El nombre d’habitatges d’ús turístic no para de créixer a Mataró

El nombre d’habitatges d’ús turístic no para de créixer a Mataró

Llogar un pis per a un ús turístic és una forma de guanyar-se uns diners extres, però exigeix certa dedicació i tràmits. Barcelona disposa d’un parc d’allotjaments turístics extens i legal, però també existeix, encara, una oferta il·legal d’aquests serveis que ha generat força controversia per les afectacions que generen en les comunitats de veïns on es troben i per incidir en el mercat immobiliari reduint l’oferta de lloguer normal. I no sols a la ciutat de Barcelona, sinó també  a les ciutats de l’àrea metropolitana, com ara Mataró, es pot trobar una oferta il·legal d’allotjaments turístics. que resulten perjudicials per als inquilins, ja que no tenen drets de reclamació respecte de qualsevol incident i els priva de serveis de compliment obligat, i per a la ciutat, ja que genera especulació, economia submergida, i la seva activitat no reverteix en positiu en el marc de les comunitats de veïns que els acullen.

Segons dades de l’Ajuntament de Mataró, en el mes de juny de 2019 hi havia un total de 101 habitatges d’aquest tipus donats d’alta a la Generalitat, és a dir, legals. A finals de 2017, n’hi havia 40, per tant en un any i mig la xifra gairebé s’ha triplicat. 

Malgrat el creixement experimentat en els darrers anys, el nombre d’aquests pisos encara no és excessiu per a una ciutat de 126.000 habitants com la capital del Maresme, com per tenir una incidència negativa en el mercat del lloguer. 

Requisits legals que cal complir per dedicar un pis a ús turístic

1) Què és un habitatge d’ús turístic?

És aquell habitatge que és cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi de contraprestació econòmica, per períodes de temps  iguals o inferiors a 31 dies.

2) Quines condicions ha de tenir l’habitatge per poder ser destinat a l’ús turístic?

L’habitatge s’ha de cedir sencer (no es pot cedir per estances), i ha de complir les condicions següents:

Disposar de cèdula d’habitabilitat i satisfer en tot moment les condicions tècniques i de qualitat exigibles als habitatges en general.

No pot ser ocupat amb més places que les indicades a la cèdula.

Ha d’estar suficientment moblat i dotat dels aparells i estris necessaris per a la seva ocupació immediata, i en perfecte estat d’higiene.

3) Quines obligacions té el propietari d’un habitatge d’ús turístic?

Facilitar als usuaris i veïns el telèfon d’atenció immediata de consultes i incidències.

Garantir un servei d’assistència i manteniment de l’habitatge.

Informar a la Direcció General de la Policia sobre l’estada de les persones que s’hi allotgen.

Recaptar l’impost sobre les estades en establiments turístics (IEET).

4) Què s’ha de fer per legalitzar un habitatge d’ús turístic?

Abans d’iniciar l’activitat, cal presentar, davant l’ajuntament del municipi on estigui ubicat l’habitatge, una comunicació prèvia d’inici d’activitat degudament formalitzada pel propietari, o per la persona física o jurídica gestora, en el seu cas.

L’ajuntament ha de donar trasllat de la comunicació d’inici d’activitat al Registre de Turisme de Catalunya (RTC) de la Generalitat, que procedirà a la seva inscripció. Des d’aquest moment, l’habitatge disposarà d’un número d’inscripció que indica que l’exercici de l’activitat s’està desenvolupant de forma legal. Aquest número ha de constar en tota mena de publicitat on s’anunciï l’habitatge, com a garantia de la seva legalitat.

La destinació d’un habitatge a l’ús turístic no és possible si està prohibida per l’ordenació d’usos del sector del municipi on es trobi o bé pels estatuts de la comunitat, degudament inscrits en el Registre de la Propietat, en edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal.

5) Què passa si no es regularitza l’ús turístic de l’habitatge?

Si no es regularitza l’ús turístic de l’habitatge, pel procediment esmentat, l’exercici de l’activitat té la consideració d’il·legal, per la qual cosa el propietari pot ser sancionat amb multes que oscil·len entre els 3.000, els 30.000 i els 600.000 euros, depenent de si les infraccions són lleus, greus o molt greus.

El propietari i la persona gestora de l’habitatge, són responsables solidaris de les infraccions i incompliments de les obligacions establertes a la normativa sectorial turística i a la d’habitatge.

6) Com s’ha d’actuar davant la sospita d’un possible habitatge d’ús turístic il·legal a la finca?

Es pot formalitzar la denúncia corresponent una vegada s’hagi comprovat, prèviament, que l’habitatge no consta inscrit en el Registre de Turisme de Catalunya i no compta  amb l’habilitació municipal corresponent. La denúncia s’adreça a la Direcció General de Turisme de la Generalitat de Catalunya.

El TS declara abusius els contractes de manteniment d’ascensors superiors a 3 anys

El TS declara abusius els contractes de manteniment d’ascensors superiors a 3 anys

El Ple de la Sala civil del Tribunal Suprem ha analitzat en una recent sentència dictada el passat 17 de setembre, els criteris de nul·litat de les clàusules de durada inserides en el condicionat general de determinats contractes de manteniment d’ascensors.

En aquest cas, es tractava d’un contracte dels qualificats com ‘a tot risc’, amb una durada de cinc anys, que es prorrogaven tàcitament per períodes iguals, excepte denúncia d’alguna de les parts amb noranta dies d’antelació. Per al cas que alguna de les parts desistís del contracte, s’establia una penalització del 50% de les quotes pendents fins a la data establerta per a la seva finalització.

Uns condicionants que l’alt tribunal ha vist clarament com a excessius. Després de batallar davant la justícia, els drets dels propietaris han prevalgut enfront dels de l’empresa de manteniment de l’ascensor.

La sentència veu raonable que la companyia exigeixi un temps mínim que li permeti organitzar i fer-se càrrec de la infraestructura de l’equip. Tanmateix, això no pot suposar una vinculació excessiva “que impedeixi als propietaris aprofitar-se de millors prestacions que puguin oferir altres empresaris“.

Entén el tribunal que el risc que suposa per a l’empresa la baixa dels clients ha de quedar fixat en “els seus justos termes“, mitjançant uns terminis raonables. El TS també ha valorat un altre punt clau: l’empresa no ha pogut aportar causes excepcionals de pes que justifiquessin que l’ascensor havia de mantenir-se per un llarg període de temps.

En definitiva, el Tribunal Suprem considera que un termini de durada del contracte tan extens i amb aquestes conseqüències associades és contrari a la normativa sobre clàusules abusives i ha dictat que la clàusula en qüestió és abusiva i, en conseqüència, ha procedit a la seva anul·lació. Llevat de circumstàncies excepcionals, segons l’alt tribunal, els treballs de control i seguiment d’un ascensor no han de superar un període de temps superior als tres anys.

Evolució del mercat de compravenda d’habitatge a Mataró

Evolució del mercat de compravenda d’habitatge a Mataró

El mercat de venda d’habitatges ha continuat actiu a la nostra ciutat en el primer semestre d’enguany, mostrant una acceleració continuada des del 2013, tant les transaccions dels habitatges nous com les d’habitatges usats. En aquests dos primers trimestres de 2019, la quantitat total de vendes d’habitatges a Mataró ha estat de 854, el 78% de les quals corresponen a habitatges de segona mà (666) i el 22% restant als habitatges d’obra nova (188).

Compravendes d’habitatges de segona mà registrades a Mataró

El volum de vendes experimenta un augment força notable i sostingut a la ciutat any rere any des del 2013. L’any passat es van registrar 1.006 vendes i, com dèiem, els sis primers mesos de 2019 confirmen la persistència de l’augment d’operacions a la ciutat, havent-se produït en aquest període un total de 666 operacions.

El comportament dels preus és també alcista des del 2013, si bé van experimentar un augment espectacular el 2016, en què els preus de l’habitatge usat van arribar a una mitjana de 1.708,70 euros/m2 construït, el que va representar un increment del 16,9% en comparació l’any 2015. El 2017 els preus es van estabilitzar en els 1.665,50 euros/m2 construït, per tornar a tenir una variació positiva el 2018 fins als 1.781,60 euros/m2 construït. Tanmateix, en aquest primer semestre de 2019, els preus han cobrat un fort impuls i s’han situat en una mitjana de 2.052,20 euros/m2 construït.

El preu de venda dels habitatges, en el seu conjunt, s’ha situat en aquest primer semestre de 2019 en una mitjana de 167.300 euros, amb una superfície mitjana de 85,1 m2.

Si fem la comparació amb les capitals de província, tenim que a Barcelona durant els sis primers mesos d’aquest any el preu mitjà del m2 construït d’habitatge usat ha estat de 4.070,30 euros (pràcticament el doble que a la nostra ciutat), mentre que a la ciutat de Girona es va moure en els 1.808,80 euros/m2 construït, a Lleida va ser de 1.028,50 euros/m2 construït i a Tarragona el preu mitjà en el mateix període va arribar als 1.289,20 euros m2/construït.

El mercat de venda d’habitatges de nova construcció.

El mercat d’obra nova segueix remuntant, encara que el nombre d’operacions està molt per sota de les vendes d’habitatges usats. Les transaccions d’habitatges nous venen a representar en els primers sis meses de l’any, com s’ha dit, el 22% del total de vendes.

En aquest primer semestre de 2019, els preus de l’habitatge de nova construcció han arribat a una mitjana de 2.063,40 euros/m2 construït, 174.900 euros per habitatge, amb una superfície mitjana de 91,50 m2 construïts.

Tot i que la recuperació del mercat de venda és una realitat a la nostra ciutat, el degoteig de dades estadístiques i informes en aquest segon semestre de l’exercici sembla que estarien anticipant un canvi de tendència del mercat cap a una fase d’estabilització, sense increments tan acusats ni en les transaccions ni en els preus como els que s’han viscut en aquests últims anys.

Nota metodològica

Font de les dades: Col·legi de Registradors de la Propietat

Habitatge usat: habitatge de més d’un any i mig d’antiguitat, a partir del certificat de final d’obra.

Compravendes d’habitatges: correspon al recompte dels habitatges inscrits en el Registre de la Propietat amb transmissió del 100% del domini de la propietat.

Preu per m2 construït: correspon a la mitjana del preu de l’habitatge per la superfície contruïda en euros/metre quadrat construït de les compravendes inscrites en el Registre de la Propietat.

Les Cambres catalanes demanen actuacions directes i immediates en determinats supòsits d’ocupació il·legal

Les Cambres catalanes demanen actuacions directes i immediates en determinats supòsits d’ocupació il·legal

El Consell General de Cambres de la Propietat s’ha adreçat a la Fiscalia del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya demanant que, com ja va fer la Fiscalia de les Illes Balears, emeti una instrucció aclarint com han d’actuar les forces d’ordre públic davant de les ocupacions il·legals d’habitatges.

Recentment, la Fiscalia de Balears ha elaborat una instrucció en què diferencia diversos tipus d’ocupació pels quals defineix diferents formes d’actuació:

– Ocupació il·legal d’habitatges ocupats pel seu titular. La instrucció determina que quan un Cos Policial rep una denúncia per aquests fets, ha de procedir directament i de forma immediata al desallotjament dels tercers ocupants i a la seva detenció, per tractar-se d’un delicte que s’està cometent i que s’ha d’evitar que es prolongui en el temps i produeixi efectes majors.

– Ocupació il·legal de segones residències.Quan es tracta d’una segona residència que és ocupada pel seu titular en determinades èpoques de l’any, també ha de ser considerada com a habitatge (domicili) i, per tant, ha de comptar amb la mateixa protecció legal que l’habitatge habitual. En aquest supòsit és aplicable per tant allò establert en l’apartat anterior, és a dir, el desallotjament immediat dels tercers ocupants i la seva detenció.

– Ocupació il·legal del domicili d’una persona jurídica i d’un establiment obert al públic. Es considera un delicte menor, però tot i així la Fiscalia considera que procedeix el desallotjament immediat, però no procedirà la detenció.

– No procedirà el mateix protocol quan es tracti d’una ocupació il·legal d’immobles desocupats o abandonats pel seu titular. En els casos d’ocupació pacífica, el titular afectat podrá exercitar, si ho considera oportú, les corresponents accions civils per a la recuperació de la possessió que preveu la Llei 5/2018, d’11 de juny.

En l’escrit dirigit a la Fiscalia, el Consell de Cambres demana la implementació a Catalunya d’un protocol similiar a l’aplicable a les Illes Balears per donar efectivitat al dret a la propietat privada i al precepte constitucional referent a la inviolabilitat del domicili.

La normativa actual basada en la Llei 5/2018, d’11 de juny, ha suposat un pas endavant per lluitar contra l’ocupació il·legal de pisos, però deixa fora del seu àmbit d’aplicació les persones jurídiques, i, a més, els propietaris han de sol·licitar i pagar l’assistència de professionals del dret per demanar la tutela judicial davant dels tribunals, patir les disfuncions de l’administració de justicia i també que els ocupants solen presentar al Jutjat qualsevol tipus de títol o contracte fals, fets aquests que emdarrereixen el procediment.

En definitiva, per eliminar aquests inconvenients cal que els cosos de seguretat puguin actuar directament i de forma immediata sense necessitat de demanar mesures judicials quan l’ocupació il·legal d’un immoble tingui les característiques de delicte, desallotjant els ocupants il·legals i procedint a la seva detenció. Sols quan existeixin dubtes sobre la naturalesa delictiva de la conducta realitzada s’haurien de sol·licitar prèviament les corresponents mesures judicials.

Les solucions legislatives a altres paisos europeus van per aquest camí. Les actuacions que s’estan portant a terme a països de la Unió Europea, com ara França, Holanda o Alemanya, entre d’altres, están donant una resposta policial i immediata d’expulsió als ocupants sense necessitat d’ordre judicial.

L’IBI augmentarà de mitjana un 8% a Mataró l’any vinent

L’IBI augmentarà de mitjana un 8% a Mataró l’any vinent

L’Ajuntament de Mataró incrementarà l’any que ve el tipus impositiu de l’Impost sobre béns immobles (IBI), que fins ara era del 0,5202%, fins al 0,5618%, passant el rebut mig residencial actual de 441,84 € a 477,17 € (35,33 € més que aquest any). Això farà pujar un 8% de mitjana les quotes de l’IBI. L’increment anual d’ingressos previstos amb aquest augment és de 2,2 M €.

Però la pujada va més enllà ja que s’estableix sobre pràcticament tots els impostos municipals. En efecte, a banda de l’esmentat augment de l’IBI, l’Ajuntament projecta per a l’any vinent les següents modificacions:

Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (Plusvàlues): aprovar un nou tipus impositiu del 18 % (actualment és del 15,5 %) i simplificació de la bonificació per transmissió per causa de mort de l’habitatge habitual. L’augment de recaptació seria de 600.000 €.

Impost sobre construccions, instal·lacions i obres (ICIO): modificar el tipus de gravamen actual (3,768 %) i fixar el 4 %. Aquesta modificació suposaria un increment del tipus i de la previsió d’ingressos d’un 6,15 %, amb un resultat econòmic de 175.000 €.

Impost d’activitats econòmiques (IAE): arribar al tipus màxim del 3,8 %, un increment que suposarà una repercussió econòmica de 246.875,99 €.

Taxa de brossa domiciliària: per absorbir l’increment del cost del contracte previst per al 2020 (aproximadament 290.188 €), s’hauria d’incrementar la taxa en un 5,3 %. Aquest augment suposaria un increment del rebut d’uns 5,50 € de mitjana.

Taxa de guals: aplicació del darrer tram d’increment acordat a les ordenances fiscals de 2017 de recuperació de la taxa en 4 anys. Aquesta mesura suposaria una previsió d’un increment d’ingressos de 220.544,75 €.

Responsables de l’Ajuntament justifiquen aquest augment d’impostos pel creixement de les despeses de l’Ajuntament en partides com el nou contracte del servei de neteja viaria i recollida de residus, la posada en marxa del nou servei de Mataró Bus i també l’augment salarial dels treballadors públics. La proposta d’augment dels tributs està acompanyada d’un Pla de mesures de racionalització de la despesa per poder fer front a l’escenari pressupostari 2020-2023. En qualsevol cas, l’anunci de pujada generalitzada dels impostos ha generat un bon enrenou a la ciutat perquè ve a asfixiar encara més la depauperada economia de molts mataronins.

Els grups municipals poden presentar suggeriments a l’avantprojecte fins al 9 d’octubre. A partir d’aquí, es preveu fer-ne l’aprovació inicial en un Ple extraordinari el 24 d’octubre.

L’aprovació definitiva es preveu en un altre Ple extraordinari a finals de desembre per tal que les noves ordenances, taxes i preus públics entrin en vigor l’1 de gener de 2020.

Recàrrec del 50% de l’IBI per a habitatges desocupats

Independentment de la pujada d’impostos per a l’any vinent, l’Ajuntament pretén modificar l’ordenança fiscal de l’IBI per tal d’establir un recàrrec del 50% de la quota de l’IBI per a aquells immobles d’ús residencial que es trobin desocupats amb caràcter permanent, sense causa justificada, per un termini de dos anys.

Dit recàrrec exigirà la prèvia declaració municipal d’habitatge desocupat amb caràcter permanent, la qual podrà dictar-se una vegada s’hagi concedit l’audiència prèvia, durant un termini de 10 dies, al subjecte passiu i s’hagi acreditat per l’Ajuntament l’existència d’indicis de desocupació, com ara els relatius al padró municipal d’habitants i els consums dels serveis de subministrament.

Aquest recàrrec es meritarà el dia 31 de desembre i s’ha de liquidar anualment per l’Ajuntament un cop constatada la desocupació de l’immoble, juntament amb l’acte administratiu perquè aquesta es declari.

Qüestionat pel Tribunal Suprem el càlcul de l’impost de plusvàlua

Qüestionat pel Tribunal Suprem el càlcul de l’impost de plusvàlua

La polèmica plusvàlua municipal, això és, l’impost que es paga quan es ven un habitatge amb guanys, torna a estar d’actualitat. El Tribunal Suprem ha plantejat davant el Tribunal Constitucional una qüestió d’inconstitucionalitat en relació amb aquest tribut en aquells casos en els quals l’import a pagar pel contribuent sigui major que el guany real obtingut.

En una Interlocutòria de data 1 de juliol de 2019, el Tribunal Suprem, en el marc d’un recurs de cassació, planteja una nova qüestió d’inconstitucionalitat de l’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana respecte dels articles 107.1, 107.2.a) i 107.4 del Text Refós de la Llei d’Hisendes Locals per la seva possible oposició als principis de capacitat econòmica i, específicament, el de prohibició de confiscatorietat que proclama l’article 31.1 de la Constitució Espanyola.

Aquesta resolución és una notícia important perquè és la primera vegada que el Tribunal Suprem es qüestiona com ha d’aplicar-se l’impost quan el guany obtingut és inferior a la que resulta de la fórmula per a determinar la base imposable. Aquesta és una qüestió que en el seu moment va quedar pendent en la jurisprudència del Tribunal Constitucional i que ara s’haurà de resoldre.

Els dubtes del Tribunal Suprem sobre la constitucionalitat de la norma giren entorn de la fórmula que utilitzen tots els ajuntaments per a determinar la base imposable de l’impost ja que considera que no té en compte la plusvàlua real obtinguda en la transmissió de l’immoble, atès que es basa en paràmetres objectius com el valor cadastral del sòl i el període de tinença de l’immoble, la qual cosa estaria donant lloc a situacions en les quals la quota de l’impost a pagar sigui superior al guany realment obtingut, la qual cosa, podría esgotar o fins i tot superar la capacitat contributiva del contribuent, en una clara vulneració del principi de no confiscatorietat.

L’aplicació d’aquesta forma de determinació de la base imposable pot donar lloc -i, de fet, així succeeix en l’assumpte que analitzem- al fet que la plusvàlua efectivament obtinguda com a conseqüència de la transmissió onerosa d’un immoble sigui d’import inferior -amb freqüència, fins i tot, notablement inferior- a la quota tributària que resulta de l’aplicació d’aquelles regles”, diu el Suprem en la seva resolució.

No obstant això, convé recordar que el Suprem també recolzava la fórmula utilitzada pels ajuntaments per a calcular aquest impost, en considerar que no és possible utilitzar una fórmula de càlcul diferent a la prevista en la Llei d’Hisendes Locals, rebutjant que poguessin utilitzar-se fórmules alternatives per al càlcul d’aquest tribut. El que qüestiona ara, no obstant això, és què succeeix quan la fórmula no té en compte el guany real obtingut amb la venda de l’immoble.


La fórmula per a calcular l’impost

L’Alt Tribunal analitza el cas concret d’un matrimoni que va comprar un habitatge en 2002 per 149.051 euros i sobre la que va realitzar una reforma per valor de 34.800,89 euros. Al desembre de 2015, es va vendre l’habitatge per 153.000 euros, girant-los l’Ajuntament de Saragossa un rebut per import de 6.902,25 euros en concepte de plusvàlua municipal.

El matrimoni va entendre que, després de la despesa de la reforma, no s’havia produït una plusvàlua amb la referida transmissió, i, per tant, no havia fet imposable sobre el qual calcular l’impost, per la qual cosa van sol·licitar la rectificació de la citada liquidació i la devolució de les quantitats satisfetes. Al·legaven que si “afegim al valor d’adquisició inicial el cost de la reforma estem davant un valor molt superior al de venda en 2015”; i afegien que “encara que no suméssim aquestes quantitats l’increment patrimonial si estem al valor de compra en 2002 i venda en 2015 és de 3.950 euros i el pagament per plusvàlua com reiterem ha estat de 6.900”.

No obstant això, s’insistia que l’increment real produït en aquest cas és inexistent ja que en el moment de l’adquisició (2002) el valor real amb reforma immediatament posterior, és a dir amb revaloració, suposa un valor real molt superior al preu de venda en 2015. És a dir, considerava el matrimoni que la venda hauria generat pèrdues, per la qual cosa, tal com ja va sentenciar el Tribunal Constitucional, estarien exempts del pagament de la plusvàlua municipal.

El Suprem planteja un assumpte que va quedar pendent d’aclarir en l’anterior sentència del Tribunal Constitucional i que fa referència a què succeeix quan en la venda d’un immoble el guany real obtingut és inferior al guany presumpte que fixa l’ajuntament atenent únicament l’antiguitat en la tinença de l’immoble pel transmitent i al valor cadastral del sòl, dos aspectes que podrien no tenir res a veure amb la plusvàlua real obtinguda.

El Constitucional ja va tombar aquest impost en aquells casos en els quals la venda de l’immoble havia generat pèrdues al venedor. Ara haurà de dictaminar si el tribut és “confiscatori” en determinats casos en els quals fins i tot hi ha guany.

L’advocat de la UE obre la porta a l’anul·lació de les hipoteques IRPH

L’advocat de la UE obre la porta a l’anul·lació de les hipoteques IRPH

Com estava previst, el passat dimarts 10 de setembre de 2019  l’advocat general del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha emès el seu informe, que no és vinculant, sobre l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH), i  ha assenyalat que el mer fet de ser l’IRPH un índex oficial, no el fa només per això ser transparent.

En la sentència de 2017 del Tribunal Suprem sobre l’IRPH es va declarar el contrari, en assenyalar que la mera referenciació d’una hipoteca a l’IRPH no suposa falta de transparència o abusivitat. No obstant això, després de la sentència de l’alt tribunal va haver-hi jutjats que van continuar considerant la clàusula IRPH abusiva i finalment el Jutjat número 38 de Barcelona va elevar qüestió prejudicial al TJUE i ara s’ha conegut la declaració de l’advocat general, que va en contra de la tesi del Tribunal Suprem, a favor del vot particular que la mateixa sentència de l’alt tribunal espanyol contenia, i en el mateix sentit que les observacions de la Comissió Europea.

Resulta important parlar en aquest sentit de la Directiva 93/13/CEE del Consell, de 5 d’abril de 1993, sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats amb consumidors. Aquesta Directiva es va crear amb el propòsit d’aproximar les disposicions legals, reglamentàries i administratives dels Estats membres sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats entre professions i consumidors. Doncs bé, en l’apartat 2 de l’article 1 d’aquesta Directiva s’indica el següent: “Les clàusules contractuals que reflecteixin disposicions legals o reglamentàries imperatives, així com les disposicions o els principis dels convenis internacionals, especialment en l’àmbit dels transports, on els Estats membres o la Comunitat són part, no estaran sotmesos a les disposicions de la present Directiva.” Aquest apartat anterior és molt important, perquè és el que determina si la clàusula IRPH pot ser jutjada o no o pot ser declara abusiva o no, en el sentit que si fos un reflex d’una disposició legal (l’IRPH és un índex oficial) o reglamentària imperativa, quedaria fora de la Directiva i no podria ser declarada abusiva. Però l’advocat general, en aquest sentit, també és clar, assenyalant que queda dins de la Directiva, ja que argumenta que l’aplicació de la clàusula IRPH a un contracte hipotecari no és imperativa ja que l’entitat financera té la possibilitat de recórrer a altres índexs oficials com el cas de l’Euríbor.

L’Euribor és l’índex de referència de la immensa majoria de les hipoteques a interès variable que s’han signat a Espanya, no obstant això, un percentatge residual de ciutadans van signar la seva hipoteca amb l’índex IRPH, veient-se clarament perjudicats pel mateix índex que sempre s’ha situat per sobre de l’Euribor i amb més de dos punts de diferència durant els pitjors anys de la crisi econòmica i següents, seguint així en l’actualitat. Les entitats financeres quan aplicaven l’IRPH als préstecs hipotecaris que concedien, no ho feien de forma imperativa, és a dir, cap disposició l’obligava a això, ja que podien haver optat per exemple, per l’Euribor, que si s’aplicava a la immensa majoria de ciutadans que contreien una hipoteca. Com no era una obligació per a l’entitat financera, l’aplicació de la clàusula IRPH sí que entra en la Directiva sobre clàusules abusives segons l’advocat general i pot conseqüentment ser declarada abusiva.

Una vegada conegudes les conclusions de l’advocat general, caldrà esperar a la fi de 2019 o principis del 2020 per a conèixer la sentència del TJUE per al cas IRPH i en cas de ser finalment positiva per al client, significarà que es produiran onades massives de reclamacions IRPH en els jutjats de tota Espanya, amb la finalitat que aquestes hipoteques perdin per fi la vinculació amb l’IRPH i s’indexin a l’Euribor, amb l’important abaratiment en la quota mensual de la hipoteca que això suposarà i que es puguin reclamar amb garanties d’èxit les quantitats cobrades de més durant tots els anys de la hipoteca, per la clàusula IRPH en els respectius contractes hipotecaris.

Conclusions de lAdvocat General del TJUE

L’advocat general Sr. Szpunar, proposa al TJUE que en la seva futura sentència declari:

1.Que una clàusula contractual pactada entre un consumidor i un professional, com la clàusula dIRPJ Caixes, que fixa un tipus d’interès prenent com a valor de referència un dels sis índexs de referència oficials legals que poden ser aplicats per les entitats de crèdit als préstecs hipotecaris amb tipus d’interès variable, no està exclosa de l’àmbit d’aplicació de la Directiva 93/13. Encara que l’IRPH sigui un tipus de referència legal, no és obligatori per al banc i, per tant, pot ser objecte d’escrutini pel jutge nacional

2. No es pot al·legar l’excepció de la Directiva que considera «que l’apreciació del caràcter abusiu de les clàusules no es referirà a la definició de l’objecte principal del contracte ni a l’adequació entre preu i retribució, d’una banda, ni als serveis o béns que hagin de proporcionar-se com a contrapartida, per una altra, sempre que aquestes clàusules es redactin de manera clara i comprensible» ja que aquesta excepció no ha estat traslladada al Dret espanyol.

3. La fórmula de càlcul de lIRPH Caixes resulta complexa i poc transparent per a un consumidor mitjà.

4. No es pot exigir al banc que ofereixi diferents índexs de referència als consumidors, ja que segons l’advocat general l’IRPH Caixes era un índex oficial publicat en el BOE, de relativament fàcil accés. Per tant, per a l’advocat general no cal que el banc comparés l’IRPH amb la resta d’índexs oficials

5. En efectuar el control de la transparència de la clàusula IRPH Caixes, el jutge nacional ha de comprovar, tenint en compte el conjunt de circumstàncies que van envoltar la celebració del contracte, d’una banda, si aquest exposava de manera transparent el mètode de càlcul del tipus d’interès, de manera que el consumidor estigués en condicions de valorar, basant-se en criteris precisos i intel·ligibles, les conseqüències econòmiques que del mateix es derivaven per a ell (amb una referència a l’evolució en el passat de lIRPH) i, d’altra banda, si l’esmentat contracte complia amb totes les obligacions d’informació previstes en la normativa nacional.

6. L’advocat general no es pronuncia sobre les conseqüències que es deriven de la declaració del caràcter abusiu de lIRPH, per la qual cosa no sabem si procedirà aplicar l’Euribor, deixar sense interès el préstec o quines conseqüències. Una cosa molt important queda sense resposta, de moment.

Els lloguers toquen sostre a Mataró

Els lloguers toquen sostre a Mataró

En el primer trimestre de 2019, els preus dels lloguers han tocat sostre a Mataró. El mercat comença a mostrar símptomes d’esgotament. S’ha de tenir en compte que l’escalada que les rendes han experimentat aquests darrers anys a la ciutat ha estat del 30%, amb un increment exponencial de la demanda i en un context en què els sous amb prou feines han crescut.

Les últimes dades oficials que ha fet públiques la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat, a partir de les fiances dipositades a l’Incasòl en el moment de formalitzar el contracte, assenyalen que en el primer trimestre d’enguany la renda mitjana d’un nou lloguer a la ciutat de Mataró es va situar en 637€ mensuals, quan en els dos trimestres anteriors (el 3r i 4t trimestre de 2018) es va fixar en 641€ i 635€ mensuals, el que ens indica que els preus es comencen a moderar. Una explicació del fet que els preus comencin a tocar sostre la trobem en la voluntat de l’arrendador d’abaixar els preus per ajustar-se al lloguer que és assumible per al llogater, ja que en cas contrari els propietaris s’arrisquen a tenir els pisos desocupats i perdre rendibilitat perqué estarien buits.

Durant el període comprés entre l’1 de gener i el 31 de març passats es van signar a Mataró un total de 765 nous contractes d’arrendament, que van representar un increment d’un 6% respecte als formalitzats el primer trimestre de l’any passat, que havien estat 721.

La veritat és que la recerca d’un habitatge assequible fa anar de corcoll milers de ciutadans. Per assequible s’entén un habitatge a què no s’hagi de destinar més d’un terç del sou i en aquests moments la realitat és ben diferent. Un 42% dels ciutadans de l’àrea metropolitana que viuen de lloguer destinen un 40% dels ingresos a pagar l’arrendament, cosa que podría estar afectant unes 300.000 persones, segons càlculs de l’Observatori de l’Habitatge Metropolità.

També s’està produint una certa moderació en el preu mitjà al conjunt de la comarca, ja que encara que aquest 1er. trimestre de 2019 es va situar en 716€ al mes, l’augment va representar sols un 1,4% respecte els dos trimestres anteriors en què el lloguer mitjà va ser de 706€. Aquesta mateixa tendència s’observa a Premià de Mar i Pineda de Mar, poblacions on els lloguers mensuals de mitjana van situar-se en el 1er trimestre d’enguany en els 745€ i 546€, respectivament, valors pràcticament iguals al 4rt. Trimestre de 2018, sent l’excepció Calella on els preus si que han experimentat un fort increment aquest 1er. trimestre de 2019, arribant als 541€ mensuals, quan en els quatre trimestres de 2018 havien fluctuat entre els 515€ i els 517€.

Per últim, hem de destacar que en el conjunt de Catalunya, tres municipis del Maresme encapçalen els preus més alts durant els tres primers mesos d’aquest any: Sant Vicenç de Montalt (1.463€), seguit de Cabrils (1.236€) i Alella (1.155€). A continuación es van situar Sant Cugat del Vallès (1.136€) i Begues (1.061€).