Comunicat del Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya davant la convocatòria d’una vaga de lloguers

Comunicat del Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya davant la convocatòria d’una vaga de lloguers

Davant l’amenaça del Sindicat de Llogaters de dur a terme una vaga de lloguers, el Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya expressa el seu rebuig frontal a aquesta actitud.

Tant els propietaris privats com les empreses immobiliàries estan fent un esforç per abordar personalment els casos d’aquells inquilins que a causa de la crisi causada per COVID-19 han vist disminuir els seus ingressos per l’afectació de la seva activitat empresarial o laboral.

Amb qui ho sol·licita, s’ha negociat ajornaments, reduccions, i fins i tot la condonació de lloguers. Els propietaris estan considerant la situació dels inquilins, però també han d’ avaluar les seves circumstàncies personals, de manera que el marge de negociació en cada contracte passa per un acord assumible per ambdues parts.

Gran part del parc de lloguer, especialment residencial i petit local comercial, està en mans de propietaris privats que necessiten els lloguers generats per pagar les seves despeses mensuals i aquest col·lectiu no està en condicions d’assumir el cost d’una moratòria indiscriminada de rendes.

Les empreses immobiliàries tampoc poden abordar indiscriminadament la suspensió del pagament dels lloguers, la majoria de les quals són de propietat familiar i no tenen els recursos per donar suport a aquesta situació.

A més, els ingressos serveixen per cobrir les despeses generals de les explotacions que la crisi del coronavirus no atura, com són els impostos, despeses de comunitat, manteniment i conservació, assegurances i salaris.

Entenem que la càrrega d’aquesta crisi ha de ser compartida de forma equitativa i l’instrument per a això és el pressupost de l’Estat a través de la política fiscal.  Tot el sector immobiliari està disposat a implicar-se en la solució, però no està en condicions de suportar plenament el cost de la política d’habitatge social.

És el moment d’unir esforços per no adoptar posicions polítiques partidistes que no aportin solucions.

Barcelona, 30 de març de 2020

Comunicat dirigit a arrendadors sobre l’emissió del rebut de lloguer corresponent al mes d’abril

Comunicat dirigit a arrendadors sobre l’emissió del rebut de lloguer corresponent al mes d’abril

En una situació tan extraordinària com la que estem vivint i centrant-nos en els arrendaments d’ús diferent al d’habitatge, els propietaris es veuran obligats a renegociar molts dels preus dels arrendaments amb els arrendataris que han estat obligats a suspendre la seva activitat o que l’han vist clarament minvada.

Considerem que la solució “ideal” passaria per un acord entre arrendador i arrendatari que permetés una rebaixa proporcional de la renda assumint totes dues parts equitativament la pesada càrrega que el coronavirus està provocant, sent conscients que, de judicialitzar-se la situació, aquesta és la solució que té més probabilitats d’imposar-se en les resolucions dictades pels Tribunals.

No obstant això, ara mateix convé ser cauts, esperar esdeveniments (ajudes, modificacions legislatives, pròrroga de l’alarma decretada etc,) i analitzar detingudament supòsit a supòsit, fent quan estigui a la nostra mà per a aconseguir una solució extrajudicial al problema.

Pel que fa al moment oportú per portar a terme la negociació, considerem que el més aconsellable és que les parts s’emplacin a fí de tractar d’arribar a solucions acordades, un cop s’aixequi l’estat d’alarma i es normalitzi la situació.

En qualsevol cas, és convenient que el propietari conegui les implicacions des del punt de vista fiscal que poden tenir els acords als que es pot arribar. Les rebaixes, ajornaments en el pagament o condonacions totals o parcials així com altres opcions, poden comportar contingències a efectes de l’IVA. i és per aixó que us volem fer les següents consideracions:

  • L’impagament de la renda comporta la meritació de l’IVA, i per tant, tot i no cobrar, l’arrendador està obligat a repercutir i ingressar l’IVA corresponent. El més aconsellable, mentre no s’arribi a un acord amb el llogater, és no emetre ni presentar a cobrament el rebut de lloguer.

  • En cas de pactar una rebaixa temporal o definitiva en els rebuts, és important que aquesta estigui firmada per ambdues parts i formi part del contracte com a un annex. En aquest cas, a partir del moment de la firma, es podrà aplicar en el rebut l’IVA corresponent.

  • En cas de condonació total d’una o vàries mensualitats, l’Administració podria considerar que es tracta o bé d’un impagament o bé d’una cessió gratuïta. Ambdues situacions podrien comportar el meritament de l’IVA, ja que el servei s´ha prestat, la base està determinada i és exigible. En aquest cas també és molt important tenir l’acord firmat com un annex al contracte. En tot cas sempre serà millor fixar un import mínim i no la condonació total d’un mes o dos.

Les possibilitats d’acords són molt ámplies i és per això que volem recomanar sempre que aquests acords es fixin com a annex de contracte, amb tots els seu termes. Podeu contactar amb nosaltres per a qualsevol consulta al respecte, trucant al telèfon 937985057.

Comunicat del Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya davant l’emergència del Covid-19

Comunicat del Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya davant l’emergència del Covid-19

Estem vivint moments d’una dificultat extrema, conseqüència de les múltiples afectacions econòmiques, laborals i socials del Covid-19 i la seva ràpida propagació.

Des de les Cambres de la Propietat Urbana s’estan atenent aquests dies múltiples consultes, tant de propietaris com de llogaters respecte a què atendre’s davant les dificultats per al pagament dels lloguers de locals afectats pel tancament del seu negoci, i també de persones que per les circumstàncies actuals han registrat una important retallada dels seus ingressos i preveuen que no podran afrontar el pagament del lloguer de l’habitatge on viuen.

El Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya, atenent les circumstàncies totalment extraordinàries que estem vivint, recomanen als seus associats la màxima sensibilitat davant la situació, i que s’analitzi cada cas en particular per facilitar un acord entre propietari i llogater, per tal d’ajornar o reduir totalment o parcialment les rendes a les persones en situació de vulnerabilitat social i econòmica durant la situació d’alarma.

El Consell de Cambres de la Propietat de Catalunya considera que la moratòria en el pagament del lloguer en el parc públic d’habitatges de la Generalitat seria un bon exemple de les possibles solucions immediates per aquelles situacions de vulnerabilitat, conseqüència de la sobtada reducció d’ingressos. Mentre sigui vigent la situació d’estat d’alarma, aquestes rendes no s’abonarien i es prorratejarien durant dotze mesos en els successius rebuts mensuals, una vegada finalitzada aquesta situació d’excepcionalitat.

El decret de 18 de març de 2020, en el seu article 9, defineix la situació de vulnerabilitat econòmica aplicable a la moratòria de deute hipotecari per a l’adquisició d’habitatge habitual, definició que també pot ser útil per definir i atendre les situacions de vulnerabilitat dels arrendataris.

Les Cambres de la Propietat de Catalunya, una vegada més, volen posar de relleu que hauria de ser el sector públic, mitjançant la necessària aplicació de recursos pressupostaris, qui assumís aquesta càrrega econòmica que han de suportar els propietaris. En països de la UE, com Alemanya que ja compta amb un ampli sistema de suport per al pagament de lloguer a les famílies jubilades o en situació d’atur de llarga durada, estan ja ultimant propostes legislatives per a protegir les persones que no puguin pagar les rendes temporalment, a conseqüència del Covid-19.

Per últim, cal recordar que Espanya és un dels països de la UE amb una fiscalitat més alta sobre la construcció, transmissió, tinença i ús dels immobles i que des de la fiscalitat local es pot contribuir també amb mesures com la congelació de taxes, de l’IBI, en l’endarreriment de cobraments …. per a mitigar i superar la situació actual, i impulsar la recuperació.

Barcelona, 23 de març de 2020

CONSELL DE CAMBRES DE LA PROPIETAT URBANA DE CATALUNYA

Com afrontar el coronavirus a la comunitat de veïns?

Com afrontar el coronavirus a la comunitat de veïns?

El coronavirus ha obligat a milions de persones a no sortir de casa durant, almenys, els propers 15 dies. Les precaucions han de ser extremes a l’hora de sortir de casa, però fins i tot dins de la pròpia comunitat de veïns, si es viu en un edifici o una urbanització.

En aquest sentit, en aquest butlletí es donen un seguit de consells per evitar situacions innecessàries de contagi tant a les comunitats com en el propi domicili, d’acord amb les mesures especificades en el RD d’estat d’alarma aprovat el passat dissabte 14 de març pel Consell de Ministres.

Així, per exemple, per analogia amb aquest Reial decret, es recomana:

1.- Mantenir una distància de contacte d’almenys un metre entre les persones que transiten a les zones comunes de les comunitats de propietaris, principalment portal i escales. Mesura de seguretat que també han de seguir els empleats de la finca (porters, conserges, netejadors, vigilants …), donat el seu paper fonamental per al bon funcionament de les comunitats.

2.- Extremar la neteja diària amb gels desinfectants, lleixiu o altres materials no abrasius a les zones més sensibles, com són la porta d’accés al portal, les botoneres de les cabines dels ascensors, porter o videoporters automàtics, o els passamans de les escales, utilitzant guants i mascaretes.

3.- Clausurar les àrees o espais comuns, zones enjardinades, infantils, zones exteriors d’esbarjo, sales i en general qualsevol altre espai compartit que no sigui necessari per a l’habitabilitat i seguretat de l’edifici. Només es permet l’accés al personal encarregat del manteniment i neteja d’aquestes zones.

4.- Utilitzar l’ascensor de manera individual per evitar contactes amb altres veïns. Prémer el botó de destinació amb el dit protegit.

5.- Pel que fa al servei de neteja, s’aconsella que efectuin les tasques de neteja en les primeres hores del dia. Les comunitats podran valorar la reducció del seu horari de treball a les tasques estrictament necessàries.

6.- Les obres en curs, tant privades com en zones o elements comuns, seguiran amb la seva execució fins la recepció d’una instrucció concreta per part de l’autoritat administrativa corresponent. Si bé moltes d’elles es veuran afectades, donada la manca de subministraments per tancament dels magatzems.

7.- Referent  a la recollida domiciliària d’escombraries, el Ministeri per a la Transició Ecològica i el Repte Demogràfic ha comunicat un seguit de recomanacions sobre la gestió de residus domèstics procedents de llars amb persones aïllades o en quarantena per Covid-19. D’una banda, el material d’un sol ús utilitzat per la persona malalta i els seus cuidadors (guants, mocadors, mascaretes), l’equip de protecció individual (EPI) del personal sanitari (excepte ulleres i màscara) i qualsevol altre residu del pacient s’ha d’eliminar a la galleda d’escombraries disposat a l’habitació. De l’altra, la mascareta i ulleres s’han de retirar fora de l’estada del pacient en una altra bossa diferent. Aquestes dues bosses, tancades hermèticament, s’hauran d’introduir en la borsa destinada a contenir els residus d’origen domèstic, també segellada de manera hermètica, per posteriorment ser dipositada en el contenidor destinat exclusivament a aquest fi. Està terminantment prohibit dipositar-la en els contenidors de recollida separada (orgànica, envasos, paper, vidre o tèxtil) o abandonar-la en l’entorn.

8.- Quant a la paqueteria, sol·licitar als veïns que redueixin al mínim imprescindible i necessari les comandes que requereixin enviaments domiciliaris.

9.- Posar en el tauler d’anuncis o en un lloc visible, a més de les recomanacions sanitàries, un cartell informatiu amb aquestes mesures preventives perquè tots els residents, clients de negocis o turistes d’habitatges d’ús turístic tinguin coneixement de les mateixes.

10.- Suspendre la celebració de juntes generals de propietaris, tant ordinàries com extraordinàries, com reunions dels òrgans de govern no necessàries.

11.- El Reial decret estableix la suspensió de terminis processals, administratius, de prescripció i caducitat. També, s’aconsella que els serveis d’administració continuïn prestant-se a través de serveis remots.

La Cambra crida a la calma i al sentit comú per contenir l’epidèmia de coronavirus. També a la solidaritat amb aquells veïns, normalment d’avançada edat, que viuen sols, i que puguin necessitar de l’ajuda de la resta dels seus conveïns.

COMUNICAT DE LA CAMBRA DE LA PROPIETAT SOBRE RECOMENACIONS PER CORONAVIRUS COVID-19

COMUNICAT DE LA CAMBRA DE LA PROPIETAT SOBRE RECOMENACIONS PER CORONAVIRUS COVID-19

Davant l’avanç en la propagació del coronavirus,  la Cambra de la Propietat ha decidit prendre les mesures necessàries per a garantir la seguretat dels nostres socis, clients i treballadors.

A la Cambra hem activat un pla de manteniment del servei per actuar amb efectivitat i agilitat adaptat a les necessitats del moment.

En aquest context, preguem al soci i públic en general que s’abstingui d’acudir a les nostres instal·lacions sense cita prèvia. Referent a això, sol·licitem la màxima col·laboració de tothom perquè aquesta mesura s’apliqui de manera reeixida.

En aquest sentit, estem reforçant els nostres canals d’atenció tant telefònics com digitals i us convidem a que ens contacteu a través de:

• Telèfon: 937985057

Web: www.cambrapropietat.cat

• Email: info@cambrapropietat.cat

Agraïm la vostra confiança i comprensió davant d’aquesta situació excepcional que estem travessant. Per part nostra, ens comprometem a mantenir-vos informats de qualsevol fet rellevant que pugui esdevenir.

Prevista per abans d’estiu l’aprovació d’una llei per controlar els preus del lloguer

Prevista per abans d’estiu l’aprovació d’una llei per controlar els preus del lloguer

L’última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) duta a terme per Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, va descartar  finalment la limitació dels preus del lloguer per part d’Ajuntaments i Comunitats Autònomes, així com els incentius fiscals als qui lloguin a preus assequibles. Tampoc no va contemplar la bonificació del 80% de l’IBI per al lloguer d’habitatge habitual la renda del qual fos inferior a la determinada per l’índex de referència del preu del lloguer d’habitatge. Tot i que era el que estava previst, aquesta mesura finalment no va ser aprovada.

Aquest Reial decret llei que va entrar en vigor el 6 de març de 2019, preveu l’elaboració d’un índex de preus del lloguer en un termini de 8 mesos. El seu objectiu, segons aquesta norma, era traslladar al mercat major transparència i informació de lloguer i servir de suport a les Comunitats Autònomes que vulguin implementar polítiques d’índole fiscal. Ha de comptar amb informació de tots els estaments: Agència Tributària, registradors, notaris, fiances registrades, portals immobiliaris, tindrà una temporalitat anual i detallarà els preus per ciutats, districtes i barris.

No obstant això, aquest índex de preus del lloguer, la publicació del qual està prevista finalment  per a aquest mes de març, servirà com a punt de partida per a donar llum verda al mecanisme que permetrà als governs regionals i ajuntaments limitar els preus del lloguer en províncies com Madrid, Barcelona i Balears, on els lloguers han pujat de forma desorbitada en els últims anys.

Segons fonts del Ministeri de Transport i Agenda Urbana, l’opció de crear una nova llei per a això seria un procés molt llarg mentre que aprovar un Reial decret llei desperta dubtes legals,  pel que la possibilitat que s’estudia amb més interès és presentar un projecte de llei que modifiqui la LAU.

Així, el ministre del ram, José Luis Ábalos, ha anunciat que presentarà abans d’estiu una iniciativa legal per a facultar a les Comunitats Autònomes i els Ajuntament perquè topin els preus del lloguer de “manera extraordinària i temporal” en les zones on estiguin tensionats.

La iniciativa forma part de l’acord de Govern signat amb Podemos. “Estarà tot molt taxat i partint d’un consens amb tots els agents. No menyscabarà la seguretat jurídica dels contractes ja existents“, expliquen fonts del Ministeri. En aquest punt, assenyalen que les ciutats que més pujades han registrat han estat Madrid, Barcelona i Palma però que també podria incloure’s en aquestes mesures extraordinàries, València.

Per a fixar que és una zona tensionada, el Ministeri prendrà com a punt de partida l’Índex de preus del lloguer, que oferirà una radiografia del mercat i l’evolució dels preus.

 

El Banc d’Espanya rebutja limitar els preus dels lloguers

El Banc d’Espanya ha publicat el passat 23 de gener un informe en el qual s’analitzen les possibles solucions al desorbitat encariment del mercat del lloguer residencial al nostre país. Els autors de l’informe valoren la possibilitat que intervingui l’Estat per a contenir els preus però descarten aquesta mesura pels seus “efectes adversos”.

Entre els possibles efectes negatius de les polítiques públiques de control del lloguer, l’informe impulsat pel Banc d’Espanya assenyala el risc de segmentació en el mercat, bé sigui amb la reducció de l’oferta, bé amb l’encariment dels preus d’aquells segments que escapen a la regulació pública.

“L’oferta de lloguer sol reaccionar al control dels preus reduint els habitatges disponibles en el mercat, disminuint les despeses de manteniment dels immobles o modificant la composició de l’habitatge ofert per a eludir la regulació. A més, aquesta política pot crear segmentació en el mercat de l’habitatge, al concentrar-se les mesures de control de rendes en determinats col·lectius o zones d’una ciutat. Aquest tipus de dualitat en el mercat del lloguer pot ocasionar una segmentació de la població segons les seves condicions socioeconòmiques, reduir la mobilitat dels treballadors que no desitgen perdre un arrendament inferior al preu del mercat o incrementar el preu del lloguer en segments no regulats del mercat”, justifiquen els autors de l’informe la seva oposició a intervenir el mercat del lloguer.

I afegeixen: “Si bé l’efecte immediat d’aquestes polítiques [d’intervenció pública] és una millora en el benestar […], el canvi d’incentius creat per la regulació genera reaccions tant en l’oferta com en la demanda, amb possibles pèrdues de benestar social en el mitjà i en el llarg termini”.

Després d’analitzar diverses experiències internacionals de polítiques públiques en matèria de lloguer residencial, els experts que han elaborat l’informe conclouen que l’intervencionisme esdevé amb el temps en contraproduent, en crear reaccions tant en l’oferta com en la demanda de l’habitatge que danyen el teixit social.

Document complet a:

https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/PublicacionesSeriadas/DocumentosOcasionales/20/Fich/do2002.pdf

El TJUE declara que l’IRPH ha d’estar sotmès al control dels jutges perquè pot ser abusiu

El TJUE declara que l’IRPH ha d’estar sotmès al control dels jutges perquè pot ser abusiu

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha dictaminat aquest dimarts 3 de març que l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH) ha d’estar sotmès a control judicial perquè els tribunals espanyols avaluïn si es tracta de clàusules abusives incloses en contractes hipotecaris.

El Tribunal Suprem va considerar que en tractar-se d’un índex elaborat pel Banc d’Espanya havia de donar-se per descomptat que no podia ser utilitzat de manera abusiva. Però el Tribunal Europeu rebutja de pla aquest raonament. I recorda que l’índex no era d’ús obligatori per a les entitats financeres, que podien haver ofert altres referències menys perjudicials per al client.

Així, s’adhereix a les conclusions que va emetre l’Advocat General del TJUE el setembre passat i passa la pilota de nou als jutges espanyols perquè siguin ells els que decideixin en funció de cada contracte hipotecari que sigui jutjat.

Amb tot, no es descarta que la banca esgrimirà una sensació de certa victòria perquè el TJUE no ha dit que l’ IRPH sigui nul, però sí que els tribunals espanyols hauran d’assegurar-se del caràcter clar i comprensible de les clàusules de contractes de préstec hipotecari que estableixin l’aplicació d’un tipus d’interès variable basat en l’índex de referència de les caixes d’estalvis. La sentència obre per tant la porta a un allau de reclamacions contra la banca dels clients que es considerin perjudicats per l’aplicació de l’IRPH.


Què suposa la sentència?

En resum, conté quatre pronunciaments:

PRIMER.- Les normes espanyoles no obligaven a ningú a utilitzar en els préstecs amb tipus d’interès variable un índex de referència oficial, sinó que es limitava a fixar els requisits que havien de complir els «índexs o tipus d’interès de referència» perquè les entitats de crèdit poguessin utilitzar-los.

SEGON.- Les clàusules contractuals deuen sempre complir el requisit de la redacció clara i comprensible.

TERCER.- Per a complir amb el requisit de la transparència o claredat, les clàusules que fixin en els contractes de préstec hipotecari un tipus d’interès variable “no sols hauran de ser comprensibles en un pla formal i gramatical, sinó també permetre que el consumidor mitjà, normalment informat i raonablement atent i perspicaç, estigui en condicions de comprendre el funcionament concret de la manera de càlcul del referit tipus d’interès i de valorar així, basant-se en criteris precisos i comprensibles, les conseqüències econòmiques, potencialment significatives, d’aquestes clàusules per a les seves obligacions financeres”.

No és una qüestió menor. Les associacions porten anys insistint que el procés era opac i els clients no entenien bé les conseqüències de fixar la seva hipoteca a l’IRPH. El Tribunal de Luxemburg apunta per això que “constitueixen elements especialment pertinents referents a això, la circumstància que els elements principals relatius al càlcul de l’esmentat tipus d’interès resultin fàcilment assequibles a qualsevol persona que tingui intenció de contractar un préstec hipotecari”.

QUART.- Si un jutge considera que el IRPH és abusiu, ha de substituir l’índex per un de legal i aplicable de manera supletòria si l’alternativa és anul·lar el contracte hipotecari complet, una cosa que podria perjudicar el client. EL TJUE ha recordat que la Directiva europea no s’oposa al fet que els jutges nacionals suprimeixin les clàusules abusives dels contractes i les substitueixin per una disposició supletòria de Dret nacional en els casos en què la de nul·litat de les clàusules obligaria el jutge a anul·lar el contracte íntegrament. Perquè aquesta anul·lació “podria en principi tenir l’efecte de fer immediatament exigible el pagament de l’import del préstec pendent de devolució, en una quantia que arribi fins i tot a excedir de la capacitat econòmica del consumidor en qüestió, i, per aquesta raó, penalitzaria a aquest més que al prestador”, que no tindria incentius per a deixar d’incloure aquestes clàusules en els contractes.

Com puc reclamar?

Vostè pot reclamar que s’anul·li la seva clàusula IRPH, que el banc la deixi d’aplicar, i la substitueixi per l’euribor, la qual cosa reduiria la seva quota hipotecària en beneficiar-se de l’euríbor, un índex més baix. A més, pot reclamar que li retornin les quantitats pagades de més durant el temps que s’hagi aplicat aquesta clàusula.

Per reclamar l’anul·lació de la clàusula IRPH de la seva hipoteca, ha de recopilar la informació documental següent:

  • Còpia de l’escriptura de la hipoteca.

  • Còpia de l’últim rebut de la hipoteca.

  • Altres documents que es van obtenir o lliurar en contractar la hipoteca (prospectes, correus, oferta vinculant…), així com cartes de reclamació que, en el seu cas, hagi enviat al banc i cartes de resposta d’aquest.

Si és soci de la Cambra i no ha fet la reclamació per la clàusula IRPH, pot concertar visita amb els nostres serveis jurídics, trucant al telèfon 93 798 50 57 o a trevés del nostre web, per tal de fer els tràmits necessaris o per a qualsevol dubte que pugui tenir respecte a això.