S’amplia el termini  per sol·licitar moratòries de lloguer en habitatges

S’amplia el termini per sol·licitar moratòries de lloguer en habitatges

Amb el Reial Decret llei 16/2020 publicat el 29 d’abril al BOE, s’ha ampliat el termini que tenen els llogaters d’habitatges que es troben en situació de vulnerabilitat econòmica per causa de la Covid-19, per sol·licitar els possibles ajornaments o condonacions de renda. El termini que finalitza el 2 de maig de conformitat amb el Reial Decret 11/2020, s’ha ampliat per tres mesos més des de l’entrada en vigor del Reial Decret 16/2020 (30 d’abril) finalitzant el nou termini el 30 de Juliol de 2020.

Així, els llogaters d’habitatges els propietaris dels quals siguin grans tenidors tindran fins al 30 de juliol per sol·licitar la condonació del 50% de la seva renda o la moratòria en el pagament de la mateixa, complint les mateixes condicions ja establertes en el Reial Decret Llei 11/2020, i els llogaters d’habitatges els propietaris dels quals no siguin grans tenidors tindran fins el 30 de Juliol de 2020 per negociar amb aquests un possible ajornament o condonació de les seves rendes.

Dit això, venim insistint i tornem a repetir que el més aconsellable és que l’arrendatari i l’arrendador acudeixin al pacte, basat en la solidaritat que la situació requereix, signant un annex al contracte d’arrendament amb l’ajornament o la reducció total o parcial de la renda durant un concret període, tenint en compte les difícils situacions d’arrendataris i també d’arrendadors.

Campanya Renda 2019

Campanya Renda 2019

Tot i la complicada situació actual que estem vivint amb la pandèmia de la COVID-19, la campanya de Renda i Patrimoni corresponent a l’exercici 2019 s’ha iniciat el dia 1 d’abril i finalitzarà el 30 de juny, essent el mateix període que en anys anteriors.

Cal recordar però, que aquelles declaracions que s’hagin de presentar mitjançant domiciliació bancària, s’han de presentar uns dies abans, el termini finalitza el dia 25 de juny.

Com cada any, hi ha novetats respecte l’any 2018, que si bé no són significatives, impliquen que haurem d’aportar algunes dades més a la declaració.

Per exemple en el cas que tinguem rendiments de capital immobiliari, és a dir, ingressos per lloguers, s’haurà d’indicar com a novetat:

  • Data del contracte del lloguer
  • Data d’adquisició de l’immoble destinat al lloguer
  • Indicar si s’ha adquirit a través de compra-venda, d’acceptació d’herència, donació, etc
  • Indicar el preu d’adquisició (preu de compra o valoració que consta a l’escriptura en cas d’herència i donació)

També com a novetat, s’ha de ratificar el domicili fiscal del contribuent, a través del web de l’Agència Tributària, essent requisit indispensable per poder accedir a les dades fiscals. Per tant, és imprescindible que s’informi, a l’hora de sol·licitar els nostres serveis, si el domicili és el mateix del 2018 o bé s’ha modificat.

Cal tenir en compte que, quan descarreguem les dades fiscals que ens facilita l’Agència Tributària, nosaltres som els responsables d’aquelles dades. Si falta alguna cosa, si hi ha algun error o si bé hi ha alguna dada que no correspon, hisenda no se’n fa responsable. En aquest cas, si nosaltres confirmem les dades i posteriorment l’Agència Tributària detecta algun error, les conseqüències seran sempre pel declarant. Per tant és important, sempre:

  • Comprovar que les dades són correctes
  • Comprovar que tots els rendiments estan incorporats
  • Comprovar que s’apliquin totes les desgravacions estatals i autonòmiques a les quals tenim dret
  • Aplicar la deducció per adquisició d’habitatge habitual només en el cas que correspongui (adquisició anterior al 01/01/2013 i que s’hagi aplicat anteriorment)
  • Comprovar que s’apliquen totes les deduccions que corresponen
  • Aplicar els donatius efectuats
  • Aplicar, si s’escau, els saldos negatius d’exercicis anteriors pendents de compensar

Cal també tenir en compte que tota la documentació s’ha de conservar durant els quatre anys següents a la presentació de la declaració, ja que pot ser objecte de revisió i comprovació.

Des del Departament Fiscal de la Cambra, els oferim el servei de confecció de la declaració de renda i també de patrimoni, aplicant i garantint la correcta aplicació de la normativa.

Aquest any, els oferim poder realitzar tots els tràmits a través de correu electrònic i contacte telefònic. Per sol·licitar el servei, només cal que enviïn un correu a marta.ramirez@cambrapropietat.cat i ens posarem en contacte amb vostès.

El Consell de Ministres aprova mesures per aplaçar els lloguers de locals comercials

El Consell de Ministres aprova mesures per aplaçar els lloguers de locals comercials

Davant el tancament de la gran part dels locals de negoci, a conseqüència de les mesures excepcionals adoptades pel Reial Decret 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada per la COVID-19, són molts els arrendataris que no podran fer front al pagament de la renda davant el cessament de l’activitat, causant un problema, igualment, a molts altres arrendadors que necessiten amb urgència aquests ingressos.

Per afrontar aquest greu problema, s’ha aprovat el Reial Decret llei 15/2020, de 21 d’abril, que regula un sistema semblant a l’establert fa tres setmanes per als lloguers d’habitatge. Es basa en la regulació de moratòries de pagament diferents segons es tracti d’un arrendador considerat com a “gran tenidor” o un petit propietari.

Quins arrendataris poden sol·licitar la moratòria establerta en el RDL 15/2020?

Serà l’arrendatari, persona física o jurídica, d’un contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge que compleixi els requisits següents:

Arrendament d’un immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per l’autònom:

– Estar afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors per Compte Propi o Autònoms o al Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, en el seu cas, en una de les Mutualitats substitutòries del RETA.

– Que l’activitat de l’immoble hagi quedat suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l’empara del referit Reial Decret.

– Si l’activitat no va quedar suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

Arrendament d’immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per una pime:

– Que no se superin els límits establerts en l’article 257.1 del Reial Decret Legislatiu 1/2010, de 2 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de Societats de Capital.

– Que la seva activitat hagi quedat suspesa a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial Decret 463/2020, de 14 de març, o per ordres dictades per l’Autoritat competent i les Autoritats competents delegades a l’empara del referit Reial Decret.

– Si l’activitat no va ser directament suspesa en virtut del que es preveu en el Reial Decret 463/2020, de 14 de març, s’haurà d’acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

Moratòries per als arrendataris de local de negoci o indústria

Hem de distingir, igual que succeeix en l’arrendament d’habitatge, davant quina mena d’arrendador ens trobem:

Arrendador empresa o entitat pública d’habitatge, gran tenidor

Partim que s’entendrà per gran tenidor, la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m².

Aquests arrendadors tenen obligació d’acceptar la moratòria en el pagament de la renda, sempre que no s’hagués aconseguit prèviament un acord entre totes dues parts. És d’aplicació automàtica i afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, si aquell termini fos insuficient en relació amb l’impacte provocat per la COVID-19, amb un límit de quatre mesos.

La renda s’ajornarà a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia, fraccionant el pagament de les quotes en un termini de dos anys, sense penalització ni meritació d’interessos. Aquest termini es comptarà a partir del moment en el qual se superi la situació al·ludida anteriorment, o a partir de la finalització del termini dels quatre mesos abans citat, i sempre dins del termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.

Arrendador, diferent a gran tenidor

L’arrendatari podrà sol·licitar l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s’hagués acordat per totes dues parts amb caràcter voluntari.

En aquest cas, les parts poden disposar lliurement de la fiança prevista en l’article 36 de la LAU 29/1994, de 24 de novembre, per al pagament total o parcial d’alguna mensualitat de la renda arrendatícia. Si s’acudeix a aquest sistema, l’arrendatari ha de reposar aquest import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que fos inferior a un any.

Termini per a la sol·licitud de la moratòria a l’arrendador

La sol·licitud de la moratòria, tant per a arrendadors grans tenidors o per als que no ho són, haurà de fer-se en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor, per tant, fins al proper 23 de maig.

Acreditació de requisits

Hauran de presentar-se a l’arrendador els següents documents:

Reducció d’activitat: S’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador el requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per a acreditar la reducció de l’activitat.

Suspensió d’activitat: S’acreditarà mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o l’òrgan competent de la Comunitat Autònoma, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

Finalment, des de la Cambra de la Propietat volem recordar-vos la conveniència de documentar adequadament aquells acords i pactes a què arribin arrendador i arrendatari, per evitar problemes futurs tant entre les parts com respecte a les obligacions fiscals amb Hisenda. A tals efectes, com sempre, els socis compteu amb l’assessorament del nostre departament jurídic.

Paralització d’obres en els edificis habitats

Paralització d’obres en els edificis habitats

Al BOE de 12 d’abril de 2020, es va publicar l’Ordre SND/340/2020 emparada en el Decret 463/2020, en relació amb les mesures excepcionals en matèria d’obres d’intervenció en edificis existents, amb entrada en vigor el mateix dia de la seva publicació. El seu efecte es mantindrà durant la vigència de l’estat d’alarma o les seves pròrrogues.

S’estableix:

— La suspensió de tota mena d’obra que suposi una intervenció en edificis existents, en els supòsits en què a l’immoble en què s’hagin d’executar es trobin persones NO relacionades amb l’activitat d’execució de l’obra, i que, per la seva ubicació permanent o temporal, o necessitats de circulació, i per causa de residència, treball o altres, puguin tenir interferència amb l’activitat d’execució de l’obra, o amb el moviment de treballadors o trasllat de materials.

— S’exceptuen d’aquesta suspensió les obres referides a l’apartat anterior en què, per circumstàncies de sectorització de l’immoble, no es produeixi cap interferència amb les persones no relacionades amb l’activitat de l’obra.

— Així mateix, queden també exceptuats els treballs i obres puntuals que es realitzin en els immobles amb la finalitat de realitzar reparacions urgents d’instal·lacions i avaries, així com les tasques de vigilància.

S’entén que en les obres de rehabilitació realitzades a les comunitats de propietaris, existeixen persones NO relacionades amb l’activitat d’execució de l’obra per causa de residència o de treball.

Respecte de la sectorització de les zones de treball, és molt difícil, atès que s’està intervenint o fent servir les zones comunes i en el cas d’intervencions en façanes, s’ha de tenir en compte que no és possible garantir la sectorització d’aquesta, si es té en compte que a causa del confinament les finestres, balcons i terrasses, són les úniques comunicacions que tenen els habitatges o les persones amb l’exterior.

Respecte de les obres amb caràcter d’urgència, s’ha de tenir en compte que són les emparades pel tràmit d’urgència de l’Ajuntament. S’estima que són les actuacions necessàries per garantir la seguretat, estanquitat i eliminació de toxicitat evitant així els danys a persones o coses.

Es recomana que totes les parts que intervenen a l’obra: Propietat o el seu Representant, Direcció d’Obra, Coordinador de Seguretat a la fase d’obra i Constructor, signin una acta o document de paralització de les obres en virtut de l’ementada Ordre SND/340/2020 publicada al BOE de 12/04/2020.

Ajornament d’impostos per la frenada econòmica de la Covid-19

Ajornament d’impostos per la frenada econòmica de la Covid-19

La crisi del coronavirus ha provocat l’adopció d’una sèrie de mesures per part de les diferents administracions, no sols en l’àmbit sanitari, sinó també per a tractar de pal·liar els efectes econòmics de l’aturada de l’activitat; entre altres, es troba la moratòria fiscal.

La Cambra considera imprescindible una moratòria d’impostos generalitzada per poder fer front a aquesta situació, amb més motiu quan un dels principals problemes dels particulars i de les empreses és que no tenen liquiditat.

Passem a informar de les mesures d’urgència en matèria de fiscalitat aprovades per les diferentes administracions.

Ajornat el pagament de l’IVA del 1r trimestre de 2020 fins al 20 de maig

Aquest dimecres 15 d’abril, ha sortit publicat al BOE el RDL 14/2020, pel que s’estén el termini per a la presentació i ingrés de determinades declaracions i autoliquidacions tributaries.

Concretament, i per als obligats amb un volum d’operacions inferior a 600.000 euros durant l’any 2019, els terminis per a la presentació de l’IVA, els pagaments a compte d’IRPF/IS, o retencions a compte de l’IRPF/IS, queden ajornats fins al proper 20 de maig, davant el 20 d’abril previst inicialment.

Als efectes de la presentació amb domiciliació bancaria, l’AEAT ha fet una nota on es diu que les domiciliacions que s´hagin fet fins al dia 15 d’abril, el càrrec també es farà a 20 de maig.

El termini per a les domiciliacions serà fins al 15 de maig, quan fins ara estava previst que el termini vencés aquest dimecres, 15 d’abril.

Modificació del termini de presentació de l’Impost de Successions

El passat dia 9 de abril es va publicar en el DOGC el DL 11/20, de 7 d’abril, pel qual s’adopten diferents mesures per pal·liar els efectes de la pandèmia generada per la COVID-19 i, a efectes tributaris, s’estableixen nous períodes de presentació o ingrés en període voluntari per a derterminats impostos propis i cedits de la Generalitat de Catalunya.

La modificació més significativa és la modificació sobre l’Impost de Successions. El fets imposables meritats abans del 14 de març de 2020, i per als quals no hagués finalitzat, en aquesta data, el termini de presentació i ingrés en període voluntari, el termini de presentació comprendrà el temps que restava en cada cas per exhaurir el termini d’autoliquidació en aquesta data més dos mesos addicionals.

Pel que fa a l’Impost sobre el Patrimoni, el termini de presentació segueix sent el mateix que la renda, el proper 30 de juny.

Paralitzada l’emissió de rebuts i liquidacions d’impostos, taxes i preus públics per l’Ajuntament de Mataró, fins que acabi l’estat d’alarma

L’Ajuntament de Mataró ha decretat una sèrie de mesures econòmiques i fiscals que fan referència al pagament dels tributs municipals, a les concessions i a les empreses municipals i fundacions amb participació municipal, i a les obres públiques i privades.

Aquestes són les mesures aprovades:

  • Es paralitza l’emissió de rebuts i liquidacions d’impostos, taxes i preus públics mentre duri el període d’alarma.

  • Es concediran noves facilitats per al pagament dels deutes, com ara ajornaments i/o fraccionaments sense recàrrec, dintre de l’exercici 2020.

  • Exempció del pagament del preu públic de brossa comercial als establiments que hagin hagut de tancar a conseqüència de la situació d’excepcionalitat, pel temps que hagin estat tancats.

  • Es deixa de pagar la taxa de terrasses pel temps que no s’hagi pogut instal·lar per raó de l’alarma.

  • Se suspèn el pagament de les taxes d’ocupació dels mercats municipals, de marxants o fix, pel temps que no s’hagin pogut celebrar.

  • Bars i restaurants del passeig marítim, bars en poliesportius municipals i altres activitats objecte de concessió obligades a tancar, queden exemptes del pagament del cànon durant el temps de l’estat d’alarma

Les liquidacions de tributs, taxes i preus públics emeses directament per l’Ajuntament de Mataró (no per l’Organisme de Gestio Tributària) amb data de venciment entre el 20 de març i el 5 de maig han ampliat el seu termini de pagament fins al 20 de maig.

Mesures aplicables a les Juntes de Propietaris durant l’estat d’alarma

Mesures aplicables a les Juntes de Propietaris durant l’estat d’alarma

El Decret llei 10/2020, de 27 de març, pel qual s’estableixen noves mesures extraordinàries per fer front a l’impacte sanitari, econòmic i social del COVID-19, amb entrada en vigor el 28 de març, conté mesures aplicables a les Comunitats de Propietaris durant l’estat d’alarma, concretament sobre la possibilitat d’ajornar o modificar les reunions convocades amb anterioritat a la declaració de l’estat d’alarma i, així mateix, s’admet la celebració de reunions i l’adopció d’acords per mitjà de videoconferència o d’altres mitjans de comunicació i també l’adopció d’acords sense reunions, d’acord amb els requisits previstos pel Codi civil de Catalunya i encara que els estatuts no ho prevegin.

Aquestes mesures es troben regulades a l’article 4.4 que estableix el següent:

4.4 Els terminis legals o estatutaris per a la convocatòria i celebració de les reunions de les juntes de propietaris en les comunitats subjectes a règim de propietat horitzontal resten suspesos a partir de la data de declaració de l’estat d’alarma, i el seu còmput es reprèn a partir de la data de finalització de l’estat d’alarma o les seves pròrrogues. Les reunions ja convocades que s’hagin de celebrar durant la vigència d’aquest estat resten suspeses i s’han de tornar a convocar dins del mes següent al seu aixecament, llevat que sigui possible dur-les a terme pels mitjans establerts en l’article 312-5.2 del Codi civil de Catalunya. Durant la vigència de l’estat d’alarma, queda admesa també la possibilitat d’adoptar acords sense reunió, a instància de la persona que presideix la junta, si es compleixen els requisits establerts a l’article 312-7 del Codi civil de Catalunya.

És a dir, d’acord amb el que es disposa en l’art. 4.4 del Decret llei 10/2020, les reunions ja convocades que havien de celebrar-se durant la vigència de l’estat d’alarma queden suspeses i s’han de tornar a convocar dins del mes següent al seu aixecament, tret que sigui possible dur-les a terme pels mitjans establerts en l’article 312-5.2 del Codi civil de Catalunya, és a dir, podran reunir-se per mitjà de videoconferència o d’altres mitjans de comunicació, sempre que quedi garantida la identificació dels assistents, la continuïtat de la comunicació, la possibilitat d’intervenir en les deliberacions i l’emissió del vot.

La Cambra de la Propietat, aprofitant que el Codi civil de Catalunya ha fet aquesta aposta per les noves tecnologies, organitza la celebració per videoconferència de Juntes de Propietaris de Comunitats que gestiona, quan aquestes hi están interessades.

A més durant la vigència de l’estat d’alarma, queda admesa també la possibilitat d’adoptar acords sense reunió, a instàncies de la persona que presideix la junta, si es compleixen els requisits establerts en l’article 312-7 del Codi civil de Catalunya, és a dir, mitjançant l’emissió del vot per correu postal, comunicació telemàtica o qualsevol altre mitjà, sempre que quedin garantits els drets d’informació i de vot, que quedi constància de la recepció del vot i que es garanteixi la seva autenticitat. S’entén que l’acord s’adopta en el lloc del domicili de la persona jurídica i en la data de recepció de l’últim dels vots vàlidament emesos.

Per últim, una possibilitat d’actuació quan l’assumpte sigui urgent, és que el President com a representant legal de la Comunitat, pugui actuar en aquesta condició, si bé amb posterioritat la seva gestió haurà de ser ratificada per la Junta.

Pròrroga de fins a sis mesos dels contractes de lloguer

Pròrroga de fins a sis mesos dels contractes de lloguer

En el butlletí newscam del passat 1 d’abril informàvem que, entre les mesures que el RDL 11/2020 va aprovar el 31 de març, figurava la facultat atorgada a l’inquilí de sol·licitar una pròrroga extraordinària per un termini màxim de sis mesos en els contractes de lloguer d’habitatge habitual que vencin dintre del període comprès des del 2 d’abril de 2020 fins al dia en què hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma.

És important recalcar que la firma d’una pròrroga per allargar la durada del contracte, tant si es tracta d’una pròrroga extraordinària, com és el cas esmentat, com si es fixa sota altres termes o condicions per acord voluntari d’ambdues parts, obliga a actuar amb cura, doncs pot tenir conseqüències no desitjades per a l’arrendador. Concretament, en els acords de pròrroga del contracte és habitual pactar, com a contrapartida, un augment de la renda. El problema pot venir de la nova redacció de l’article 18 de la Llei d’Arrendaments Urbans que prohibeix augmentar la renda anualment per sobre de les variacions que experimenti l’IPC per tota la duració del contracte en perjudici de l’inquilí de l’habitatge.

Mentre duri el contracte d’arrendament, doncs, s’haurà de respectar la renda inicialment pactada, amb el dret de la seva actualització legal (actualització anual d’acord amb les variacions sofertes per l’IPC), però qualsevol altre pacte d’augment de renda per sobre de l’esmentat límit legal serà nul de ple dret.

Quines són les conseqüències d’un augment de renda per sobre del límit legal?

Les conseqüències jurídiques poden anar en una de les dues direccions següents, ambdues perjudicials per a l’arrendador:

  1. Si es considera que la voluntat de les parts no va ser la d’extingir el contracte sinó sols modificar-lo, això comportarà la nul·litat de ple dret de la clàusula d’augment de renda pactat, però no de la resta de clàusules del contracte, per la qual cosa el contracte es prorrogarà pel temps convingut però l’arrendador no podrà reclamar l’augment de renda pactat, sinó sols la renda actualitzada conforme l’IPC.

  1. Si es considera que la voluntat de les parts va ser la de crear una nova relació contractual, l’augment de renda pactat serà vàlid, però el llogater tindrà dret a exigir una pròrroga legal de 5 anys si l’arrendador és persona física, o de 7 anys si és persona jurídica, amb independència del termini que s’hagi pactat.

Ja veiem els riscos que es poden córrer quan es firma una pròrroga del contracte. El consell és no signar cap document, sinó deixar que el contracte es vagi renovant per pròrroga tàcita, controlant les dates de venciment i actualitzant anualment la renda conforme a les variacions de l’IPC, fins que es vulgui posar fi al contracte, notificant la seva extinció. En el cas extraordinari esmentat al principi del butlletí, la pròrroga del contracte s’haurà de pactar pel termini màxim esmentat de 6 mesos, però ens cuidarem de respectar la renda que estigui en vigor en el moment de signar el document de pròrroga.

Per últim, fer esment que tot el que s’ha exposat és aplicable quan ens trobem amb un contracte d’arrendament d’habitatge, no quan estiguem davant d’una altra tipologia d’arrendament com ara el de local de negoci, d’oficina, turístic, en els quals existeix plena autonomia de les parts per pactar el que considerin oportú.

Quan i com puc demanar la moratòria hipotecària?

Quan i com puc demanar la moratòria hipotecària?

El Reial Decret  8/2020, de 17 de març, permet ajornar les quotes del préstec hipotecari en determinats suposats, la qual cosa té una enorme transcendéncia social perquè moltes famílies tindrán menys ingressos en el curt termini i per tant grans dificultats per pagar la seva hipoteca. La norma planteja molts dubtes que intentarem aclarir aquí.

Els  principals dubtes es refereixen a qui pot demanar la moratòria. La Llei parla de préstecs hipotecaris per a l’adquisició d’habitatge habitual. Interpretada literalment quedarien exclosos els préstecs hipotecaris sobre l’habitatge habitual del deutor obtinguts amb una altra finalitat (muntar un negoci, garantir un deute existent). La interpretació literal és contrària a la finalitat de la Llei, perquè si es tracta, com diu el preàmbul del RDL, de garantir el dret a l’habitatge als deutors hipotecaris en situació d’especial vulnerabilitat, ha de ser suficient que l’habitatge hipotecat sigui l’habitual del deutor, qualsevol que sigui la finalitat original del préstec.

D’altra banda, s’amplia la possibilitat d’ajornar els deutes o prèstecs hipotecaris no sols per a l’adquisició de l’habitatge habitual, sinó també els contrets per als dos casos següents:

1) Per a l’adquisició d’immobles afectes a l’activitat econòmica que desenvolupin els empresaris i professionals que hagin sofert una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial de la seva facturació d’almenys un 40%.

2) Per a l’adquisició d’habitatges diferents a l’habitual en situació de lloguer i per als quals el deutor hipotecari persona física, propietari i arrendador d’aquests habitatges, hagi deixat de percebre la renda arrendatícia des de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma decretat pel Reial decret 463/2020, de 14 de març, o deixi de percebre-la fins a un mes després de la finalització d’aquest.

Qui es pot acollir a aquesta moratòria?

La Llei exigeix que el deutor estigui en situació de vulnerabilitat, que l’art. 9 del RDL defineix exigint:

a) Que el deutor hipotecari passi a estar en situació de desocupació o, en cas de ser empresari o professional, sofreixi una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial de les seves vendes, caiguda que l’art. 9.2.b concreta en un 40%. Sorprèn que en el cas dels treballadors sigui necessari que passin a situació de desocupació, perquè hi haurà molts casos en què una reducció de jornada impliqui una pèrdua important de renda. En el cas dels professionals o empresaris n’hi ha prou amb la reducció de facturació sense tenir en compte les despeses. A diferència de la lletra d) aquí no s’exigeix que la disminució sigui conseqüència de l’epidèmia, però el verb “passi” sembla indicar que aquesta situació (desocupació o pèrdua de facturació) haurà de produir-se després de l’estat d’alarma.

b) Un nivell de renda de la Unitat Familiar per sota de 3 vegades l’IPREM amb adaptacions segons el número i situació dels seus membres (5 vegades si el deutor té discapacitat, 4 vegades si alguna persona amb discapacitat forma part de la unitat familiar). A més el límit augmenta un 10% per cada fill o major de 65 anys a càrrec (o un 15% en famílies monoparentals).

c) Que la quota hipotecària, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar”.  Hem d’entendre que els subministraments són energia, gas natural i aigua (art. 4 RDL) però també les telecomunicacions, que l’art. 18 RDL també prohibeix suspendre. Les despeses bàsiques han de ser almenys l’alimentació.

d) “Que, a conseqüència de l’emergència sanitària, la unitat familiar hagi sofert una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques en termes d’esforç d’accès a l’habitatge.”

La discussió de si els requisits de l’art. 9 són cumulatius o alternatius, l’ha resolt l’art. 16 del RDL 11/2020, de 31 de març, que exigeix el compliment de les quatre condicions esmentades.

Com s’ha de tramitar la sol·licitud?

La sol·licitud de la moratòria pot fer-se fins a 15 dies després de la fi de la vigència del RDL. S’haurà de presentar a l’entitat creditora i ha d’anar acompanyada de determinats documents que es concreten en l’art. 11 acreditatius de les circumstàncies de vulnerabilitat

Rebuda la sol·licitud l’entitat creditora tindrà que implementar-la en un termini màxim de 15 dies. En cas que sigui concedida, ho comunicarà a més de l’interessat al Banc d’Espanya, indicant la seva duració.

Que implica la moratòria?

L’efecte per al deutor és que no es pot exigir el pagament de la quota i que no es meritin interessos ni moratoris ni ordinaris: queda totalment en suspens el pagament del préstec, i en conseqüència no es pot declarar el venciment anticipat (arts. 14 i 15). Això últim suposa que els mesos de moratòria s’exclouen dels terminis d’impagament que estableix la Llei (12 mesos, 15 mesos) per a justificar el venciment anticipat.

La moratòria no sembla afectar el termini total, per la qual cosa s’hauran de recalcular les quotes quan acabi la moratòria perquè el préstec es pagui en el termini inicialment pactat, tret que pactin una novació que no és necessària per a la mera suspensió.

Un altre problema de la norma és fins quan dura la moratòria. L’art. 14 diu que és durant el termini estipulat per a aquesta”, però la Llei no l’estipula. La regla general de la Disposició Final 10 del RDL 8/2020 és que “Les mesures previstes en el present reial decret llei mantindran la seva vigència durant el termini d’un mes des de la seva entrada en vigor”. Algunes entitats diuen en els seus webs que aquesta és la durada de la moratòria, però això és absurd perquè es permet sol·licitar-la “fins a quinze dies després de la fi de la vigència” del RDL (art. 12). Tampoc té cap lògica que la moratòria sigui indefinida com han dit alguns autors. La nostra opinió és que la moratòria ha de cessar quan cessin les circumstàncies que la justifiquen, bàsicament quan augmentin els ingressos de la unitat familiar, i hauria d’establir-se l’obligació del deutor de notificar-ho. Però la Llei hauria de fixar un període (per exemple de 6 mesos), que es pugui prorrogar pel Govern si la situació ho requerís.

L’efecte de la moratòria per al banc -i això és fonamental- és que no ha de realitzar provisions per aquest préstec.

Com veiem, hi ha molts problemes interpretatius, i mentre els corregeix el legislador les entitats haurien de ser flexibles en la seva interpretació i àgils en la seva aplicació. Però a més creiem que és una oportunitat única per a corregir els errors que es van cometre fa ja més de 10 anys i que els bancs vagin més enllà i ofereixin voluntàriament pròrrogues i moratòries als deutors de bona fe encara que no entrin en l’àmbit estricte de la norma. Recordem que la situació és extraordinària i que, al marge d’aquesta norma, és necessari adaptar els contractes a l’excepcional realitat que estiguem vivint.