Disposició de la fiança per pagar el lloguer de locals

Disposició de la fiança per pagar el lloguer de locals

L’estat d’alarma ha afectat a molts negocis que han hagut de tancar temporalment o han vist minimitzada la seva activitat i els seus ingressos. Aquesta difícil situació econòmica dels negocis comporta, en moltes ocasions, dificultats per atendre el pagament dels arrendaments. El Govern ha determinat unes mesures compensatòries. Si l’arrendador es considerat un gran tenidor (propietari de més de 10 habitatges o de 1.500 m2 construïts) aquest està obligat, a petició del llogater, a ajornar fins a quatre mensualitats de lloguer que posteriorment es cobraran fraccionats en un màxim de 24 mensualitats. En tot cas, cal fer un document en el que quedi reflectit aquest pacte.

Si l’arrendador no està considerat gran tenidor, no està obligat a realitzar aquest ajornament, si bé, per criteris de solidaritat amb els arrendataris, per evitar impagaments, fallides o disputes judicials, en la majoria de supòsits, els arrendadors i els arrendataris arriben a acords que comporten en ocasions la condonació total o parcial de mensualitats o l’ajornament dels pagament de diverses mensualitats que després es recuperaran fraccionadament en els següents anys.

En cas de que aquesta situació provoqui problemes de liquiditat no tant sols als arrendataris sinó també als arrendadors que hagin pactat condonacions o ajornaments, ara és possible acudir a rescatar la fiança obligatòria dipositada a l’INCASÒL.

Aquesta mesura ni és fàcil, ni comporta gaires avantatges als propietaris, qui, d’aquesta manera, es queden sense la garantia que els hi representa aquest import en cas que el llogater per qualsevol raó deixi el local. A la finalització del contracte, moltes vegades s’ha d’acudir a la fiança dipositada per a cobrir incompliments tant del pagament de renda com de subministres o per a cobrir certs desperfectes.

Per altra banda aquesta fiança que es recupera ara, s’ha de tornar a ingressar a l’Incasòl en el termini d’un any, i el propietari n’és el responsable, tant si l’arrendatari compleix amb les seves obligacions com si no. La situació encara és més complexa si el contracte venç dins el mateix any, els terminis de devolució s’escurcen tant per l’ arrendatari com pel propietari.

Per demanar la devolució s’ha de demostrar un seguit de qüestions, en primer lloc, que hi ha un pacte d’ajornament o condonació entre el propietari i l’arrendatari, la condició d’autònom o pime de l’arrendatari, acreditar que el negoci de l’arrendatari ha quedat afectat per les disposicions de l’estat d’alarma havent cessat l’activitat, o una reducció del 75% dels ingressos, etc., i sempre i quant el propietari no tingui la consideració de gran tenidor.

La sol·licitud, juntament amb tota la documentació acreditativa, s’ha de presentar a l’INCASÒL. No és un tràmit, com els de devolució ordinària per finalització de contracte, que es pot tramitar directament a les Cambres de la Propietat Urbana.

En tot cas la Cambra es posa a disposició d’aquells propietaris arrendadors que considerin d’interès recuperar aquesta fiança, tant a nivell informatiu com a nivell de gestió si fos el cas.

Mesures de prevenció a les comunitats de propietaris en Fase 1

Mesures de prevenció a les comunitats de propietaris en Fase 1

La gran majoria de Catalunya es troba en la Fase 1 o inicial, excepte Barcelona ciutat i els àmbits metropolitans nord (on es troben molts municipis del Maresme, entre ells Mataró) i sud, que romanen en Fase 0 o de preparació de la desescalada. No obstant, es preveu que aquest dilluns 25 de maig passin també a Fase 1.

És per aquest motiu que veiem pertinent fer arribar les mesures de prevenció a prendre a les comunitats de propietaris a la Fase 1. No oblidem que sempre s’han de mantenir les distàncies de seguretat, així com mesures d’higiene i desinfecció.

Les restriccions de l’ús que es pot fer dels elements i espais comuns de la comunitat en la Fase 1 es poden resumir de la següent manera:

1. Es poden fer reunions en l’àmbit privat, al domicili, associació, seu social o similar. Els grups socials poden ser de com a màxim 10 persones (aquest límit no s’aplicarà a persones que visquin juntes). Durant els contactes socials amb terceres persones, s’hauran de respectar les mesures de seguretat i higiene, com la distància mínima de seguretat de 2 metres, o establir mesures alternatives de protecció física, d’higiene de mans, etc.

2. Ús de zones comunes per accedir a la via pública. Piscines tancades. Prohibit l’ús de parcs infantils i gronxadors. Obertura pistes esportives a l’aire lliure. Esport individual sense contacte físic.

3. No es poden celebrar Juntes de Propietaris.

4. Es pot sortir al pati/balcó/terrassa particular.

5. Es pot baixar les escombraries a l’horari habitual.

6. Es pot baixar les escombraries del veí, cal evitar el contacte i respectar la distància de 2 metres.

7. Obres: en zones que es puguin sectoritzar i sense contacte amb els residents.

Us anirem informant de les novetats que sorgeixin a mesura que les fases de desconfinament vagin canviant.

La sentència del TJUE sobre l’IRPH deixa poques coses clares

La sentència del TJUE sobre l’IRPH deixa poques coses clares

La Justícia espanyola vol que el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) concreti algunes de les conclusions recollides en la seva sentència emesa el passat 3 de març relativa a l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH), en considerar que va ser “insuficient” i que continua suscitant dubtes d’interpretació.

El magistrat del jutjat de primera instància número 38 de Barcelona, Francisco González de Audicana, qui va formular a Luxemburg la qüestió prejudicial sobre IRPH, vol repreguntar al TJUE en relació a la interpretació de l’abast del control de transparència i de les seves conseqüències si resulta que la informació al consumidor va ser insuficient.

Una vegada rebuda i analitzada la sentència del TJUE, s’entén pel jutjador que la informació oferta no és suficient per a resoldre l’assumpte (…), per la qual cosa reconsidero el sotmetiment de noves peticions concretes“, segons recull la provisió dictada pel magistrat.

González de Audicana considera que la sentència del Tribunal Europeu no acaba d’aclarir els dubtes, sobretot perquè després de fer-se pública s’han dictat diverses sentències que anul·len l’índex en primera instància, però en canvi altres que el consideren vàlid dictades per les Audiències Provincials.


Sentències a favor del client en primera instància

Efectivament, la majoria dels Jutjats de 1ª. Instància s’estan pronunciant a favor dels consumidors. La primera sentència la va signar la magistrada Begoña Mosacar a Burgos contra CaixaBank, només un dia després que el TJUE es pronunciés. Cinc dies més tard, la jutgessa Laura Bueso de Lleida donava sortida a dues decisions sobre IRPH, en les quals també tombava la seva validesa. En aquest cas, es referia a dos contractes hipotecaris signats amb CaixaBank i Banc Popular (ara Banc Santander).

Les jutgesses María Teresa Martínez a Oriola i María José Ruibal a Cornellà de Llobregat van fer el mateix els dies 13 i 16 de març contra Banc Popular (ara Banc Santander) i BBVA.

El mes d’abril, ja instal·lades en l’estat d’alarma però tramitades a través dels canals telemàtics de la Justícia, les magistrades Ángela Sanz de Guadalajara, Eva Martínez d’Orense, Margarita Isabel Poveda de Palma i Tania Rodríguez de Vigo van declarar nul l’IRPH. Les seves sentències es van dictar contra BBVA, Abanca, CaixaBank i Banc Santander.


Sentència de la Secció 15 de l’Audiència Provincial de Barcelona a favor de la banca.

No obstant això, el passat 24 d’abril la Secció 15 de l’Audiència Provincial de Barcelona dictà sentència que va desestimar el recurs d’apel·lació que un client va interposar contra una sentència que va determinar la validesa de IRPH inclosa en un contracte signat amb Caixa d’Estalvis de Sabadell (ara BBVA). En definitiva, l’Audiència de Barcelona ens diu que l’IRPH és vàlid i que no s’ha d’anul·lar.

Veiem doncs una clara contradicció entre les sentències de primera instància i la dictada per l’Audiència de Barcelona. Sembla que la sentència tan esperada de 3 de març de 2020 del TJUE no hagi deixat les coses clares, però la clau està en què les sentències que dicta el TJUE afecten a tots els tribunals d’Espanya, inclòs el Tribunal Suprem. Per tant, qualsevol decisió sobre l’IRPH s’ha de regir per la doctrina del TJUE.

És fàcil preveure que es recorri la sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona davant el Tribunal Suprem. Per tant, en qüestió de pocs mesos el Tribunal Suprem dictarà sentència. Com hem vist, innombrables jutjats espanyols estan donant la nul·litat de l’IRPH i la devolució de les quantitats pagades indegudament. El nostre consell es presentar reclamació al banc i esperar que, en pocs mesos, el Tribunal Suprem dicti sentència sobre aquesta qüestió.

També és d’agraïr la “valentia” del magistrat Gonzalez de Audicana en demanar un aclariment al TJUE. També per aquesta via es pot desencallar el dubte de si l’IRPH pot considerar-se abusiu o no transparent, qüestió de gran trascendència doncs estan en joc entre 3.000 i 44.000 milions d’euros.

Com puc reclamar?

Vostè pot reclamar que s’anul·li la seva clàusula IRPH, que el banc la deixi d’aplicar, i la substitueixi per l’euribor, la qual cosa reduiria la seva quota hipotecària en beneficiar-se de l’euríbor, un índex més baix. A més, pot reclamar que li retornin les quantitats pagades de més durant el temps que s’hagi aplicat aquesta clàusula.

Per reclamar l’anul·lació de la clàusula IRPH de la seva hipoteca, ha de recopilar la informació documental següent:

  • Còpia de l’escriptura de la hipoteca.

  • Còpia de l’últim rebut de la hipoteca.

  • Altres documents que es van obtenir o lliurar en contractar la hipoteca (prospectes, correus, oferta vinculant…), així com cartes de reclamació que, en el seu cas, hagi enviat al banc i cartes de resposta d’aquest.

Si és soci de la Cambra i no ha fet la reclamació per la clàusula IRPH, pot concertar visita amb els nostres serveis jurídics, trucant al telèfon 93 798 50 57 o a trevés del nostre web, per tal de fer els tràmits necessaris o per a qualsevol dubte que pugui tenir respecte a això.

Important augment de l’impost de successions

Important augment de l’impost de successions

El Govern de la Generalitat ha aconseguit aprovar la Llei de Pressupostos per a 2020 i la Llei de mesures fiscals que tradicionalment acompanya a la llei pressupostària (Lleis 4 i 5 de 2020, de 29 d’abril). La Llei 5/2020 evidència un punt d’inflexió molt important en la política fiscal de Catalunya perquè no sols introdueix canvis en gairebé tots els tributs propis sinó que, en el capítol dels tributs cedits, augmenta notablement el cost fiscal de morir-se.

Els canvis introduïts en l’impost de successions suposen un augment considerable en la tributació en els casos de les herències rebudes per descendents (fills, néts, etc.) i per ascendents, reduint les bonificacions de la quota tributària.

Les modificacions se centren fonamentalment en els punts següents:

1 – Es reintrodueixen els coeficients multiplicadors sobre la quota de l’impost, tant en successions com en donacions, en funció del patrimoni preexistent de contribuent, (hereu o donatari) del grup I i II segons el següent quadre:

Recordem:

Grup I: adquisicions per descendents i adoptats menors de vint anys.

Grup II: adquisicions per descendents i adoptats de vint anys o més, cònjuges, ascendents i adoptants.

Grup III: adquisicions per col·laterals de segon i tercer grau, ascendents i descendents per afinitat.

Grup IV: adquisicions per col·laterals de quart grau, graus més distants i estranys.

2 – Es manté la bonificació del 99% sobre les herències a favor del cònjuge

3 – Reducció de bonificació sobre la quota: Fins ara es calculava la quota tributària segons uns tipus impositius que es mantenen amb la nova Llei, i sobre la quota, els contribuents del grup de parentiu I i II, podien aplicar una bonificació mitjançant una taula decreixent. Doncs bé, aquesta taula decreixent es redueix considerablement per als contribuents del grup II segons el següent esquema:

Taula decreixent (bonificació sobre quota íntegra) aplicable

fins al 31 d´abril de 2020, per als contribuents del Grup d’Parentiu I i II (per les morts anteriors a aquesta data)

a partir de l’1 de maig de 2020, únicament s’aplicarà per als contribuents del Grup de Parentiu I (per les morts a partir d’aquesta data)

Taula decreixent (Bonificació sobre la quota íntegra) aplicable a partir de l’1 de maig de 2020 per contribuents del Grup de Parentiu II.

4 – Per defuncions fins al 30 d’abril 2020, els contribuents del Grup I i II que optin per aplicar les bonificacions sobre la base imposable en determinats actius (empresa família, béns del patrimoni cultural o natural, finques rústiques amb activitat forestal, explotacions agràries), podien aplicar, a més, la taula de bonificacions sobre la quota íntegra en un 50%. A partir de l’1 de maig de 2020 aquesta possibilitat es suprimeix.

Com a conseqüència d’aquestes modificacions, es produeix un augment considerable de l’Impost en herències per part de descendents i adoptats majors de vint anys, i els ascendents o adoptants, doblant-se, en molts casos l’impost a pagar. L’Associació Catalana d’Especialistes en Dret de Successions rebutja l’augment de l’impost de successions i avisa que pot ser contraproduent en un moment de més defuncions, com l’actual pel coronavirus. En un comunicat, subratlla que no són poques les famílies que estan patint dificultats personals i econòmiques. Remarca també que la idea que aquest tribut implica una redistribució de la riquesa és “esbiaixada”, perquè les grans fortunes ja utilitzen sistemes de planificació immunes a l’impost. “Els efectes de la mesura recauran, una vegada més, sobre els patrimonis petits i mitjans”, ha conclòs.

Què s’ha de tenir en compte a l’hora de negociar un acord sobre ajornament o reducció de renda?

Què s’ha de tenir en compte a l’hora de negociar un acord sobre ajornament o reducció de renda?

Era molt esperat el Reial Decret que marqués a arrendadors i arrendataris de locals de negoci el camí a seguir en una situació tan extraordinària com l’actual i davant una legislació com l’espanyola que a diferència de la d’altres països del nostre entorn, no disposa d’un marc legislatiu que permeti regular els seus efectes.

Finalment, es va dictar el Reial Decret llei 15/2020, de 21 d’abril que, a l’hora d’enfrontar-se als efectes devastadors que la COVID-19 està provocant en aquest tipus de contractes, no va optar per un sistema de carència en el pagament de la renda sinó per un sistema de simple moratòria. Potser hagués estat molt més adequat buscar un sistema mixt i, sempre, acompanyat dels imprescindibles ajuts com els que s’han ofert a altres afectats per la COVID-19.

Com dèiem, el RDL 15/2020 ha optat per les moratòries i de forma molt limitada, doncs afecta a uns pocs arrendataris, i sense ajuts específics com els arbitrats per exemple pels llogaters d’habitatges. Concretament, el repetit RDL sols afecta als arrendataris que tinguin com arrendador a un gran tenidor de béns immobles. Això significa que tots aquells arrendataris de locals, els propietaris dels quals no siguin grans tenidors (la major part) en realitat queden fora del marc regulatori del RDL, degut que aquests arrendadors no tenen cap obligació d’acceptar la possible moratòria sol·licitada.

L’única opció que els queda a aquests arrendataris és l’acord extrajudicial, solució que també pot interessar al propietari que corre un perill real de no cobrar les rendes i que no es pot permetre deixar-les de cobrar durant tot el temps que pot durar un procediment judicial fins al llançament, que a partir d’ara encara serà més llarg (pel col·lapse dels jutjats), afegit a la dificultat que s’albira per la crisi per trobar nous arrendataris.

A l’hora de buscar aquest acord beneficiós per ambdues parts, en una adequada negociació entre propietari i arrendatari, el primer ha de tenir en compte diverses circumstàncies que enumerem tot seguit:

1. El temps que porta vigent el contracte. Si estem davant un bon arrendatari que porta anys en l’arrendament complint puntualment les seves obligacions és recomanable realitzar el que estigui en poder del propietari per a arribar a un acord satisfactori per a les dues parts.

2. La durada de temps que resta del contracte. Si queda encara molt termini de contracte i li interessa al propietari la continuïtat amb el mateix arrendatari, el recomanable és facilitar un acord amb l’arrendatari. Si per contra, el propietari desitja recuperar l’objecte arrendat segurament li interessi no cedir en excés, exigint a l’arrendatari el compliment del contracte sempre dins de la legalitat.

3. L’import de la renda. En els casos que s’estigui pagant una renda per sobre del mercat, serà més fàcil cedir a una reducció que en els casos que la renda es trobi molt per sota del mercat.

4. La previsió futura de viabilitat del negoci establert.

5. La situació econòmica del propietari, així com la de la part arrendatària.

6. Pot ser recomanable negociar altres clàusules com a contraprestació a l’ajornament o reducció de renda (per exemple: establint un període d’obligat compliment, ampliant o reduint segons interessi la durada del contracte, augmentar l’import de la renda transcorregut un determinat termini o establir clàusules de revisió futures en diversos punts percentuals).

7. Ha de deixar-se constància de l’acord. Un sistema per a deixar constància escrita és signar els documents PDF a través de signatura electrònica autoritzada. El document es pot passar entre les parts per correu electrònic. En aquests casos és convenient fer constar en l’acord que la seva validesa i eficàcia queda condicionada a la signatura de les dues parts.

Les persones que manquin de signatura digital o electrònica, atès que en el nostre ordenament s’admet llibertat de forma contractual, es poden admetre acords mitjançant consentiment per mitjà de correus electrònics i fins i tot WhatsApp, complint determinats requisits. Ara bé, en aquests casos és molt important abans de donar el consentiment estar ben assessorats sobre els pactes als que es vol arribar, perquè qualsevol modificació dels mateixos requereix el consentiment de totes dues parts.