La nova Llei del lloguer rebaixa i congela els lloguers en 60 municipis

La nova Llei del lloguer rebaixa i congela els lloguers en 60 municipis

Després que el Consell de Garanties Estatutàries (CGE) en fes un dictamen no vinculant que concloïa que el text conté punts que no troben empara en l’Estatut i vulneren la Constitució, el Parlament de Catalunya va aprovar el passat 9 de setembre sense cap debat parlamentari (s’ha tramitat en lectura única) la Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, amb el vot favorable de JxCat, ERC, CatECP i la CUP, una normativa de gran transcendència que afectarà a milers de llars i famílies a Catalunya, tant a llogaters com a propietaris, però que sols s’ha treballat i consensuat amb l’anomenat “Sindicat de Llogaters”.

Aquesta Llei que regularà tots els contractes nous que es trobin en zones declarades amb ‘mercat d’habitatge tens‘, va ser publicada al Diari Oficial de la Generalitat (DOG) d’ahir 21 de setembre i ha entrat en vigor avui, 22 de setembre.

Determinació del lloguer inicial

La regulació d’aquesta nova Llei passa per limitar els preus de lloguers dels contractes que es concloguin en una àrea amb mercat d’habitatge tens a partir de dues directrius:

  1. No podran superar els índexs de referència de la Generalitat (els nous contractes s’hauran de cenyir als euros/m2 útil de referència i es considera com a preu de referència l’índex de referència sense tenir en compte els marges de preu superior i inferior).

  2. Tampoc podran ser més alts que els dels contractes anteriors, si l’habitatge ha estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la LLei (en cas que l’immoble hagi estat arrendat per sota del preu de referència durant els darrers cinc anys, la llei impedeix que el propietari n’apugi el lloguer; sols podrà actualitzar el lloguer entre la data de celebració del contracte anterior i la data de celebració del nou contracte amb l’índex de garantia de competitivitat).

Els índexs de referència es poden trobar en un cercador habilitat a la pàgina web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, on es pot calcular l’import introduint l’adreça del pis que es vol llogar, la planta, la superfície de l’habitatge, l’any aproximat de construcció i l’estat de manteniment. També hi ha altres variables, com per exemple si l’habitatge disposa d’ascensor o està moblat.

Aquest índex de referència es podria incrementar en un 5% si les parts ho acorden i l’habitatge compta amb tres de les següents característiques específiques: ascensor, aparcament, mobles, calefacció o aparell d’aire condicionat, zones comunitàries d’ús compartit com ara jardí o terrat, piscina comunitària, serveis de consergeria i vistes especials.

Si dins el darrer any anterior a la firma del contracte d’arrendament s’han fet obres de millora en el pis o l’edifici, la renda inicial es podrà incrementar en base a la regulació de la Llei d’Arendaments Urbans (LAU) per aquest supòsits.

A quins municipis s’aplica la LLei?

Si la falta d’habitatge està concentrada en barris o districtes, la norma s’hi podrà aplicar sense que afecti la resta del municipi. En qualsevol cas, la congelació i rebaixa del preu dels lloguers requereix una declaració de “mercat tens”. Aquesta declaració serà possible en el supòsit que l’àrea en qüestió es trobi en qualsevol de les següents circumstàcies: que el preu del lloguer experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de tot Catalunya; que el preu del lloguer superi el 30% dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys; o, finalment, que el preu de l’habitatge hagi crescut 3 punts per sobre de l’IPC en els últims 5 anys.

La iniciativa per a fer la declaració pot partir tant de la Generalitat, com dels ajuntaments com consells comarcals o diputacions. En qualsevol cas, la declaració és competència del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat. A Barcelona i el seu entorn, també podran aprovar-la l’Ajuntament i l’Àrea Metropolitana.

Com a mesura d’urgència, la Llei declara immediatament zones de mercat tens 60 municipis, on s’aplicarà inicialment la regulació de preus. La llista, on hi figuren 6 municipis del Maresme, és la següent:

Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.

En tots els pobles i ciutats inclosos a la llista, el preu del lloguer ha crescut més d’un 20% en el període comprès entre els anys 2014 i 2019. Es tracta d’una disposició addicional d’un any de vigència, que assegura la rebaixa i la congelació automàtica del preu dels nous contractes de lloguer.

Els propietaris amb pocs ingressos poden quedar exempts de la limitació

Si la unitat familiar que és titular de l’habitatge té uns ingressos inferiors a 2,5 vegades l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), que són 1.422,80 euros, podrà signar contractes nous amb el preu dels anteriors. En aquest supòsit de pocs ingressos, la Llei també permet que la propietat pugui apujar el preu del lloguer fins a l’Índex de referència si l’anterior contracte el situava per sota. Aquesta excepció només queda sense efecte si la unitat familiar dels inquilins té uns ingressos inferiors a 1.991,92 euros, que és 3,5 vegades l’IRSC.

En cas de relació de parentiu entre arrendador i l’anterior arrendatari, si la propietat signa un nou contracte de lloguer també podrà posar l’immoble al mercat apujant la renda fins al preu de referència.

Estímul del parc de lloguer i de la millora de les condicions dels pisos

L’Índex de preus del lloguer proporciona l’import de referència, amb una franja inferior i una de superior. Els únics habitatges arrendables amb l’import de la franja superior seran els d’obra nova i els que hagin estat rehabilitats. Els propietaris podran llogar els habitatges pel preu de la franja superior durant els cinc anys posteriors a les obres. En aquest cas, la Llei preveu una moratòria de tres anys, període durant el qual no s’aplicarà la limitació de la renda.

Obligaciones formals

En l’oferta de lloguer que es faci de l’habitatge, cal que hi consti l’índex de referència del preu del lloguer i si s’escau, la renda del darrer contracte de lloguer. Si la renda ve determinada per un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda anterior i justificar l’establiment de la nova renda. 

Els contractes de lloguer regulats per la nova norma han d’incloure el document amb les dimensions, les condicions i el preu fixat per l’Índex de referència de preus del lloguer. Per tal que el llogater pugui comprovar que el nou contracte s’adequa a la regulació, la Llei obliga el Registre de fiances de contractes de lloguer a proporcionar l’import de la renda anterior als llogaters que la demanin. En cas que el propietari hagi percebut més diners del compte, l’arrendatari tindrà dret a recuperar-los.

Infraccions lleus i greus, amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros

L’arrendament per sobre del preu de l’Índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo al contracte implica sancions lleus, amb multes d’entre 3.000 i 9.000 euros. Si el preu se situa un 20% per sobre de l’import de l’Índex o si el propietari oculta o falseja informació sobre la renda anterior, es tractarà d’una infracció greu, amb sancions d’entre 9.000 i 90.000 euros.

Departament Jurídic de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme

 

Recents disposicions que afecten a les Juntes de Propietaris

Recents disposicions que afecten a les Juntes de Propietaris

De tots és conegut el recent rebrot de la pandèmia per la incidència del COVID-19 en gran part del territori. Aquest fet ens aconsella ser extremadament prudents evitant qualsevol concentració de persones que no sigui estrictament necessària.

D’entre les mesures aplicables a tot Catalunya aprovades darrerament per la Generalitat de Catalunya per a contenir els brots, de moment fins el 12 de setembre es prohibeixen les trobades i reunions de més de 10 persones, tant en l’àmbit privat com en l’àmbit públic.

Sens dubte aquesta prohibició afecta plenament a les Comunitats de Propietaris, i més concretament a aquelles que tinguin prevista la celebració de les seves juntes de propietaris, ja siguin ordinàries com extraordinàries. No obstant, tot i la suspensió de la l’obligació de convocar i celebrar juntes de propietaris prevista en l’article 4 del Decret Llei 10/2020, de 27 de març (“… L’obligació de convocar i celebrar les juntes de propietaris en les comunitats subjectes a règim de propietat horitzontal resta suspesa fins al 30 d’abril de 2021 …”), en el cas que a iniciativa de la Presidència de la Comunitat, o si ho demana almenys un 20% dels propietaris amb dret a vot, que representin el mateix percentatge de quotes, es pot celebrar una junta de propietaris presencial, en la que no hi podran assistir més de 10 persones, s’haurà de mantenir una distància de seguretat mínima de 2 m, i serà obligatori l’ús de mascaretes i el rentat de mans a l’entrada i la sortida de la reunió.

D’altra banda, i seguint també el mateix Decret Llei, mentre no es convoqui i celebri la Junta ordinària, es poden prendre acords sense necessitat de reunió a instància de la Presidència de la Comunitat, sempre i quan es compleixin els requisits establerts a l’article 312-7 del Codi Civil de Catalunya.

Des de la Cambra aconsellem que davant la no existència de cap assumpte urgent, no es convoqui cap Junta de propietaris, entenent-se en aquest cas, i d’acord amb allò que estableix l’article 553-15 del Codi Civil de Catalunya, prorrogat el darrer pressupost anual aprovat, amb les quotes comunitàries corresponents, així com els càrrecs dels Òrgans de Govern de la Comunitat escollits en la darrera Junta ordinària.

Si tot i així sorgeix alguna contingència en una Comunitat de Propietaris que faci imprescindible la celebració d’una Junta de Propietaris per a la seva resolució, i per tal de complir les mesures exposades anteriorment, en resum podem optar per alguna d’aquestes dues opcions:

  • Convocatòria de Junta de propietaris presencial, amb les limitacions i mesures exposades més amunt, i amb les següents recomanacions:
    1.  Assistència de només un propietari per departament.
    2.  Fomentar la delegació de vot, prèvia facilitació de la documentació a tractar a la reunió.
  • En els cassos en què sigui possible, i a instància de la Presidència de la Comunitat, utilitzar el mecanisme de la presa d’acords sense necessitat de celebrar la Junta de Propietaris presencial.

Tal com dèiem anteriorment la limitació d’aforament a 10 persones estarà vigent fins el dia 12 de setembre, veurem llavors com haurà evolucionat la pandèmia, i les mesures que pugui establir la Generalitat al respecte. Desitgem que aquestes noves mesures siguin més laxes que les actuals. De ser així serà un bon senyal en la lluita contra la propagació del COVID-19.  Els mantindrem informats.

La Cambra posa a la seva disposició el seu servei jurídic per a qualsevol dubte o informació que precisi.

Departament d’Administració de Finques