Augment considerable dels coeficients correctors de valoració dels immobles per al 2020

Augment considerable dels coeficients correctors de valoració dels immobles per al 2020

Recentment s’ha publicat en la pàgina web de l’Agència Tributària de Catalunya (ATC) la Instrucció per a la comprovació dels valors dels béns immobles en operacions subjectes als Impostos sobre Transmissions Patrimonials (ITP) i actes jurídics documentats (AJD) i sobre successions i donacions (ISD). Recordem que aquests coeficients que publica l’ATC, han de multiplicar-se pel valor cadastral de l’immoble, a fi d’obtenir el que l’ATC considera el valor mínim de mercat.

El més important de la fixació d’aquest valor és el fet que si es fixa un valor inferior a aquest, la liquidació fiscal presentada és considerada per part de l’ATC com de comprovació prioritària pel que arribarà requeriment de l’impost per un import superior al declarat sobre la base d’una taxació realitzada per l’Agència, que s’adjuntarà al requeriment.

Recomanem per tant, que s’acudeixi sempre a aquests valors fixant la transmissió del bé immoble almenys pel valor mínim de mercat (valor cadastral per coeficient), ja que encara que l’Administració pot comprovar igual el valor de la transmissió si realment està per sota de mercat, la comprovació ja no serà prioritària i tindrem poques possibilitats de rebre requeriment de l’ATC.

En l’anterior exercici 2019 es van començar a fixar diferents coeficients a les ciutats amb major població (Barcelona, Girona, Sabadell, Mataró, entre altres) a raó dels diferents codis postals existents. Per tant, les ciutats van deixar de tenir un coeficient multiplicador fix.

El coeficient multiplicador aplicable als valors cadastrals dels immobles urbans de Mataró, que estava fixat el 2018 en el 1,20, va sofrir l’any 2019 un fort increment, que va oscilar entre el 1,36 i el 1,59 segons el codi postal, el que va comportar un augment de la presió fiscal l’any passat que va variar del 13,3% fins al 32,5%, depenent del districte de la ciutat on es troba la finca objecte de la transmissió.

Doncs bé, aquest exercici del 2020, els coeficients publicats es mouen entre el 1,58 i el 1,70 segons el districte de la ciutat, havent-se tornat a produir un considerable increment respecte al 2019 que va del 7% fins al 23,5% segons el districte de la ciutat que considerem. La classificació de coeficients multiplicadors per districte postal es pot consultar aquí.

Al igual que l’exercici de 2019, en l’actual, a part del coeficient multiplicador propi dels aparcaments, apareix un coeficient multiplicador exclusiu per als immobles amb un ús comercial, com poden ser els locals. En aquest cas el coeficient és únic del municipi i no es diferencia per codis postals. La relació de coeficients multiplicadors per als immobles amb ús comercial es pot trobar a l’Annex I taula A de la Instrucció.

Mercado inmobiliario e hipotecas en 2020

Mercado inmobiliario e hipotecas en 2020

Cuando llegamos al final del año 2019 podemos hacer una valoración retrospectiva de cómo se ha comportado el mercado inmobiliario durante este ejercicio y atrevernos también a efectuar algunas predicciones acerca de su tendencia futura. Después de la gran crisis inmobiliaria iniciada en 2007, hemos visto como desde 2015 el mercado ha experimentado una fase fuertemente alcista con incrementos anuales en la cifra absoluta de viviendas vendidas. Particularmente, en Catalunya hemos pasado de 45.408 viviendas vendidas en 2013 a las 81.685 de 2018. En 2019 esperamos que la cifra de viviendas vendidas sea similar (o quizá algo menor) a la del año anterior. El mercado tiende a estabilizarse después de un periodo de fuerte crecimiento, lo cual nos parece un buen síntoma. No obstante, estamos lejos de la burbuja de 2007 cuando se vendieron 111.482 viviendas en Catalunya. Así, podemos pensar que nos normalizamos en una zona de confort.

Si analizamos la evolución del mercado por tipología de vivienda vendida, es la de segunda mano la que está liderando la recuperación. En 2007, en Barcelona de las viviendas vendidas un 38,62 por ciento eran de obra nueva y un 61,38 por ciento de segunda mano. En 2019 la segunda mano está representando el 84,54 por ciento de las ventas y está, además, alcanzando en cifras absolutas el mismo nivel que en 2007. Así pues, se vende menos que en 2007 porque hay una escasa oferta de vivienda de obra nueva y, además, va a ser difícil incrementar la oferta a corto plazo. Esta limitación de la oferta será unos de los principales obstáculos para que el mercado alcance cotas más elevadas en número de operaciones. En esta situación los precios tendrán tendencia ligeramente alcista, puesto que las limitaciones de la oferta frente a una demanda solvente van a consolidar el nivel actual de valor de las viviendas.

No obstante, otros factores no actuarán de forma tan positiva sobre los precios y perderán el efecto dinámico que han ejercido durante los últimos años. Por un lado, los inversores creen que el potencial de revalorización de la vivienda está limitado dado que está llegando al final de su recorrido, lo que les hace ser muy selectivos en sus decisiones. Por otro lado, los tipos de interés ya no experimentarán nuevos descensos así que la dinámica de mercado que aportaba la política monetaria quedará limitada. Cabe preguntarse también si el mercado está saneado desde el punto de vista financiero, la respuesta es sí. Una de las causas fundamentales de la crisis inmobiliaria fue la burbuja financiera que trajo descensos de los tipos de interés, ampliación de los periodos de amortización y laxitud en la valoración de la solvencia de los prestatarios, a la vez que un fuerte incremento de precios indiscriminado. Indiscriminado en el sentido de que todos los mercados experimentaban fuertes subidas por la creación de una demanda artificial.

Hoy por hoy, estamos lejos de ese escenario. Los bancos aplican una política mucho más prudente en la concesión de crédito y los niveles de financiación actuales son muy inferiores. En 2007, en Catalunya se concedieron 196.457 hipotecas sobre vivienda, cuando la cifra de viviendas vendidas fue de 111.482. A nivel estatal la situación era similar. Ese escenario era explosivo, hubo un endeudamiento generalizado que acabó con una crisis financiera que estuvo a punto de abocar el país al rescate. En 2018 en Catalunya se concedieron 57.563 hipotecas sobre vivienda frente a las 81.685 compraventas realizadas. Es decir, la ratio fue del 70,5%. Desde otro ángulo, el 29,5 por ciento de las compraventas se realizó sin financiación. Otro dato que apoya nuestra opinión es la del valor medio de las hipotecas concedidas. Si en 2007 en Catalunya el importe de la hipoteca media era de 184.080 euros, en 2018 fue de 144.266 euros.

En resumen, estamos frente a un mercado inmobiliario no solo mucho menos apalancado que en los años de la burbuja, sino que además presenta unos niveles razonables en cuanto a operaciones financiadas y valor medio. No obstante, debemos hacer constar que el mercado residencial de Barcelona y su área metropolitana se está tensionando debido a la falta de nueva oferta de vivienda asequible. Ante los precios actuales, una parte de la población no dispone de los recursos económicos necesarios para acceder a la vivienda. La inexistencia de una política de suelo efectiva desde los años de la crisis, la falta de coordinación de las administraciones para la gestión de nuevos planeamientos urbanísticos y los escasos recursos públicos destinados a facilitar el acceso a la vivienda está provocando que una parte de la población quede excluida del mercado. Es absolutamente necesario que las administraciones dinamicen el sector del suelo y la vivienda para garantizar que al mercado libre y privado de vivienda actual se le sume nueva oferta, tanto libre como social. De no ser así, el parque actual de viviendas no podrá soportar la presión de la demanda y se producirán tensiones, no solo en precios sino también sociales. En este sentido, ya están actuando movimientos sociales que reclaman el derecho a una vivienda digna.

La cuestión es que, frente a la inactividad de las administraciones públicas, el sector privado se ha convertido en el chivo expiatorio del problema, de forma que los colectivos sociales de defensa del derecho a la vivienda han iniciado un proceso de criminalización de la propiedad que tiene su principal arma en la paralización de los desahucios por falta de pago del alquiler.

En conclusión, el mercado de vivienda presenta a corto plazo un panorama positivo pero preocupa la tensión que con el tiempo puede producirse por la falta de política de vivienda social que dé respuesta a las necesidades habitacionales de la franja de población con menos recursos.

Òscar Gorgues. Gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.

Límits econòmics a les fiances i garanties addicionals exigibles en els contractes d’arrendament

Límits econòmics a les fiances i garanties addicionals exigibles en els contractes d’arrendament

Una de les modificacions importants de la última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans portada a terme pel Reial decret llei 7/2019, és l’establiment de límits molt estrictes a les garanties addicionals a la fiança, que fins aquest moment no existien, aplicables als contracte firmats amb posterioritat al 6 de març de 2019.

En un contracte d’arrendament d’habitatge signat des del 6 de març de 2019, l’arrendador rebrà com a fiança legal l’import d’un mes de renda, però com a garantia addicional sols podrà rebre dues mensualitats. Per tant, el període màxim de garantia podrà ser de tres mesos.

Fins aquesta reforma, no era estrany trobar contractes en què aquestes garanties cobrien terminis superiors de sis mesos, inclús garanties més àmplies com avals que arribaven a un any, doncs es considera que és el període de temps que pot durar perfectament un procés judicial de desnonament fins a la recuperació de la possessió per al propietari. El que sembla evident és que aquesta mesura no animarà als propietaris a posar els seus pisos en el mercat. Si el legislador el que pretenia era evitar importants desemborsaments inicials al llogater, la solució passava per la limitació d’aquest desemborsament inicial, però no d’altres garanties complementàries, com per exemple, la d’un fiador personal, que amb la reforma no pot garantir més de dos mesos de lloguer.

En definitiva, en els contractes celebrats a partir del 6 de març de 2019 ja no procedeix demanar un aval per part del propietari superior a l’import de dues mensualitats. Tanmateix, aquest límit de dues mensualitats no serà aplicable quan es tracti de contractes de llarga durada, que són aquells que tenen una durada de més de cinc anys, o de més de set anys, si l’arrendador fos una persona jurídica. En aquests casos de contractes de llarga durada no existeixen límits en les garanties i per tant les parts atorgants podran pactar qualsevol tipus de garantia addicional a la fiança legal obligatòria d’un mes.

Els propietaris de més de 15 habitatges hauran d’oferir lloguer social a les famílies vulnerables

Els propietaris de més de 15 habitatges hauran d’oferir lloguer social a les famílies vulnerables

El Govern ha aprovat el Decret llei de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge que ha estat publicat en el Diari Oficial de la Generalitat del 30 de desembre de 2019, amb l’objectiu que es converteixi en una eina estratègica per regular el mercat de l’habitatge i fer-lo més accessible, millorant l’oferta i adaptant-la a les necessitats de les persones. Concretament, la norma persegueix un triple objectiu: combatre les situacions d’emergència residencial, augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer i contribuir a la moderació dels preus dels lloguers en habitatges privats.

Pel que fa a la lluita contra les situacions d’emergència i els desnonaments, el decret inclou les mesures següents:

  • Els grans propietaris (tots aquells que tinguin més de 15 habitatges) hauran de fer lloguer social obligatori, amb una durada de fins a 7 anys, per a aquelles famílies que acreditin una situació de vulnerabilitat i se’ls acabi el contracte de lloguer, es trobin afectats per processos de desnonament o bé portin més de 6 mesos ocupant un habitatge sense títol habilitant en el moment de l’entrada en vigor del Decret Llei.
  • Ampliació del contracte de lloguer social obligatori, que passa de 3 anys a 5 o 7 anys, depenent de si l’habitatge és propietat d’una persona física o jurídica.
  • Allotjaments temporals per a les situacions d’emergència. La norma incorpora més facilitats per construir allotjaments en equipaments comunitaris, amb l’objectiu d’incrementar l’oferta d’allotjament per atendre famílies amb risc d’exclusió i resoldre necessitats temporals d’habitació.
  • Mobilització d’habitatge assequible. S’implementen eines per considerar com a desocupats els edificis amb obres inacabades i poder-los mobilitzar per generar més habitatge assequible, incloent-hi multes coercitives o la possibilitat d’expropiació. Es reforcen així els mecanismes per actuar contra l’incompliment de la funció social de la propietat amb l’objectiu d’incrementar el parc d’habitatge disponible per atendre emergències.
  • Tanteig i retracte per a ajuntaments, entitats socials i Generalitat. Les administracions i entitats socials tindran més oportunitats per adquirir habitatges via tanteig i retracte per a destinar-los a lloguer assequible, a través de l’ampliació fins el 2027 del termini per exercir aquests drets, així com també de l’àmbit d’aplicació, que es fa extensiu a tot Catalunya. També permet a la Generalitat aplicar-lo en segones i terceres transmissions d’habitatges anteriorment adquirits per grans tenidors. D’aquesta manera, es reforcen els mecanismes de l’administració per fer efectiu el retorn social del rescat bancari.

 

Més oferta de lloguer

Pel que fa a l’ampliació del parc públic d’habitatges de lloguer, el Decret llei preveu implementar un seguit de mesures per activar i generar més sòl destinat a habitatge de protecció oficial:

  • Els solars buits de titularitat municipal destinats a construir-hi habitatges de protecció oficial es podran mobilitzar gradualment: S’incorporen mecanismes que impliquen, d’inici, elaborar un inventari (en un termini d’un any) del patrimoni públic de sòl i habitatge i també elaborar, en el termini de 2 anys, un programa d’actuació concertada per posar a disposició de la ciutadania habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer.
  • Destinació dels sòls que reben els ajuntaments en concepte de cessions d’aprofitament urbanístic a habitatge protegit de lloguer.
  • El Pla Territorial Sectorial d’Habitatge (PTSH), que s’aprovarà abans d’un any, permetrà reservar per a habitatge protegit un mínim del 50% de sostre en sòl urbanitzable i un 40% en sòl urbà no consolidat, en els municipis amb demanda residencial forta i acreditada. A l’Àrea Metropolitana de Barcelona, la reserva mínima serà del 40% del sostre en sòl urbanitzable delimitat i del 40% en sòl urbà no consolidat que tingui per objecte la transformació global dels usos principals a ús residencial.

Per incrementar el parc d’habitatges privats de lloguer lliure o protegit, el Decret llei preveu:

  • Estímuls a la iniciativa privada perquè construeixi habitatges protegits. En promocions privades d’habitatge de protecció construïdes amb ajut públic, s’oferirà cobertura d’impagaments per part de la Generalitat i prioritat en la percepció d’ajuts al pagament del lloguer per als adjudicataris dels habitatges.
  • S’inclou la possibilitat que els plans urbanístics destinin terrenys per a la construcció d’habitatges plurifamiliars específicament de lloguer. Així mateix, es millora la possibilitat de destinar parcialment els edificis a habitatges de protecció pública, en sòl urbà consolidat, per tal d’aconseguir habitatges més adequats a les necessitats socials i propiciant una oferta més variada.

 

Nou model d’habitatge protegit

Dins l’objectiu d’augmentar l’oferta d’habitatges protegits, el Decret llei també defineix un nou model d’habitatge de protecció oficial, basat en les característiques següents:

  • Nous condicionants perquè la qualificació dels habitatges amb protecció oficial sigui permanent. El Decret llei estableix que, a partir de la seva entrada en vigor, la qualificació dels habitatges amb protecció oficial serà vigent mentre concorrin alguna de les dues circumstàncies següents: que el planejament urbanístic els reservi a l’ús d’habitatge de protecció pública o que formin part d’un patrimoni públic de sòl i d’habitatge. En la resta de circumstàncies, la durada podrà ser determinada, segons s’estableixi reglamentàriament, en funció, si s’escau, dels ajuts percebuts per a la seva promoció.

El Decret llei fixa un règim transitori per als habitatges que ja tinguin la qualificació definitiva de protecció oficial o que estiguin en tràmit per obtenir-la. En el primer cas, si els habitatges estan construïts sobre sòls públics, la durada de la qualificació passa a ser permanent. En el segon cas, s’aplicarà la durada permanent si es troben sobre sòls públics o de reserva encara que ja haguessin obtingut la qualificació provisional.

  • Es determinarà un preu de venda base dels habitatges amb protecció oficial únic per a tot el territori, que podrà tenir variacions:
  • en funció del municipi on es localitza l’habitatge: En el cas de l’Àrea Metropolitana de Barcelona, aquest valor que determinarà els preus màxims de venda i rendes dels habitatges amb protecció oficial, serà únic.
  • en funció de les característiques de l’habitatge: Es tindrà en compte el nivell d’eficiència energètica, antiguitat, o estat de conservació.
  • en funció dels costos i, en el cas de la promoció privada, de si han rebut ajuts públics en la construcció.
  • Canvis significatius en el procediment d’adjudicació d’habitatges protegits, que es determinarà a partir de les bases i criteris de selecció de l’administració. Així mateix, l’ordre d’inscripcions al Registre de sol·licitants d’habitatge protegit serà obligatori també per a l’adjudicació d’habitatges protegits de promoció privada, a diferència d’ara.
  • El Registre de sol·licitants s’haurà d’actualitzar cada any. A diferència d’ara, que es fa cada 3 anys, per a garantir que els inscrits continuen responent als criteris per poder accedir a un habitatge protegit.
  • El planejament urbanístic podrà determinar que l’habitatge de protecció oficial previst sigui específicament de lloguer.

 

Contenció de preus en el mercat lliure

Finalment, el nou Decret llei inclou també mesures per propiciar una moderació dels preus del lloguer dels habitatges del mercat lliure a través de l’Índex de Referència del preu del lloguer, que informa sobre la mitjana del preu del lloguer d’un habitatge de característiques similars en el mateix entorn urbà:

  • La Generalitat tindrà en compte l’Índex de Referència en el desenvolupament de les polítiques públiques i només els arrendadors dels habitatges llogats amb rendes inferiors a aquest índex es podran beneficiar dels ajuts públics adreçats al foment del lloguer.
  • El Decret llei dona rang i efectes legals a aquest índex i la seva consignació serà obligatòria en tots els anuncis de publicitat i en els contractes de lloguer dels habitatges.

 

El TC anul·la la plusvàlua municipal quan l’import a pagar sigui major que el guany real

El TC anul·la la plusvàlua municipal quan l’import a pagar sigui major que el guany real

El ple del Tribunal Constitucional ha declarat nul el pagament de l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, conegut com a ‘plusvàlua municipal’, quan la quota a pagar supera el guany obtingut pel contribuent.

Així ho fixa el Tribunal Constitucional en la sentència, feta pública el passat 13 de novembre, en la qual argumenta que quan existeix un increment de la transmissió i la quota que surti a pagar és major a l’increment realment obtingut pel ciutadà, s’estaria tributant per una renda “inexistent, virtual o fictícia”, produint un excés de tributació contrari als principis constitucionals de capacitat econòmica i no confiscatorietat, consagrats en la Constitució.

D’aquesta forma, l’alt tribunal ha estimat la qüestió d’inconstitucionalitat plantejada pel jutjat contenciós administratiu número 32 de Madrid i, en conseqüència, ha declarat que l’article 107.4 del text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat el 5 de març de 2004, és inconstitucional en l’apartat referit al pagament de la plusvàlua municipal quan la quota de l’impost és superior a la plusvàlua obtinguda en la venda de l’immoble.

La sentència limita les situacions susceptibles de ser revisades exclusivament a aquelles que no hagin adquirit fermesa a la data de la seva publicació.

Fins i tot la Fiscal General de l’Estat considera que en aquesta mena de supòsits s’estaria produint “una desproporció entre la riquesa realment obtinguda i l’efectivament gravada conforme a les regles de l’impost, la qual cosa provoca un sacrifici del dret del contribuent a tributar conformement a la seva capacitat econòmica i sense que el tribut tingui un abast confiscatori”.

A més, el TC subratlla que és tasca del legislador, en l’exercici de la seva llibertat de configuració normativa, realitzar l’adaptació del règim legal de l’impost a les exigències constitucionals posades de manifest en la sentència.

En aquesta línia, recorda que els ciutadans tenen el deure constitucional de contribuir al sosteniment de les despeses públiques, però també el dret de fer-ho “no de qualsevol manera”, sinó únicament “conformement a la llei” i exclusivament “d’acord amb la seva capacitat econòmica”.

ANTECEDENTS

El Tribunal Suprem ja va declarar, al maig de 2017, la inconstitucional d’aquest impost quan no existeix guany patrimonial, però no es va plantejar si la determinació de la base imposable de l’impost és constitucional quan tot i existint guany, aquest és notablement inferior a l’import de la quota tributària.

El mes de juliol passat l’alt tribunal també va elevar a aquest tribunal una qüestió de constitucionalitat per a conèixer precisament si el pagament de l’impost era constitucional en els casos que el seu import era superior al guany obtingut (vàrem informar sobre el plantejament d’aquesta qüestió d’inconstitucionalitat en el nostre butlletí newscam de 23 de setembre de 2019).

El cas concret al qual es referia el Suprem era el de dos contribuents que van adquirir un habitatge a Saragossa l’any 2002 per un preu de 149.051 euros i van vendre en 2015 per 153.000 euros, després d’haver realitzat reformes i millores en l’immoble per import de 34.800 euros.

Com a conseqüència de l’operació de compravenda, l’Ajuntament de Saragossa va exigir una quota de la plusvàlua municipal de 6.900 euros, per sobre dels 3.950 euros de guany real que van obtenir aquests contribuents, això sense comptar amb la despesa de més de 34.000 euros de la reforma.

L’Ajuntament de Saragossa va rebutjar la reclamació d’aquests contribuents, al•legant que s’havia produït un increment patrimonial de gairebé 4.000 euros i que la liquidació de l’impost s’havia fet conformement als criteris dels articles 107 i 110 de la llei que regula el tribut –que no tenen en compte el guany real sinó la revaloració del preu del sòl durant els anys que transcorren entre la compra i la venda–, del que resultava la quota de 6.902,25 euros.

El govern català aposta per la rehabilitació d’habitatges amb una injecció de 100M€

El govern català aposta per la rehabilitació d’habitatges amb una injecció de 100M€

L’Institut Català de Finances i l’Agència de l’Habitatge de Catalunya han acordat el proppassat 26 de novembre, obrir una nova línia de crèdit amb condicions preferents per a obres de rehabilitació d’habitatges, dotada amb 100 milions d’euros, 15 dels quals ja estan aprovats per al 2019 i els 85 restants està previst que s’aprovin el 2020. Es preveu que amb aquestes actuacions es podran finançar les obres com a mínim de 10.000 habitatges a tot Catalunya.

La dificultat per accedir al finançament per part de les comunitats de propietaris ha estat un entrebanc constant ja que, a data d’avui, les subvencions existents només permetien cobrir entre un 30% i un 40% de la despesa un cop realitzades les obres. Aquest acord suposa un canvi important en l’accés al finançament per part de les comunitats i omple un buit llargament reivindicat per tot el sector. Així mateix, obre una via perquè el sector financer privat explori l’oportunitat d’oferir línies de crèdits a les comunitats de propietaris, com a entitat jurídica, ja que fins ara només es donava crèdit als particulars. L’import mínim de finançament és de 30.000 euros per comunitat i amb un màxim de 20.000 euros per habitatge.

L’objectiu és afavorir les obres de rehabilitació a les comunitats de propietaris perquè puguin fer no només allò que és imprescindible, sinó un salt qualitatiu afrontant actuacions més ambicioses que permetin anticipar-se a posteriors rehabilitacions més costoses.

Aquesta línia de finançament suposa, a més, un estímul perquè les comunitats de propietaris puguin realitzar les obres de rehabilitació que estan obligades a fer en compliment de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE) i mantenir el parc d’habitatges en condicions òptimes. Els edificis de més de 45 anys d’antiguitat estan obligats a passar la ITE. L’any passat, l’havien aprovat el 44% del parc que ha de passar la inspecció obligatòriament, mentre que aquest 2019 es preveu que se superi el 50%.

A la Cambra de la Propietat tenim serveis especialitzats en gestió de comunitats, rehabilitació i recerca de finançament.

El Jutjat de clàusules abusives tarda dos anys i tres mesos de mitjana a admetre a tràmit les demandes

El Jutjat de clàusules abusives tarda dos anys i tres mesos de mitjana a admetre a tràmit les demandes

Com era previsible des del primer moment, la solució prevista pel Consell General del Poder Judicial (CGPJ) consistent en l’especialització d’un Jutjat de Primera Instància en cada província, amb competència estesa a tot el territori de la mateixa, que de manera exclusiva conegui de la matèria relativa a les accions individuals previstes en la legislació de condicions generals de la contractació i la protecció de consumidors i usuaris ha ocasionat el col·lapse d’aquests jutjats des del mateix moment del seu naixement que es va produir l’1 de juny de 2017, ja que s’han de repartir als mateixos milers de demandes de tota la província però no es poden tramitar per falta de mitjans. Òbviament el resultat de tot això és que la mesura, en lloc d’agilitzar les demandes, les ha ralentitzat, amb evident perjudici per al ciutadà.

Els jutjats especialitzats en clàusules abusives triguen una mitjana d’un any a admetre a tràmit els procediments, encara que hi ha determinats casos de gran saturació com els dels jutjats de primera instància 101Bis de Madrid i 50 de Barcelona que compten amb períodes d’admissió a tràmit de fins a un any i deu mesos, en el primer cas, i de dos anys i tres mesos, en el segon.

En altres jutjats especialitzats, existeix un retard en l’admissió a tràmit de fins a 616 dies en el Jutjat de primera instància número 10 de Sevilla o de fins a 582 dies en el Jutjat de primera instància 7 Bis de la Corunya.

Davant aquesta situació, es fa imprescindible dotar de majors mitjans a aquests jutjats per a avançar en la resolució dels procediments en matèria de consum financer, sent molt preocupant la ceguesa del Consell General del Poder Judicial i les comunitats autònomes, que mantenen uns tribunals que requereixen de mitjans materials i humans, la manca dels quals està produint dilacions indegudes, vulnerant així l’article 24 de la Constitució.

Aquesta situació podria agreujar-se si les conclusions de setembre de l’advocat general del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) sobre l’índex de referència de préstecs hipotecaris (IRPH) favorables als hipotecats, són corroborades per la sentència que properament ha de dictar el TJUE.

Respecte a aquesta greu situación, l’Associació d’Usuaris Financers (Asufin)  no descarta denunciar la situació i, si fes falta, arribar fins al Tribunal Europeu de Drets Humans d’Estrasburg.

La participació dels Serveis Socials en els judicis de desnonament

La participació dels Serveis Socials en els judicis de desnonament

Un dels punts més importants de la recent reforma en l’àmbit dels arrendaments urbans aprovada pel Govern de l’Estat mitjançant el Reial decret llei 7/2019, és la regulació dels tràmits per a la intervenció dels Serveis Socials en els processos de desnonament per manca de pagament del lloguer.

La novetat introduïda consisteix que en cas que la finca la possessió de la qual s’hagi de lliurar sigui habitatge habitual del demandat, el Jutjat haurà de comunicar d’ofici l’existència del procediment als Serveis Socials perquè, si escau, confirmin si la llar afectada es troba en situació de vulnerabilitat i de confirmar-ho, el Jutjat haurà de suspendre el procés perquè els Serveis Socials prenguin les mesures que estimin oportunes, per un termini màxim d’un mes, o de tres mesos si l’arrendador és persona jurídica. El mes  es podrà prorrogar un mes més si existís “motiu fundat”.

La reforma preveu la participació dels Serveis Socials en els desnonaments, però no recull el termini que té l’Administració competent per apreciar la situació de vulnerabilitat del llogater, ja que la nova normativa es limita a assenyalar que l’Administració ho notificarà “immediatament” a l’òrgan judicial. No s’estableix cap termini ni perquè l’inquilí acudeixi als Serveis Socials ni tampoc perquè  els dits Serveis Socials apreciïn la situació de vulnerabilitat i la notifiquin al Jutjat.

Se’ns dirà que fins al moment que l’Administració no faci aquesta notificació al Jutjat no se suspèn el procediment judicial, però a ningú no se li escapa que si el llogater acredita davant el Jutjat que ha acudit als Serveis Socials, el llançament no es portarà a terme fins que aquests no hagin notificat al Jutjat si concorre o no la situació de vulnerabilitat.

El problema no és que s’arbitri la intervenció d’aquests Serveis, sinó la forma en què s’ha redactat el precepte que, amb tota seguretat, allargarà encara més el procediment. Tampoc s’entén que una vegada es rebi pel Jutjat la comunicació dels Serveis Socials de què la llar afectada es troba en situació de vulnerabilitat social i/o econòmica, s’estableixi un termini de suspensió del procés judicial d’un mes o de tres mesos, segons el demandant sigui persona física o persona jurídica, amb més motiu tenint en compte que les mesures que s’han d’adoptar en un cas o altre són exactament les mateixes, per la qual cosa no s’entén aquesta distinció. En ambdós casos, una vegada adoptades les mesures que els Serveis Socials estimin oportunes o transcorreguts els esmentats terminis, s’alçarà la suspensió i continuarà el procediment pels seus tràmits.

Veiem que la reforma és benintencionada, però allunyada de la realitat. Ignora la manca de mitjans d’aquests Serveis Socials per poder realitzar la seva tasca. Tanmateix, el més greu és la deficient redacció dels preceptes estudiats, que no poden ser més indeterminats, ja que, a causa de la complexa coordinació que es requereix entre organismes públics, farà que, lamentablement, els processos es dilatin encara més.