El Reial Decret  8/2020, de 17 de març, permet ajornar les quotes del préstec hipotecari en determinats suposats, la qual cosa té una enorme transcendéncia social perquè moltes famílies tindrán menys ingressos en el curt termini i per tant grans dificultats per pagar la seva hipoteca. La norma planteja molts dubtes que intentarem aclarir aquí.

Els  principals dubtes es refereixen a qui pot demanar la moratòria. La Llei parla de préstecs hipotecaris per a l’adquisició d’habitatge habitual. Interpretada literalment quedarien exclosos els préstecs hipotecaris sobre l’habitatge habitual del deutor obtinguts amb una altra finalitat (muntar un negoci, garantir un deute existent). La interpretació literal és contrària a la finalitat de la Llei, perquè si es tracta, com diu el preàmbul del RDL, de garantir el dret a l’habitatge als deutors hipotecaris en situació d’especial vulnerabilitat, ha de ser suficient que l’habitatge hipotecat sigui l’habitual del deutor, qualsevol que sigui la finalitat original del préstec.

D’altra banda, s’amplia la possibilitat d’ajornar els deutes o prèstecs hipotecaris no sols per a l’adquisició de l’habitatge habitual, sinó també els contrets per als dos casos següents:

1) Per a l’adquisició d’immobles afectes a l’activitat econòmica que desenvolupin els empresaris i professionals que hagin sofert una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial de la seva facturació d’almenys un 40%.

2) Per a l’adquisició d’habitatges diferents a l’habitual en situació de lloguer i per als quals el deutor hipotecari persona física, propietari i arrendador d’aquests habitatges, hagi deixat de percebre la renda arrendatícia des de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma decretat pel Reial decret 463/2020, de 14 de març, o deixi de percebre-la fins a un mes després de la finalització d’aquest.

Qui es pot acollir a aquesta moratòria?

La Llei exigeix que el deutor estigui en situació de vulnerabilitat, que l’art. 9 del RDL defineix exigint:

a) Que el deutor hipotecari passi a estar en situació de desocupació o, en cas de ser empresari o professional, sofreixi una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial de les seves vendes, caiguda que l’art. 9.2.b concreta en un 40%. Sorprèn que en el cas dels treballadors sigui necessari que passin a situació de desocupació, perquè hi haurà molts casos en què una reducció de jornada impliqui una pèrdua important de renda. En el cas dels professionals o empresaris n’hi ha prou amb la reducció de facturació sense tenir en compte les despeses. A diferència de la lletra d) aquí no s’exigeix que la disminució sigui conseqüència de l’epidèmia, però el verb “passi” sembla indicar que aquesta situació (desocupació o pèrdua de facturació) haurà de produir-se després de l’estat d’alarma.

b) Un nivell de renda de la Unitat Familiar per sota de 3 vegades l’IPREM amb adaptacions segons el número i situació dels seus membres (5 vegades si el deutor té discapacitat, 4 vegades si alguna persona amb discapacitat forma part de la unitat familiar). A més el límit augmenta un 10% per cada fill o major de 65 anys a càrrec (o un 15% en famílies monoparentals).

c) Que la quota hipotecària, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar”.  Hem d’entendre que els subministraments són energia, gas natural i aigua (art. 4 RDL) però també les telecomunicacions, que l’art. 18 RDL també prohibeix suspendre. Les despeses bàsiques han de ser almenys l’alimentació.

d) “Que, a conseqüència de l’emergència sanitària, la unitat familiar hagi sofert una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques en termes d’esforç d’accès a l’habitatge.”

La discussió de si els requisits de l’art. 9 són cumulatius o alternatius, l’ha resolt l’art. 16 del RDL 11/2020, de 31 de març, que exigeix el compliment de les quatre condicions esmentades.

Com s’ha de tramitar la sol·licitud?

La sol·licitud de la moratòria pot fer-se fins a 15 dies després de la fi de la vigència del RDL. S’haurà de presentar a l’entitat creditora i ha d’anar acompanyada de determinats documents que es concreten en l’art. 11 acreditatius de les circumstàncies de vulnerabilitat

Rebuda la sol·licitud l’entitat creditora tindrà que implementar-la en un termini màxim de 15 dies. En cas que sigui concedida, ho comunicarà a més de l’interessat al Banc d’Espanya, indicant la seva duració.

Que implica la moratòria?

L’efecte per al deutor és que no es pot exigir el pagament de la quota i que no es meritin interessos ni moratoris ni ordinaris: queda totalment en suspens el pagament del préstec, i en conseqüència no es pot declarar el venciment anticipat (arts. 14 i 15). Això últim suposa que els mesos de moratòria s’exclouen dels terminis d’impagament que estableix la Llei (12 mesos, 15 mesos) per a justificar el venciment anticipat.

La moratòria no sembla afectar el termini total, per la qual cosa s’hauran de recalcular les quotes quan acabi la moratòria perquè el préstec es pagui en el termini inicialment pactat, tret que pactin una novació que no és necessària per a la mera suspensió.

Un altre problema de la norma és fins quan dura la moratòria. L’art. 14 diu que és durant el termini estipulat per a aquesta”, però la Llei no l’estipula. La regla general de la Disposició Final 10 del RDL 8/2020 és que “Les mesures previstes en el present reial decret llei mantindran la seva vigència durant el termini d’un mes des de la seva entrada en vigor”. Algunes entitats diuen en els seus webs que aquesta és la durada de la moratòria, però això és absurd perquè es permet sol·licitar-la “fins a quinze dies després de la fi de la vigència” del RDL (art. 12). Tampoc té cap lògica que la moratòria sigui indefinida com han dit alguns autors. La nostra opinió és que la moratòria ha de cessar quan cessin les circumstàncies que la justifiquen, bàsicament quan augmentin els ingressos de la unitat familiar, i hauria d’establir-se l’obligació del deutor de notificar-ho. Però la Llei hauria de fixar un període (per exemple de 6 mesos), que es pugui prorrogar pel Govern si la situació ho requerís.

L’efecte de la moratòria per al banc -i això és fonamental- és que no ha de realitzar provisions per aquest préstec.

Com veiem, hi ha molts problemes interpretatius, i mentre els corregeix el legislador les entitats haurien de ser flexibles en la seva interpretació i àgils en la seva aplicació. Però a més creiem que és una oportunitat única per a corregir els errors que es van cometre fa ja més de 10 anys i que els bancs vagin més enllà i ofereixin voluntàriament pròrrogues i moratòries als deutors de bona fe encara que no entrin en l’àmbit estricte de la norma. Recordem que la situació és extraordinària i que, al marge d’aquesta norma, és necessari adaptar els contractes a l’excepcional realitat que estiguem vivint.