En el butlletí newscam del passat 1 d’abril informàvem que, entre les mesures que el RDL 11/2020 va aprovar el 31 de març, figurava la facultat atorgada a l’inquilí de sol·licitar una pròrroga extraordinària per un termini màxim de sis mesos en els contractes de lloguer d’habitatge habitual que vencin dintre del període comprès des del 2 d’abril de 2020 fins al dia en què hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma.

És important recalcar que la firma d’una pròrroga per allargar la durada del contracte, tant si es tracta d’una pròrroga extraordinària, com és el cas esmentat, com si es fixa sota altres termes o condicions per acord voluntari d’ambdues parts, obliga a actuar amb cura, doncs pot tenir conseqüències no desitjades per a l’arrendador. Concretament, en els acords de pròrroga del contracte és habitual pactar, com a contrapartida, un augment de la renda. El problema pot venir de la nova redacció de l’article 18 de la Llei d’Arrendaments Urbans que prohibeix augmentar la renda anualment per sobre de les variacions que experimenti l’IPC per tota la duració del contracte en perjudici de l’inquilí de l’habitatge.

Mentre duri el contracte d’arrendament, doncs, s’haurà de respectar la renda inicialment pactada, amb el dret de la seva actualització legal (actualització anual d’acord amb les variacions sofertes per l’IPC), però qualsevol altre pacte d’augment de renda per sobre de l’esmentat límit legal serà nul de ple dret.

Quines són les conseqüències d’un augment de renda per sobre del límit legal?

Les conseqüències jurídiques poden anar en una de les dues direccions següents, ambdues perjudicials per a l’arrendador:

  1. Si es considera que la voluntat de les parts no va ser la d’extingir el contracte sinó sols modificar-lo, això comportarà la nul·litat de ple dret de la clàusula d’augment de renda pactat, però no de la resta de clàusules del contracte, per la qual cosa el contracte es prorrogarà pel temps convingut però l’arrendador no podrà reclamar l’augment de renda pactat, sinó sols la renda actualitzada conforme l’IPC.

  1. Si es considera que la voluntat de les parts va ser la de crear una nova relació contractual, l’augment de renda pactat serà vàlid, però el llogater tindrà dret a exigir una pròrroga legal de 5 anys si l’arrendador és persona física, o de 7 anys si és persona jurídica, amb independència del termini que s’hagi pactat.

Ja veiem els riscos que es poden córrer quan es firma una pròrroga del contracte. El consell és no signar cap document, sinó deixar que el contracte es vagi renovant per pròrroga tàcita, controlant les dates de venciment i actualitzant anualment la renda conforme a les variacions de l’IPC, fins que es vulgui posar fi al contracte, notificant la seva extinció. En el cas extraordinari esmentat al principi del butlletí, la pròrroga del contracte s’haurà de pactar pel termini màxim esmentat de 6 mesos, però ens cuidarem de respectar la renda que estigui en vigor en el moment de signar el document de pròrroga.

Per últim, fer esment que tot el que s’ha exposat és aplicable quan ens trobem amb un contracte d’arrendament d’habitatge, no quan estiguem davant d’una altra tipologia d’arrendament com ara el de local de negoci, d’oficina, turístic, en els quals existeix plena autonomia de les parts per pactar el que considerin oportú.