El Banc d’Espanya defensa que les administracions públiques intervinguin en el mercat del lloguer per incrementar el parc social dedicat al lloguer com a instrument per combatre la pujada dels preus, segons es desprèn d’una anàlisi sobre el mercat de l’habitatge a Espanya entre 2014 i 2019 realitzat per la institució.

“El funcionament del mercat de l’habitatge, i de manera particular del lloguer residencial, és un factor rellevant des de moltes perspectives, com la macroeconòmica, financera i social”, apunta el Banc d’Espanya.

Una de les principals preocupacions del Banc d’Espanya és la insuficiència de l’oferta d’habitatge, que, tal com explica, «deriven de dinàmiques alcistes en els preus». I aquest encariment de les rendes pot acabar generant «problemes» d’accés a l’habitatge en determinats col·lectius i crear ineficàcies i riscos en el funcionament de l’economia i el sistema financer.

Així mateix, el Banc d’Espanya ha alertat que el “substancial impacte” macroeconòmic que tindrà la crisi sanitària del coronavirus podria agreujar tant les dificultats d’accessibilitat a l’habitatge com els riscos vinculats al mercat immobiliari.

Impacte del coronavirus

La Covid-19 es deixarà notar en el mercat del lloguer. I de fet, tindrà un «substancial impacte». La institució creu que existeix una major incertesa dels efectes a mitjà termini sobre el mercat immobiliari del coronavirus, així com sobre l’impacte de les mesures introduïdes (com les ajudes al lloguer o la moratòria de pagaments). «Convé evitar que es generin distorsions en el mercat del lloguer que acabin minvant la seva seguretat jurídica, la qual cosa desincentivaria el necessari increment de l’oferta per a absorbir la demanda», indica.

No obstant això, deixa clar que, donada l’absència de dades per la proximitat del coronavirus no analitza aquests aspectes en aquest informe i afirma que, en tot cas, en el seu seguiment habitual dels desenvolupaments macrofinancers, abordarà aquestes qüestions quan es disposi d’informació.

L’accés, agreujat

El Banc d’Espanya afirma que les dificultats d’accés a l’habitatge per part de les llars a Espanya s’han agreujat durant els darrers anys, sobretot en col·lectius com els joves o les llars amb rendes baixes i en les grans àrees metropolitanes.

Des del 2013, la inversió real en habitatge de les llars ha augmentat en un 47% i també han mostrat una pauta expansiva durant els últims anys indicadors com l’inici d’obra nova residencial o l’ocupació en el sector de la construcció.

No obstant això, des de mitjans de 2018 s’ha observat una moderació del creixement de l’oferta immobiliària, fet que, segons el Banc d’Espanya, és compatible amb la desacceleració de l’economia espanyola i el deteriorament de les perspectives econòmiques a mitjà termini.

Segons la institució, un determinant clau dels baixos nivells d’oferta en el sector immobiliari en comparació d’altres cicles expansius anteriors és el reduït creixement de la població dels últims anys. No obstant això, també remarca que l’elevat estoc d’habitatge sense vendre que es va acumular durant l’última crisi és un altre dels condicionants darrere dels reduïts nivells de nova oferta.

Pel que fa als preus de compravenda i les transaccions, apunta que el preu de l’habitatge ha presentat una trajectòria de creixement sostinguda en els últims anys, després de l’intens ajust durant la crisi, i que les transaccions han avançat de forma significativa durant els últims anys , sostingudes pel segment d’habitatge usat per la “reduïda” iniciació de nous habitatges.

Moderació dels preus i les transaccions

Malgrat això, diu que s’observa una moderació en el creixement dels preus i les transaccions des de mitjans de 2018 i que, en el cas de les compravendes, la desacceleració ha estat “especialment acusada”.

“La intensitat d’aquesta desacceleració s’explicaria, en part, pel procés d’adaptació a la nova normativa del mercat de crèdit immobiliari, que va entrar en vigor el juny de 2019 i que va portar durant els primers mesos d’aplicació a un alentiment de les operacions”, explica.

El Banc d’Espanya creu que aquesta regulació va introduir millores importants en la protecció dels consumidors i una major seguretat jurídica, “que haurien de conduir en el mitjà i llarg termini a un millor funcionament d’aquest mercat”.

Augment significatiu dels preus de lloguer

Sobre el mercat de lloguer, afirma que els preus també han augmentat “de manera significativa” durant els últims anys, fins i tot a un ritme superior al de les compravendes. “Encara que no hi ha preus oficials de lloguer d’habitatge, la informació proporcionada pels portals immobiliaris evidencia un fort increment dels preus des del 2014”, afegeix.

Aquest repunt es deu a l’augment de la demanda, especialment en el cas dels joves, que respon “als canvis que hi ha hagut després de la crisi iniciada el 2008 en la situació del mercat laboral i de crèdit, així com a la fiscalitat de l’habitatge”.

El Banc d’Espanya ressalta que la incertesa associada a la situació de mercat de treball (contractes temporals i alta taxa d’atur) ha pogut desincentivar les decisions dels joves d’invertir en actius immobiliaris, “havent preferit molts d’ells llogar en lloc d’adquirir el seu habitatge de residència”.

A més de l’augment de la demanda del lloguer dels joves, el Banc d’Espanya diu que el repunt ve motivat per l’oferta, perquè el mercat de lloguer té una escassa mida i per l’aparició de plataformes que han obert el mercat tradicional dels apartaments turístics a altres habitatges l’ús era residencial o que estaven buides.

No obstant això, diu que l’evidència dels desplaçaments d’habitatge residencial cap a l’activitat turística i del seu impacte en els preus immobiliaris en l’àmbit nacional i internacional “és encara escassa”.

En l’àmbit internacional, segons explica, les polítiques s’han centrat a alleujar l’escassetat relativa d’habitatge en arrendament i en contenir les pujades acusades dels preus de lloguer, i afegeix que aquesta experiència internacional mostra “la complexitat en el disseny i la implementació de polítiques d’habitatge en el mercat de lloguer”.

El més efectiu és incrementar l’oferta

No tot s’hi val per resoldre el problema. I el Banc d’Espanya es refereix sobretot a la limitació de preus del lloguer. Aquest mecanisme, utilitzat en àrees amb tensions de preus importants, tenen efecte de manera immediata, però, adverteix, no tallen les causes subjacents al problema.

I és que, tal com adverteixen en el seu estudi, el control de preus pot generar una «contracció addicional de l’oferta» en les àrees regulades i provocar l’efecte rebot en les zones que estan fora d’elles generant aquí una escalada important de preus. Per això, el Banc d’Espanya considera més efectiu augmentar l’oferta agregada d’habitatge en lloguer a la disposició dels col·lectius més vulnerables.

La institució considera que l’efectivitat de les polítiques en el mercat de lloguer residencial depenen de la seva interacció amb la situació macroeconòmica, dels condicionants locals del mercat de l’habitatge i de la seva articulació conjunta amb altres polítiques com les fiscals i laborals, que també afecten la dinàmica de les rendes de les llars que demanden un habitatge de lloguer.

Des del seu punt de vista, les polítiques més efectives són les que incrementen de manera estable l’oferta d’habitatge en arrendament a disposició dels col·lectius més vulnerables, ja que “és la fórmula més apropiada per atacar de manera persistent les causes que expliquen l’increment excessiu dels preus”. “En el disseny d’aquesta mena de polítiques resulta essencial evitar un efecte desplaçament per part de la provisió pública que redueixi l’oferta privada i que, per tant, minvi l’eficàcia d’aquestes mesures”, afegeix.

També afirma que podrien considerar polítiques centrades “a detectar i recalibrar” aquells components de la regulació urbanística i de l’ús del sòl que dificulten la disponibilitat d’habitatges en àrees tensades.