sorgit a posteriori de la convenció, fent inútil tot esforç diligent en la consecució del contractat.

Als efectes de l’article 1105 del Codi Civil, el fet determinant de la força major ha de ser del tot independent de qui ho al·legui, sent doctrina reiterada de la Sala 1a del TS l’exigència que l’esdeveniment decisiu procedeixi exclusivament d’un esdeveniment imposat i no previst ni previsible, insuperable i inevitable per la seva alienitat i sense intervenció de cap culpa de l’agent demandat.

És important tenir en consideració que aquesta força major podrà ser invocada en les obligacions de fer, però no en les de naturalesa pecuniària, perquè com ha assenyalat el Tribunal Suprem en la seva sentència 266/2015, de 19 de maig, als deutes pecuniaris no se’ls pot aplicar la impossibilitat sobrevinguda de la prestació per tractar-se d’una obligació genèrica, i, d’aquí, que la impossibilitat sobrevinguda no extingeixi aquella.

A efectes pràctics, serà necessari analitzar cada contracte i les seves clàusules cas per cas, per a veure si els pressupostos jurisprudencials que regulen la força major poden ser adaptats a una situació de crisi sanitària provocada per la pandèmia COVID-19, sempre tenint en compte la interpretació restrictiva que d’ella fan els nostres Tribunals.

Clàusula rebus sic stantibus

D’altra banda, existeix en el nostre dret la possibilitat de modificar el contracte quan s’ha produït un canvi en les circumstàncies que hi havia en el moment de la seva signatura. Aquesta modificació pot aconseguir-se acudint a un instrument conegut com a clàusula rebus sic stantibus, que no es troba regulada en el Codi Civil, és d’elaboració purament jurisprudencial i implica una alteració substancial de les condicions del contracte. La seva finalitat és la de restablir l’equilibri de les prestacions de les parts sobre un principi d’equitat.

La recent jurisprudència encunyada per la Sala civil del Tribunal Suprem, encarnada en les sentències de 15-10-2014 i de 30-06-2014 han modernitzat i canviat l’abast de la clàusula rebus sic stantibus, l’aplicació de la qual fins a aquestes sentències era molt restrictiva, sent considerada fins i tot perillosa per al sistema, quan suposava una ruptura del principi de “pacta sunt servanda” o de conservació del contracte.

Com indica la jurisprudència aquesta clàusula serà aplicable als contractes de tracte successiu (aquells en què l’execució de la prestació té lloc de forma repetida i prolongada en el temps, per exemple, les vendes a termini o els arrendaments) en els quals concorrin els següents requisits:

1r. Alteració extraordinària de les circumstàncies en el moment de compliment del contracte en relació amb les concurrents al temps de la seva celebració.

2n. Desproporció exorbitant i fora de tot càlcul entre les prestacions de les parts contractants, que ensorren el contracte per anihilament de les prestacions.

3r. Que tot això esdevingui per la sobrevinguda aparició de circumstàncies radicalment imprevisibles.

4t. Que no tingui un altre mitjà per a remeiar i salvar el perjudici.

A la vista de l’anterior, la clàusula rebus sic stantibus es perfila com l’instrument jurídic apropiat per a resoldre els múltiples conflictes econòmics que puguin derivar-se d’incompliments contractuals a conseqüència de l’impacte del coronavirus.

Abans d’acudir als Tribunals és recomanable que les parts puguin adoptar un criteri de flexibilitat a favor de l’estabilitat dels contractes que tinguessin subscrits, alterant o modificant el seu contingut per a ajustar-los a les noves circumstàncies mentre duri aquesta situació excepcional i transitòria.

Nou manual sobre fiscalitat immobiliària

Nou manual sobre fiscalitat immobiliària

La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha elaborat un nou manual sobre fiscalitat immobiliària. Per al propietari d’un immoble existeix tota una bateria d’impostos que l’acompanyaran en les diverses fases d’adquisició, tinença i transmissió, sigui quina sigui la modalitat d’adquisició, onerosa (compra) o lucrativa (donació o herència). Independentment del cost que d’això se’n derivi, també hi venen associades obligacions formals, molts cops complexes, que cal conèixer i gestionar adequadament, incrementant els costos de compliment de les obligacions fiscals.

El sistema tributari que grava l’habitatge al nostre país està ubicat en els tres àmbits de sobirania fiscal possibles, l’estatal, l’autonòmic i el local.

Els tributs estatals que graven l’habitatge radiquen sota tres principals figures impositives: l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF), l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA) i l’Impost sobre el Patrimoni (IP).

Des del punt de vista autonòmic destaquen l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD), l’Impost sobre Successions i Donacions (ISD) i la Taxa sobre habitatges d’ús turístic.

I en l’àmbit municipal, l’Impost sobre Béns Immobles (IBI), Impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres (ICIO), Taxes per Llicències Urbanístiques i Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU).

Davant d’aquest garbuix fiscal sobre la propietat immobiliària, l’Informe de la Comissió d’Experts per a la Reforma del Sistema Tributari de 2014 va tractar de donar certa coherència, partint dels objectius següents de neutralitat:

Neutralitat en el tractament de la tinença d’habitatge en propietat enfront del lloguer.
Neutralitat en la decisió d’invertir en habitatge enfront dels actius alternatius.
Neutralitat en la decisió de consumir en habitatge enfront del consum d’altres béns.

Per altra banda, en relació a l’ITP i AJD considerant que la seva existència suposa gravar dues vegades el mateix bé, donat que l’habitatge nou ja va ser gravat per l’IVA en el seu moment, desincentivant les transaccions sobre habitatges de segona mà i resultant, per tant, ineficient, proposà la seva eliminació.

Així mateix, en relació a l’IP la Comissió proposà la seva supressió definitiva, establint-se les previsions legals oportunes perquè tampoc pugui ésser establert com a impost propi per les Comunitats Autònomes.

Segons Eurostat (2017), Espanya és el cinquè país amb majors ingressos per impostos sobre la propietat a la UE (2,7%), sumant els ingressos directament derivats de la imposició recurrent sobre la propietat immobiliària (1,2% PIB) i la resta de la imposició sobre la propietat, diferent de la imposició recurrent que principalment inclou la imposició sobre les transaccions d’actius (1,5% PIB), darrere de França, Gran Bretanya, Bèlgica i Grècia.

Els ingressos per la imposició sobre la propietat representaren per a la mitjana de la UE-28 l’1,6% PIB, amb una evolució lleugerament creixent en la darrera dècada. Així Espanya es troba, de manera sistemàtica, entre el grup d’economies amb un major pes relatiu d’aquests impostos, tot i que situant-se la pressió fiscal exercida per aquests tributs en línia amb l’observada per a la mitjana ponderada de la UE-28 (2,6% PIB).

En qualsevol cas, ens trobem davant la necessitat de racionalitzar l’estructura fiscal aplicable als immobles donat la pressió i dispersió tributària desencadenada per la potestat tributària desenvolupada en els tres nivells de govern, estatal, autonòmic i local.

Seria desitjable una major racionalització i simplificació de la fiscalitat immobiliària amb la finalitat d’aconseguir una major equitat fiscal.

Es necessari modificar, en una fiscalitat del segle XXI, l’asfixiant pressió sobre la fiscalitat immobiliària. Sorprèn que la fiscalitat sobre la propietat immobiliària segueixi mantenint estructures pretèrites, quan el Cadastre va ser la principal referència de les Administracions per determinar la capacitat econòmica dels ciutadans, empreses i entitats, fent de la càrrega impositiva sobre l’adquisició, tinença i transmissió d’immobles, la principal font d’ingressos tributaris.

En un món digitalitzat on la informació de què disposen les Administracions és exhaustiva, resulta xocant que es mantingui inalterable aquest disseny impositiu, i que les modificacions introduïdes tinguin exclusivament per objectiu incrementar la recaptació, oblidant els seus efectes en els mercats de béns immobles.

Això és especialment cert pel que fa referència al mercat de l’habitatge a les principals ciutats, on la promoció, construcció, rehabilitació, transmissió i ús dels habitatges suporta una forta i creixent càrrega fiscal, incrementant el cost de l’accés a la propietat i els lloguers dels habitatges cedits en arrendament. Una pressió fiscal creixent que penalitza l’accés i gaudi de l’habitatge en un context de reducció continuada de la despesa pública en polítiques d’habitatge i en política social lligada a l’accés a l’allotjament de les famílies.

Aquest és el cas de l’ITP que ha passat de tipus impositius del 6% el 2008 a tipus en torn al 10% a la majoria de comunitats autònomes segons les seves necessitats financeres. Els ingressos fiscals per IBI dels ajuntaments ascendien a 14.278 milions d’euros el 2017, amb un increment del 58% respecte el 2008 (2.794 milions d’euros i 51% a Catalunya), quan els preus d’habitatges i d’immobles a penes han recuperat els nivells de 2008, a excepció de Madrid, Barcelona i alguna gran ciutat.

Els ingressos per l’IIVTNU el 2017 van ascendir a 2.381 milions d’euros amb un increment del 89% respecte del 2008 (575 milions d’euros i 99% d’increment a Catalunya), quan els preus del sòl urbà són inferiors als de 2008 excepte rares excepcions. Cal assenyalar respecte de l’esmentat impost que el Tribunal Constitucional en sentència d’11 de maig de 2017 considerà que la configuració de l’impost pressuposa que pel sol fet d’haver estat titular d’un bé durant cert temps hi ha increment de valor sotmès a tributació que es quantifica de manera automàtica per aplicació de les regles de determinació de la base imposable. Quan no s’ha produït aquest increment la riquesa gravada és inexistent i fictícia, la qual cosa contradiu el principi de capacitat econòmica recollit a la Constitució espanyola. El Tribunal Constitucional anul·là l’impost en els supòsits en els quals no hi havia hagut increment del valor del sòl i dictà un manament al legislador per tal que modifiqués la normativa de l’impost. A principis de 2020 el projecte de llei de modificació d’aquest impost encara està pendent d’aprovació.

Aquest “Manual pràctic de fiscalitat immobiliària” editat per la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, pretén apropar d’una manera pràctica i directa als seus lectors la problemàtica tributària de les seves propietats, a fi que la puguin afrontar d’una manera segura i eficient.

El present manual s’enfoca a la tributació de Catalunya i s’estructura en tres grans blocs que representen els tres grans moments temporals en l’estudi de la fiscalitat immobiliària: el moment de l’adquisició, la tinença (segons el destí del bé adquirit) i, finalment, la transmissió.

Han estat els autors d’aquest manual pràctic: Carolina Mateo, Jaume Menéndez, Valentí Pich, economistes, de BNFIX PICH tax·legal·audit amb col·laboració amb el Departament Fiscal de la CPU de BCN.

En aquest link podeu accedir al document complet en PDF

El Banc d’Espanya defensa la intervenció pública en el mercat del lloguer

El Banc d’Espanya defensa la intervenció pública en el mercat del lloguer

El Banc d’Espanya defensa que les administracions públiques intervinguin en el mercat del lloguer per incrementar el parc social dedicat al lloguer com a instrument per combatre la pujada dels preus, segons es desprèn d’una anàlisi sobre el mercat de l’habitatge a Espanya entre 2014 i 2019 realitzat per la institució.

“El funcionament del mercat de l’habitatge, i de manera particular del lloguer residencial, és un factor rellevant des de moltes perspectives, com la macroeconòmica, financera i social”, apunta el Banc d’Espanya.

Una de les principals preocupacions del Banc d’Espanya és la insuficiència de l’oferta d’habitatge, que, tal com explica, «deriven de dinàmiques alcistes en els preus». I aquest encariment de les rendes pot acabar generant «problemes» d’accés a l’habitatge en determinats col·lectius i crear ineficàcies i riscos en el funcionament de l’economia i el sistema financer.

Així mateix, el Banc d’Espanya ha alertat que el “substancial impacte” macroeconòmic que tindrà la crisi sanitària del coronavirus podria agreujar tant les dificultats d’accessibilitat a l’habitatge com els riscos vinculats al mercat immobiliari.

Impacte del coronavirus

La Covid-19 es deixarà notar en el mercat del lloguer. I de fet, tindrà un «substancial impacte». La institució creu que existeix una major incertesa dels efectes a mitjà termini sobre el mercat immobiliari del coronavirus, així com sobre l’impacte de les mesures introduïdes (com les ajudes al lloguer o la moratòria de pagaments). «Convé evitar que es generin distorsions en el mercat del lloguer que acabin minvant la seva seguretat jurídica, la qual cosa desincentivaria el necessari increment de l’oferta per a absorbir la demanda», indica.

No obstant això, deixa clar que, donada l’absència de dades per la proximitat del coronavirus no analitza aquests aspectes en aquest informe i afirma que, en tot cas, en el seu seguiment habitual dels desenvolupaments macrofinancers, abordarà aquestes qüestions quan es disposi d’informació.

L’accés, agreujat

El Banc d’Espanya afirma que les dificultats d’accés a l’habitatge per part de les llars a Espanya s’han agreujat durant els darrers anys, sobretot en col·lectius com els joves o les llars amb rendes baixes i en les grans àrees metropolitanes.

Des del 2013, la inversió real en habitatge de les llars ha augmentat en un 47% i també han mostrat una pauta expansiva durant els últims anys indicadors com l’inici d’obra nova residencial o l’ocupació en el sector de la construcció.

No obstant això, des de mitjans de 2018 s’ha observat una moderació del creixement de l’oferta immobiliària, fet que, segons el Banc d’Espanya, és compatible amb la desacceleració de l’economia espanyola i el deteriorament de les perspectives econòmiques a mitjà termini.

Segons la institució, un determinant clau dels baixos nivells d’oferta en el sector immobiliari en comparació d’altres cicles expansius anteriors és el reduït creixement de la població dels últims anys. No obstant això, també remarca que l’elevat estoc d’habitatge sense vendre que es va acumular durant l’última crisi és un altre dels condicionants darrere dels reduïts nivells de nova oferta.

Pel que fa als preus de compravenda i les transaccions, apunta que el preu de l’habitatge ha presentat una trajectòria de creixement sostinguda en els últims anys, després de l’intens ajust durant la crisi, i que les transaccions han avançat de forma significativa durant els últims anys , sostingudes pel segment d’habitatge usat per la “reduïda” iniciació de nous habitatges.

Moderació dels preus i les transaccions

Malgrat això, diu que s’observa una moderació en el creixement dels preus i les transaccions des de mitjans de 2018 i que, en el cas de les compravendes, la desacceleració ha estat “especialment acusada”.

“La intensitat d’aquesta desacceleració s’explicaria, en part, pel procés d’adaptació a la nova normativa del mercat de crèdit immobiliari, que va entrar en vigor el juny de 2019 i que va portar durant els primers mesos d’aplicació a un alentiment de les operacions”, explica.

El Banc d’Espanya creu que aquesta regulació va introduir millores importants en la protecció dels consumidors i una major seguretat jurídica, “que haurien de conduir en el mitjà i llarg termini a un millor funcionament d’aquest mercat”.

Augment significatiu dels preus de lloguer

Sobre el mercat de lloguer, afirma que els preus també han augmentat “de manera significativa” durant els últims anys, fins i tot a un ritme superior al de les compravendes. “Encara que no hi ha preus oficials de lloguer d’habitatge, la informació proporcionada pels portals immobiliaris evidencia un fort increment dels preus des del 2014”, afegeix.

Aquest repunt es deu a l’augment de la demanda, especialment en el cas dels joves, que respon “als canvis que hi ha hagut després de la crisi iniciada el 2008 en la situació del mercat laboral i de crèdit, així com a la fiscalitat de l’habitatge”.

El Banc d’Espanya ressalta que la incertesa associada a la situació de mercat de treball (contractes temporals i alta taxa d’atur) ha pogut desincentivar les decisions dels joves d’invertir en actius immobiliaris, “havent preferit molts d’ells llogar en lloc d’adquirir el seu habitatge de residència”.

A més de l’augment de la demanda del lloguer dels joves, el Banc d’Espanya diu que el repunt ve motivat per l’oferta, perquè el mercat de lloguer té una escassa mida i per l’aparició de plataformes que han obert el mercat tradicional dels apartaments turístics a altres habitatges l’ús era residencial o que estaven buides.

No obstant això, diu que l’evidència dels desplaçaments d’habitatge residencial cap a l’activitat turística i del seu impacte en els preus immobiliaris en l’àmbit nacional i internacional “és encara escassa”.

En l’àmbit internacional, segons explica, les polítiques s’han centrat a alleujar l’escassetat relativa d’habitatge en arrendament i en contenir les pujades acusades dels preus de lloguer, i afegeix que aquesta experiència internacional mostra “la complexitat en el disseny i la implementació de polítiques d’habitatge en el mercat de lloguer”.

El més efectiu és incrementar l’oferta

No tot s’hi val per resoldre el problema. I el Banc d’Espanya es refereix sobretot a la limitació de preus del lloguer. Aquest mecanisme, utilitzat en àrees amb tensions de preus importants, tenen efecte de manera immediata, però, adverteix, no tallen les causes subjacents al problema.

I és que, tal com adverteixen en el seu estudi, el control de preus pot generar una «contracció addicional de l’oferta» en les àrees regulades i provocar l’efecte rebot en les zones que estan fora d’elles generant aquí una escalada important de preus. Per això, el Banc d’Espanya considera més efectiu augmentar l’oferta agregada d’habitatge en lloguer a la disposició dels col·lectius més vulnerables.

La institució considera que l’efectivitat de les polítiques en el mercat de lloguer residencial depenen de la seva interacció amb la situació macroeconòmica, dels condicionants locals del mercat de l’habitatge i de la seva articulació conjunta amb altres polítiques com les fiscals i laborals, que també afecten la dinàmica de les rendes de les llars que demanden un habitatge de lloguer.

Des del seu punt de vista, les polítiques més efectives són les que incrementen de manera estable l’oferta d’habitatge en arrendament a disposició dels col·lectius més vulnerables, ja que “és la fórmula més apropiada per atacar de manera persistent les causes que expliquen l’increment excessiu dels preus”. “En el disseny d’aquesta mena de polítiques resulta essencial evitar un efecte desplaçament per part de la provisió pública que redueixi l’oferta privada i que, per tant, minvi l’eficàcia d’aquestes mesures”, afegeix.

També afirma que podrien considerar polítiques centrades “a detectar i recalibrar” aquells components de la regulació urbanística i de l’ús del sòl que dificulten la disponibilitat d’habitatges en àrees tensades.

Disposició de la fiança per pagar el lloguer de locals

Disposició de la fiança per pagar el lloguer de locals

L’estat d’alarma ha afectat a molts negocis que han hagut de tancar temporalment o han vist minimitzada la seva activitat i els seus ingressos. Aquesta difícil situació econòmica dels negocis comporta, en moltes ocasions, dificultats per atendre el pagament dels arrendaments. El Govern ha determinat unes mesures compensatòries. Si l’arrendador es considerat un gran tenidor (propietari de més de 10 habitatges o de 1.500 m2 construïts) aquest està obligat, a petició del llogater, a ajornar fins a quatre mensualitats de lloguer que posteriorment es cobraran fraccionats en un màxim de 24 mensualitats. En tot cas, cal fer un document en el que quedi reflectit aquest pacte.

Si l’arrendador no està considerat gran tenidor, no està obligat a realitzar aquest ajornament, si bé, per criteris de solidaritat amb els arrendataris, per evitar impagaments, fallides o disputes judicials, en la majoria de supòsits, els arrendadors i els arrendataris arriben a acords que comporten en ocasions la condonació total o parcial de mensualitats o l’ajornament dels pagament de diverses mensualitats que després es recuperaran fraccionadament en els següents anys.

En cas de que aquesta situació provoqui problemes de liquiditat no tant sols als arrendataris sinó també als arrendadors que hagin pactat condonacions o ajornaments, ara és possible acudir a rescatar la fiança obligatòria dipositada a l’INCASÒL.

Aquesta mesura ni és fàcil, ni comporta gaires avantatges als propietaris, qui, d’aquesta manera, es queden sense la garantia que els hi representa aquest import en cas que el llogater per qualsevol raó deixi el local. A la finalització del contracte, moltes vegades s’ha d’acudir a la fiança dipositada per a cobrir incompliments tant del pagament de renda com de subministres o per a cobrir certs desperfectes.

Per altra banda aquesta fiança que es recupera ara, s’ha de tornar a ingressar a l’Incasòl en el termini d’un any, i el propietari n’és el responsable, tant si l’arrendatari compleix amb les seves obligacions com si no. La situació encara és més complexa si el contracte venç dins el mateix any, els terminis de devolució s’escurcen tant per l’ arrendatari com pel propietari.

Per demanar la devolució s’ha de demostrar un seguit de qüestions, en primer lloc, que hi ha un pacte d’ajornament o condonació entre el propietari i l’arrendatari, la condició d’autònom o pime de l’arrendatari, acreditar que el negoci de l’arrendatari ha quedat afectat per les disposicions de l’estat d’alarma havent cessat l’activitat, o una reducció del 75% dels ingressos, etc., i sempre i quant el propietari no tingui la consideració de gran tenidor.

La sol·licitud, juntament amb tota la documentació acreditativa, s’ha de presentar a l’INCASÒL. No és un tràmit, com els de devolució ordinària per finalització de contracte, que es pot tramitar directament a les Cambres de la Propietat Urbana.

En tot cas la Cambra es posa a disposició d’aquells propietaris arrendadors que considerin d’interès recuperar aquesta fiança, tant a nivell informatiu com a nivell de gestió si fos el cas.

Mesures de prevenció a les comunitats de propietaris en Fase 1

Mesures de prevenció a les comunitats de propietaris en Fase 1

La gran majoria de Catalunya es troba en la Fase 1 o inicial, excepte Barcelona ciutat i els àmbits metropolitans nord (on es troben molts municipis del Maresme, entre ells Mataró) i sud, que romanen en Fase 0 o de preparació de la desescalada. No obstant, es preveu que aquest dilluns 25 de maig passin també a Fase 1.

És per aquest motiu que veiem pertinent fer arribar les mesures de prevenció a prendre a les comunitats de propietaris a la Fase 1. No oblidem que sempre s’han de mantenir les distàncies de seguretat, així com mesures d’higiene i desinfecció.

Les restriccions de l’ús que es pot fer dels elements i espais comuns de la comunitat en la Fase 1 es poden resumir de la següent manera:

1. Es poden fer reunions en l’àmbit privat, al domicili, associació, seu social o similar. Els grups socials poden ser de com a màxim 10 persones (aquest límit no s’aplicarà a persones que visquin juntes). Durant els contactes socials amb terceres persones, s’hauran de respectar les mesures de seguretat i higiene, com la distància mínima de seguretat de 2 metres, o establir mesures alternatives de protecció física, d’higiene de mans, etc.

2. Ús de zones comunes per accedir a la via pública. Piscines tancades. Prohibit l’ús de parcs infantils i gronxadors. Obertura pistes esportives a l’aire lliure. Esport individual sense contacte físic.

3. No es poden celebrar Juntes de Propietaris.

4. Es pot sortir al pati/balcó/terrassa particular.

5. Es pot baixar les escombraries a l’horari habitual.

6. Es pot baixar les escombraries del veí, cal evitar el contacte i respectar la distància de 2 metres.

7. Obres: en zones que es puguin sectoritzar i sense contacte amb els residents.

Us anirem informant de les novetats que sorgeixin a mesura que les fases de desconfinament vagin canviant.