IMPORTANTS MODIFICACIONS FISCALS EN L’HABITATGE DE CARA  A L’ANY 2022

IMPORTANTS MODIFICACIONS FISCALS EN L’HABITATGE DE CARA A L’ANY 2022

El Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) ha publicat la Llei 11/2021, de 9 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal. Aquesta normativa és fruit d’una transposició de la Directiva 2016/1164 per la que s’estableixen normes contra les pràctiques d’elusió fiscal.

Entre les principals mesures que es contenen en aquesta norma, es troba la limitació dels pagaments en efectiu o la qüestió dels valors de referència a considerar per a determinats impostos.

Entre les mesures de lluita contra el frau, es fixa la limitació del pagament en efectiu per a determinades operacions econòmiques, que passa de 2.500 a 1.000 €, en el supòsit d’operacions en què intervingui un empresari o professional.

NOUS VALORS DE REFERÈNCIA PER A L’ITPAJD I L’ISD

El valor de referència del cadastre es converteix, a partir de l’1 de gener de 2022 en la base imposable de l’Impost de Transmissions Patrionials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i l’Impost de Successions i Donacions (ISD).

El primer que s’ha de dir és que el valor de referència del cadastre és diferent que el valor cadastral, i per això, aquesta normativa no afecta de cap manera als impostos que utilitzen el valor cadastral. Per tant, s’exclouen l’IRPF, l’IBI i l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana.

Dit això i pel que a l’ITPAJD i a l’ISD, la base imposable d’aquests dos impostos ja no serà el valor real dels immobles sinó que el seu valor serà determinat per un valor de referència que establirà anualment la Direcció General del Cadastre. Aquest valor serà calculat a partir dels preus de transaccions d’immobles, segons informació facilitada per notaris i registradors i entrarà en vigor el gener de 2022, per la qual cosa afectarà a totes les operacions que es firmin a partir d’aquesta data, no abans.

Cada any, abans del 30 d’octubre, el Cadastre publicarà els elements precisos per a la determinació del valor de referència de cada immoble en la forma que es determinarà reglamentàriament, i en els vint primers dies de desembre, es publicarà en el BOE anunci informatiu per a general coneixement dels valors de referència de cada immoble que, ja que no tenen la condició de dades de caràcter personal, podran ser consultats de forma permanent a través de la Seu Electrònica del Cadastre. Observi’s la curiositat que les dades recollides abans d’octubre serviran per valorar els immobles durant tot l’exercici següent.

Així, el contribuent haurà de tributar per aquest valor de referència quan compri, hereti o rebi un habitatge en donació.

COM IMPUGNAR EL NOU VALOR DE REFERÈNCIA DEL CADASTRE

La implantació d’aquest valor de referència fa témer que es prioritzarà el concepte de valor administratiu sobre el valor lliurament acordat entre les parts i que, en definitiva, l’esperit d’aquesta mesura és recaptatòria, ja que s’incrementaran les bases imposables i per tant, els impostos. D’altra banda, automatitzarà la comprovació de valors de l’Administració, i això fa que existeixin dubtes sobre la seva legalitat, ja que es poden infringir els requisits d’individualització i fonamentació que exigeix la jurisprudència del Tribunal Suprem per a les comprovacions de valor.

Poden existir dues vies per impugnar el valor de referència:

  1. Fer l’autoliquidació pel valor de referència i posteriorment demanar la rectificació de l’autoliquidació impugnant el valor de referència.
  2. Fer l’autoliquidació pel valor que el contribuent consideri adequat i posteriorment recórrer la comprovació de valors que pot arribar de l’Administració Autonòmica.

LA NOVA NORMATIVA TAMBÉ AFECTA A L’IMPOST SOBRE EL PATRIMONI

Aquesta nova valoració dels immobles també serà aplicable a l’Impost sobre el Patrimoni, amb l’agreujant que aquells contribuents que tinguin un valor d’adquisició o cadastral baix quedaran perjudicats, ja que es veuran obligats a tributar per aquest nou valor de referència i això augmentarà la tributació a l’Impost sobre el Patrimoni.

Departament jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

L’Ajuntament demana que Mataró segueixi com a àrea amb mercat d’habitatge tens

L’Ajuntament demana que Mataró segueixi com a àrea amb mercat d’habitatge tens

El ple de l’Ajuntament de Mataró d’aquest mes de juliol ha acordat tirar endavant la sol·licitud a la Generalitat de Catalunya per tal que Mataró continuï inclosa entre els municipis considerats com a àrea amb mercat d’habitatge tens. Això permet seguir aplicant les obligacions recollides a la Llei 11/2020 de moderació i contenció dels preus de lloguer.

L’entrada en vigor de la Llei 11/2020, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d’arrendament d’habitatges, va suposar l’estudi de diverses zones de Catalunya pel que fa al seu mercat d’habitatge. Mataró va ser inclosa entre els municipis considerats com a àrea de mercat tens per un període d’un any, que s’acaba al setembre.

En els municipis considerats àrees amb mercat d’habitatge tens cal aplicar l’índex de preus de lloguer en els nous contractes i renovacions que es formalitzin a partir del 22 de setembre de 2020, data en què va entrar en vigor la normativa. Aquesta referència, a més, ha de constar en tots els anuncis d’habitatges de lloguer. La llei obliga aplicar els preus de les rendes segons l’índex de referència i en el cas de renovacions, la referència és el preu del contracte anterior.

 

La regulació dels preus del lloguer queda en mans dels ajuntaments

Tot i que la declaració d’àrea d’habitatge tens correspon a la Generalitat, a excepció feta del municipi de Barcelona, la iniciativa correspon ara als ajuntaments; per tant, només s’etiquetarà amb aquesta denominació a partir de setembre els municipis on els ajuntaments apostin per un mercat de lloguer regulat.

Les experiències anteriors que s’han viscut en aquests país pel que fa a la regulació dels preus dels lloguers han ocasionat l’efecte contrari al pretès. La regulació de preus espanta els propietaris arrendadors i això es tradueix en una menor aportació d’habitatges al mercat d’arrendament i, en conseqüència, les persones que busquen pis de lloguer tenen més dificultats per trobar-ne.

Un estudi fet per la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha constatat que en el nostre mercat de lloguer, de tots els contractes d’arrendament concertats, prop del 90% són de propietaris arrendadors que són persones físiques i que tenen només un habitatge per arrendar. Aquesta propietat que volen llogar l’han aconseguida normalment com a fruit de l’estalvi del seu treball. Per tant, podríem dir que no és un mercat professionalitzat. Aquests propietaris són molt sensibles a les limitacions que es puguin determinar en els preus dels lloguers i poden optar per no arriscar i no llogar la finca, cosa que disminueix l’oferta de lloguer, la qual cosa encara tensarà més els preus, sempre a l’alça.

Incentivar l’oferta per evitar que els preus s’enfilin

Sempre hem defensat que la millor manera de lluitar perquè els preus de lloguer no s’enfilin és incentivar l’oferta. En el recent període del 2008 fins al 2015 quan l’oferta superava amb escreix la demanda de pisos, els preus de lloguer s’han reduït a les nostres principals poblacions entre un 25 i un 30%.

Incentivar la rehabilitació d’habitatges per posar-los en condicions d’entrar en el mercat de lloguer és una de les actuacions que ajudaria a millorar l’actual situació. Incentivar de manera efectiva el sector privat perquè construeixi nous habitatges que vagin destinats al lloguer ajudaria a ampliar l’oferta i contindria els preus.

Tot plegat, sens perjudici que les administracions facin les actuacions oportunes per pal·liar el greu dèficit d’habitatge social que tenen fruit de molts anys d’inacció.

 

Mataró com a àrea de mercat d’habitatge tens

La petició de continuar inclosos en l’àrea amb mercat d’habitatge tens es va comunicar per la regidoria d’Habitatge el passat 28 de maig, i actualment el procediment continua fins que el Govern finalment inclogui el municipi com una de les àrees comentades, i es demanarà que aquesta declaració tingui una durada de cinc anys.

Es considera que una àrea té el mercat d’habitatge tens quan està especialment en risc de no disposar de la dotació suficient d’habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti d’accedir-hi a tota la població.

Aquesta situació de risc pot venir determinada perquè la mitjana del preu dels lloguers experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de Catalunya, perquè la càrrega del cost del lloguer sigui superior al 30% dels ingressos habituals o la mitjana del preu dels lloguers superi el 30% de la renda mitjana de les persones menors de trenta-cinc anys.

O, per últim, que el preu dels lloguers hagi experimentat en els últims cinc anys un creixement interanual acumulat d’almenys tres punts percentuals per damunt de la taxa interanual de l‘IPC de Catalunya.

Pel que fa a aquests requisits, segons estudi elaborat pel Consell Comarcal del Maresme, en el cas de Mataró es compleix el requisit de creixement interanual acumulat dels preus 3 punts per sobre de l’IPC en els darrers cinc anys, la càrrega del cost del lloguer és superior al 30% en el pressupost personal o familiar i els preus del lloguer van experimentar un augment superior a la mitjana de tot Catalunya entre 2019 i 2020. Davant tot això, s’ha considerat que es compleixen els requisits establerts per poder tramitar la declaració d’àrea de mercat d’habitatge tens, si bé aquests resultats s’obtenen aplicant uns índexs i una metodologia determinada que pot ser qüestionada.

Departament jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

La Generalitat comença a sancionar els contractes de lloguer que no compleixin la Llei de contenció de rendes

La Generalitat comença a sancionar els contractes de lloguer que no compleixin la Llei de contenció de rendes

Tot i que la regulació dels lloguers està amenaçada pel Tribunal Constitucional, que ha acceptat a tràmit el recurs per tombar-la, la Generalitat no sols manté des del 22 de setembre de 2020 una normativa que limita el preu dels habitatges de lloguer, sinó que està començant a sancionar els propietaris d’habitatges que es lloguin a preus per sobre dels fixats per l’índex de referència de Catalunya.

Cal recordar que la Llei de Contenció de Rendes, va ser objecte d’un dictamen negatiu del Consell de Garanties Estatutàries de la Generalitat, que la va considerar anticonstitucional, i que el Grup del Partit Popular va presentar recurs davant del Tribunal Constitucional el passat mes de desembre que ha estat admès a tràmit si bé la llei no va quedar suspesa.

També s’estan escampant rumors que indiquen que el Govern de l’Estat pot prendre la decisió en el proper Consell de Ministres de recórrer al Tribunal Constitucional aquesta Llei. En aquest cas, l’Executiu podria  demanar la suspensió d’aquesta norma, la qual cosa implicaria la seva suspensió immediata.

Contenir els preus en els contractes nous i en els contractes a renovar

L’anomenat “règim de contenció de les rendes” s’aplica als contractes de lloguer d’habitatge d’àrees que hagin estat declarades “tenses” i que siguin nous o a renovar (a la comarca del Maresme, és d’aplicació als contractes de lloguer que es formalitzin al Masnou, Mataró, Montgat, Pineda, Premià de Mar i Vilassar de Mar). Així, en els contractes nous, es determina que l’import màxim de la renda es podrà acordar en el moment de formalitzar el contracte, però no podrà sobrepassar el preu de referència que marca l’Índex de Referència de Preus. Les variacions en el preu de lloguer poden oscil·lar, com a màxim, en un 5%, amunt o avall. Quant als contractes a renovar, la Llei decreta que el lloguer no pot sobrepassar l’acordat en l’últim contracte, si aquest ha estat firmat dins els cinc anys anteriors. Tanmateix, la normativa contempla excepcions en els contractes de lloguer d’habitatges d’obra nova i en els contractes que resulten d’un procés de gran rehabilitació del pis, que sí que poden augmentar el seu preu en funció del que hagin costat aquestes reformes.

Què passa si no es compleix la normativa?

La supervisió dels contractes per part de la Generalitat es fa a través de les dades de fiances de l’INCASÒL, que especifiquen els preus de lloguer de tots els contractes d’arrendament formalitzats.

En els darrers mesos, l’INCASÒL està cedint les dades a l’Agència de l’Habitatge per controlar al correcta aplicació de la Llei. Al seu torn, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, es posa en contacte amb els ajuntaments on s’han signat aquests contractes per donar-los deu dies per decidir si volen exercir la potestat sancionadora i, en el cas de no fer-ho, la Generalitat assumeix aquesta competència.

La majoria de les possibles infraccions són per no haver fet constar en el contracte l’índex de referència de preus, la qual cosa impedeix confrontar les rendes; no haver individualitzat les despeses que s’inclouen en el lloguer; o no haver detallat les característiques que justificarien la superació de la renda establerta per l’índex.

Les sancions poden anar dels 3.000 als 90.000€

Les multes als propietaris poden anar de 3.000 a 90.000 euros, segons la gravetat de la infracció. Les infraccions greus impliquen establir una renda de lloguer superior en un 20% al preu marcat en l’Índex de referència. En cas que aquest percentatge sigui menor, la infracció és considerada lleu i és sancionable amb una multa de 3.000 a 9.000 euros. El fet de no adjuntar al contracte o no facilitar a l’arrendatari el document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer també són considerades infraccions lleus.

De confirmar-se els rumors sobre la presentació del recurs d’inconstitucionalitat a plantejar pel Govern espanyol contra la llei catalana de lloguers, això provocaria la suspensió  automàtica de la llei si el Govern la demanés al Tribunal Constitucional, la qual cosa també comportaría la suspensió de la imposició de sancions per al seu incompliment.

Departament jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

Publicitat enganyosa en la compravenda d’habitatges

Publicitat enganyosa en la compravenda d’habitatges

En el cas que en el procés de compravenda d’un habitatge es presentin defectes o vicis constructius, els compradors podran exercitar contra la promotora a l’empara de la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE) les accions pertinents que del contracte de compravenda se’n derivin.

Però en la compravenda d’un habitatge de nova construcció ens podem enfrontar amb altres tipus de problemes relacionats amb la publicitat enganyosa que ocasiona que els compradors es puguin trobar amb característiques de l’habitatge adquirit diferents de les ofertes pautades al moment de la compra.

Incompliment o salvaguarda

Entre els principals problemes que es poden presentar en un procés de compravenda d’habitatge de nova construcció ens trobem amb els següents:

a) Incompliment contractual del promotor-venedor és a dir existència d’una diferència entre el consignat en la memòria de qualitats i l’incorporat finalment a l’habitatge. Sobre aquest particular, cal recordar que la publicitat vincula el promotor immobiliari, arribant el seu contingut a formar part del mateix contracte de compravenda. Sota aquesta premissa, el comprador pot exigir el compliment íntegre del qual es recull en la publicitat de la promoció immobiliària.

Per tant, un bon consell és recopilar tota aquesta documentació publicitària en suport físic, inclosa la que aparegui a la pàgina web de la promotora, ja que pot ser que en el fet d’acabar la construcció ens sigui de gran ajuda en cas de trobar-nos amb diferències entre l’ofert i el lliurat pel promotor.

Respecte a aquesta qüestió tenim l’empara legal, ja que es pot acudir a l’article 61.2 del Text refós de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris que disposa el següent:

2. El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.

b) També en els contractes se sol introduir la clàusula de salvaguarda en què es permet que el projecte d’execució pugui patir canvis o modificacions per causes tècniques o administratives que puguin afectar les qualitats ofertes en la memòria. Ara bé, si bé és cert que per la complexitat del procés constructiu poden sobrevenir canvis de determinats materials, no ho és menys que el comprador no pot patir minva de cap mena en les qualitats publicitades i en cas de substitució d’un determinat element ho haurà de ser per un altre d’idèntica qualitat; mai inferior doncs donaria dret a la corresponent indemnització.

Clàusules abusives

Normalment durant les visites a l’habitatge se solen posar de manifest els canvis en la memòria de qualitats. Així i tot, a l’hora de signar l’escriptura de compravenda caldrà tenir constància que no s’han inclòs clàusules que suposin una rebaixa dels drets que ens assisteixen com a compradors, ja que serien abusives i, per tant, nul·les de ple dret. Ens referim a totes aquelles clàusules que la promotora-venedora inclou en l’escriptura fent esment al fet que el comprador ha visitat amb anterioritat l’immoble i està plenament d’acord amb l’habitatge que se li lliura, sense que tingui res a reclamar al respecte.

En els casos en què no es pugui fer la visita pertinent a l’habitatge lliurat, s’haurà de realitzar la comunicació a la promotora al més aviat possible, en cas que hi hagués algun canvi en les qualitats. Si no hi hagués resposta o la solució fos inadequada, el que procedeix és realitzar un informe pericial on es reflecteixin els canvis de qualitats existents per poder reclamar a la promotora la substitució del que s’ha incorporat d’inferior qualitat o la indemnització corresponent.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

Pròrroga de tres mesos de les mesures que afecten els lloguers i desnonaments en la situació de covid-19

Pròrroga de tres mesos de les mesures que afecten els lloguers i desnonaments en la situació de covid-19

En data 5 de maig de 2021 s’ha publicat el Reial Decret-Llei 8/2021, de 4 de maigpel qual s’adopten les mesures urgents a l’ordre sanitari, social i jurisdiccional, a aplicar després de la finalització de la vigència de l’estat d’alarma declarat pel Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre, pel qual es declara l’estat d’alarma per a contenir la propagació d’infeccions causades pel SARS-CoV-2.” establint-se l’entrada en vigor el pròxim dia 9 de maig, dia en què està prevista la finalització de l’estat d’alarma.

L’objectiu del Decret Llei és mantenir la vigència de determinades mesures extraordinàries adoptades durant l’estat d’alarma, un cop finalitzi aquest, el que succeirà el pròxim dia 9 de maig si no s’acorden noves pròrrogues.

Pel que fa a l’àmbit dels arrendaments urbans, l’esmentat Decret llei pretén reforçar la protecció dels col·lectius més vulnerables durant els tres (3) mesos següents a la finalització l’estat d’alarma davant possibles desnonaments derivats tant, de l’impagament de rendes, com de l’expiració del contracte, i s’estén tanmateix als judicis instats per ocupació il·legal de l’habitatge tant a la via civil com a la penal.

Aquest Real Decret-Llei afecta a tots els arrendadors d’habitatges que hagin de recórrer a la via judicial per extingir els seus contractes de lloguer ja sigui per manca de pagament, per l’expiració del termini pactat, o per l’ocupació il·legal de l’habitatge. En determinats casos, es podrà al·legar la possible vulnerabilitat de l’arrendador/propietari. Per tal de fer-la valdre enfront de la vulnerabilitat del llogater, l’arrendador/propietari haurà de tenir uns ingressos mensuals que no superin els 988,50.-€, i s’haurà d’acreditar degudament aportant la mateixa documentació que se li exigeix al llogater.

Possibilitat de promoure l’incident de suspensió extraordinària del desnonament

Així doncs, a partir del 9 de maig d’enguany i fins al 9 d’agost 2021, el llogater podrà instar l’incident de suspensió extraordinària quan es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica que li impedeixi trobar una alternativa d’habitatge.

L’esmentada vulnerabilitat haurà de ser degudament acreditada pel llogater que haurà d’aportar la documentació que acrediti el seu estat de vulnerabilitat.

Un cop presentada aquesta documentació, i en el seu cas, la del propietari/arrendador, el Jutjat la remetrà als Serveis Socials que hauran de valorar la situació concreta exposada, emetent el seu informe en un termini màxim de deu (10) dies.

Sobre la base de l’informe emès i de la documentació aportada, el Jutge, sospesant les vulnerabilitats al·legades, haurà de determinar si acorda la continuació o la suspensió del procediment.

En cas que s’acordi la suspensió, aquesta, per imperatiu legal, no podrà estendre’s més enllà del 9 d’agost de 2021, data en què es reprendrà el còmput dels terminis aplicables

La mesura es dirigeix, entre d’altres, a les següents persones:

Llogaters en situació de desocupació, ERTE, etc., que per les dites circumstàncies, no superin, com a unitat familiar, els 1.694,70.-€ mensual

Llogaters amb despeses de lloguer iguals o superiors al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar.

Serà aplicable a partir del dia 9/5/2021 a tots els procediments que estiguin en marxa i, fins i tot, en aquells on ja estigui fixada data de llançament, que quedaran suspesos, almenys, fins al 9 d’agost de 2021.

Supòsits en què no se suspendran els desnonaments d’ocupacions il·legals

Pel que fa a les ocupacions il·legals, s’estableix que no cabrà la suspensió del procediment sigui civil o penal, en determinats casos, entre els quals destaquem:

Quan l’habitatge ocupat sigui propietat d’una persona física i constitueixi el seu domicili habitual o la segona residència.

– Quan l’ocupació il·legal s’hagi produït amb violència o intimidació.

– Quan existeixin indicis de què es desenvolupa d’una activitat il·lícita.

– Quan l’ocupació il·legal es doni amb posterioritat al 9 de maig de 2021.

Pròrrogues dels contractes de lloguer d’habitatge

El Reial Decret-Llei, preveu també la pròrroga dels contractes de lloguer d’habitatge que hagin de vèncer entre el 9 de maig i el 9 d’agost de 2021. Aquests, hauran de ser prorrogats per un termini de sis (6) mesos més a comptar des de la data de venciment, sempre que així ho sol·liciti el llogater.

Queden exclosos d’aquesta pròrroga obligatòria aquells casos en què les parts hi hagin pactat altres termes abans de l’entrada en vigor del present Decret, o els casos en què el propietari hagi comunicat l’extinció del contracte per a necessitat pròpia.

Grans tenidors

Finalment, una altra mesura que afecta el lloguer d’habitatge quan l’arrendador/propietari és persona jurídica o gran tenidor, consisteix en l’ampliació fins al 9 d’agost de 2021, del termini de què disposen els llogaters per poder sol·licitar als seus arrendadors, l‘ajornament temporal i extraordinari del pagament de la renda o la condonació parcial de la renda, sempre que no ho haguessin pactat amb anterioritat.

Què és el Llibre de l’Edifici?

Què és el Llibre de l’Edifici?

Què és el Llibre de l’Edifici?

El llibre de l’edifici és l’instrument d’informació de la vida de l’edifici i han de disposar d’ell els edificis de nova construcció o resultat d’una gran rehabilitació, així com tots els edificis existents un cop hagin passat la inspecció tècnica d’edificis (ITE).

En aquest article ens centrarem en el Llibre de l’Edifici dels edificis d’habitatges existents, regulat en el Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l’edifici.

Per a què serveix?

La finalitat del Llibre és que els usuaris disposin de tota la informació relativa a l’edifici, i facilitar-los el seu manteniment i conservació.

Sobre qui recau l’obligatorietat de la seva formalització?

Correspon a la persona propietària o a la comunitat de propietaris, en el cas d’edificis en règim de propietat horitzontal, la seva formalització a partir de la data de recepció de l’informe de la ITE.

De què es composa el Llibre de l’Edifici?

El Llibre de l’Edifici ha d’estar format pel conjunt de documents que acrediten l’estat de conservació, i han de contenir les instruccions o recomanacions de manteniment que permetin allargar la vida útil de l’edificació i evitar-ne la degradació.

Quin ha de ser el seu contingut?

     a) Les instruccions o recomanacions d’us i manteniment de l’edifici i de les seves instal·lacions.

     b) L’arxiu i custòdia de documents que es generin durant la seva vida útil, i formin part del Llibre.

     c) El registre d’incidències.

Qui és el responsable de mantenir actualitzat el Llibre de l’Edifici?

L’obligació recau sobre la propietat, o la Comunitat de Propietaris, segons el cas, mitjançant les inscripcions oportunes, i l’arxiu de la documentació quan correspongui.

Puc delegar aquesta custòdia i arxiu?

Sí. La propietat o la Comunitat de Propietaris pot delegar aquestes tasques en un/a administrador/a, prèvia signatura d’un document de delegació.

En què em pot ajudar la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme?

Des dels departaments d’oficina tècnica i d’administració de finques de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme, t’assessorarem, t’aclarirem tots els dubtes que se’t puguin plantejar, i et guiarem en tot aquest procés fins a l’obtenció del Certificat d’Aptitud, per a posteriorment formalitzar el Llibre de l’Edifici.

La tasca dels nostres professionals abasta totes les fases del procediment, des de la inspecció de l’edifici, la redacció de l’informe, i la tramitació de la sol·licitud del Certificat d’Aptitud, fins a l’elaboració del Programa de Rehabilitació, i direcció facultativa de les obres de reparació de les deficiències detectades a la ITE, així com la redacció i manteniment del Llibre de l’Edifici.

Departament d’Oficina Tècnica | Departament d’Administració de Finques

En què consisteix la clàusula berlinesa dels contractes de lloguer?

En què consisteix la clàusula berlinesa dels contractes de lloguer?

Batalla direccional. El govern federal i Berlín en un intercanvi de cops sobre la llei d’arrendament.

 

Des del 22 de setembre de 2020, en què s’inicia a Catalunya la vigència de la Llei 11/2020 que fixa un topall màxim de lloguer (índex de referència), en la seva qualitat de norma imperativa, aquest no es pot ultrapassar, de manera que qualsevol renda contractual per sobre genera el dret de retorn a favor de l’arrendatari i sancions per l’arrendador.

Aquesta Llei 11/2020 de contenció de rendes, és molt semblant a la llei de congelació de lloguers d’habitatges de Berlín aprovada per febrer de 2020, que el Tribunal Constitucional d’Alemanya ha anunciat precisament aquest dijous 15 d’abril que és inconstitucional i la declara nul·la i sense valor perquè aquesta matèria és de competència federal i els länder (estats federats) sols poden legislar si el Govern federal no fa ús de la seva competència legislativa. Segons un estudi de l’Ifo Institut de Múnic, la limitació dels preus del lloguer que ha comportat aquesta llei tombada pel Tribunal Constitucional d’Alemanya, ha provocat l’escassetat d’habitatge, en reduir més d’un 50% l’oferta.

De la clàusula berlinesa a la catalana

D’altra banda, arran de l’aprovació d’aquesta llei de congelació de lloguers de Berlín, en aquella ciutat es va començar a introduir en els contractes d’arrendament, una clàusula que fixava una renda de mercat pel cas que la fixació del topall màxim fixat per llei fos declarada nul·la per inconstitucional, com ha passat, amb la qual cosa es corregeix per l’acord de les parts, els efectes que una norma inconstitucional havia impedit, consistent en la fixació d’un lloguer de mercat i no limitat pel poder intervencionista de l’Administració.

Pel fet que, com dèiem, la situació que tenim a Catalunya és molt similar a la de Berlín, s’estan començant a introduir en els contractes que es formalitzen a casa nostra una clàusula d’un contingut semblant a l’esmentada, que es coneix com a “clàusula berlín” o “clàusula berlinesa.”

 Què és la clàusula berlinesa?

Aquesta clàusula consisteix en la fixació en el contracte de lloguer de dues rendes de lloguer diferents, ambdues pactades per les parts atorgants: una principal que és la que s’aplicaria en compliment de la legislació catalana de contenció de rendes, i una segona de subsidiària que s’aplicaria en el cas que aquesta normativa catalana de contenció de rendes fos declarada inconstitucional.

Aquesta és una mesura de previsió atès que tenim un marc normatiu on conviuen dues legislacions: per un costat tenim la llei estatal d’arrendaments urbans que és la que sempre s’ha aplicat, en la qual es regulen les relacions del propietari i el llogater derivades d’un contracte de lloguer i on s’estableix clarament que la renda del lloguer serà la que lliurement acordin les parts; a Catalunya, a partir del 22 de setembre de 2020, es dicta una Llei que impedeix pactar lliurement una renda de mercat, no podent ultrapassar els índexs de preus fixats per la Generalitat, ni superar els preus de lloguer pactats en els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de l’esmentada llei. Això fa que els propietaris, en molts casos, estiguin llogant els pisos molt per sota dels preus de mercat.

Es pot considerar legal la clàusula berlinesa?

Les Cambres de la Propietat consideren que aquesta clàusula és legal perquè no impedeix l’aplicació de la norma actualment vigent a Catalunya i per tant el que entra en joc és aquesta primera renda que es fixa conforme aquests criteris imperatius de la normativa de contenció de rendes, i el que es fa és una previsió que en un escenari possible d’inconstitucionalitat de la legislació catalana, les parts pacten lliurement una segona renda. Aquesta negociació es fa respectant el principi d’autonomia de la voluntat i de la llibertat de contractació. És per altra part una clàusula senzilla, transparent, s’entén perfectament en quins casos concrets s’aplicarà aquesta segona renda o renda subsidiària i quina és la càrrega econòmica que suposarà per al llogater.

Les Cambres recomanem que s’inclogui aquesta clàusula en els contractes, que es conegui i també és convenient fer un estudi cas per cas, ja que poden influir moltes circumstàncies en cada cas perquè s’apliqui aquesta clàusula.

La Llei catalana està recorreguda al Tribunal Constitucional i encara que no es preveu que a curt termini es resolgui la qüestió d’inconstitucionalitat, tenint en compte que els contractes tenen una durada mínima de cinc anys, la previsió de la clàusula berlinesa protegeix la possibilitat que la propietat pugui acollir-se a una renda que no estigui limitada per una llei que finalment deixi de tenir aplicació.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat de Mataró i el Maresme

Què és la ITE (2) ?

Què és la ITE (2) ?

Segurament en algun moment haurà sentit a parlar de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE), de l’obligatorietat de fer-la, i de les conseqüències que pot tenir no donar compliment a aquesta obligació. En aquest segon article donarem resposta a aquests interrogants, com continuació del newscam “Què és la ITE (1)?”.

Quin procediment he de seguir per a donar compliment a aquesta norma?

1.- Encarregar a un tècnic competent la inspecció tècnica de l’edifici (ITE).

2.- Realització de la inspecció visual per part del tècnic.

3.- Redacció per part del tècnic de l’Informe Tècnic dels Edificis d’Habitatges (IITE).

En què consisteix aquest informe?

Document que descriu les característiques generals de l’edifici, on s’ha de fer constar el seu estat de conservació, i les possibles deficiències aparents constructives o funcionals que poden afectar els elements comuns que s’indiquen en el model normalitzat d’informe, tot i que s’hi ha d’accedir per zones d’ús privatiu, i la seva qualificació. També conté les propostes que s’aconsellen tècnicament per a la millora de la sostenibilitat, l’ecoeficiència, la funcionalitat i les condicions d’accessibilitat de l’edifici.

4.- Sol·licitar el Certificat d’Aptitud a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya

Què és aquest certificat?

És un document que emet l’Administració sobre la base de l’informe ITE presentat. En cap cas el certificat d’aptitud pressuposa l’adequació dels habitatges de l’edifici inspeccionat a la legalitat d’usos urbanístics ni al compliment de les condicions d’habitabilitat. El certificat d’aptitud haurà d’identificar l’edifici, indicar el període de vigència i les condicions que s’estableixen sobre aquesta segons les disposicions de l’esmentat Decret 67/2015.

Quin termini tinc per a sol·licitar aquest certificat?

La propietat disposa d’un termini màxim 4 mesos des de la data de tancament de l’informe (IITE) per a sol·licitar el certificat a l’Agència de l’Habitatge.

5.- Emissió del Certificat d’Aptitud per part de l’Administració competent.

Quin termini té l’Administració per emetre aquest Certificat?

L’Administració competent resoldrà la sol·licitud en el termini màxim de tres mesos des de la data de presentació de la sol·licitud, mitjançant l’emissió del certificat d’aptitud de l’edifici.

Quins tipus de resolucions d’aquest certificat hi ha?

En funció de les deficiències que constin en l’informe de la inspecció tècnica, el certificat d’aptitud s’emet com a:

  • Apte”, si l’edifici no presenta deficiències.

  • Apte”, si l’edifici presenta deficiències qualificades de lleus.

  • Apte provisional”, si l’edifici presenta deficiències qualificades d’importants.

  • Apte cautelarment”, si l’edifici presenta deficiències qualificades de greus o molt greus, si bé amb les mesures cautelars executades que hagin resolt provisionalment les situacions de risc per a les persones i els béns.

  • Resolució denegatòria d’aptitud”, si l’edifici presenta deficiències qualificades de greus o molt greus sense les mesures cautelars executades. En aquest supòsit caldrà presentar una nova sol·licitud que acompanyi un nou IITE que acrediti que s’han executat les mesures cautelars, o l’execució de les obres per obtenir el certificat d’aptitud.

Tots els tipus de Certificat d’Aptitud tenen la mateixa vigència?

No. La vigència dependrà del tipus de resolució del certificat.

Ja tinc l’informe i el Certificat, i hi ha relacionades una sèrie de deficiències, què he de fer?
  • Executar de manera immediata i urgent l’adopció de les possibles mesures cautelars requerides en l’informe en el supòsit que aquestes no s’hagin executat anteriorment.

  • Elaborar un Programa de Rehabilitació, si l’edifici té deficiències, per la seva reparació, supervisat per un tècnic. És a dir, cal aprovar un programa de rehabilitació quan s’hagin detectat deficiències que requereixin la supervisió per part de professionals tècnics competents i constituir un fons de reserva específic per respondre a les despeses que es derivin de les obres previstes en el programa i executar les obres de rehabilitació necessàries.

  • Executar les obres previstes en el Programa de Rehabilitació.

  • Lliurar, a requeriment de les administracions, la documentació acreditativa de l’elaboració, la presentació de l’informe i l’aprovació del programa de rehabilitació i el seu compliment.

Una vegada he fet tot aquest procediment, he de fer alguna cosa més?

Sí. Cal formalitzar el “Llibre de l’Edifici”. En un proper Newscam exposarem el seu funcionament i quins són els passos a seguir per a formalitzar-lo.

Departament d’Oficina Tècnica | Departament d’Administració de Finques

En què us pot ajudar la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme?

Des dels departaments d’oficina tècnica i d’administració de finques de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme, l’assessorarem, li aclarirem tots els dubtes que se li puguin plantejar, i el guiarem en tot aquest procés fins a l’obtenció del Certificat d’Aptitud, per a posteriorment formalitzar el Llibre de l’Edifici.

La tasca dels nostres professionals abasta totes les fases del procediment, des de la inspecció de l’edifici, la redacció de l’informe, i la tramitació de la sol·licitud del Certificat d’Aptitud, fins a l’elaboració del Programa de Rehabilitació, i direcció facultativa de les obres de reparació de les deficiències detectades a la ITE.