Pisos turístics a Comunitats de Propietaris

Pisos turístics a Comunitats de Propietaris

La majoria de Comunitats de Propietaris, o almenys, la majoria dels comuners de la major part de les Comunitats Propietaris, es neguen a què es destinin els habitatges pertanyents a la Comunitat a ús turístic per les molèsties que poden arribar a ocasionar aquest tipus d’activitats.

Perquè un propietari pugui destinar el seu immoble a fins turístics haurà de respectar el que estableixi el Títol Constitutiu, que pot contenir prohibicions del destí dels habitatges o locals. Referent a això, el fet que en el Títol s’indiqui que els pisos sols es poden destinar a “habitatge”, no significa que el propietari no pugui arrendar el mateix, bé amb caràcter fix, temporal, de temporada o turístic.

La Comunitat pot incloure una clàusula en els estatuts que prohibeixi els apartaments turístics, mitjançant acord comunitari, que haurà d’inscriure’s en el Registre de la Propietat perquè sigui oposable a tercers. Ara bé, aquest acord no podrà tenir efectes retroactius, de tal manera que aquest tipus d’activitats que ja s’estiguin desenvolupant en la finca no podran limitar-se d’aquesta manera.

Per a l’aprovació de l’acord que limiti el lloguer turístic, n’hi ha prou amb el vot de les quatre cinquenes parts del total de propietaris que representin les quatre cinquenes parts de les quotes de participció.

Quins passos ha de donar la Comunitat per a prohibir el lloguer turístic?

En primer lloc, ha de convocar una Junta de Propietaris i en l’ordre del dia ha de constar l’acord de prohibició del destí de l’habitatge com a lloguer turístic. En la Junta es procedirà a la votació, que haurà d’aconseguir el quòrum anteriorment exposat. Celebrada la Junta, s’haurà de notificar –preferentment de manera fefaent– als absents, que tindran un termini de 30 dies per a comunicar la seva intenció de vot; en cas que no diguin res en aquest període, es considera que s’adhereixen a l’acord de la Junta. Aconseguides les majories necessàries, l’acord és executiu, però s’haurà d’inscriure en el Registre perquè sigui oposable a tercers.

S’aconsella consultar abans amb el notari i el registrador, a fi de redactar el certificat que ha d’expedir el secretari, per a evitar que posteriorment hi hagi problemes i per a l’obligada inscripció registral, ja que si això no es duu a terme no obligarà als nous propietaris.

Si amb anterioritat a l’acord un propietari ja realitzava aquesta activitat, l’acord el vincula?

No, l’acord pel qual es prohibeix el destí com a arrendament turístic no té efectes retroactius, i només vincularà a nous adquirents i a comuners que pretenguessin destinar-ho a aquesta activitat.

Si, conforme a tot l’exposat, es permet el lloguer turístic i aquest genera molèsties als propietaris, què pot fer la Comunitat?

L’art. 7.2 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) regula l’acció de cessació en les Comunitats de Propietaris per activitats molestes, prohibides i insalubres. Aquesta és la via més adequada per a aconseguir la no continuïtat de l’arrendament, però aquesta situació ha de quedar ben provada en via judicial, doncs, tal com va indicar la Sentència TSJ Catalunya, Sala civil i Penal, Secció 1a, 37/2016, de 19 de maig, no pot concloure’s en abstracte que l’existència d’habitatges d’ús turístic suposi una activitat contrària a la convivència normal en la Comunitat, sinó que és necessari un ús anòmal o antisocial, que haurà de ser analitzat cas per cas.

Quins passos ha de donar la Comunitat per a exercitar l’acció de cessació?

 En primer lloc, amb caràcter previ i obligatori, el requeriment del President, a iniciativa pròpia o de qualsevol dels propietaris o ocupants, sol·licitant la immediata cessació d’aquestes activitats, amb advertiment en cas contrari d’iniciar accions judicials.

Si l’infractor persisteix, el President, prèvia autorització de la Junta, podrà presentar acció de cessació. Juntament amb la demanda, s’haurà d’aportar el requeriment fefaent, l’acord de la Junta i tots els mitjans de prova disponibles. Es podrà sol·licitar, com a mesures cautelars, qualsevol actuació que permeti assegurar l’efectivitat de l’ordre de cessació.

Quins efectes pot tenir la demanda estimatòria?

Tot dependrà del que es demani en la demanda, però donat l’abast de l’acció de cessació de l’art. 7.2 LPH, es podrà acordar la cessació definitiva de l’activitat i la pertinent indemnització de danys i perjudicis, i quan escaigui la privació del dret de l’ús de l’habitatge o local per un temps no superior a tres anys. Si l’infractor no fos el propietari, la sentència podrà declarar extingits definitivament tots els seus drets relatius a l’habitatge o local, així com el seu immediat llançament, encara que aquest últim supòsit resulta difícil d’aconseguir.

Si el destí com a lloguer vacacional està prohibit en els estatuts i el propietari segueix amb l’activitat, què pot fer la Comunitat?

Haurà de seguir els mateixos tràmits anteriorment indicats, perquè l’acció de cessació de l’art. 7.2 LPH és aplicable tant a activitats molestes com a les prohibides per les normes de la Comunitat.

L’impacte de la Covid-19 en els contractes

L’impacte de la Covid-19 en els contractes

A conseqüència de la crisi sanitària que estem patint a causa de la pandèmia del coronavirus sorgeixen molts dubtes en relació amb els contractes subscrits que no poden complir-se.

Després de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial decret 463/2020, de 14 de març, les restriccions imposades poden afectar la relació contractual entre les parts, i poden donar lloc a una modificació de la distribució de la responsabilitat contractual que poden originar retards o en altres casos la impossibilitat de compliment de la prestació.

Vegem quins remeis preveu el nostre ordenament jurídic per a fer front a aquestes situacions.


Principi de conservació dels contractes o “pacta sunt servanda”

Aquesta locució llatina que es pot traduir com a «els pactes obliguen» és un dels principis que presideix la teoria general dels contractes.

En virtut d’aquest principi, tot ciutadà està obligat a complir les obligacions contractuals, si bé quan concorren circumstàncies tan anòmales i insospitades com pot ser la situació actual de pandèmia de la COVID-19, és possible que les parts acordin una modificació temporal en els seus contractes.


Força major

L’art. 1105 del Codi Civil estableix en relació amb els contractes, que fora dels casos expressament esmentats en la llei, i dels que així ho declari l’obligació, ningú respondrà d’aquells successos que no haguessin pogut preveure’s, o que previstos, fossin inevitables.

La força major actua com a causa justificativa de l’incompliment contractual, i ha d’entendre’s constituïda per un esdeveniment sorgit a posteriori de la convenció, fent inútil tot esforç diligent en la consecució del contractat.

Als efectes de l’article 1105 del Codi Civil, el fet determinant de la força major ha de ser del tot independent de qui ho al·legui, sent doctrina reiterada de la Sala 1a del TS l’exigència que l’esdeveniment decisiu procedeixi exclusivament d’un esdeveniment imposat i no previst ni previsible, insuperable i inevitable per la seva alienitat i sense intervenció de cap culpa de l’agent demandat.

És important tenir en consideració que aquesta força major podrà ser invocada en les obligacions de fer, però no en les de naturalesa pecuniària, perquè com ha assenyalat el Tribunal Suprem en la seva sentència 266/2015, de 19 de maig, als deutes pecuniaris no se’ls pot aplicar la impossibilitat sobrevinguda de la prestació per tractar-se d’una obligació genèrica, i, d’aquí, que la impossibilitat sobrevinguda no extingeixi aquella.

A efectes pràctics, serà necessari analitzar cada contracte i les seves clàusules cas per cas, per a veure si els pressupostos jurisprudencials que regulen la força major poden ser adaptats a una situació de crisi sanitària provocada per la pandèmia COVID-19, sempre tenint en compte la interpretació restrictiva que d’ella fan els nostres Tribunals.

Clàusula rebus sic stantibus

D’altra banda, existeix en el nostre dret la possibilitat de modificar el contracte quan s’ha produït un canvi en les circumstàncies que hi havia en el moment de la seva signatura. Aquesta modificació pot aconseguir-se acudint a un instrument conegut com a clàusula rebus sic stantibus, que no es troba regulada en el Codi Civil, és d’elaboració purament jurisprudencial i implica una alteració substancial de les condicions del contracte. La seva finalitat és la de restablir l’equilibri de les prestacions de les parts sobre un principi d’equitat.

La recent jurisprudència encunyada per la Sala civil del Tribunal Suprem, encarnada en les sentències de 15-10-2014 i de 30-06-2014 han modernitzat i canviat l’abast de la clàusula rebus sic stantibus, l’aplicació de la qual fins a aquestes sentències era molt restrictiva, sent considerada fins i tot perillosa per al sistema, quan suposava una ruptura del principi de “pacta sunt servanda” o de conservació del contracte.

Com indica la jurisprudència aquesta clàusula serà aplicable als contractes de tracte successiu (aquells en què l’execució de la prestació té lloc de forma repetida i prolongada en el temps, per exemple, les vendes a termini o els arrendaments) en els quals concorrin els següents requisits:

1r. Alteració extraordinària de les circumstàncies en el moment de compliment del contracte en relació amb les concurrents al temps de la seva celebració.

2n. Desproporció exorbitant i fora de tot càlcul entre les prestacions de les parts contractants, que ensorren el contracte per anihilament de les prestacions.

3r. Que tot això esdevingui per la sobrevinguda aparició de circumstàncies radicalment imprevisibles.

4t. Que no tingui un altre mitjà per a remeiar i salvar el perjudici.

A la vista de l’anterior, la clàusula rebus sic stantibus es perfila com l’instrument jurídic apropiat per a resoldre els múltiples conflictes econòmics que puguin derivar-se d’incompliments contractuals a conseqüència de l’impacte del coronavirus.

Abans d’acudir als Tribunals és recomanable que les parts puguin adoptar un criteri de flexibilitat a favor de l’estabilitat dels contractes que tinguessin subscrits, alterant o modificant el seu contingut per a ajustar-los a les noves circumstàncies mentre duri aquesta situació excepcional i transitòria.

Nou manual sobre fiscalitat immobiliària

Nou manual sobre fiscalitat immobiliària

La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha elaborat un nou manual sobre fiscalitat immobiliària. Per al propietari d’un immoble existeix tota una bateria d’impostos que l’acompanyaran en les diverses fases d’adquisició, tinença i transmissió, sigui quina sigui la modalitat d’adquisició, onerosa (compra) o lucrativa (donació o herència). Independentment del cost que d’això se’n derivi, també hi venen associades obligacions formals, molts cops complexes, que cal conèixer i gestionar adequadament, incrementant els costos de compliment de les obligacions fiscals.

El sistema tributari que grava l’habitatge al nostre país està ubicat en els tres àmbits de sobirania fiscal possibles, l’estatal, l’autonòmic i el local.

Els tributs estatals que graven l’habitatge radiquen sota tres principals figures impositives: l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF), l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA) i l’Impost sobre el Patrimoni (IP).

Des del punt de vista autonòmic destaquen l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD), l’Impost sobre Successions i Donacions (ISD) i la Taxa sobre habitatges d’ús turístic.

I en l’àmbit municipal, l’Impost sobre Béns Immobles (IBI), Impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres (ICIO), Taxes per Llicències Urbanístiques i Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU).

Davant d’aquest garbuix fiscal sobre la propietat immobiliària, l’Informe de la Comissió d’Experts per a la Reforma del Sistema Tributari de 2014 va tractar de donar certa coherència, partint dels objectius següents de neutralitat:

Neutralitat en el tractament de la tinença d’habitatge en propietat enfront del lloguer.
Neutralitat en la decisió d’invertir en habitatge enfront dels actius alternatius.
Neutralitat en la decisió de consumir en habitatge enfront del consum d’altres béns.

Per altra banda, en relació a l’ITP i AJD considerant que la seva existència suposa gravar dues vegades el mateix bé, donat que l’habitatge nou ja va ser gravat per l’IVA en el seu moment, desincentivant les transaccions sobre habitatges de segona mà i resultant, per tant, ineficient, proposà la seva eliminació.

Així mateix, en relació a l’IP la Comissió proposà la seva supressió definitiva, establint-se les previsions legals oportunes perquè tampoc pugui ésser establert com a impost propi per les Comunitats Autònomes.

Segons Eurostat (2017), Espanya és el cinquè país amb majors ingressos per impostos sobre la propietat a la UE (2,7%), sumant els ingressos directament derivats de la imposició recurrent sobre la propietat immobiliària (1,2% PIB) i la resta de la imposició sobre la propietat, diferent de la imposició recurrent que principalment inclou la imposició sobre les transaccions d’actius (1,5% PIB), darrere de França, Gran Bretanya, Bèlgica i Grècia.

Els ingressos per la imposició sobre la propietat representaren per a la mitjana de la UE-28 l’1,6% PIB, amb una evolució lleugerament creixent en la darrera dècada. Així Espanya es troba, de manera sistemàtica, entre el grup d’economies amb un major pes relatiu d’aquests impostos, tot i que situant-se la pressió fiscal exercida per aquests tributs en línia amb l’observada per a la mitjana ponderada de la UE-28 (2,6% PIB).

En qualsevol cas, ens trobem davant la necessitat de racionalitzar l’estructura fiscal aplicable als immobles donat la pressió i dispersió tributària desencadenada per la potestat tributària desenvolupada en els tres nivells de govern, estatal, autonòmic i local.

Seria desitjable una major racionalització i simplificació de la fiscalitat immobiliària amb la finalitat d’aconseguir una major equitat fiscal.

Es necessari modificar, en una fiscalitat del segle XXI, l’asfixiant pressió sobre la fiscalitat immobiliària. Sorprèn que la fiscalitat sobre la propietat immobiliària segueixi mantenint estructures pretèrites, quan el Cadastre va ser la principal referència de les Administracions per determinar la capacitat econòmica dels ciutadans, empreses i entitats, fent de la càrrega impositiva sobre l’adquisició, tinença i transmissió d’immobles, la principal font d’ingressos tributaris.

En un món digitalitzat on la informació de què disposen les Administracions és exhaustiva, resulta xocant que es mantingui inalterable aquest disseny impositiu, i que les modificacions introduïdes tinguin exclusivament per objectiu incrementar la recaptació, oblidant els seus efectes en els mercats de béns immobles.

Això és especialment cert pel que fa referència al mercat de l’habitatge a les principals ciutats, on la promoció, construcció, rehabilitació, transmissió i ús dels habitatges suporta una forta i creixent càrrega fiscal, incrementant el cost de l’accés a la propietat i els lloguers dels habitatges cedits en arrendament. Una pressió fiscal creixent que penalitza l’accés i gaudi de l’habitatge en un context de reducció continuada de la despesa pública en polítiques d’habitatge i en política social lligada a l’accés a l’allotjament de les famílies.

Aquest és el cas de l’ITP que ha passat de tipus impositius del 6% el 2008 a tipus en torn al 10% a la majoria de comunitats autònomes segons les seves necessitats financeres. Els ingressos fiscals per IBI dels ajuntaments ascendien a 14.278 milions d’euros el 2017, amb un increment del 58% respecte el 2008 (2.794 milions d’euros i 51% a Catalunya), quan els preus d’habitatges i d’immobles a penes han recuperat els nivells de 2008, a excepció de Madrid, Barcelona i alguna gran ciutat.

Els ingressos per l’IIVTNU el 2017 van ascendir a 2.381 milions d’euros amb un increment del 89% respecte del 2008 (575 milions d’euros i 99% d’increment a Catalunya), quan els preus del sòl urbà són inferiors als de 2008 excepte rares excepcions. Cal assenyalar respecte de l’esmentat impost que el Tribunal Constitucional en sentència d’11 de maig de 2017 considerà que la configuració de l’impost pressuposa que pel sol fet d’haver estat titular d’un bé durant cert temps hi ha increment de valor sotmès a tributació que es quantifica de manera automàtica per aplicació de les regles de determinació de la base imposable. Quan no s’ha produït aquest increment la riquesa gravada és inexistent i fictícia, la qual cosa contradiu el principi de capacitat econòmica recollit a la Constitució espanyola. El Tribunal Constitucional anul·là l’impost en els supòsits en els quals no hi havia hagut increment del valor del sòl i dictà un manament al legislador per tal que modifiqués la normativa de l’impost. A principis de 2020 el projecte de llei de modificació d’aquest impost encara està pendent d’aprovació.

Aquest “Manual pràctic de fiscalitat immobiliària” editat per la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, pretén apropar d’una manera pràctica i directa als seus lectors la problemàtica tributària de les seves propietats, a fi que la puguin afrontar d’una manera segura i eficient.

El present manual s’enfoca a la tributació de Catalunya i s’estructura en tres grans blocs que representen els tres grans moments temporals en l’estudi de la fiscalitat immobiliària: el moment de l’adquisició, la tinença (segons el destí del bé adquirit) i, finalment, la transmissió.

Han estat els autors d’aquest manual pràctic: Carolina Mateo, Jaume Menéndez, Valentí Pich, economistes, de BNFIX PICH tax·legal·audit amb col·laboració amb el Departament Fiscal de la CPU de BCN.

En aquest link podeu accedir al document complet en PDF

El Banc d’Espanya defensa la intervenció pública en el mercat del lloguer

El Banc d’Espanya defensa la intervenció pública en el mercat del lloguer

El Banc d’Espanya defensa que les administracions públiques intervinguin en el mercat del lloguer per incrementar el parc social dedicat al lloguer com a instrument per combatre la pujada dels preus, segons es desprèn d’una anàlisi sobre el mercat de l’habitatge a Espanya entre 2014 i 2019 realitzat per la institució.

“El funcionament del mercat de l’habitatge, i de manera particular del lloguer residencial, és un factor rellevant des de moltes perspectives, com la macroeconòmica, financera i social”, apunta el Banc d’Espanya.

Una de les principals preocupacions del Banc d’Espanya és la insuficiència de l’oferta d’habitatge, que, tal com explica, «deriven de dinàmiques alcistes en els preus». I aquest encariment de les rendes pot acabar generant «problemes» d’accés a l’habitatge en determinats col·lectius i crear ineficàcies i riscos en el funcionament de l’economia i el sistema financer.

Així mateix, el Banc d’Espanya ha alertat que el “substancial impacte” macroeconòmic que tindrà la crisi sanitària del coronavirus podria agreujar tant les dificultats d’accessibilitat a l’habitatge com els riscos vinculats al mercat immobiliari.

Impacte del coronavirus

La Covid-19 es deixarà notar en el mercat del lloguer. I de fet, tindrà un «substancial impacte». La institució creu que existeix una major incertesa dels efectes a mitjà termini sobre el mercat immobiliari del coronavirus, així com sobre l’impacte de les mesures introduïdes (com les ajudes al lloguer o la moratòria de pagaments). «Convé evitar que es generin distorsions en el mercat del lloguer que acabin minvant la seva seguretat jurídica, la qual cosa desincentivaria el necessari increment de l’oferta per a absorbir la demanda», indica.

No obstant això, deixa clar que, donada l’absència de dades per la proximitat del coronavirus no analitza aquests aspectes en aquest informe i afirma que, en tot cas, en el seu seguiment habitual dels desenvolupaments macrofinancers, abordarà aquestes qüestions quan es disposi d’informació.

L’accés, agreujat

El Banc d’Espanya afirma que les dificultats d’accés a l’habitatge per part de les llars a Espanya s’han agreujat durant els darrers anys, sobretot en col·lectius com els joves o les llars amb rendes baixes i en les grans àrees metropolitanes.

Des del 2013, la inversió real en habitatge de les llars ha augmentat en un 47% i també han mostrat una pauta expansiva durant els últims anys indicadors com l’inici d’obra nova residencial o l’ocupació en el sector de la construcció.

No obstant això, des de mitjans de 2018 s’ha observat una moderació del creixement de l’oferta immobiliària, fet que, segons el Banc d’Espanya, és compatible amb la desacceleració de l’economia espanyola i el deteriorament de les perspectives econòmiques a mitjà termini.

Segons la institució, un determinant clau dels baixos nivells d’oferta en el sector immobiliari en comparació d’altres cicles expansius anteriors és el reduït creixement de la població dels últims anys. No obstant això, també remarca que l’elevat estoc d’habitatge sense vendre que es va acumular durant l’última crisi és un altre dels condicionants darrere dels reduïts nivells de nova oferta.

Pel que fa als preus de compravenda i les transaccions, apunta que el preu de l’habitatge ha presentat una trajectòria de creixement sostinguda en els últims anys, després de l’intens ajust durant la crisi, i que les transaccions han avançat de forma significativa durant els últims anys , sostingudes pel segment d’habitatge usat per la “reduïda” iniciació de nous habitatges.

Moderació dels preus i les transaccions

Malgrat això, diu que s’observa una moderació en el creixement dels preus i les transaccions des de mitjans de 2018 i que, en el cas de les compravendes, la desacceleració ha estat “especialment acusada”.

“La intensitat d’aquesta desacceleració s’explicaria, en part, pel procés d’adaptació a la nova normativa del mercat de crèdit immobiliari, que va entrar en vigor el juny de 2019 i que va portar durant els primers mesos d’aplicació a un alentiment de les operacions”, explica.

El Banc d’Espanya creu que aquesta regulació va introduir millores importants en la protecció dels consumidors i una major seguretat jurídica, “que haurien de conduir en el mitjà i llarg termini a un millor funcionament d’aquest mercat”.

Augment significatiu dels preus de lloguer

Sobre el mercat de lloguer, afirma que els preus també han augmentat “de manera significativa” durant els últims anys, fins i tot a un ritme superior al de les compravendes. “Encara que no hi ha preus oficials de lloguer d’habitatge, la informació proporcionada pels portals immobiliaris evidencia un fort increment dels preus des del 2014”, afegeix.

Aquest repunt es deu a l’augment de la demanda, especialment en el cas dels joves, que respon “als canvis que hi ha hagut després de la crisi iniciada el 2008 en la situació del mercat laboral i de crèdit, així com a la fiscalitat de l’habitatge”.

El Banc d’Espanya ressalta que la incertesa associada a la situació de mercat de treball (contractes temporals i alta taxa d’atur) ha pogut desincentivar les decisions dels joves d’invertir en actius immobiliaris, “havent preferit molts d’ells llogar en lloc d’adquirir el seu habitatge de residència”.

A més de l’augment de la demanda del lloguer dels joves, el Banc d’Espanya diu que el repunt ve motivat per l’oferta, perquè el mercat de lloguer té una escassa mida i per l’aparició de plataformes que han obert el mercat tradicional dels apartaments turístics a altres habitatges l’ús era residencial o que estaven buides.

No obstant això, diu que l’evidència dels desplaçaments d’habitatge residencial cap a l’activitat turística i del seu impacte en els preus immobiliaris en l’àmbit nacional i internacional “és encara escassa”.

En l’àmbit internacional, segons explica, les polítiques s’han centrat a alleujar l’escassetat relativa d’habitatge en arrendament i en contenir les pujades acusades dels preus de lloguer, i afegeix que aquesta experiència internacional mostra “la complexitat en el disseny i la implementació de polítiques d’habitatge en el mercat de lloguer”.

El més efectiu és incrementar l’oferta

No tot s’hi val per resoldre el problema. I el Banc d’Espanya es refereix sobretot a la limitació de preus del lloguer. Aquest mecanisme, utilitzat en àrees amb tensions de preus importants, tenen efecte de manera immediata, però, adverteix, no tallen les causes subjacents al problema.

I és que, tal com adverteixen en el seu estudi, el control de preus pot generar una «contracció addicional de l’oferta» en les àrees regulades i provocar l’efecte rebot en les zones que estan fora d’elles generant aquí una escalada important de preus. Per això, el Banc d’Espanya considera més efectiu augmentar l’oferta agregada d’habitatge en lloguer a la disposició dels col·lectius més vulnerables.

La institució considera que l’efectivitat de les polítiques en el mercat de lloguer residencial depenen de la seva interacció amb la situació macroeconòmica, dels condicionants locals del mercat de l’habitatge i de la seva articulació conjunta amb altres polítiques com les fiscals i laborals, que també afecten la dinàmica de les rendes de les llars que demanden un habitatge de lloguer.

Des del seu punt de vista, les polítiques més efectives són les que incrementen de manera estable l’oferta d’habitatge en arrendament a disposició dels col·lectius més vulnerables, ja que “és la fórmula més apropiada per atacar de manera persistent les causes que expliquen l’increment excessiu dels preus”. “En el disseny d’aquesta mena de polítiques resulta essencial evitar un efecte desplaçament per part de la provisió pública que redueixi l’oferta privada i que, per tant, minvi l’eficàcia d’aquestes mesures”, afegeix.

També afirma que podrien considerar polítiques centrades “a detectar i recalibrar” aquells components de la regulació urbanística i de l’ús del sòl que dificulten la disponibilitat d’habitatges en àrees tensades.

Disposició de la fiança per pagar el lloguer de locals

Disposició de la fiança per pagar el lloguer de locals

L’estat d’alarma ha afectat a molts negocis que han hagut de tancar temporalment o han vist minimitzada la seva activitat i els seus ingressos. Aquesta difícil situació econòmica dels negocis comporta, en moltes ocasions, dificultats per atendre el pagament dels arrendaments. El Govern ha determinat unes mesures compensatòries. Si l’arrendador es considerat un gran tenidor (propietari de més de 10 habitatges o de 1.500 m2 construïts) aquest està obligat, a petició del llogater, a ajornar fins a quatre mensualitats de lloguer que posteriorment es cobraran fraccionats en un màxim de 24 mensualitats. En tot cas, cal fer un document en el que quedi reflectit aquest pacte.

Si l’arrendador no està considerat gran tenidor, no està obligat a realitzar aquest ajornament, si bé, per criteris de solidaritat amb els arrendataris, per evitar impagaments, fallides o disputes judicials, en la majoria de supòsits, els arrendadors i els arrendataris arriben a acords que comporten en ocasions la condonació total o parcial de mensualitats o l’ajornament dels pagament de diverses mensualitats que després es recuperaran fraccionadament en els següents anys.

En cas de que aquesta situació provoqui problemes de liquiditat no tant sols als arrendataris sinó també als arrendadors que hagin pactat condonacions o ajornaments, ara és possible acudir a rescatar la fiança obligatòria dipositada a l’INCASÒL.

Aquesta mesura ni és fàcil, ni comporta gaires avantatges als propietaris, qui, d’aquesta manera, es queden sense la garantia que els hi representa aquest import en cas que el llogater per qualsevol raó deixi el local. A la finalització del contracte, moltes vegades s’ha d’acudir a la fiança dipositada per a cobrir incompliments tant del pagament de renda com de subministres o per a cobrir certs desperfectes.

Per altra banda aquesta fiança que es recupera ara, s’ha de tornar a ingressar a l’Incasòl en el termini d’un any, i el propietari n’és el responsable, tant si l’arrendatari compleix amb les seves obligacions com si no. La situació encara és més complexa si el contracte venç dins el mateix any, els terminis de devolució s’escurcen tant per l’ arrendatari com pel propietari.

Per demanar la devolució s’ha de demostrar un seguit de qüestions, en primer lloc, que hi ha un pacte d’ajornament o condonació entre el propietari i l’arrendatari, la condició d’autònom o pime de l’arrendatari, acreditar que el negoci de l’arrendatari ha quedat afectat per les disposicions de l’estat d’alarma havent cessat l’activitat, o una reducció del 75% dels ingressos, etc., i sempre i quant el propietari no tingui la consideració de gran tenidor.

La sol·licitud, juntament amb tota la documentació acreditativa, s’ha de presentar a l’INCASÒL. No és un tràmit, com els de devolució ordinària per finalització de contracte, que es pot tramitar directament a les Cambres de la Propietat Urbana.

En tot cas la Cambra es posa a disposició d’aquells propietaris arrendadors que considerin d’interès recuperar aquesta fiança, tant a nivell informatiu com a nivell de gestió si fos el cas.

Mesures de prevenció a les comunitats de propietaris en Fase 1

Mesures de prevenció a les comunitats de propietaris en Fase 1

La gran majoria de Catalunya es troba en la Fase 1 o inicial, excepte Barcelona ciutat i els àmbits metropolitans nord (on es troben molts municipis del Maresme, entre ells Mataró) i sud, que romanen en Fase 0 o de preparació de la desescalada. No obstant, es preveu que aquest dilluns 25 de maig passin també a Fase 1.

És per aquest motiu que veiem pertinent fer arribar les mesures de prevenció a prendre a les comunitats de propietaris a la Fase 1. No oblidem que sempre s’han de mantenir les distàncies de seguretat, així com mesures d’higiene i desinfecció.

Les restriccions de l’ús que es pot fer dels elements i espais comuns de la comunitat en la Fase 1 es poden resumir de la següent manera:

1. Es poden fer reunions en l’àmbit privat, al domicili, associació, seu social o similar. Els grups socials poden ser de com a màxim 10 persones (aquest límit no s’aplicarà a persones que visquin juntes). Durant els contactes socials amb terceres persones, s’hauran de respectar les mesures de seguretat i higiene, com la distància mínima de seguretat de 2 metres, o establir mesures alternatives de protecció física, d’higiene de mans, etc.

2. Ús de zones comunes per accedir a la via pública. Piscines tancades. Prohibit l’ús de parcs infantils i gronxadors. Obertura pistes esportives a l’aire lliure. Esport individual sense contacte físic.

3. No es poden celebrar Juntes de Propietaris.

4. Es pot sortir al pati/balcó/terrassa particular.

5. Es pot baixar les escombraries a l’horari habitual.

6. Es pot baixar les escombraries del veí, cal evitar el contacte i respectar la distància de 2 metres.

7. Obres: en zones que es puguin sectoritzar i sense contacte amb els residents.

Us anirem informant de les novetats que sorgeixin a mesura que les fases de desconfinament vagin canviant.

La sentència del TJUE sobre l’IRPH deixa poques coses clares

La sentència del TJUE sobre l’IRPH deixa poques coses clares

La Justícia espanyola vol que el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) concreti algunes de les conclusions recollides en la seva sentència emesa el passat 3 de març relativa a l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH), en considerar que va ser “insuficient” i que continua suscitant dubtes d’interpretació.

El magistrat del jutjat de primera instància número 38 de Barcelona, Francisco González de Audicana, qui va formular a Luxemburg la qüestió prejudicial sobre IRPH, vol repreguntar al TJUE en relació a la interpretació de l’abast del control de transparència i de les seves conseqüències si resulta que la informació al consumidor va ser insuficient.

Una vegada rebuda i analitzada la sentència del TJUE, s’entén pel jutjador que la informació oferta no és suficient per a resoldre l’assumpte (…), per la qual cosa reconsidero el sotmetiment de noves peticions concretes“, segons recull la provisió dictada pel magistrat.

González de Audicana considera que la sentència del Tribunal Europeu no acaba d’aclarir els dubtes, sobretot perquè després de fer-se pública s’han dictat diverses sentències que anul·len l’índex en primera instància, però en canvi altres que el consideren vàlid dictades per les Audiències Provincials.


Sentències a favor del client en primera instància

Efectivament, la majoria dels Jutjats de 1ª. Instància s’estan pronunciant a favor dels consumidors. La primera sentència la va signar la magistrada Begoña Mosacar a Burgos contra CaixaBank, només un dia després que el TJUE es pronunciés. Cinc dies més tard, la jutgessa Laura Bueso de Lleida donava sortida a dues decisions sobre IRPH, en les quals també tombava la seva validesa. En aquest cas, es referia a dos contractes hipotecaris signats amb CaixaBank i Banc Popular (ara Banc Santander).

Les jutgesses María Teresa Martínez a Oriola i María José Ruibal a Cornellà de Llobregat van fer el mateix els dies 13 i 16 de març contra Banc Popular (ara Banc Santander) i BBVA.

El mes d’abril, ja instal·lades en l’estat d’alarma però tramitades a través dels canals telemàtics de la Justícia, les magistrades Ángela Sanz de Guadalajara, Eva Martínez d’Orense, Margarita Isabel Poveda de Palma i Tania Rodríguez de Vigo van declarar nul l’IRPH. Les seves sentències es van dictar contra BBVA, Abanca, CaixaBank i Banc Santander.


Sentència de la Secció 15 de l’Audiència Provincial de Barcelona a favor de la banca.

No obstant això, el passat 24 d’abril la Secció 15 de l’Audiència Provincial de Barcelona dictà sentència que va desestimar el recurs d’apel·lació que un client va interposar contra una sentència que va determinar la validesa de IRPH inclosa en un contracte signat amb Caixa d’Estalvis de Sabadell (ara BBVA). En definitiva, l’Audiència de Barcelona ens diu que l’IRPH és vàlid i que no s’ha d’anul·lar.

Veiem doncs una clara contradicció entre les sentències de primera instància i la dictada per l’Audiència de Barcelona. Sembla que la sentència tan esperada de 3 de març de 2020 del TJUE no hagi deixat les coses clares, però la clau està en què les sentències que dicta el TJUE afecten a tots els tribunals d’Espanya, inclòs el Tribunal Suprem. Per tant, qualsevol decisió sobre l’IRPH s’ha de regir per la doctrina del TJUE.

És fàcil preveure que es recorri la sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona davant el Tribunal Suprem. Per tant, en qüestió de pocs mesos el Tribunal Suprem dictarà sentència. Com hem vist, innombrables jutjats espanyols estan donant la nul·litat de l’IRPH i la devolució de les quantitats pagades indegudament. El nostre consell es presentar reclamació al banc i esperar que, en pocs mesos, el Tribunal Suprem dicti sentència sobre aquesta qüestió.

També és d’agraïr la “valentia” del magistrat Gonzalez de Audicana en demanar un aclariment al TJUE. També per aquesta via es pot desencallar el dubte de si l’IRPH pot considerar-se abusiu o no transparent, qüestió de gran trascendència doncs estan en joc entre 3.000 i 44.000 milions d’euros.

Com puc reclamar?

Vostè pot reclamar que s’anul·li la seva clàusula IRPH, que el banc la deixi d’aplicar, i la substitueixi per l’euribor, la qual cosa reduiria la seva quota hipotecària en beneficiar-se de l’euríbor, un índex més baix. A més, pot reclamar que li retornin les quantitats pagades de més durant el temps que s’hagi aplicat aquesta clàusula.

Per reclamar l’anul·lació de la clàusula IRPH de la seva hipoteca, ha de recopilar la informació documental següent:

  • Còpia de l’escriptura de la hipoteca.

  • Còpia de l’últim rebut de la hipoteca.

  • Altres documents que es van obtenir o lliurar en contractar la hipoteca (prospectes, correus, oferta vinculant…), així com cartes de reclamació que, en el seu cas, hagi enviat al banc i cartes de resposta d’aquest.

Si és soci de la Cambra i no ha fet la reclamació per la clàusula IRPH, pot concertar visita amb els nostres serveis jurídics, trucant al telèfon 93 798 50 57 o a trevés del nostre web, per tal de fer els tràmits necessaris o per a qualsevol dubte que pugui tenir respecte a això.

Important augment de l’impost de successions

Important augment de l’impost de successions

El Govern de la Generalitat ha aconseguit aprovar la Llei de Pressupostos per a 2020 i la Llei de mesures fiscals que tradicionalment acompanya a la llei pressupostària (Lleis 4 i 5 de 2020, de 29 d’abril). La Llei 5/2020 evidència un punt d’inflexió molt important en la política fiscal de Catalunya perquè no sols introdueix canvis en gairebé tots els tributs propis sinó que, en el capítol dels tributs cedits, augmenta notablement el cost fiscal de morir-se.

Els canvis introduïts en l’impost de successions suposen un augment considerable en la tributació en els casos de les herències rebudes per descendents (fills, néts, etc.) i per ascendents, reduint les bonificacions de la quota tributària.

Les modificacions se centren fonamentalment en els punts següents:

1 – Es reintrodueixen els coeficients multiplicadors sobre la quota de l’impost, tant en successions com en donacions, en funció del patrimoni preexistent de contribuent, (hereu o donatari) del grup I i II segons el següent quadre:

Recordem:

Grup I: adquisicions per descendents i adoptats menors de vint anys.

Grup II: adquisicions per descendents i adoptats de vint anys o més, cònjuges, ascendents i adoptants.

Grup III: adquisicions per col·laterals de segon i tercer grau, ascendents i descendents per afinitat.

Grup IV: adquisicions per col·laterals de quart grau, graus més distants i estranys.

2 – Es manté la bonificació del 99% sobre les herències a favor del cònjuge

3 – Reducció de bonificació sobre la quota: Fins ara es calculava la quota tributària segons uns tipus impositius que es mantenen amb la nova Llei, i sobre la quota, els contribuents del grup de parentiu I i II, podien aplicar una bonificació mitjançant una taula decreixent. Doncs bé, aquesta taula decreixent es redueix considerablement per als contribuents del grup II segons el següent esquema:

Taula decreixent (bonificació sobre quota íntegra) aplicable

fins al 31 d´abril de 2020, per als contribuents del Grup d’Parentiu I i II (per les morts anteriors a aquesta data)

a partir de l’1 de maig de 2020, únicament s’aplicarà per als contribuents del Grup de Parentiu I (per les morts a partir d’aquesta data)

Taula decreixent (Bonificació sobre la quota íntegra) aplicable a partir de l’1 de maig de 2020 per contribuents del Grup de Parentiu II.

4 – Per defuncions fins al 30 d’abril 2020, els contribuents del Grup I i II que optin per aplicar les bonificacions sobre la base imposable en determinats actius (empresa família, béns del patrimoni cultural o natural, finques rústiques amb activitat forestal, explotacions agràries), podien aplicar, a més, la taula de bonificacions sobre la quota íntegra en un 50%. A partir de l’1 de maig de 2020 aquesta possibilitat es suprimeix.

Com a conseqüència d’aquestes modificacions, es produeix un augment considerable de l’Impost en herències per part de descendents i adoptats majors de vint anys, i els ascendents o adoptants, doblant-se, en molts casos l’impost a pagar. L’Associació Catalana d’Especialistes en Dret de Successions rebutja l’augment de l’impost de successions i avisa que pot ser contraproduent en un moment de més defuncions, com l’actual pel coronavirus. En un comunicat, subratlla que no són poques les famílies que estan patint dificultats personals i econòmiques. Remarca també que la idea que aquest tribut implica una redistribució de la riquesa és “esbiaixada”, perquè les grans fortunes ja utilitzen sistemes de planificació immunes a l’impost. “Els efectes de la mesura recauran, una vegada més, sobre els patrimonis petits i mitjans”, ha conclòs.