Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: La custòdia del territori (i 8)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: La custòdia del territori (i 8)

El llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, regula el contracte de custòdia del territori. Aquest fet té transcendència no només pel reconeixement que suposa cap a la custòdia del territori com a filosofia per a la conservació del nostre patrimoni natural, cultural i paisatgístic, sinó perquè és una regulació pionera a Europa i una fita important per al seu desenvolupament.

Es tracta que un terreny o finca rústica que es trobi abandonat, sense optimitzar, amb risc mediambiental… o en altres circumstàncies que aconsellen certa intervenció o cura, es cedeixi a una entitat determinada per a la seva optimització, protecció… La custòdia del territori es pot aplicar en finques o espais d’arreu del territori que tinguin un interès especial per la fauna, la flora, el patrimoni cultural o els paisatges que acullen o que podrien acollir si s’hi apliquessin les mesures adequades. Aquests indrets poden ser forestals, agrícoles, fluvials, marins o fins i tot urbans.

Concretament l’article 623-34 del llibre sisè del Codi civil assenyala que el contracte de custòdia del territori és la cessió temporal de béns immobles a una entitat que, entre les seves finalitats, tingui la custòdia del territori, per tal que hi realitzi activitats d’assessorament, de divulgació, de planificació o de gestió i millorament, amb la finalitat de conservar la biodiversitat, el patrimoni natural i cultural i el paisatge o de fer una gestió sostenible dels recursos naturals.

El contracte es portarà a la pràctica mitjançant pactes voluntaris que acorden les entitats de custòdia del territori i els propietaris dels terrenys a conservar, i que estableixen compromisos per a les dues parts dirigits a mantenir o recuperar el patrimoni natural o cultural de les finques objecte d’aquests pactes.

Aquests contractes de custòdia comporten una col•laboració contínua entre l’entitat i el propietari, amb una durada també pactada, que beneficia les dues parts: a l’entitat, perquè amb els acords contribueix a complir la seva missió; i al propietari, perquè obté suport tècnic i, en alguns casos, recursos econòmics o humans per gestionar la seva finca, a més de reconeixement social i satisfacció personal pel fet de contribuir a conservar la natura i el patrimoni del país.

El principi que presideix la regulació i existència de la custòdia del territori és el benefici de la comunitat, encara que, indubtablement, les actuacions de custòdia seran beneficioses pel propietari i els seus successors, i en conseqüència els esforços dels col·lectius implicats han anat destinats a aconseguir dotar el procés de seguretat jurídica.

Com s’ha dit, la cessionària serà una entitat que té entre les seves finalitats la custòdia del territori, a la qual se cedeix l’ús total o parcial de l’immoble o la gestió, però no el gaudi. En el contracte es descriuran les activitats a realitzar que seran obligatòries i definitòries del contracte.

Ens trobem davant d’una figura pionera en una matèria que acaba de nèixer i d’escasa tradició social i legislativa que pot ser embrionària de futures regulacions.

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: la compravenda a carta de gràcia (7)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: la compravenda a carta de gràcia (7)

El llibre sisè del Codi civil de Catalunya conserva el contracte de compravenda a carta de gràcia, en virtut del qual el venedor es reserva el dret de redimir quan transmet la cosa. En virtut d’aquest dret, l’alienant  pot readquirir la cosa venuda dins el termini fixat.

S’ha de dir que aquest contracte ha tingut una gran importància, ja que ha acomplert finalitats de garantia. Ara bé, sent cert que això és possible, també ho és que darrera d’aquest contracte s’ha amagat en ocasions un préstec usurer. Sempre s’ha admès la primera possibilitat i els autors catalans l’han considerat lícit sempre que existís preu cert; per això, solament es podia declarar usurari, i, per tant, nul, quan existís un pacte negatiu (no es pot exercitar el dret de redimir fins a una determinada data), o bé, quan existís un preu excessivament mòdic.

Ara bé, no sempre s’ha de considerar que aquest contracte busca finalitats indirectes. Per això, la validesa de la compravenda a carta de gràcia és inqüestionable, i en cas que s’al·legui la seva il·licitud, s’hauran d’examinar les finalitats realment buscades.

El llibre sisè, com hem dit, manté la compravenda a carta de gràcia regulant el dret a redimir com a modalitat de dret d’adquisició preferent de caràcter voluntari.

NOVA REGULACIÓ DEL DRET DE REDIMIR

El venedor transmet la propietat del bé al comprador però en el seu patrimoni subsisteix el dret de redimir, conseqüència i efecte de la compravenda.

A) Legitimació.- Està legitimat per a l’exercici del dret a redimir el venedor i els seus hereus, sempre que el dret de redimir no s’extingeixi amb la mort del titular.

B) Durada.- La durada és la pactada, però no pot superar els vint anys si el bé venut és un immoble, o els tres anys si és un bé moble. En el cas d’immobles, el termini del dret de redimir es pot fixar per la vida d’una o de dues persones determinades existents en el moment de subscriure’s el contracte.

C) L’entrega de la cosa.- Molts cops el venedor continua posseint la cosa venuda a carta de gràcia, si bé per un títol diferent del de propietari que fins aquell moment ostentava. Per això és corrent la inclusió d’un pacte possessori, en virtut del qual, el venedor es constitueix normalment en arrendatari o en posseïdor per un altre títol.

D) Preu de redempció.- Per a obtenir la redempció , el rediment ha de pagar al titular de la propietat:

 El preu fixat per a la redempció en el moment de la venda, que pot ésser diferent del preu d’aquesta. Si no es fixa cap preu per a la redempció, s’entén que aquest és el mateix de la venda.

 Les addicions posteriors al preu el valor dels quals es justifiqui.

– Les despeses de reparació de la cosa, però no pas les de simple conservació, i les despeses útils, estimades en l’augment de valor que hagi experimentat la cosa en el moment de la redempció, les quals no podran excedir en cap cas el 25% del preu fixat per a la redempció.

 Les despeses que hagi ocasionat el contracte de venda a carta de gràcia, inclosos els impostos.

E) Obligacions del comprador.- El comprador d’una cosa a carta de gràcia i els seus successors en la propietat estan obligats a suportar l’exercici del dret de redempció, com a conseqüencia del qual, perdrà la propietat de la cosa venuda i s’haurà de procedir a les oportunes cancel·lacions en el Registre.

F) Adquisició pel rediment.-  Redimida la cosa venuda a carta de gràcia, restarà lliure de càrregues o gravàmens que el comprador li hagués imposat des de la data de la venda, però el preu de la redempció resta afecte, fins on abasti, a l’abonament de tals càrregues o gravàmens.

En el moment de la restitució, el titular de la propietat gravada ha d’indemnitzar el rediment per la disminució de valor que la cosa hagi sofert per causa imputable a ell mateix i als titulars anteriors.

 

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: els defectes de conformitat respecte a la superfície de la finca (6)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: els defectes de conformitat respecte a la superfície de la finca (6)

Dins de les especialitats de la compravenda d’immobles, l’article 621-50 del llibre sisè es dedica a la indicació de la superfície de l’immoble venut. Els problemes quant a la cabuda de la finca són susceptibles de ser reconduïts a la noció de manca de conformitat, els efectes de la qual comporten que es puguin exercir qualsevol dels remeis que per defecte de conformitat preveu el mateix llibre sisè (suspensió del pagament del preu, resolució del contracte en cas d’incompliment essencial, reducció del preu i reclamació de danys i perjudicis si n’hi hagués), comptant el comprador amb un termini de 3 anys per accionar contra el venedor.

La regulació sobre indicació de la superfície de l’immoble pretén millorar la regla tradicional i aclarir la distinció entre compravendes segons el mode de determinació del preu, tant si es fa per referència a la cabuda, la mesura o la superfície de l’immoble com si consisteix en una quantitat global. En tot cas, se salva la possibilitat que el contracte estableixi –o que resulti del seu contingut– que les parts s’han volgut apartar de la regla legal, que és clarament dispositiva.

Concretament, el precepte esmentat considera diversos supòsits pel que fa a la indicació de la superfície de l’immoble. Són els següents:

1) Si la compra no depèn de la superfície de les finques venudes, sinó que el preu s’ha fixat globalment per a totes elles, la diferència de cabuda a favor del venedor o del comprador no constitueix manca de conformitat, llevat que de la voluntat de les parts en resulti una altra cosa. El resultat és lògic, ja que la cabuda de la finca no ha estat determinant de la compra.

2) Fora del supòsit anterior, el principi general és que la referència a la superfície o cabuda és indicativa, llevat de pacte en contra. Les diferències en més o en menys no donen lloc a disconformitat, llevat que siguin superiors al 10%. La referència al 10% de diferència de superfície s’aplica sempre, si s’atén a la redacció del precepte, encara que les parts hagin comprat en funció dels límits de la finca.

3) Si el preu es calcula per raó de la cabuda o mesura, una diferència que no sobrepassi el 10% dóna lloc a una modificació proporcional. No és clara quina és la conseqüència jurídica en el cas que la diferència de cabuda sobrepassi el 10%. Encara que no s’indica res, sembla que l’única opció seria el dret de desistiment del comprador.

4) Que la superfície sigui un requisit per a l’ús pactat o habitual a què es destina l’immoble. Si existeix un ús particular o un ús pactat, la cabuda pot influir decisivament en aquest ús (per exemple, la superfície mínima edificable o la unitat mínima de conreu) i, consegüentment resulta en la manca de conformitat, perquè el bé esdevé no idoni per al dit ús.

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: alerta a la compravenda amb lesió en el preu (5)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: alerta a la compravenda amb lesió en el preu (5)

La possibilitat de comprar un bé immoble a un particular a un preu molt assequible pot semblar una bona oportunitat. D’aquesta manera, pot ser que algú s’aprofiti de la manca de coneixement del preu de mercat d’un pis per part del seu venedor per comprar-lo a un preu molt atractiu (imaginem-nos, per exemple, que algú compra un pis per 60.000 euros, tot i estar valorat en 150.000).

Aquesta operació, però, no resta exempta de riscos, ja que la legislació catalana protegeix el venedor garantint que l’operació de compravenda no lesioni els seus interessos. En efecte, l’article 621-46 del Codi civil de Catalunya estableix que “el contracte de compravenda i els altres de caràcter onerós es poden rescindir si la part perjudicada prova que, en el moment de la conclusió del contracte, el valor de mercat de la prestació que rep és inferior a la meitat del valor de mercat de la prestació que fa”. Es preveu la rescissió de contractes de compravenda i altres de caràcter onerós sobre tota mena de béns patrimonials. És en aquest punt on rau la novetat, ja que abans el remei rescissori es reservava solament als béns immobles, mentre que ara s’amplia i té en compte també els béns mobles i la resta de béns patrimonials.

En el cas de béns immobles, aquest precepte s’aplica en vendes per un preu inferior de més de la meitat del preu just o de mercat (comparat amb qualsevol venda de bé immoble de les mateixes característiques o anàlogues realitzada a la mateixa localitat i a les mateixes dates). Aquestes compravendes es formalitzen sovint aprofitant la situació apressant, desesperada, dels venedors. A diferència del dret espanyol, aquestes compravendes a Catalunya poden ser rescindides per lesió en el preu. Això es deu al fet que a Catalunya encara roman una institució heretada del dret romà, la rescissió per laesio ultra dimidium (més de la meitat del preu). L’acció de rescissió del contracte per laesio ultra dimidium té una naturalesa jurídica objectiva, per tant, independent d’altres tipus de consideracions o circumstàncies de naturalesa subjectiva, com poden ser els vicis de consentiment que hagin condicionat la manifestació de voluntat. La raó de ser d’aquesta rescissió de naturalesa objectiva és fer prevaler el just equilibri contractual, l’equivalència de prestacions i la clara manifestació del principi d’equitat enfront de postulats d’economia liberal on no s’exigeix un preu just en les vendes.

L’acció de rescissió del contracte per lesió en més de la meitat caduca en el termini de quatre anys, a comptar de la conclusió del contracte, i no és renunciable en aquest moment. La rescissió només pot ser evitada per mitjà del pagament amb diners del valor total de la prestació, amb els interessos legals, a comptar de la conclusió del contracte.

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: el pacte de condició resolutòria (4)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: el pacte de condició resolutòria (4)

La Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, introdueix novetats importants. En aquest article volem destacar alguns aspectes innovadors referents al pacte de condició resolutòria en les compravendes d’immobles.

Tradicionalment s’entenia que, en cas d’impagament del comprador, el venedor podia reinscriure l’immoble a favor seu si acreditava haver fet un requeriment al comprador amb concessió d’un nou termini de 15 dies per verificar el pagament. Si no es produïa el pagament, la reinscripció era efectiva. Si el comprador reclamava posteriorment, i judicialment, la devolució del preu pagat al venedor, el Jutjat podia establir la devolució de part del preu, d’acord amb la facultat moderadora regulada a l’article 1.154 del Codi civil espanyol.

Posteriorment, al final dels anys setanta i al principi dels anys vuitanta del segle passat, per a la reinscripció s’exigia al comprador una actitud de no-oposició davant del requeriment resolutori, i una consignació de les quantitats ja rebudes per part del venedor, a disposició del comprador, o dels titulars de càrregues posteriors a la inscripció de la condició resolutòria. Tot plegat, sense perjudici de la facultat del venedor de demanar judicialment la possibilitat de retenció de part del preu a retornar, com a compensació de la possessió de la finca per part del comprador durant el termini en què havia estat propietari i no havia pagat el preu ajornat, també d’acord amb la facultat moderadora judicial de l’article 1.154 del Codi civil espanyol.

La nova llei estableix les singularitats bàsiques següents:

1.- És necessari, per a la resolució, que s’hagi pactat que la part impagada del preu ajornat superi el 15% del preu total íntegre, més els interessos.

2.- El venedor pot retenir, com a màxim, la meitat de la quantitat total que hagi hagut de percebre fins a la data de la resolució.

3.- El requeriment per al pagament s’ha de fer necessàriament mitjançant una acta notarial, limitada a la possibilitat de pagament, amb concessió d’un termini de 20 dies, i amb l’advertiment que, de no pagar, es resoldrà la compravenda.

4.- El procediment de resolució també és notarial, mitjançant una acta separada, diferent de la del punt anterior, en la que el comprador pot formular oposició. Si no hi ha oposició, o si aquesta es limita a la liquidació quantitativa practicada pel venedor, és possible la reinscripció de la finca a favor del venedor.

5.- La readquisició del venedor comporta l’afectació de la finca, amb caràcter real, en benefici del comprador i dels titulars d’assentaments posteriors, com a garantia de la quantitat que s’hagi de retornar al comprador.

6.- Aquesta afectació caduca 180 dies després de la data de la reinscripció a favor del venedor, llevat que hi hagi una anotació anterior de demanda d’oposició a la resolució o a la liquidació (interposada pel comprador).

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: regulació de les arres (3)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: regulació de les arres (3)

Hem dit en anteriors butlletins que la Llei del llibre sisè busca la transparència i això es fa evident en la nova regulació de les arres. Les arres han estat sempre un tema polèmic en el contracte de compravenda, donant lloc a un munt de conflictes i a una copiosa jurisprudència. La nova Llei pretén minorar el conflicte i evitar la falta de coincidència entre allò volgut i els pactes.

En primer lloc, cal saber que hi ha tres tipus d’arres:

· Arres penitencials: són aquelles que autoritzen qualsevol de les dues parts a deslligar-se lícitament del compliment del contracte, perdent-les el comprador si aquest se’n penedeix o havent-les de retornar doblades el venedor si aquest en desisteix.

· Arres confirmatòries: corresponen al lliurament d’una quantitat de diners, com a part proporcional del preu total d’una compravenda, que serveix per confirmar el contracte. Si una de les parts es fa enrere, la part contrària podrà escollir entre exigir el compliment del contracte o exigir la resolució de l’obligació. En aquest cas, la part perjudicada pot exigir una indemnització pels danys i perjudicis ocasionats.

· Arres penals: funcionen com les arres confirmatòries, però al mateix temps predeterminen la indemnització en cas d’incompliment del contracte.

La importància de conèixer els tres tipus d’arres rau en les diferents conseqüències derivades de la signatura d’unes o altres, conseqüències que vindran determinades fonamentalment pel contingut de la seva redacció. D’altra banda, el fet que en un contracte es parli d’arres penitencials no pressuposa que les arres hagin de tenir aquesta condició. La nova Llei ha introduït la novetat següent en la regulació de les arres penitencials:

Si es desitja que el desistiment del venedor comporti el pagament del doble del preu lliurat i/o que el desistiment del comprador suposi la pèrdua de la quantitat lliurada, això s’haurà de pactar de forma expressa. En cas contrari, tota quantitat lliurada com a arres es considerarà a compte del preu (arres confirmatòries o penals, segons quina sigui la redacció). Així doncs, les arres penitencials hauran de ser pactades de forma expressa.

Atents, per tant, a l’hora de signar un contracte d’arres, ja que davant la diversitat reconeguda, a falta d’indicació expressa en els contractes, el lliurament d’arres té una funció purament confirmatòria o de pagament d’una part del preu final.

Finalment, una de les grans novetats pel que fa a les arres penitencials és la possibilitat de constituir-ne dipòsit notarial i inscriure-les per un termini de fins a 6 mesos en el Registre de la Propietat, quedant així l’immoble afecte a la seva devolució, arribat el cas.

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: el contracte de compravenda (2)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: el contracte de compravenda (2)

En el nou llibre sisè del Codi civil de Catalunya destaca, sens dubte, la nova regulació que es fa del contracte de compravenda, amb un enfocament més modern, tenint en compte que fins ara la regulació general venia donada pel Codi civil espanyol de 1889 i el Codi de comerç espanyol de 1885.

De fet, la norma integra en una sola regulació tant la compravenda general com la compravenda de consum. Entre les novetats, cal destacar la possible consideració d’una persona jurídica com a consumidor; la regulació del deure d’informació per incrementar la transparència contractual; la conformitat amb allò adquirit contractualment; els nous terminis per reclamar la no-conformitat i la resolució; la regulació de l’avantatge injust per evitar situacions d’abusos, i algunes especialitats en matèria de compravenda immobiliària; aspectes, tots ells, que tractarem en aquest i en altres articles.

En la definició del contracte de compravenda es remarca la seva naturalesa de contracte obligatori, segons el qual el venedor s’obliga a lliurar el bé, i el comprador, a pagar el preu, però sobretot es destaquen dos trets bàsics del dret de la compravenda: el bé ha d’ésser conforme al contracte, i el venedor i el comprador s’obliguen, respectivament, a transmetre la titularitat del dret i a rebre el bé.

El bé entregat ha de ser conforme al contracte. El nou concepte de “conformitat”, extret de normes europees, pretén aconseguir que allò entregat correspongui a allò pactat, però no només en virtut del contracte, sinó també en virtut dels criteris proposats per llei en relació amb quantitat, qualitat, tipus, ús habitual, empaquetatge o subministrament d’accessoris i instruccions, entre d’altres. S’exclou la responsabilitat del venedor per manca de conformitat si el comprador la coneix o no la pot ignorar fonamentadament, tot limitant-ne estrictament l’exoneració a la compravenda de consum, en què s’estableix que “el venedor respon sempre de la manca de conformitat, llevat que el comprador la conegués i l’hagués acceptada expressament”.

Sota el principi de conservació del contracte, i en estreta vinculació amb la conformitat del bé, el llibre sisè unifica els remeis d’ambdues parts per al cas d’incompliment o compliment imperfecte o defectuós. S’estableixen una sèrie de possibilitats que, en interès del contracte i del tràfic jurídic, permeten al venedor corregir una manca de conformitat una vegada assabentat d’aquesta, si bé aquesta possibilitat es contrapesa amb fortes facultats del comprador de rebutjar la correcció si té motius raonables per fer-ho o l’incompliment és essencial.

Es fixa un termini de tres anys per a l’extinció dels remeis. Aquest termini comença a comptar en el moment que s’haguessin pogut exercir les accions o pretensions de la part, llevat del cas de manca de conformitat, en què es considera que el còmput s’inicia en el moment que el comprador coneixia (o podia conèixer) la manca de conformitat.

El nou llibre del Codi civil de Catalunya estableix la no-necessitat de fixar el preu inicialment al contracte, la qual cosa suposa també una gran novetat i un intent del legislador català a favor de la conservació del contracte per a aquells casos on no es pugui determinar el preu, com podrien ser els contractes verbals o en cas de desacord entre les parts. Si el contracte conclòs no determina el preu ni estableix els mitjans per determinar-lo, s’entén que el preu és el generalment cobrat en circumstàncies comparables.

Possiblement, com a conseqüència de la influència de la compravenda de consum sobre la compravenda general, el llibre sisè introdueix un deure d’informació en benefici del comprador: el venedor, abans de la conclusió del contracte, haurà de facilitar al comprador la informació rellevant sobre les característiques del bé, tenint en compte els coneixements de les parts, les exigències que resultin de la bona fe i l’honradesa dels tractes.

Sobre les especialitats de la compravenda d’immobles, sinclou una nova regulació tendent a protegir la part que requereix de finançament d’un tercer per celebrar un contracte, tot establint que “Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador”.

En la compravenda d’immobles solament podrà no pertocar a la conformitat quan la diferència quant a superfície o mesura sigui superior al 10%. Una diferència, doncs, de menys del 10%, quan el preu sigui fixat sobre la base de la superfície de l’immoble, no donarà lloc a una modificació proporcional d’aquest.

En els contractes amb pagament del preu ajornat s’estableix el pacte de condició resolutòria per al cas que el comprador no pagui la part del preu, regulació innovadora de la que informarem en propers butlletins.

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya (1)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya (1)

El llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, ha entrat en vigor aquest 1 de gener de 2018. El llibre culmina el procés de codificació del dret civil català i al mateix temps, proporciona un text legal sistematitzat per tal de facilitar l’aplicació efectiva del Codi civil de Catalunya. D’aquesta manera, els operadors jurídics tindran a l’abast un cos legal, el més complet possible, que comprengui les matèries que conformen el Dret civil de Catalunya, de forma que no hagin d’acudir a d’altres ordenaments per trobar solucions a l’hora de tractar temes que afecten els ciutadans quotidianament.

El llibre regula les obligacions i contractes a través d’un redactat que s’ha fixat en el treballs de Dret Europeu més avançats. En aquest sentit, cal destacar que per primera vegada es fa una regulació completa del contracte de compravenda, que es considera el més utilitzat dels contractes d’intercanvi de béns. Dins d’aquest apartat hi entraria des de la compra del pa fins a la compra d’un habitatge.

Entre les novetats hi ha la regulació de la compravenda d’immoble amb pacte de finançament. D’aquesta manera es podrà donar una major protecció al comprador, sobretot si té necessitats de finançament. Cal recordar que aquesta figura no està regulada en el Codi civil espanyol.

Les innovacions es fan compatibles amb el manteniment, actualització i renovació de figures tradicionals del dret civil català, com la rescissió per lesió i la venda a carta de gràcia, que provenen directament de la tradició jurídica catalana i tenen plena vigència a la nostra societat actual.

A més a més, es regula la nova figura de contracte de custòdia del territori, que té per finalitat la conservació de la biodiversitat, del patrimoni natural, del paisatge i la gestió sostenible dels recursos naturals.

Aquests i altres aspectes els tractarem de manera més detallada en pròxims butlletins.