Què és la ITE (1) ?

Què és la ITE (1) ?

Segurament en algun moment haurà sentit a parlar de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE), de la obligatorietat de fer-la, i de les conseqüències que pot tenir no donar compliment a aquesta obligació. En aquest article donarem resposta a tots aquests interrogants.

Quin és el marc normatiu que regula la ITE?

La Llei 18/2007 del dret a l’habitatge va introduir l’obligatorietat dels propietaris de conservar i rehabilitar els immobles i, de manera especial, els habitatges, la qual cosa ha fet reaparèixer, com a procediment de control, la inspecció tècnica i el conseqüent certificat d’aptitud.

Amb posterioritat i mitjançant el Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l’edifici, es desenvolupa tot el contingut, procediment, i tramitació de la ITE.

Quin és l’objecte d’aquest Decret ?

Fomentar la conservació, el manteniment, la rehabilitació i l’adequació funcional dels edificis d’habitatges, mitjançant la regulació de la inspecció tècnica, l’aprovació del Programa d’inspeccions obligatòries, i l’establiment del contingut del llibre de l’edifici, per als edificis d’habitatges existents, i per als edificis d’habitatges d’obra nova o resultants d’una gran rehabilitació.

Què és la ITE?

La inspecció tècnica dels edificis és un sistema de control periòdic dels edificis d’habitatges que te com a finalitat vetllar pel bon estat i la conservació dels edificis residencials i d’habitatges, i serveix també per verificar el compliment del deure que tenen els propietaris de conservar i mantenir els seus immobles.

En què consisteix?

La ITE és una inspecció visual, i té per objecte verificar l’estat de conservació de l’immoble i les possibles deficiències que poden afectar els elements comuns de l’edifici, així com orientar als propietaris en les actuacions a realitzar per complir el deure de conservació i manteniment. No té per objecte determinar vicis ocults, tot i que d’aquesta inspecció se’n pot concloure la conveniència d’una diagnosi més acurada.

Qui està obligat a fer la ITE del seu edifici?

Tots els blocs d’habitatges i les cases unifamiliars, han de passar la inspecció tècnica dels edificis d’habitatges (ITE) abans dels 45 anys d’antiguitat, recaient sobre la propietat aquesta obligació. En cas d’edificis en règim de propietat horitzontal (Comunitats de Propietaris), aquest obligació correspon a la Comunitat de Propietaris.

No estan obligats els edificis unifamiliars on la seva edificació principal, excloses construccions auxiliars d’escassa entitat constructiva, estigui separada 1,5 metres o més de la via publica, de zones d’us públic i de les finques adjacents.

Hi ha previstes sancions en el cas de no disposar de la ITE en els supòsits en què sigui exigible?

Efectivament, la Llei 18/2007, del Dret a l’habitatge, preveu la imposició de multes i de sancions a les persones responsables.

D’altra banda, la mateixa Llei del Dret a l’habitatge preveu que els transmitents d’un immoble hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica, qualificant com a infracció greu, no passar la inspecció tècnica i/o no lliurar als compradors la documentació obligatòria prevista per la llei, que, en el cas d’una compravenda d’un immoble, seran entre d’altres, l’informe de la inspecció i el certificat d’aptitud.

Qui està facultat per fer la ITE?

La ITE l’ha de dur a terme un arquitecte, aparellador, arquitecte tècnic, enginyer de l’edificació o graduat en ciències i tecnologies de l’edificació col·legiat, que disposin d’assegurança de responsabilitat civil

En un proper Newscam (ITE_2) exposarem el seu funcionament i quins són els passos a seguir per a formalitzar-lo.

Departament d’Oficina Tècnica | Departament d’Administració de Finques

En què us pot ajudar la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme?

Des dels departaments d’oficina tècnica i d’administració de finques de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme, l’assessorarem, li aclarirem tots els dubtes que se li puguin plantejar, i el guiarem en tot aquest procés fins a la obtenció del Certificat d’Aptitud, per a posteriorment formalitzar el Llibre de L’Edifici.

La tasca dels nostres professionals abasta totes les fases del procediment, des de la inspecció de l’edifici, la redacció de l’informe, i la tramitació de la sol·licitud del Certificat d’Aptitud, fins a la elaboració del Programa de Rehabilitació, i direcció facultativa de les obres de reparació de les deficiències detectades a la ITE.

La Cambra de la Propietat firma un conveni amb la Fundació CEO del Maresme per fomentar la inclusió social i laboral de persones amb discapacitat

La Cambra de la Propietat firma un conveni amb la Fundació CEO del Maresme per fomentar la inclusió social i laboral de persones amb discapacitat

A la fotografia apareixen els representants de les dues entitats, el Sr. Josep Maria Regàs, president de la Cambra de la Propietat i el Sr. Josep Morgades Pla, com a President de la Fundació CEO del Maresme, en l’acte de la firma del conveni

El 15 de març passat, a la seu de la Cambra de la Propietat, situada a La Riera nº 161 de Mataró, s’ha firmat un compromís de col·laboració entre les dues entitats.

En compliment dels objectius de promoure i impulsar la integració social i la millora de la qualitat de vida de les persones amb discapacitat intel·lectual de la comarca del Maresme, la Fundació Ceo del Maresme ofereix una sèrie de serveis, entre ells els de neteja, jardineria i manteniment, recollida selectiva de residus i destrucció de documents, i per tant, li és molt convenient una relació i una complicitat amb les empreses i entitats vinculades al sector de l’habitatge. Per la seva part, la Cambra de la Propietat, amb més d’un segle d’història i amb una àmplia cartera de serveis professionals, s’ha convertit en una entitat dirigida al servei de propietaris i propietàries de finques urbanes, trobant-se entre les seves funcions la gestió dels assumptes relacionats amb les comunitats de propietaris i amb les finques arrendades que administra.

Amb la signatura d’aquest acord, la Cambra incorpora al CEO Maresme entre els seus proveïdors dels serveis abans esmentats i a més tindrà en compte el Servei de Formació i Inserció de la Fundació Maresme, per acollir alumnes en pràctiques formatives, i si fos el cas, identificar possibles llocs de treball susceptibles de ser ocupats per persones amb discapacitat intel·lectual.

En l’acord signat, ambdues parts reconeixen ser coneixedores dels serveis que les dues ofereixen al teixit socioeconòmic de la comarca, i de la seva llarga història i trajectòria a la ciutat de Mataró, el que els esperona a establir aquesta relació desinteressada en pro d’un dels col·lectius amb més risc d’exclusió de la nostra societat, les persones amb discapacitat intel·lectual.     

Quins desnonaments han quedat suspesos durant l’estat d’alarma?

Quins desnonaments han quedat suspesos durant l’estat d’alarma?

En els últims temps a causa de la pandèmia produïda pel coronavirus ha augmentat la morositat en els contractes d’arrendament d’habitatge habitual. Aquesta situació ha propiciat que molts arrendadors no rebin l’import de la renda pactat en el contracte de lloguer per part de l’inquilí que a causa de la pandèmia ha vist disminuïts els seus ingressos impossibilitant-lo a poder fer front al pagament de la renda de lloguer.

Per donar resposta a aquesta situació, el passat 24 de desembre entrà en vigor el Reial Decret Llei 37/2020, de 22 de desembre que, entre d’altres mesures, preveu la suspensió durant l’estat d’alarma dels desnonaments i dels llançaments d’habitatges de persones econòmicament vulnerables sense alternativa en l’àmbit de l’habitatge.

En concret la norma preveu que des del 24 de desembre de 2020 i fins que finalitzi l’actual estat d’alarma (9 de maig de 2021) en tots els procediments judicials arrendaticis de desnonament d’habitatges per manca de pagament de lloguers, o finalització de la seva durada, l’arrendatari podrà sol·licitar la suspensió extraordinària del procediment o del llançament per trobar-se en una situació de vulnerabilitat econòmica que li impedeixi trobar una alternativa en matèria d’habitatge per a ell i les persones amb les que conviu.

Requisits per a la suspensió del desnonament o del llançament

Només i exclusivament en aquells casos en els quals els inquilins es trobin i acreditin trobar-se en situació de vulnerabilitat econòmica podran instar un incident de suspensió extraordinària del desnonament o llançament davant el Jutjat per trobar-se en una situació de vulnerabilitat econòmica que li impossibiliti trobar una alternativa residencial per a si i per a les persones amb les quals convisqui. Com veiem la paralització no és automàtica si no que l’inquilí haurà de presentar en el Jutjat la petició de suspensió.

Si en base a tot l’anterior el Jutge considera acreditada la situació de vulnerabilitat econòmica del llogater, acordarà la suspensió del procediment fins a la finalització de l’estat d’alarma, data en que es reprendrà automàticament.

Acreditada la vulnerabilitat, i abans de la finalització de la suspensió, les Administracions públiques competents hauran d’adoptar, de conformitat amb l’informe dels serveis socials, les mesures necessàries per satisfer la necessitat d’habitatge del llogater, comunicant-ho al Jutjat, que aleshores acordarà l’aixecament de la suspensió en el termini màxim de tres dies.

Quan es produeix una situació de vulnerabilitat

S’entén que un inquilí es troba en situació de vulnerabilitat quan es compleixin els següents requisits:

1.- Que la persona que estigui obligada a pagar la renda de lloguer passi a estar en situació de desocupació, Expedient Temporal de Regulació d’Ocupació (ERTO), o hagi reduït la seva jornada per motiu de cures, en cas de ser empresari, o altres circumstàncies similars que suposin una pèrdua substancial d’ingressos, concretament ingressos que no superin tres vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual IPREM. Aquest límit s’incrementarà si existeixen fills a càrrec, si en la unitat familiar existeixen persones majors de 65 anys o si algun membre de la unitat familiar té una discapacitat.

2.- Que la renda de lloguer, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual al 35 per cent dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar, entenent-se per despeses i subministraments bàsics l’import del cost dels subministraments d’electricitat, gas, gasoil per a calefacció, aigua corrent, dels serveis de telecomunicació fixa i mòbil, i les possibles contribucions a la comunitat de propietaris, tots ells de l’habitatge habitual que correspongui satisfer a l’arrendatari.

Suspensió de desnonaments en casos d’ocupacions il·legals d’habitatges

En el cas de procediments de desnonament contra ocupants il·legals d’un habitatge també es podrà aplicar la suspensió del llançament durant l’estat d’alarma, el que converteix el nostre país en una excepció a Europa en emparar aquest fenomen il·legal. El Decret Llei que comentem suspèn el desnonament, inclús en el cas que hi hagi delicte, quan es donin uns supòsits concrets: quan el propietari és titular de més de deu habitatges, i la persona que ocupa la finca és dependent (conforme a la normativa de la dependència), víctima de violència sobre la dona o té al seu càrrec o convisquen al mateix habitatge una persona dependent o menor d’edat, i acredita que es troba en alguna de les situacions de vulnerabilitat econòmica previstes.

Compensació a l’arrendador per la suspensió

La norma preveu que en el cas dels arrendadors afectats per aquesta suspensió tindran dret a sol·licitar una compensació quan l’administració competent no hagi adoptat les mesures per donar solució d’habitació assenyalades pels serveis socials en el seu informe dins els tres mesos següents a l’emissió d’aquell informe. La compensació consistirà en el preu mig de lloguer d’habitatge de la zona on es trobi l’immoble (segons índex de preus o altres referències objectives) si el lloguer que es pagava és superior a aquell valor mig o el lloguer que es venia pagant si es inferior; així com també les despeses corrents de l’habitatge que acrediti haver assumit l’arrendador, des de la data en que s’acordi la suspensió i aquella finalitzi (per aixecament acordat pel Jutge o per finalització de l’estat d’alarma). La sol·licitud es podrà presentar fins a un mes desprès de la finalització de l’estat d’alarma (9 de maig de 2021) amb una exposició raonada i justificada de la compensació en base als criteris anteriors.

En el cas dels propietaris que es vegin afectats per la suspensió d’un llançament contra ocupants il·legals d’habitatges aquells hauran d’acreditar que la suspensió els ha ocasionat perjudici econòmic en trobar-se l’habitatge en venda o lloguer abans de l’entrada en l’immoble. L’import serà el preu mig que correspondria a un lloguer d’habitatge de la zona on es trobi l’immoble, les despeses corrents de l’habitatge que acrediti haver assumit l’arrendador, des de la data en que s’acordi la suspensió i aquella finalitzi. El termini màxim per sol·licitar-la serà el mateix que pel cas del arrendadors i amb sol·licitud raonada i justificada de la petició.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

ESTAN PROHIBIDES LES JUNTES DE PROPIETARIS PER LA COVID-19?

ESTAN PROHIBIDES LES JUNTES DE PROPIETARIS PER LA COVID-19?

Hi ha molts problemes en relació amb les Juntes en les comunitats de propietaris per les limitacions i prohibicions per la crisi sanitària, sense que es tingui clar si aquestes limitacions per la COVID-19 suposen que la celebració de les juntes de propietaris estiguin prohibides.

El legislador català ha estat receptiu i innovador a l’hora d’evitar les situacions de risc que es poden crear en aquests tipus de reunions comunitàries, dictant el Decret llei 53/2020, de 22 de desembre pel qual es suspèn l’obligació de convocar i celebrar Junta de Propietaris fins al 31 de desembre de 2021, sense perjudici de la possibilitat de cada comunitat de convocar i celebrar la junta de propietaris dins d’aquest termini, d’acord amb les seves circumstàncies i les mesures de seguretat que en cada moment siguin d’aplicació, a iniciativa de la Presidència o si ho sol·licita com a mínim un vint per cent de les persones propietàries amb dret a vot, que representin el mateix percentatge de quotes.

Es poden celebrar juntes de propietaris?

Hem dit que s’ha suspès l’obligació de celebrar Juntes de Propietaris fins al 31 de desembre de 2021, però el Decret que comentem dona la possibilitat que es puguin convocar. Ara bé, en els casos que no es celebri la Junta ordinària anual, l’últim pressupost anual aprovat s’entén prorrogat fins a la celebració de la junta ordinària, en la qual també s’ha de procedir a l’aprovació dels comptes anteriors i a la renovació dels càrrecs.

En definitiva, la Comunitat queda exempta del deure que estableix l’obligació de celebrar Junta un cop a l’any, sense perjudici de la possibilitat de fer-ho. Tanmateix, aconsellem que les reunions presencials només haurien de ser operatives en aquelles comunitats de molt poc integrants, que tinguin facilitat per reunir-se complint sense cap problema d’aforament les distàncies de seguretat i les mesures bàsiques de protecció i organitzatives per prevenir el risc d’infeccions per Sars Cov-2. Llevat d’aquests casos, les reunions presencials haurien de ser l’excepció i advertim de la responsabilitat que assumeixen els convocants si no poden garantir la seva celebració en sales amples o en llocs adequats, el que implica que els assistents hauran d’estar degudament asseguts, guardant les distàncies de seguretat interpersonal, habilitant-se zones d’accés i sortida àmplies, amb disposició d’hidrogel i inclús mascaretes, a més de complir amb qualsevol altra mesura de seguretat complementària. Hem de tenir en compte que s’ha de prioritzar la salut dels assistents i les distàncies interpersonals. Si fos imprescindible convocar una Junta, en el supòsit que es diagnostiqui la malaltia a algun dels assistents després de la reunió, s’haurà de comunicar aquesta dada a les autoritats sanitàries i al President per a possibilitar el confinament obligatori de la resta d’assistents.

Mecanismes que supleixen les assemblees presencials

Tot i que, com s’ha dit, no hi ha obligació de celebrar Juntes fins al 31 de desembre de 2021, hem d’informar que la Generalitat ha proporcionat uns mecanismes substitutoris i efectius que poden suplir al llarg d’aquest any les assemblees presencials.

Sempre a iniciativa del President o si ho sol·liciten almenys un 20% dels propietaris amb dret a vot que representi el mateix percentatge de les quotes de participació, els propietaris poden reunir-se pels mitjans assenyalats pel Codi Civil de Catalunya, és a dir, per videoconferència o d’altres mitjans de comunicació, sempre que quedi garantida la identificació dels assistents, la continuïtat de la comunicació, la possibilitat d’intervenir en les deliberacions i l’emissió del vot. En aquest cas, s’entén que la reunió se celebra al lloc on hi ha la persona que la presideix. A més, es preveu la possibilitat de prendre acords sense reunió d’acord amb el que disposa el Codi Civil de Catalunya, és a dir, hi ha la possibilitat d’adoptar acords mitjançant l’emissió del vot per correspondència postal, comunicació telemàtica o qualsevol altre mitjà, sempre que quedin garantits els drets d’informació i de vot, que quedi constància de la recepció del vot i que se’n garanteixi l’autenticitat. S’entén que l’acord s’adopta en la data de recepció de l’últim dels vots vàlidament emesos.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat de Mataró i el Maresme