Serveis de la CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE MATARO i EL MARESME vers les darreres novetats reguladores del mercat de lloguer d’immobles

Serveis de la CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE MATARO i EL MARESME vers les darreres novetats reguladores del mercat de lloguer d’immobles

De tots és conegut l’elevat rebrot de la pandèmia per la incidència del COVID-19 en tot el territori estatal i en la resta del continent europeu.

Per aquest motiu, i fruit de les limitacions de mobilitat i d’activitat imposades pel govern de l’estat i per la Generalitat de Catalunya, les quals sense cap mena de dubte, posen en perill la viabilitat i la continuïtat de certs negocis, sobretot els dels rams de la restauració, estètica, i sales de joc, des del passat dia 22 d’octubre ha entrat en vigor el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats.

Aquesta norma pretén evitar el tancament definitiu d’empreses i de negocis, i en conseqüència evitar també la destrucció de llocs de treball. Així mateix la norma fomenta i potencia la negociació entre les parts per no judicialitzar aquesta qüestió.

Tal i com informàvem abastament en el nostre Newscam del passat dia 22 d’octubre (https://www.cambrapropietat.cat/2020/10/22/els-arrendataris-de-locals-tancats-o-amb-lus-limitat-per-la-covid-19-podran-renegociar-el-preu-dels-lloguers/), quin contingut no entrarem ara a detallar, les facultats que l’esmentat Decret Llei atribueix als arrendataris de locals comercials tancats o amb una limitació de la seva activitat amb motiu de les mesures adoptades contra la COVID-19, i amb contractes d’arrendament de data posterior a 1 de gener de 1995, en resum i sense perjudici de les particularitats establertes en la norma, són les següents:

  • Rebaixa del 50% el preu del lloguer dels establiments que estiguin tancats.

  • Reducció del preu del lloguer en els negocis amb activitat en funcionament parcial.

  • Rebaixa del 50% en el cas de restauració que ofereixi servei a domicili o recollida en el mateix establiment.

A part d’aquesta norma, també s’han publicat darrerament altres disposicions que afecten a la regulació del mercat de lloguer, en especial i per la seva transcendència, la que va aprovar el Govern de la Generalitat, i que està en vigor des del 22 de setembre que limita els preus dels lloguers d’habitatges en determinades poblacions, entre les quals s’hi inclou actualment: Mataró, El Masnou, Montgat, Pineda, Premià de Mar, i Vilassar de Mar. Aquesta norma ja fou objecte de la publicació d’un butlletí informatiu (Newscam) d’aquesta Cambra el passat 22 de setembre (https://www.cambrapropietat.cat/2020/09/22/nova-llei-lloguer-rebaixa-congela-lloguers-60-municipis/).

Des del departament d’administració de finques i des del servei d’assessoria jurídica de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme, estem a la seva disposició per a assessorar-lo, i aclarir-li tots els dubtes en tot allò que aquestes normes afectin a la seva propietat, i l’emplacem especialment a què si el seu arrendatari li sol·licita una rebaixa en el preu del lloguer emparant-se en el Decret Llei esmentat, contacti amb nosaltres i estudiarem la solució que sigui més favorable per a vostè.

En un altre ordre de coses, aprofitem la ocasió per informar-li que, amb motiu del protocol de seguretat adoptat per la nostra entitat arran de la crisi sanitària, les visites presencials als nostres gestors, al servei d’assessoria jurídica, tècnica, fiscal, i laboral, seran ateses amb cita prèvia, la qual poden sol·licitar per correu electrònic directament al seu gestor; o bé, al servei d’atenció al client, info@cambrapropietat.cat.

Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i El Maresme.

Els arrendataris de locals tancats o amb l’ús limitat per la COVID-19 podran renegociar el preu dels lloguers

Els arrendataris de locals tancats o amb l’ús limitat per la COVID-19 podran renegociar el preu dels lloguers

Els arrendataris de locals comercials tancats o amb l’ús limitat per les mesures contra la Covid-19, amb contractes celebrats amb posterioritat al dia 1 de gener de l’any 1.995, podran renegociar el preu dels lloguers a partir del dia 22 d’octubre de 2020, data en què ha entrat en vigor el Decret Llei de mesures urgents de suport a l’activitat económica desenvolupada en els locals de negoci arrendats.

La part arrendatària pot fer ús de les facultats que li atribueix aquest Decret Llei amb independència dels acords a què haguessin arribat les parts contractants, respecte de les contingències que s’hi preveuen, abans de la seva entrada en vigor.

Rebaixa del 50 % en els establiments tancats

Es redueix al 50% el lloguer dels locals de negoci tancats durant el període de suspensió de l’activitat en cas que no hi hagi acord entre propietari i arrendatari. Els llogaters de bars, restaurants, centres d’estètica, casinos, sales de joc o bingos podran renegociar amb els propietaris per establir, de mutu acord, una rebaixa de les mensualitats o acollir-se, en el termini d’un mes, a la rebaixa del 50% si no hi ha pacte.

La norma pretén evitar el tancament d’empreses i la destrucció de llocs de treball i potenciar la negociació entre les parts per no judicialitzar la qüestió.

Reducció del preu en els negocis en funcionament parcial

En el cas dels negocis amb restriccions parcials, si hi ha manca d’acord la rebaixa serà del 50% de la part restringida. Això vol dir que, en cas d’un negoci que té l’aforament limitat a la meitat, l’arrendatari haurà de pagar tot el lloguer de la part que pot utilitzar i la meitat de la part restringida. És a dir, que el propietari acabarà ingressant el 75% del preu del lloguer habitual.

La mesura es podrà aplicar en sectors amb aforament o horaris parcialment restringits com teatres, comerços, gimnasos, botigues de 24 hores i hotels.

Exclusió dels productes per endur i de l’enviament a domicili

El decret llei preveu que, en el cas de la restauració, el fet d’oferir servei a domicili o recollida no es tingui en compte per accedir a la rebaixa del lloguer. A efectes pràctics, per tant, l’administració considerarà que el negoci està tancat i que pot acollir-se, també, a la rebaixa del 50%.

Fòrmula ràpida per a una situación d’emergència

El Decret Llei afavoreix l’acord entre llogater i propietari i, alhora, impedeix que la negociació dilati la rebaixa de les quotes, ja que s’estableix el termini d’un mes per l’aplicació automàtica de la disminució del preu. El Govern considera que això evita una judicialització massiva de la rebaixa dels lloguers que congestionaria els tribunals i, a més, no serviria per ajudar als negocis a temps.

Les reduccions de renda i d’altres quantitats degudes per la part arrendatària són efectives a comptar de la data del requeriment de modificació de les condicions contractuals feta per la part arrendatària.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

La indeterminació del procediment dóna vida al fenomen ocupa

La indeterminació del procediment dóna vida al fenomen ocupa

Fins que no es determini un procediment d’urgència per a resoldre aquest fenomen, se seguiran ocupant immobles.

La manca d’eficàcia de les actuals disposicions civils i penals està provocant que l’ocupació il·legítima d’habitatges no pari de créixer i així ho ratifiquen les dades estadístiques que surten publicades als mitjans. A això cal sumar-hi la incapacitat de les administracions de donar solucions a la necessitat d’habitatge, especialment pels col·lectius més vulnerables.

Sota el paraigua de l’ocupació d’habitatges s’hi aplega una diversitat de situacions. Quant als ocupants, poden ser des de famílies necessitades fins a actuacions de màfies que fan negoci amb elles, o ocupacions delinqüencials amb activitats delictives com el narcotràfic o la prostitució. Pel que fa als propietaris, també hi ha una casuística diversa, incloent-hi persones físiques a qui li ocupen el seu propi habitatge, una propietat familiar o la segona residència, com també entitats bancàries i els popularment anomenats fons “voltors” immobiliaris.

La diversitat de perfils tant dels ocupes com dels propietaris, ara per ara, es tradueix en procediments diferents i complexos que, sumat a la coneguda lentitud de l’administració de justícia, té com a resultat el desemparament del dret de propietat reconegut a la Constitució. Aquesta dificultat per resoldre totes les situacions, necessita un nou enfocament decidit, una legislació clara i especifica de protecció del dret a la propietat, que no ha d’anar en perjudici de la resolució àgil de les situacions de vulnerabilitat en l’accés a l’habitatge.

La prioritat dels propietaris no és altra que recuperar el seu habitatge, sigui per la via penal o per la via civil, la que sigui més rapida i menys costosa. Una solució ràpida de les ocupacions il·legals eliminaria totalment aquesta pràctica i les necessitats d’habitatge es canalitzarien cap a les administracions. És a les administracions, i no als propietaris particulars, a qui pertoca verificar quines són les situacions de vulnerabilitat de l’habitatge i donar les solucions adients als afectats.

En els últims dies, la instrucció de la Fiscalia General de l’Estat sobre criteris d’actuació en relació amb la sol·licitud de mesures cautelars en els supòsits d’ocupació o el protocol d’actuació del Ministeri d’Interior adreçat a les policies, segueix discriminant els diferents supòsits d’ocupació i sense donar una resposta contundent i efectiva a tots els supòsits.

Val a dir que les esmentades directrius vénen a esvair alguns dubtes i determinen de forma clara la desocupació immediata per part de la policia, només per aquells supòsits de flagrant delicte. Les fiscalies demanaran el desallotjament, com a mesura cautelar, en els supòsits de violació de domicili, sigui l’habitatge habitual o segones residències. Si no es tracta d’habitatge habitual, els criteris per a demanar el desallotjament com a mesura cautelar, ja són més restrictius, quedant-ne fora molts supòsits. També queden exclosos tots els immobles de persones jurídiques de qualsevol mena.

Els propietaris, no troben en aquests procediments penals, ni tampoc en els civils l’empara efectiva al seu dret de propietat, que es veu vulnerat durant molts mesos, i a més es veuen obligats a afrontar els costos dels procediments judicials, i sovint la costosa factura que es desprèn dels desperfectes en l’habitatge.

Es fa precís comptar al més aviat possible, no tan sols amb una legislació adequada, sinó també amb un procediment efectiu que comporti els desallotjaments immediats de les ocupacions il·legítimes, i alhora una política efectiva per part de l’Administració que doni resposta adequada a la necessitat d’habitatge per aquelles famílies més desfavorides. En aquest sentit donem tot el nostre suport a la proposta del Col·legi d’Advocats de Barcelona, qui acaba de presentar una proposta de reforma de la Llei d’Enjudiciament Criminal per tal d’oferir als jutges una base legal que els permeti decretar el desallotjament immediat de tots aquells ocupants que no puguin demostrar la seva relació jurídica amb l’immoble.

Agustí Pujol Niubo

President del Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya