Aprovat un decret llei que pretén regular el preu dels lloguers a les zones on el mercat estigui “més tens”

Aprovat un decret llei que pretén regular el preu dels lloguers a les zones on el mercat estigui “més tens”

El Govern de la Generalitat ha aprovat el passat 21 de maig un nou decret llei que té per objectiu limitar temporalment els preus dels lloguers als barris o ciutats amb falta acreditada d’habitatge assequible. Aquesta norma faculta el Ple de l’Ajuntament de Barcelona per declarar la ciutat o part dels seus barris com a àrea amb mercat d’habitatge tens, condició indispensable per a la limitació dels preus. En el cas de la resta de municipis, la competència per declarar-los amb mercat d’habitatge tens correspon al Departament de Territori de la Generalitat.

Per a la declaració d’una àrea amb mercat d’habitatge tens, caldrà acreditar que aspectes com el creixement del preu dels lloguers i el seu cost en el pressupost familiar siguin clarament superiors als de la mitjana de Catalunya; que hi hagi una desproporció entre l’augment de la població i el nombre d’habitatges de lloguer disponibles; o que el cost dels lloguers creixi clarament per sobre de l’IPC de l’àrea afectada.

La norma general: índex més el 10%

El cost del lloguer en zones o ciutats on s’apliqui la contenció de rendes només pot superar un 10 % el de l’índex de preus del lloguer. Per als aspectes exclosos del sistema d’indexació però que donen més valor a l’habitatge, la norma preveu un increment addicional del 5 %, que haurà de quedar degudament justificat al contracte. Es tracta d’un supòsit per a habitatges amb vistes excepcionals o altres característiques especials com zones comunitàries amb piscines i jardins.

Habitatges nous o completament rehabilitats: índex més el 20 %

Els habitatges de nova edificació i els que estan completament rehabilitats es podran llogar un 20 % per sobre del que estableix l’índex de referència, però només durant els 5 anys posteriors a la finalització de les obres. Passat aquest període, el preu màxim del lloguer estarà sotmès al mateix topall que la resta. En el cas d’aquests habitatges, la norma preveu una moratòria de tres anys, temps durant el qual estaran exempts de la contenció de rendes.

Mateixes condicions per als habitatges que ja estaven llogats

Els pisos que ja estaven llogats poden continuar arrendats pel preu anterior a l’entrada en vigor de la limitació, tant en els contractes vigents com en els futurs. En casos justificats, la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens també pot excloure de la limitació els habitatges amb una superfície útil superior als 150 metres quadrats.

Dret de recuperar els diners

Amb l’entrada en vigor del decret llei, si el propietari cobra un lloguer que sobrepassi la contenció establerta pel Govern, el llogater té dret a recuperar la diferència entre el límit legal i la renda abonada, amb els interessos corresponents. Aquest dret es podrà exigir per via judicial, però el Departament de Justícia també impulsarà la mediació i altres fórmules extrajudicials per resoldre les diferències entre els propietaris i els inquilins, amb l’objectiu d’evitar-ne la judicialització.

Avantprojecte de llei d’arrendaments

A més del decret llei d’urgència, el Govern també ha aprovat el mateix dia 21 de maig la memòria preliminar de l’avantprojecte de llei d’arrendament de finques urbanes. En aquest cas, s’incorpora la limitació de preus aprovada pel decret llei, i s’amplien les mesures amb altres aspectes com l’allargament de la durada mínima dels contractes, que se situarà entre els sis i els 10 anys.

La memòria preveu que en el cas de lloguers entre particulars, la durada sigui menor que en pisos o cases que pertanyin a societats immobiliàries.

Una altra mesura que es preveu a la memòria és la reducció de les mensualitats que s’exigeixen per fer un contracte de lloguer, i que ara arriba a tres. El Govern considera aquest número “excessiu”. D’altra banda, la futura llei catalana suprimirà la possibilitat que els llogaters renunciïn al dret de compra del seu habitatge de lloguer, per deixar sense efecte clàusules de renúncia que inclouen alguns contractes.

La llei també obligarà a documentar amb fotografies o vídeos l’estat d’un pis o casa abans de llogar-lo, per tramitar més fàcilment la devolució de les fiances o evitar reclamacions per danys que no hagin provocat els llogaters. A més, els propietaris també podran constatar possibles danys, si és el cas, i rescabalar-ne el valor. Amb la mesura, el Govern confia que es resolguin les disputes actuals.

El decret haurà de ser convalidat pel Parlament abans de 30 dies

En tot cas, aquest decret llei haurà de ser convalidat pel Parlament de Catalunya. Des d’un punt de vista de tramitació de la norma, resultaria probable, que algun grup parlamentari sotmeti el decret llei al Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries abans de la seva convalidació.

El decret llei impulsat per la Conselleria de Justícia es basa en una modificació del Codi Civil Català, una fórmula no explorada fins ara per a la regulació de lloguers i que, segons el Govern, li confereix competències a Catalunya en aquesta qüestió. S’ha de dir al respecte, que hi ha seriosos dubtes sobre la constitucionalitat d’aquest decret llei, ja que la legislació reguladora dels arrendaments urbans es pot considerar de competència de l’Estat i per tant és discutible que la Generalitat sigui competent per limitar els preus dels lloguers o per redactar una nova Llei d’arrendaments urbans, com ha començat a fer. No es pot descartar que el Govern de l’Estat recorri el decret davant el Tribunal Constitucional i aquest decideixi suspendre’l, tant per la voluntat del decret llei de limitar els lloguers, com la de presentar un projecte de llei català d’arrendaments urbans.

Si aquest recurs no es produeix, comportaria previsiblement la interposició de recurs per altres subjectes legitimats per a fer-ho, encara que aleshores no suposaria la suspensió automàtica de la norma.

Subvencions per a la rehabilitació d’edificis d’ús residencial a Mataró (Convocatòria 2019)

Subvencions per a la rehabilitació d’edificis d’ús residencial a Mataró (Convocatòria 2019)

L’Ajuntament de Mataró ha publicat una nova convocatòria de subvencions pel manteniment, conservació i rehabilitació, per a la millora de l’ accessibilitat, i per la millora de l’ eficiència energètica d’edificis d’ús residencial a la ciutat de Mataró amb un pressupost per al 2019 de 600.000€

 A qui van adreçades les subvencions?

Als propietaris o juntes de propietaris d’edificis d’habitatges que realitzin obres de manteniment, conservació i rehabilitació, per a la millora de l’accessibilitat, o per la millora de l’eficiència energètica.

Quins tipus d’obres poden rebre subvenció?

  1. Obres per a la reparació d’estructura, façanes, cobertes, terrats, mitgeres, patis i celoberts o instal·lacions comuns (aigua, gas, electricitat i contra incendis), necessàries per a resoldre les deficiències detectades a l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici qualificades com a importants, greus o molt greus, o les instades per ordre d’execució emesa per l’Ajuntament de Mataró.
  2. Obres per a assolir l’adequació en matèria d’accessibilitat de l’edifici com, per exemple, la instal•lació d’ascensors, rampes o altres dispositius d’accessibilitat
  3. Obres de rehabilitació energètica que compleixin els requisits establerts en les bases.

Quin és l’àmbit territorial d’aplicació?

Per a les actuacions descrites en el punt 1, la totalitat del terme municipal de Mataró.
Per la resta de les actuacions, l’àmbit d’aplicació és únicament els edificis situats en els barris de Cerdanyola Nord, Cerdanyola Sud, Rocafonda i El Palau-Escorxador.

Quan han d’estar fetes les obres?

Les obres objecte d’ajut han d’haver estat finalitzades entre l’1 de gener de 2019 i el 31 d’octubre de 2020.

Les obres s’hauran d’iniciar en un termini màxim de 6 mesos des de la notificació de la resolució de la concessió.

Quins requisits han de complir els edificis?

Per poder obtenir els ajuts, els edificis han de ser de més de 20 anys d’antiguitat en el moment de sol·licitud de l’ajut, excepte en aquells supòsits que estableixen les bases.

El 70% de la superfície sobre rasant de l’edifici ha d’estar destinat a ús residencial d’habitatge.

Els edificis han de disposar de l’Informe d’Avaluació de l’Edifici (IAE) que ha de contenir l’Informe d’Inspecció Tècnica de l’Edifici (IITE) i hauran de disposar del Certificat d’Eficiència Energètica (EEC), excepte en aquells supòsits que estableixen les bases.

Quina és la quantia de la subvenció?

En termes generals, la quantia és del 40 % del cost protegit amb un topall de 30.000 € per edifici o 2.000 € per habitatge, d’acord amb el que s’estableix a les bases.

El topall s’estableix en 40.000 € per edifici o 3.000 € per habitatge, per actuacions de reparació d’estructura.
Les actuacions amb utilització de materials amb certificació de baixa petjada ecològica poden incrementar la subvenció fins a un 5 %, d’acord amb el que s’estableix a les bases.

Les persones amb especials dificultats per assumir les despeses comunitàries de les obres de rehabilitació poden sol·licitar un ajut complementari de fins el 30% (programa de cohesió social).

Qui es pot acollir al programa de cohesió social?

Poden sol·licitar l’ajut complementari de fins el 30% les persones que compleixin els següents requisits:

  • Ser propietari d’un habitatge en la comunitat que sol·licita la subvenció i que aquest constitueixi la seva residència habitual i permanent.
  • La unitat familiar de la persona sol·licitant no podrà superar els ingressos equivalents a 1,2 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (IRSC) vigent en el moment de tancament de la convocatòria. Aquest límit s’incrementarà en un 30% per cada membre addicional de la unitat fins a un màxim de 6 membres. Mentre no s’aprovi un nou IRSC els límits d’ingressos per accedir a l’ajut complementari seran els següents:
    • 1 membre, 9.561, 28 €
    • 2 membres, 12.429,66 €
    • 3 membres, 15.298,04 €
    • 4 membres,18.166,42 €
    • 5 membres,21.034,81 €
    • 6 o més membres, 23.903,19 €
  • No disposar de cap altre habitatge a la ciutat Mataró, excepte en les excepcions previstes a les bases.
  • Estar al corrent de les obligacions tributàries i amb la Seguretat Social.

Quina és la dotació pressupostària dels ajuts?

La dotació màxima que l’Ajuntament destinarà és de 600.000€ , amb una dotació inicial de:

  • actuacions en els barris de Cerdanyola Nord i Cerdanyola Sud: 200.000 €
  • actuacions en els barris de Rocafonda i El Palau/Escorxador: 200.000 €
  • actuacions en altres barris de la ciutat: 200.000 €

Quan i on presentar la sol·licitud?

El termini de presentació de sol·licituds finalitzarà el dia 30 de setembre de 2019.
La sol·licitud i la documentació requerida s’han de presentar, preferentment, per via telemàtica utilitzant l’Oficina Virtual d’Atenció Ciutadana de l’Ajuntament de Mataró, https://seu.mataro.cat o, presencialment, a les Oficines Atenció al Ciutadà.

Quina documentació cal presentar?

Documentació administrativa:

  • Sol·licitud segons imprès normalitzat.
  • DNI, NIE o NIF de la persona que signa la sol•licitud.
  • Documentació acreditativa de la representació de l’entitat o persona en nom de la qual actua.
  • Declaració responsable d’estar al corrent de les obligacions tributàries i amb la Seguretat Social, així com d’estar al corrent amb les obligacions amb la tresoreria municipal.
  • Si es tracta de comunitats de propietaris:
    • Document d’identificació de la Comunitat (NIF).
    • Certificat de l’acta de la Comunitat emès pel secretari en el qual s’aprovin les obres respecte de les quals es demana l’ajut econòmic, i de nomenament d’un representant de la Comunitat de Propietaris, degudament signat (imprès normalitzat).
  • Si es tracta de propietats verticals (persones físiques):
    • Nota simple informativa actualitzada del Registre de la Propietat.
    • DNI, NIF o NIE de cadascun dels propietaris.
    • Acord de la reunió en el qual s’aprovin les obres respecte de les quals es demana l’ajut econòmic, i de nomenament d’un representant dels propietaris a l’efecte de la tramitació d’ajuts (imprès normalitzat).
  • Si es tracta de propietats verticals (comunitats de béns):
    • Nota simple informativa actualitzada del Registre de la Propietat
    • NIF de la Comunitat de Béns.
    • Document acreditatiu que faculti el representant per actuar i tramitar l’expedient en nom de la Comunitat de Béns.
    • Constitució de la Comunitat de Béns
    • Declaració dels habitatges desocupats, habitatges d’ús turístic i habitatges propietat de persones jurídiques (imprès normalitzat)

Documentació tècnica

  • Sol·licitud registrada del certificat d’aptitud de l’edifici.
  • Informe d’avaluació de l’edifici:
    • Informe de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (IITE), excepte quan les actuacions hagin estat instades per una ordre d’execució emesa per l’Ajuntament de Mataró.
    • Certificat d’Eficiència Energètica de l’Edifici (CEEE) i Etiqueta Energètica diligenciada per l’ICAEN (en el cas de sol·licitar subvencions per eficiència energètica).
  • Projecte tècnic bàsic i d’execució, o memòria tècnica subscrita pel tècnic competent que justifiqui l’adequació de l’actuació de rehabilitació al Codi Tècnic de l’Edificació per a totes aquelles obres en què la llicència municipal ho requereixi. A més,
    • En cas d’obres d’accessibilitat: informe redactar pels tècnics de l’obra que justifiqui el compliment de la normativa vigent en matèria d’accessibilitat.
    • En cas d’obres de rehabilitació energètica: certificat d’eficiència energètica de la simulació de l’edifici resultant segons les actuacions projectades.
  • Planificació i estudi econòmic de les obres a executar
  • Oferta del pressupost de l’empresa designada per fer les obres. En el cas que el valor estimat de les obres superi o iguali els 40.000 euros caldrà aportar dues ofertes més.
  • Sol·licitud de la llicència municipal d’obres o número de referència d’aquesta.

En cas d’ajuts del programa de cohesió social:

  • Sol·licitud individualitzada segons model normalitzat
  • DNI, NIF o NIE de cadascun dels propietaris i membres de la unitat familiar.
  • Certificat emès pel secretari i el president de la Comunitat de Propietaris (imprès normalitzat)
  • Declaració responsable de no disposar de cap altre habitatge a la ciutat de Mataró

 

La necessitat d’una assegurança per a la comunitat

La necessitat d’una assegurança per a la comunitat

Si bé no és obligatori tenir una assegurança per a la comunitat, sí que és molt recomanable contractar-la.

Tenir només l’assegurança de la llar no és suficient, per moltes raons:

-Perquè en una comunitat no es controla si tots els veïns propietaris tenen contractada una assegurança.

-Si un habitatge està llogat, no tots els propietaris ni els intermediaris exigeixen que aquest inquilí tingui una assegurança adequada.

-Moltes pòlisses no cobreixen les parts comunes en cas de sinistre. El mateix passa amb la responsabilitat civil, pot cobrir la d’aigua i no cobrir la de danys.

La conveniència de disposar d’una assegurança per a la comunitat es pot veure en un exemple com ara el trencament d’un desguàs comunitari per valor de 2.000 €, a l’hora de repartir els danys entre les parts alíquotes. En un edifici de 50 veïns s’han de fer 50 fraccions de factura de 40 €, reclamar a cada propietari per tal que l’assegurança pròpia de cadascú ho aboni i, en cas de no tenir cobertura o assegurança, que cadascú aboni el que li correspon. Aquests supòsits se solen acabar pagant amb el fons de reserva de la comunitat. L’assumpte s’hagués solucionat correctament amb una assegurança de comunitat: ningú no s’hagués preocupat de res i l’assegurança s’hagués fet càrrec del problema.

Motius per a contractar una assegurança de comunitat

1.- El principal motiu és per la responsabilitat civil de la comunitat: Com a comunitat es poden produir danys a tercers, i independentment que tingui una assegurança de la llar o no, en la majoria dels casos ens trobarem desemparats enfront d’aquest possible risc, per això és molt recomanable tenir una assegurança de la comunitat. Imaginem que es produeix un curtcircuit de la instal•lació elèctrica comunitària, i a conseqüència del mateix provoca un incendi que produeix danys al nostre mateix edifici i a l’edifici confrontant. El responsable que ha de cobrir tots els danys a la comunitat veïna és la comunitat causant, és a dir, entre tots els integrants de la nostra comunitat en proporció al coeficient de participació si els estatuts no indiquen el contrari, hauran d’assumir els danys provocats a la comunitat confrontant. Una vegada reparada la comunitat confrontant, haurem d’assumir la resta de danys a tercers, com poden ser els causats a altres copropietaris del mateix edifici, i finalment reparar els danys de la mateixa comunitat. Imaginem ara l’import total al qual podria pujar la derrama per a cobrir tots els danys, estem disposats a córrer aquest risc? disposats a arriscar el nostre benestar i el nostre patrimoni?.

2.- Per la cobertura d’incendi: Les assegurances de comunitat cobreixen tota l’estructura de l’edifici, incloent les parets del nostre habitatge, per la qual cosa en el cas d’un incendi, tenim cobert el nostre habitatge quan es refereix al continent. Imaginem el mateix exemple que en el punt anterior. Com hem indicat, una vegada paguem els danys ocasionats a tots els tercers, faltaria reparar els danys de la nostra comunitat, una cosa molt important, ja que si l’estructura de l’edifici quedés afectada, podria declarar-se l’edifici inhabitable. És important disposar d’una assegurança de la llar perquè em cobreixi els danys del meu habitatge, però si no existeix l’assegurança comunitària que repari l’edificació que la sustenta, no podré tornar a habitar-la fins que tots els veïns paguin la derrama suficient per a reparar la comunitat.

3.- Per les avaries i danys per aigua: És una de les cobertures amb major sinistralitat dins de les assegurances de comunitat, això vol dir, que és un tipus de sinistre que sol ocórrer habitualment. Imaginem que a la meva casa sóc previsor i disposo d’una gran assegurança de la llar, però pateixo uns danys per aigua en el meu menjador causats per una canonada comunitària. La meva assegurança em diu “que no hi ha cap problema, que em cobriran tots els danys ocasionats, per que és una gran assegurança”, el problema, és que em cobriran quan estigui reparada l’avaria. Si no hi ha assegurança comunitària, s’hauria de parlar amb el president i resta de veïns perquè entre tots assumeixin buscar l’avaria i reparar-la (amb la corresponent pèrdua de temps a arribar a acords i assumir les despeses, i mentre em van creixent les humitats), si és una comunitat solvent es pot arribar ràpid a un acord de qui, com i quan dur a terme la reparació, però si en aquest moment no és així? per molt previsor que sigui a la meva casa i tingui una bona assegurança de la llar, això no impedirà que pugui patir les conseqüències d’un sinistre produït per la comunitat i em trobi totalment desemparat a mercè dels meus veïns.

Se solapen les cobertures d’una assegurança de comunitat amb les de l’assegurança privada de la llar?

Si l’assegurança de la llar és completa i correcta, s’ha de demanar un descompte quan les cobertures són coincidents.

I els garatges?

Els garatges que tenen el mateix CIF que la comunitat estan coberts per l’assegurança si s’hi inclouen els metres corresponents.

Els garatges que tenen un CIF diferent del de la comunitat haurien de tenir una assegurança almenys de responsabilitat civil, ja que, si s’hi produeix un incendi i afecta l’edifici, hi ha una probabilitat molt alta que no estiguin coberts els danys produïts.

Sobre el lloguer a Mataró

Sobre el lloguer a Mataró

En l’última estadística del mercat de lloguer a Catalunya publicada per l’Incasòl, basada en el registre de les fiances de lloguer dipositades en aquest organisme, es constata que els lloguers han crescut a Mataró l’any 2018 per quart any consecutiu, i que en el període comprès entre el 2015 i el 2018 han acumulat un increment de pràcticament el 30%. Els quatre anys de pujades dels lloguers han succeït a un període de cinc anys – entre el 2009 i el 2014, en plena crisi econòmica – de caiguda dels preus. Des de llavors, la gràfica s’ha disparat cap amunt fins assolir en les operacions tancades en el 2018 un preu que s’aproxima al seu màxim històric, que es va produir l’any 2008. Segons aquestes dades oficials, el preu mitjà d’un nou lloguer a Mataró l’any passat es va situar en 629 euros, uns 52 euros més que en el 2017.

Aquest augment desmesurat del preu dels lloguers sofert a Mataró és similar al d’altres ciutats de l’àrea metropolitana, com també les seves causes principals: una demanda creixent i una falta d’oferta d’habitatges.

La demanda inclou una proporció important que no poden accedir al mercat de compravenda perquè els preus s’allunyen de la seva capacitat de compra, ja que els salaris amb prou feines han pujat des de la crisi, o no poden obtenir una hipoteca per comprar o bé creuen que no és convenient carregar amb aquesta llosa ateses les seves condicions personals i l’experiència de molts deutors durant la crisi.

Varis factors contreuen l’oferta. Es calcula que a la ciutat hi ha uns 3.300 habitatges desocupats, un 75% propietat de particulars. Una de les causes fonamentals perquè aquests habitatges no es lloguin és el seu mal estat bé per la seva antiguitat (especialment els situats al Centre i a l’Eixample) bé per la seva manca de manteniment (Cerdanyola i demés barris de la ciutat). Una altra causa és la incertesa legal i la inseguretat jurídica: els procediments de desnonament triguen una mitjana de 8 mesos, el que porta com a conseqüència que el propietari no pugui recuperar l’habitatge i, el que és pitjor, que no cobri res de res.

La possibilitat de generar més oferta de lloguer a curt termini passa per mobilitzar i posar al mercat aquest habitatge desocupat. En aquest sentit, la Unió Europea ha concedit una subvenció de 2,5 milions d’euros a un projecte liderat per l’Ajuntament de Mataró que busca mobilitzar l’habitatge desocupat de la ciutat per incrementar l’habitatge de lloguer a preu assequible (lloguer de preu moderat, inferior al de mercat però per sobre del social). La proposta té una durada de 3 anys i el seu pressupost global per desenvolupar-la és de 3,1 milions –la subvenció abasta el 80% del total– , dels quals 625.000 € són aportats pels diferents socis.

Es tracta d’un projecte per incrementar l’oferta d’habitatges de lloguer, però el seu pressupost és manifestament insuficient. Són necessàries diverses mesures per fomentar que es treguin habitatges en lloguer, com ara donar seguretat jurídica a la relació arrendatícia, garantir el cobrament del lloguer, establir ajuts per a realització d’obres de rehabilitació dels habitatges en mal estat, atorgar beneficis fiscals als propietaris quan es fixin retribucions que assegurin l’assequibilitat de l’habitatge… En definitiva, aplicar solucions per mobilitzar un bon nombre d’aquests més de tres mil habitatges buits que hi ha a la ciutat, per tal que passin a incrementar l’oferta de lloguer. És incrementant l’oferta de pisos per sobre de les necessitat de la demanda que es podrà assolir la moderació dels preus de lloguer.

Un problema diferent que també s’ha d’abordar és el risc d’exclusió residencial de les famílies incapaces d’afrontar les seves hipoteques o els seus lloguers, problema punyent la responsabilitat del qual, des de determinats sectors, es vol traspassar als propietaris privats. Resulta fàcil atribuir-los la càrrega d’ajudar als més necessitats, però no podem oblidar que aquests han de fer front a unes elevades càrregues tributàries de què es objecte la propietat immobiliària a nivell estatal, autonòmic i local i a les exigències tècniques de conservació, habitabilitat, accessibilitat i seguretat.

Un factor determinant a tenir en compte és la insuficiència d’habitatge social, motivada per una mancança endèmica de línia de finançament per a la promoció d’aquest tipus d’habitatge. No hi ha recursos orientats a aquesta qüestió, el que ens diferencia amb els països de la Unió Europea. A Mataró pràcticament no es construeix habitatge social. Durant el boom immobiliari del 1997 al 2007, perquè els promotors no els hi sortia a compte, i des del 2008, per falta de fons públics. També s’ha de ressaltar que les administracions han perdut instruments dels que disposaven tradicionalment per fer política social d’accés a l’habitatge: existia una banca pública que finançava l’HPO com el Banc Hipotecari, que es va acabar privatitzant, i les caixes d’estalvis (a Mataró, la Caixa Laietana) que estaven obligades per llei a promoure habitatges de lloguer a la seva obra social. Aquests instruments avui han desaparegut.

Segons dades municipals, l’Ajuntament gestiona un total de 326 pisos, 168 dels quals de protecció oficial en lloguer, 104 dedicats a persones derivades de serveis socials que paguen una renda adaptada als seus ingressos, i 54 gestionats per la borsa de lloguer social del consistori. A tot plegat cal sumar-hi els 158 pisos gestionats per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, de la Generalitat. El número global d’habitatges de lloguer propietat de l’Ajuntament de Mataró, Pumsa i l’Agència de l’Habitatge de Catalunya és doncs de 484 habitatges. Per fer front a la demanda real, s’estima que Mataró hauria de tenir uns 2.000 habitatges socials.

Però la manca d’un parc públic d’habitatges no és un problema genuí de la nostra ciutat. Es tracta d’un problema generalitzat causat per la inexistència d’una política d’habitatge sostinguda en el temps, i per abordar-lo degudament s’ha de partir de la col·laboració entre les administracions i d’un repartiment de papers: els instruments econòmics i financers els ha de posar i garantir l’administració general del Estat, a la Generalitat correspon la labor normativa imprescindible per generar un clima de confiança i l’Ajuntament és qui coneix el territori i qui està més ben equipat per promoure vivenda assequible i gestionar-la en lloguer, tasques en les quals també poden participar els promotors. Ara bé, tot això no es pot fer amb el 0,06% del PIB de despesa pública en política d’habitatge, que és el pressupost que hi destina l’Estat Espanyol. Es necessita com a mínim l’1%. Els països que han generat parcs públics d’habitatge potents, en el moment de formació d’aquests parcs han empleat l’1,5-2% del PIB, i després els recursos han baixat perquè ja tenien els parcs.

Estem lluny d’afrontar aquest problema com es mereix, però tot i la manca de recursos, s’ha de considerar i posar en valor les polítiques que es duen a terme des de l’Ajuntament per impulsar noves promocions d’habitatge protegit i per l’adquisició d’habitatges a curt i mig termini.

Antoni Martí. Secretari de la Cambra de la Propietat de Mataró

Ball de règims jurídics aplicables al lloguer

Ball de règims jurídics aplicables al lloguer

El passat dia 3 d’abril, la Diputació Permanent del Congrés ha convalidat per 33 vots a favor, 31 en contra i 1 abstenció, el Reial decret llei 7/2019 d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, que va entrar en vigor el dia 6 de març, el contingut del qual vàrem explicar abastament en el nostre butlletí newscam de 5 de març de 2019.

Malgrat aquest nou decret del Govern, que ha modificat la Llei d’Arrendaments Urbans, ha estat convalidat, com hem dit, per la Diputació Permanent del Congrés dels Diputats, s’han generat moltes opinions sobre l’elevada inseguretat jurídica i confusió que están provocant els canvis normatius sobre el lloguer.

Hem de dir al respecte que l’inici de vigència del decret suposa l’existència a Espanya de fins a set règims jurídics per a regular els arrendaments d’habitatges. També hem de ressaltar que en menys de tres mesos el Govern ha modificat fins a tres vegades la normativa del mercat del lloguer.

Aquests canvis evidencien la manca de consens en aquesta matèria, la qual cosa no ajuda a crear la seguretat jurídica necessària per a l’estabilitat del mercat de lloguer

Tots aquests canvis en poc temps de règims jurídics per als arrendaments han comportat que els contractes de lloguer signats en els darrers mesos tinguin cadascun una durada diferent, segons la data en què es van concertar i signar.

Pel que fa a la durada dels contractes d’arrendament, ens podem trobar amb la següent situació:

— Contractes signats a partir de l’1 de gener de 1995 i fins al 6 de juny de 2013, tenen una durada mínima de 5 anys (Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans).

— Contractes signats a partir del 7 de juny de 2013 i fins al 18 de desembre de 2018, tenen una durada de 3 anys (Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges).

— Contractes signats a partir del 19 de desembre de 2018 fins al 22 de gener de 2019, tenen una durada de 5 anys, o de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica (Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre)..

— Contractes signats a partir del 23 de gener de 2019 i fins al 5 de març de 2019, tenen una durada de 3 anys (Llei 4/2013).

— Contractes signats a partir del 6 de març de 2019 i fins a nova ordre, tenen una durada mínima de 5 anys, o de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica (Reial decret llei 7/2019, d’1 de març).

De moment estem aquí. No sabem si el ball s’ha acabat, perquè ara mateix sorgeixen noves incerteses: per una part, l’anunciada impugnació per part del PP del darrer decret-llei davant del Tribunal Constitucional; i, per l’altra, estem a les portes de unes noves eleccions, i segons quin en sigui el resultat i atesa la discrepància que determinades forces politiques manifesten respecte a la modificació de la LAU aprovada pel Govern actual, no seria d’estranyar que s’iniciés una nova modificació legislativa…

Arrenca la campanya de la Renda 2018

Arrenca la campanya de la Renda 2018

Com tots els anys per aquestes dates, Hisenda obre les seves portes perquè tots els contribuents aclareixin els seus comptes i presentin, si escau, les declaracions de Renda i Patrimoni.

Les declaracions s’han de presentar, per via electrònica a través d’internet, entre els dies 2 d’abril i 1 de juliol de 2019, tots dos inclusivament.

En cas que el contribuent vulgui que Hisenda l’ajudi a emplenar la renda en una oficina de l’Agència Tributària, haurà d’esperar fins al mes de maig. La primera data per a concertar una cita prèvia és el 9 de maig. No obstant això, des del principi de la campanya de la renda està disponible el servei “Le llamamos”, mitjançant el qual el contribuent sol·licita un dia i hora perquè l’Agència Tributària es posi en contacte amb ell telefònicament i l’ajudi a confeccionar i presentar la declaració. Aquests serveis, en tot cas, estan condicionats a determinats tipus de declaració i nivells d’ingressos.

Aquesta serà la primera campanya totalment lliure de paper. L’opció d’emplenar la declaració a casa i presentar-la impresa en un banc o gestoria ja no és vàlida, i la presentació per Internet és l’única via per a complir amb el fisc.

La campanya de l’any passat va batre rècords amb 19,98 milions de declaracions de les quals 13,5 milions van sortir a retornar, la qual cosa va portar a Hisenda a abonar 9.327 milions d’euros als contribuents, mentre que altres 5,52 milions van haver d’abonar 10.380 milions a l’Agència Tributària. Està per veure si les xifres d’aquest exercici superen les de l’anterior ja que, si bé l’ocupació va créixer en 2018, en la campanya que arrenca s’eleva el llindar de rendes exempt de pagar IRPF de 12.000 a 14.000 euros anuals.


Dates que no ha d’oblidar:

02-04-2019 Inici de la presentació de declaracions de Renda i Patrimoni 2018

26-06-2019 Data límit de domiciliació bancària de declaracions a ingressar

01-07-2019 Últim dia per a presentar les seves declaracions de Renda 2018 i Patrimoni 2018

05-11-2019 Últim dia per a realitzar l’ingrés del segon termini de Renda

Des de la Cambra els oferim la possibilitat de confeccionar les seves declaracions de Renda i Patrimoni, així com assessorar-los en tots aquells aspectes que no tinguin clars.

Una nova obligació a l’hora de llogar un habitatge

Una nova obligació a l’hora de llogar un habitatge

En tots els contractes de lloguer d’habitatge és obligatori i imprescindible a partir del 8/3/2019, que figuri l’índex de referència del preu del lloguer aplicable a l’habitatge que és objecte de contractació.

A més, aquest índex és obligatori que també consti en les ofertes o comercialitzacions d’habitatges en lloguer, i la seva omissió és falta lleu per manca d’informació.

Així ho estableix el Decret Llei 5/2019, de 5 de març, que estableix les noves “Mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge”.

Aquest índex és un indicador de consulta pública amb caràcter informatiu que permet conèixer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge ubicat en una zona i població determinada, amb unes característiques definides per qui fa la consulta, alhora que també orienta sobre el preu mínim i màxim de la zona d’ubicació de l’habitatge.

Es pot consultar l’índex en un total de 27 municipis catalans:

Badalona, Barcelona, Blanes, Castelldefels, Cerdanyola del Vallés, Cornellà de Llobregat, Figueres, Girona, Granollers, Igualada, L’Hospitalet de Llobregat, Lleida, Manresa, Mataró, Mollet del Vallés, Olot, Reus, Rubí, Sabadell, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallés, Santa Coloma de Gramenet, Tarragona, Terrassa, Tortosa, Vic, Vilanova i La Geltrú.

L’índex, que es determina en €/m2, no significa un límit en la contractació, un límit en el preu del lloguer, però si pot tenir conseqüències en ordre a la impossibilitat d’obtenció d’ajuts a l’habitatge (si es lloga per un preu superior a l’índex) o de bonificacions o reduccions d’impostos (com l’IBI), que encara s’han de determinar.

Per trobar aquest índex de referència, podeu premer aquest enllaç

Aquesta eina, té com a objectius principals, aportar més transparència i coneixement al mercat de lloguer donant una informació als ciutadans, a les empreses i a les administracions públiques, i fomentar la seva aplicació mitjançant incentius fiscals i ajudes a la rehabilitació.

Però, feta la prova, hi ha una seguit de variables -com l’antiguitat de l’edifici, l’estat de conservació, la planta on està ubicat i d’altres- que malgrat que cal complimentar per obtenir la informació, no incideixen a la pràctica en el resultat. És a dir, l’aplicació dona el mateix preu promig si posem que l’habitatge està en perfecte estat de conservació que si indiquem que té un estat de conservació deficient; o per exemple, el preu tampoc varia si informem que l’edifici és molt antic (més de 100 anys) o diem que té menys de 10 anys…

Tenint en compte aquestes consideracions, seria injust que les administracions apliquessin incentius o sancions als propietaris arrendadors basant-se en un Índex incomplert, de tal manera que, paradoxalment, es premiï els propietaris que no han fet un adequat manteniment de l’habitatge que posen en lloguer, els quals haurien d’oferir la finca a un preu de lloguer inferior al preu mitjà de l’Índex, i, pel contrari que els arrendadors que rehabiliten els habitatges i els posen al mercat en perfectes condicions vegin com se’ls apliquen limitacions de preu o sancions o no poden accedir a bonificacions o reduccions fiscals en l’IBI o d’altres tributs, o no se’ls permet accedir a determinats incentius, perquè el preu de lloguer que demanen està, òbivament, per sobre de la mitjana que marca l’Índex.

La Cambra considera l’esforç d’establir un Índex que proporcioni informació i transparència però també fa esment de les imperfeccions d’aquesta eina i del perill que es converteixi en un mecanisme sancionador i limitador dels lloguers. En el mercat del lloguer, no s’hi ha d’incidir amb la intervenció sobre els preus, que provoca unes distorsions que han fracassat allí on s’han aplicat, sinó mitjançant totes les polítiques tendents a multiplicar l’oferta d’habitatge de lloguer.

Els lloguers pugen un 30% a Mataró en quatre anys

Els lloguers pugen un 30% a Mataró en quatre anys

Periòdicament la Cambra ofereix l’evolució del mercat de lloguer d’habitatges al conjunt de la nostra comarca i a les poblacions amb major nombre de contractes formalitzats, que s’estudia a partir de l’explotació estadística de les fiances dipositades a l’INCASÒL. Aquesta estadística ens permet analitzar el nombre de contractes de lloguer formalitzats i els imports mensuals.

Els preus dels lloguers han crescut per quart any consecutiu a Mataró durant el 2018, i en el període comprès entre el 2014 i l’actualitat han acumulat un increment de pràcticament el 30%. Els quatre anys de pujades dels lloguers han succeït a un període de cinc anys – entre el 2009 i el 2014, en plena crisi econòmica – de caiguda dels preus. Des de llavors, la gràfica s’ha disparat cap amunt fins assolir en les operacions tancades en el 2018 un preu que s’aproxima al seu màxim històric, que es va produir l’any 2008. Segons aquestes dades oficials, el preu mitjà d’un nou lloguer a Mataró l’any passat es va situar en 629 euros, uns 52 euros més que en el 2017. Aquest mateix fenomen es produeix al conjunt de la comarca i a totes les poblacions estudiades.

També en el 2018 s’han registrat a Mataró 3.026 nous contractes, 8 de mitjana cada dia, que representen un 2% més que els de l’any anterior i un 6% més que els de l’any 2016. La mateixa circumstància es dona al conjunt del Maresme: durant el 2018 s’han formalitzat 9.845 contractes de lloguer, 27 de mitjana cada dia, que representen un 8% més que els de l’any anterior.

Aquestes dades ens revelen que, malgrat els inquilins es veuen en dificultats per suportar les contínues pujades, el lloguer s’ha convertit en refugi per a moltes famílies que es veuen incapaces de fer front a l’adquisició d’un habitatge degut a les restriccions de finançament i a la pujada de preus dels pisos de compravenda.

Per intentar contenir aquesta contínua pujada dels preus, el Govern central ha aprovat un Decret llei, el contingut del qual s’ha exposat en el nostre butlletí newscam de 5 de març de 2019, per ampliar la durada dels contractes i prolongar-la entre cinc i set anys. Per la seva part, la Generalitat, va aprovar el passat 5 de març el Decret llei 5/19 de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, que inclou la qualificació permanent dels habitatges com de protecció oficial quan el sòl sigui públic o estigui destinat a habitatge de protecció pública i que obliga a que els contractes i anuncis publicitaris de lloguer recullin l’índex de referència del preu de lloguer aplicable a l’habitatge.