IMPORTANTS MODIFICACIONS FISCALS EN L’HABITATGE DE CARA  A L’ANY 2022

IMPORTANTS MODIFICACIONS FISCALS EN L’HABITATGE DE CARA A L’ANY 2022

El Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) ha publicat la Llei 11/2021, de 9 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal. Aquesta normativa és fruit d’una transposició de la Directiva 2016/1164 per la que s’estableixen normes contra les pràctiques d’elusió fiscal.

Entre les principals mesures que es contenen en aquesta norma, es troba la limitació dels pagaments en efectiu o la qüestió dels valors de referència a considerar per a determinats impostos.

Entre les mesures de lluita contra el frau, es fixa la limitació del pagament en efectiu per a determinades operacions econòmiques, que passa de 2.500 a 1.000 €, en el supòsit d’operacions en què intervingui un empresari o professional.

NOUS VALORS DE REFERÈNCIA PER A L’ITPAJD I L’ISD

El valor de referència del cadastre es converteix, a partir de l’1 de gener de 2022 en la base imposable de l’Impost de Transmissions Patrionials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i l’Impost de Successions i Donacions (ISD).

El primer que s’ha de dir és que el valor de referència del cadastre és diferent que el valor cadastral, i per això, aquesta normativa no afecta de cap manera als impostos que utilitzen el valor cadastral. Per tant, s’exclouen l’IRPF, l’IBI i l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana.

Dit això i pel que a l’ITPAJD i a l’ISD, la base imposable d’aquests dos impostos ja no serà el valor real dels immobles sinó que el seu valor serà determinat per un valor de referència que establirà anualment la Direcció General del Cadastre. Aquest valor serà calculat a partir dels preus de transaccions d’immobles, segons informació facilitada per notaris i registradors i entrarà en vigor el gener de 2022, per la qual cosa afectarà a totes les operacions que es firmin a partir d’aquesta data, no abans.

Cada any, abans del 30 d’octubre, el Cadastre publicarà els elements precisos per a la determinació del valor de referència de cada immoble en la forma que es determinarà reglamentàriament, i en els vint primers dies de desembre, es publicarà en el BOE anunci informatiu per a general coneixement dels valors de referència de cada immoble que, ja que no tenen la condició de dades de caràcter personal, podran ser consultats de forma permanent a través de la Seu Electrònica del Cadastre. Observi’s la curiositat que les dades recollides abans d’octubre serviran per valorar els immobles durant tot l’exercici següent.

Així, el contribuent haurà de tributar per aquest valor de referència quan compri, hereti o rebi un habitatge en donació.

COM IMPUGNAR EL NOU VALOR DE REFERÈNCIA DEL CADASTRE

La implantació d’aquest valor de referència fa témer que es prioritzarà el concepte de valor administratiu sobre el valor lliurament acordat entre les parts i que, en definitiva, l’esperit d’aquesta mesura és recaptatòria, ja que s’incrementaran les bases imposables i per tant, els impostos. D’altra banda, automatitzarà la comprovació de valors de l’Administració, i això fa que existeixin dubtes sobre la seva legalitat, ja que es poden infringir els requisits d’individualització i fonamentació que exigeix la jurisprudència del Tribunal Suprem per a les comprovacions de valor.

Poden existir dues vies per impugnar el valor de referència:

  1. Fer l’autoliquidació pel valor de referència i posteriorment demanar la rectificació de l’autoliquidació impugnant el valor de referència.
  2. Fer l’autoliquidació pel valor que el contribuent consideri adequat i posteriorment recórrer la comprovació de valors que pot arribar de l’Administració Autonòmica.

LA NOVA NORMATIVA TAMBÉ AFECTA A L’IMPOST SOBRE EL PATRIMONI

Aquesta nova valoració dels immobles també serà aplicable a l’Impost sobre el Patrimoni, amb l’agreujant que aquells contribuents que tinguin un valor d’adquisició o cadastral baix quedaran perjudicats, ja que es veuran obligats a tributar per aquest nou valor de referència i això augmentarà la tributació a l’Impost sobre el Patrimoni.

Departament jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

L’Ajuntament demana que Mataró segueixi com a àrea amb mercat d’habitatge tens

L’Ajuntament demana que Mataró segueixi com a àrea amb mercat d’habitatge tens

El ple de l’Ajuntament de Mataró d’aquest mes de juliol ha acordat tirar endavant la sol·licitud a la Generalitat de Catalunya per tal que Mataró continuï inclosa entre els municipis considerats com a àrea amb mercat d’habitatge tens. Això permet seguir aplicant les obligacions recollides a la Llei 11/2020 de moderació i contenció dels preus de lloguer.

L’entrada en vigor de la Llei 11/2020, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d’arrendament d’habitatges, va suposar l’estudi de diverses zones de Catalunya pel que fa al seu mercat d’habitatge. Mataró va ser inclosa entre els municipis considerats com a àrea de mercat tens per un període d’un any, que s’acaba al setembre.

En els municipis considerats àrees amb mercat d’habitatge tens cal aplicar l’índex de preus de lloguer en els nous contractes i renovacions que es formalitzin a partir del 22 de setembre de 2020, data en què va entrar en vigor la normativa. Aquesta referència, a més, ha de constar en tots els anuncis d’habitatges de lloguer. La llei obliga aplicar els preus de les rendes segons l’índex de referència i en el cas de renovacions, la referència és el preu del contracte anterior.

 

La regulació dels preus del lloguer queda en mans dels ajuntaments

Tot i que la declaració d’àrea d’habitatge tens correspon a la Generalitat, a excepció feta del municipi de Barcelona, la iniciativa correspon ara als ajuntaments; per tant, només s’etiquetarà amb aquesta denominació a partir de setembre els municipis on els ajuntaments apostin per un mercat de lloguer regulat.

Les experiències anteriors que s’han viscut en aquests país pel que fa a la regulació dels preus dels lloguers han ocasionat l’efecte contrari al pretès. La regulació de preus espanta els propietaris arrendadors i això es tradueix en una menor aportació d’habitatges al mercat d’arrendament i, en conseqüència, les persones que busquen pis de lloguer tenen més dificultats per trobar-ne.

Un estudi fet per la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha constatat que en el nostre mercat de lloguer, de tots els contractes d’arrendament concertats, prop del 90% són de propietaris arrendadors que són persones físiques i que tenen només un habitatge per arrendar. Aquesta propietat que volen llogar l’han aconseguida normalment com a fruit de l’estalvi del seu treball. Per tant, podríem dir que no és un mercat professionalitzat. Aquests propietaris són molt sensibles a les limitacions que es puguin determinar en els preus dels lloguers i poden optar per no arriscar i no llogar la finca, cosa que disminueix l’oferta de lloguer, la qual cosa encara tensarà més els preus, sempre a l’alça.

Incentivar l’oferta per evitar que els preus s’enfilin

Sempre hem defensat que la millor manera de lluitar perquè els preus de lloguer no s’enfilin és incentivar l’oferta. En el recent període del 2008 fins al 2015 quan l’oferta superava amb escreix la demanda de pisos, els preus de lloguer s’han reduït a les nostres principals poblacions entre un 25 i un 30%.

Incentivar la rehabilitació d’habitatges per posar-los en condicions d’entrar en el mercat de lloguer és una de les actuacions que ajudaria a millorar l’actual situació. Incentivar de manera efectiva el sector privat perquè construeixi nous habitatges que vagin destinats al lloguer ajudaria a ampliar l’oferta i contindria els preus.

Tot plegat, sens perjudici que les administracions facin les actuacions oportunes per pal·liar el greu dèficit d’habitatge social que tenen fruit de molts anys d’inacció.

 

Mataró com a àrea de mercat d’habitatge tens

La petició de continuar inclosos en l’àrea amb mercat d’habitatge tens es va comunicar per la regidoria d’Habitatge el passat 28 de maig, i actualment el procediment continua fins que el Govern finalment inclogui el municipi com una de les àrees comentades, i es demanarà que aquesta declaració tingui una durada de cinc anys.

Es considera que una àrea té el mercat d’habitatge tens quan està especialment en risc de no disposar de la dotació suficient d’habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti d’accedir-hi a tota la població.

Aquesta situació de risc pot venir determinada perquè la mitjana del preu dels lloguers experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de Catalunya, perquè la càrrega del cost del lloguer sigui superior al 30% dels ingressos habituals o la mitjana del preu dels lloguers superi el 30% de la renda mitjana de les persones menors de trenta-cinc anys.

O, per últim, que el preu dels lloguers hagi experimentat en els últims cinc anys un creixement interanual acumulat d’almenys tres punts percentuals per damunt de la taxa interanual de l‘IPC de Catalunya.

Pel que fa a aquests requisits, segons estudi elaborat pel Consell Comarcal del Maresme, en el cas de Mataró es compleix el requisit de creixement interanual acumulat dels preus 3 punts per sobre de l’IPC en els darrers cinc anys, la càrrega del cost del lloguer és superior al 30% en el pressupost personal o familiar i els preus del lloguer van experimentar un augment superior a la mitjana de tot Catalunya entre 2019 i 2020. Davant tot això, s’ha considerat que es compleixen els requisits establerts per poder tramitar la declaració d’àrea de mercat d’habitatge tens, si bé aquests resultats s’obtenen aplicant uns índexs i una metodologia determinada que pot ser qüestionada.

Departament jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme