Publicitat enganyosa en la compravenda d’habitatges

Publicitat enganyosa en la compravenda d’habitatges

En el cas que en el procés de compravenda d’un habitatge es presentin defectes o vicis constructius, els compradors podran exercitar contra la promotora a l’empara de la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE) les accions pertinents que del contracte de compravenda se’n derivin.

Però en la compravenda d’un habitatge de nova construcció ens podem enfrontar amb altres tipus de problemes relacionats amb la publicitat enganyosa que ocasiona que els compradors es puguin trobar amb característiques de l’habitatge adquirit diferents de les ofertes pautades al moment de la compra.

Incompliment o salvaguarda

Entre els principals problemes que es poden presentar en un procés de compravenda d’habitatge de nova construcció ens trobem amb els següents:

a) Incompliment contractual del promotor-venedor és a dir existència d’una diferència entre el consignat en la memòria de qualitats i l’incorporat finalment a l’habitatge. Sobre aquest particular, cal recordar que la publicitat vincula el promotor immobiliari, arribant el seu contingut a formar part del mateix contracte de compravenda. Sota aquesta premissa, el comprador pot exigir el compliment íntegre del qual es recull en la publicitat de la promoció immobiliària.

Per tant, un bon consell és recopilar tota aquesta documentació publicitària en suport físic, inclosa la que aparegui a la pàgina web de la promotora, ja que pot ser que en el fet d’acabar la construcció ens sigui de gran ajuda en cas de trobar-nos amb diferències entre l’ofert i el lliurat pel promotor.

Respecte a aquesta qüestió tenim l’empara legal, ja que es pot acudir a l’article 61.2 del Text refós de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris que disposa el següent:

2. El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.

b) També en els contractes se sol introduir la clàusula de salvaguarda en què es permet que el projecte d’execució pugui patir canvis o modificacions per causes tècniques o administratives que puguin afectar les qualitats ofertes en la memòria. Ara bé, si bé és cert que per la complexitat del procés constructiu poden sobrevenir canvis de determinats materials, no ho és menys que el comprador no pot patir minva de cap mena en les qualitats publicitades i en cas de substitució d’un determinat element ho haurà de ser per un altre d’idèntica qualitat; mai inferior doncs donaria dret a la corresponent indemnització.

Clàusules abusives

Normalment durant les visites a l’habitatge se solen posar de manifest els canvis en la memòria de qualitats. Així i tot, a l’hora de signar l’escriptura de compravenda caldrà tenir constància que no s’han inclòs clàusules que suposin una rebaixa dels drets que ens assisteixen com a compradors, ja que serien abusives i, per tant, nul·les de ple dret. Ens referim a totes aquelles clàusules que la promotora-venedora inclou en l’escriptura fent esment al fet que el comprador ha visitat amb anterioritat l’immoble i està plenament d’acord amb l’habitatge que se li lliura, sense que tingui res a reclamar al respecte.

En els casos en què no es pugui fer la visita pertinent a l’habitatge lliurat, s’haurà de realitzar la comunicació a la promotora al més aviat possible, en cas que hi hagués algun canvi en les qualitats. Si no hi hagués resposta o la solució fos inadequada, el que procedeix és realitzar un informe pericial on es reflecteixin els canvis de qualitats existents per poder reclamar a la promotora la substitució del que s’ha incorporat d’inferior qualitat o la indemnització corresponent.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

Pròrroga de tres mesos de les mesures que afecten els lloguers i desnonaments en la situació de covid-19

Pròrroga de tres mesos de les mesures que afecten els lloguers i desnonaments en la situació de covid-19

En data 5 de maig de 2021 s’ha publicat el Reial Decret-Llei 8/2021, de 4 de maigpel qual s’adopten les mesures urgents a l’ordre sanitari, social i jurisdiccional, a aplicar després de la finalització de la vigència de l’estat d’alarma declarat pel Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre, pel qual es declara l’estat d’alarma per a contenir la propagació d’infeccions causades pel SARS-CoV-2.” establint-se l’entrada en vigor el pròxim dia 9 de maig, dia en què està prevista la finalització de l’estat d’alarma.

L’objectiu del Decret Llei és mantenir la vigència de determinades mesures extraordinàries adoptades durant l’estat d’alarma, un cop finalitzi aquest, el que succeirà el pròxim dia 9 de maig si no s’acorden noves pròrrogues.

Pel que fa a l’àmbit dels arrendaments urbans, l’esmentat Decret llei pretén reforçar la protecció dels col·lectius més vulnerables durant els tres (3) mesos següents a la finalització l’estat d’alarma davant possibles desnonaments derivats tant, de l’impagament de rendes, com de l’expiració del contracte, i s’estén tanmateix als judicis instats per ocupació il·legal de l’habitatge tant a la via civil com a la penal.

Aquest Real Decret-Llei afecta a tots els arrendadors d’habitatges que hagin de recórrer a la via judicial per extingir els seus contractes de lloguer ja sigui per manca de pagament, per l’expiració del termini pactat, o per l’ocupació il·legal de l’habitatge. En determinats casos, es podrà al·legar la possible vulnerabilitat de l’arrendador/propietari. Per tal de fer-la valdre enfront de la vulnerabilitat del llogater, l’arrendador/propietari haurà de tenir uns ingressos mensuals que no superin els 988,50.-€, i s’haurà d’acreditar degudament aportant la mateixa documentació que se li exigeix al llogater.

Possibilitat de promoure l’incident de suspensió extraordinària del desnonament

Així doncs, a partir del 9 de maig d’enguany i fins al 9 d’agost 2021, el llogater podrà instar l’incident de suspensió extraordinària quan es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica que li impedeixi trobar una alternativa d’habitatge.

L’esmentada vulnerabilitat haurà de ser degudament acreditada pel llogater que haurà d’aportar la documentació que acrediti el seu estat de vulnerabilitat.

Un cop presentada aquesta documentació, i en el seu cas, la del propietari/arrendador, el Jutjat la remetrà als Serveis Socials que hauran de valorar la situació concreta exposada, emetent el seu informe en un termini màxim de deu (10) dies.

Sobre la base de l’informe emès i de la documentació aportada, el Jutge, sospesant les vulnerabilitats al·legades, haurà de determinar si acorda la continuació o la suspensió del procediment.

En cas que s’acordi la suspensió, aquesta, per imperatiu legal, no podrà estendre’s més enllà del 9 d’agost de 2021, data en què es reprendrà el còmput dels terminis aplicables

La mesura es dirigeix, entre d’altres, a les següents persones:

Llogaters en situació de desocupació, ERTE, etc., que per les dites circumstàncies, no superin, com a unitat familiar, els 1.694,70.-€ mensual

Llogaters amb despeses de lloguer iguals o superiors al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar.

Serà aplicable a partir del dia 9/5/2021 a tots els procediments que estiguin en marxa i, fins i tot, en aquells on ja estigui fixada data de llançament, que quedaran suspesos, almenys, fins al 9 d’agost de 2021.

Supòsits en què no se suspendran els desnonaments d’ocupacions il·legals

Pel que fa a les ocupacions il·legals, s’estableix que no cabrà la suspensió del procediment sigui civil o penal, en determinats casos, entre els quals destaquem:

Quan l’habitatge ocupat sigui propietat d’una persona física i constitueixi el seu domicili habitual o la segona residència.

– Quan l’ocupació il·legal s’hagi produït amb violència o intimidació.

– Quan existeixin indicis de què es desenvolupa d’una activitat il·lícita.

– Quan l’ocupació il·legal es doni amb posterioritat al 9 de maig de 2021.

Pròrrogues dels contractes de lloguer d’habitatge

El Reial Decret-Llei, preveu també la pròrroga dels contractes de lloguer d’habitatge que hagin de vèncer entre el 9 de maig i el 9 d’agost de 2021. Aquests, hauran de ser prorrogats per un termini de sis (6) mesos més a comptar des de la data de venciment, sempre que així ho sol·liciti el llogater.

Queden exclosos d’aquesta pròrroga obligatòria aquells casos en què les parts hi hagin pactat altres termes abans de l’entrada en vigor del present Decret, o els casos en què el propietari hagi comunicat l’extinció del contracte per a necessitat pròpia.

Grans tenidors

Finalment, una altra mesura que afecta el lloguer d’habitatge quan l’arrendador/propietari és persona jurídica o gran tenidor, consisteix en l’ampliació fins al 9 d’agost de 2021, del termini de què disposen els llogaters per poder sol·licitar als seus arrendadors, l‘ajornament temporal i extraordinari del pagament de la renda o la condonació parcial de la renda, sempre que no ho haguessin pactat amb anterioritat.

Què és el Llibre de l’Edifici?

Què és el Llibre de l’Edifici?

Què és el Llibre de l’Edifici?

El llibre de l’edifici és l’instrument d’informació de la vida de l’edifici i han de disposar d’ell els edificis de nova construcció o resultat d’una gran rehabilitació, així com tots els edificis existents un cop hagin passat la inspecció tècnica d’edificis (ITE).

En aquest article ens centrarem en el Llibre de l’Edifici dels edificis d’habitatges existents, regulat en el Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l’edifici.

Per a què serveix?

La finalitat del Llibre és que els usuaris disposin de tota la informació relativa a l’edifici, i facilitar-los el seu manteniment i conservació.

Sobre qui recau l’obligatorietat de la seva formalització?

Correspon a la persona propietària o a la comunitat de propietaris, en el cas d’edificis en règim de propietat horitzontal, la seva formalització a partir de la data de recepció de l’informe de la ITE.

De què es composa el Llibre de l’Edifici?

El Llibre de l’Edifici ha d’estar format pel conjunt de documents que acrediten l’estat de conservació, i han de contenir les instruccions o recomanacions de manteniment que permetin allargar la vida útil de l’edificació i evitar-ne la degradació.

Quin ha de ser el seu contingut?

     a) Les instruccions o recomanacions d’us i manteniment de l’edifici i de les seves instal·lacions.

     b) L’arxiu i custòdia de documents que es generin durant la seva vida útil, i formin part del Llibre.

     c) El registre d’incidències.

Qui és el responsable de mantenir actualitzat el Llibre de l’Edifici?

L’obligació recau sobre la propietat, o la Comunitat de Propietaris, segons el cas, mitjançant les inscripcions oportunes, i l’arxiu de la documentació quan correspongui.

Puc delegar aquesta custòdia i arxiu?

Sí. La propietat o la Comunitat de Propietaris pot delegar aquestes tasques en un/a administrador/a, prèvia signatura d’un document de delegació.

En què em pot ajudar la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme?

Des dels departaments d’oficina tècnica i d’administració de finques de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme, t’assessorarem, t’aclarirem tots els dubtes que se’t puguin plantejar, i et guiarem en tot aquest procés fins a l’obtenció del Certificat d’Aptitud, per a posteriorment formalitzar el Llibre de l’Edifici.

La tasca dels nostres professionals abasta totes les fases del procediment, des de la inspecció de l’edifici, la redacció de l’informe, i la tramitació de la sol·licitud del Certificat d’Aptitud, fins a l’elaboració del Programa de Rehabilitació, i direcció facultativa de les obres de reparació de les deficiències detectades a la ITE, així com la redacció i manteniment del Llibre de l’Edifici.

Departament d’Oficina Tècnica | Departament d’Administració de Finques