L’escassetat d’habitatge nou reviu la venda sobre plànol

L’escassetat d’habitatge nou reviu la venda sobre plànol

A falta de les dades de tancament d’any, tot sembla indicar que el 2019 s’hauran iniciat prop de 105.000 cases, molt lluny de les 150.000 que els promotors estimaven com a xifra de “velocitat de creuer” i a certa distància també de les previsions fetes per Servihabitat a finals d’any, que preveia arribar a les 125.000. El nombre de projectes es quedaria així molt a prop dels registrats el 2018 (100.733), el que suposaria un augment anual inferior al 5%, enfront dels forts repunts propers al 25% entre 2016 i 2018, si bé és cert que en aquests casos es partia de xifres absolutes més baixes. Observem, doncs, que l’edificació d’habitatges perd impuls.

L’escassetat de pisos construïts a la venda provoca que qui busca un pis nou, en les zones on hi ha demanda, hagi d’optar per comprar-lo sobre plànol. I això sol comportar una dosi considerable d’incertesa, ja que porta mals records donats els abusos comesos durant el boom immobiliari i davant la qual convé no baixar la guàrdia per molt agressiva que sigui l’estratègia de venda dels comercials de l’empresa promotora.

En primer lloc, s’ha de tenir clar que la compra sobre plànol no és una promesa, ni un compromís, és una compra d’una cosa futura; per això, cal ser tan exigent o més que si es compra un habitatge de segona mà.

Què hem de tenir en compte abans de firmar el contracte?

INFORMA’T SOBRE LA PROMOTORA

Hem de consultar dades com la trajectòria de l’empresa, la solvència, la situació econòmica, etcètera. Convé assegurar-se que està acreditada la propietat del solar on es construirà. Així com que els tràmits, permisos i llicències estiguin en ordre abans de començar a edificar. Aquesta informació es pot sol·licitar al Registre de la Propietat o a l’Ajuntament corresponent. Sense llicència d’obres no poden vendre res.

REVISA EL CONTRACTE

El document que es firma és un contracte de compravenda real. Abans de signar, cal revisar exhaustivament el contracte. Encara que per a evitar situacions d’especulació, com les viscudes durant el “boom” immobiliari, els promotors estan proposant solucions, mai està de més comprovar que no existeixen clàusules abusives. Recaptar i conservar documentació i fullets publicitaris pot servir en un futur com a prova en cas d’un conflicte judicial.

Convé també demanar una memòria de qualitats. Això és, una relació detallada dels materials de construcció, zones comunes, superfícies, qualitats dels acabats, etcètera. Ja que pot evitar molts problemes a posteriori.

A més, s’han de reclamar els plànols de l’edifici per a conèixer tota la informació necessària com les superfícies de les habitacions, l’orientació de l’habitatge, la disposició de les finestres. I en definitiva, tots els equipaments disponibles.

ATENCIÓ ALS IMPORTS, TERMINIS I PAGAMENTS

Al contracte és obligatori fixar el preu final amb l’IVA desglossat (des del 2013 en comprar una casa nova cal pagar un 10% d’IVA), així com que s’hi reflecteixin les quantitats entregades a compte. El venedor està obligat a tenir un compte exclusiu per a cada promoció, en què s’ingressen les quantitats en el procés de construcció.

No s’ha de comprar mai si la venedora no assegura aquestes quantitats, la qual cosa es fa a través d’un aval o d’una assegurança que garanteixi la devolució de les quantitats lliurades si l’habitatge no arriba a construir-se o sofreix retards.

És important també aclarir des de l’inici les formes i terminis dels pagaments. De quant seran les quotes, les dates límit i què ocorre si es decideix no comprar la casa al final. O què succeeix si es retarda el lliurament de l’habitatge.

POSSIBILITAT D’ADAPTAR EL TEU HABITATGE

Una dels avantatges de comprar sobre plànol és que l’habitatge encara no està construït i es poden realitzar modificacions, com per exemple unir habitacions. El més adequat és consultar-ho amb el promotor per a adaptar l’habitatge a les necessitats de cadascun.

Informar-se sobre la qualificació d’eficiència energètica de l’edifici és un altre aspecte a considerar. Ja que influirà de manera directa en les factures i, per tant, en l’estalvi d’energia de la llar.

Finalment, abans de signar les escriptures cal assegurar-se que l’habitatge està en condicions òptimes. Fins i tot es pot comprovar amb la companyia d’un arquitecte o un arquitecte tècnic. El comprador disposa de 72 hores (prèvies a la signatura) per a revisar l’esborrany de l’escriptura i resoldre aquells punts que puguin resultar problemàtics.

Obligacions fiscals per a les comunitats de propietaris

Obligacions fiscals per a les comunitats de propietaris

Un any més hem de recordar que les comunitats de propietaris estan obligades a presentar la declaració d’operacions amb tercers. Parlem del model 347, que s’ha de presentar obligatòriament amb les dades econòmiques corresponents a l’any 2019, tractant-se d’una presentació informativa, però de gran importància, ja que si es produeixen discrepàncies significatives en les xifres declarades entre un proveïdor i el seu client, això pot derivar en un expedient de comprovació per part de l’Agència Tributària.

A continuació es facilita la informació necessària perquè la comunitat de propietaris pugui presentar aquest model:

Quina declaració s’haurà de presentar?

Les comunitats de propietaris hauran de presentar el model 347.

Quin és el termini de presentació?

El termini de presentació del model 347 finalitzarà el proper 2 de març.

Quines comunitats hauran de fer la declaració?

Totes les que, encara que no tinguin cap tipus d’activitat empresarial, realitzin operacions amb terceres persones que, durant l’exercici econòmic de 2019, hagin superat els 3.005,06 € (pagaments a proveïdors, subvencions rebudes, etc.).

Què s’ha d’incloure en la declaració?

La comunitat ha d’incloure en la declaració els pagaments fets per a adquisicions de béns i serveis que, realitzades amb un mateix proveïdor, superin els 3.005,06 € anuals.

També ha d’incloure-hi les subvencions rebudes, sigui quin sigui el seu import.

Què no s’ha d’incloure en la declaració?

No s’han d’incloure aquelles adquisicions que representin un consum per a la comunitat de propietaris, com ara:

·  El subministrament elèctric

·  El subministrament de combustible

·  El subministrament d’aigua

·  L’assegurança comunitària

Tampoc no s’han d’incloure les quantitats cobrades als comuners per les provisions de fons, derrames, fons de reserva, etc.

Com es presenta?

Per presentar el model 347 cal que les comunitats disposin d’un certificat o signatura digital. En cas de no ser així, la declaració informativa es podrà fer a través del certificat d’un “col·laborador social”, és a dir, d’un gestor que pugui fer tràmits amb hisenda per encàrrecs de tercers.

En el cas de comunitats gestionades per la Cambra, tota la informació necessària per a la presentació del model 347 serà obtinguda pel nostre Departament d’Administració de Comunitats i no caldrà que ens facin arribar cap documentació.

Preocupació sobre el contingut del Decret Llei 17/2019, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge

Preocupació sobre el contingut del Decret Llei 17/2019, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge

El nostre butlletí, newscam de 31 de desembre de 2019, va tractar sobre la nova legislació aprovada per la Generalitat de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge.

Les associacions professionals del sector, promotors, agents immobiliaris, la Cambra de la Propietat de Barcelona, els Col·legis d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, han coincidit en rebutjar aquesta nova legislació perquè adverteixen que empitjorarà l’accés a l’habitatge, just el contrari del que pretenen els seus impulsors.

Concretament, quatre associacions professionals de Catalunya, la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, el Consell de Col·legis d’API de Catalunya, l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE) i el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida han firmat el següent comunicat:

El Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, porta a la paralització del mercat de lloguer.

En el moment d’iniciar el tràmit parlamentari de convalidació del Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, aquestes entitats volen manifestar la seva preocupació pel fet que durant el procés de redacció i tramitació del decret no se’ns ha demanat ni la col·laboració ni l’opinió com a agents implicats en la gestió del parc de l’habitatge, amb el resultat final d’una normativa que podria lesionar greument la viabilitat econòmica de la gestió del parc privat d’habitatges de lloguer i que trasllada als propietaris privats la responsabilitat política de les administracions en matèria d’habitatge social i el seu cost.

Aquest decret llei entra en contradicció amb la LAU i modifica substancialment l’equilibri entre els drets i les obligacions de les parts en els contractes de lloguer que determina aquesta llei.

El Decret Llei comporta que l’Administració afecta de forma il·limitada el conjunt del patrimoni immobiliari residencial d’aquelles persones físiques o jurídiques tenidores de més de 15 habitatges, obligant-les a oferir una renda social per un període que pot arribar fins als 14 anys i calculada en funció dels ingressos dels llogaters en risc d’exclusió social, sense tenir en compte el cost de manteniment, funcionament i IBI que estigui suportant la propietat. Tampoc es té en compte l’esforç previ que estan fent aquells propietaris amb habitatges sotmesos al règim de pròrroga forçosa amb lloguers per sota del mercat i fins i tot inferiors als del règim de protecció oficial, que a Barcelona el mateix Ajuntament estima en el 20-22% del parc en arrendament.

Es traspassa als propietaris d’habitatges en arrendament el compliment de l’article 47 de la Constitució que estableix: “Tots els espanyols tenen dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat. Els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes per fer efectiu aquest dret”.

En els principals països de la UE el dret constitucional a l’habitatge es garanteix en el mercat privat de lloguer mitjançant subvencions personalitzades als arrendataris per pagar el lloguer en el parc privat. És el cas de l’Allocation Logement a França (que reben 6 milions de famílies), de la Housing allowance a Anglaterra, o de la Grundsicherung a Alemanya (que reben prop de 7 milions de famílies), inclòs Berlín.

El Decret Llei desdibuixa el dret a la propietat privada perquè s’extralimita de la funció social de la propietat, no s’adequa a l’actual ordenació constitucional, i serà, sens dubte, objecte de forta litigiositat per part dels propietaris que consideren vulnerats els seus drets. Tindrà efectes econòmics negatius en reduir l’oferta de lloguer, i davant d’una forta demanda en arrendament incrementarà els preus de lloguer, agreujant encara més la crisi de l’allotjament a Catalunya.

La Generalitat fa públiques les bases per poder accedir a la línia de préstecs per a la rehabilitació d´habitatges

La Generalitat fa públiques les bases per poder accedir a la línia de préstecs per a la rehabilitació d´habitatges

S’han publicat al DOGC del 27 de gener les bases reguladores per poder accedir a la línia de préstecs per a la rehabilitació d’habitatges. Concretament, el passat 22 de gener, la Generalitat va aprovar les bases reguladores per a l’accés, en règim de concurrència pública no competitiva, a ajuts en forma de préstecs a comunitats de propietaris per al finançament d’obres de rehabilitació d’edificis d’habitatges a Catalunya. Tan bon punt s’anunciï l’obertura de la convocatòria, n’informarem.

Aquesta nova línia de finançament és fruit d’un acord entre l’Institut Català de Finances i l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, tal com ja vàrem informar en el nostre butlletí newscam de 10 de desembre de 2019. Es preveu que estarà dotada amb 100 milions d’euros i que es podran finançar les obres com a mínim de 10.000 habitatges a tot Catalunya.

Els ajuts volen ser un estímul perquè les comunitats de propietaris puguin realitzar les obres de rehabilitació en compliment de la Inspecció Tècnica de l’Edifici i mantenir el parc d’habitatges en condicions òptimes.

A continuació destaquem els aspectes més rellevants de les bases.

Actuacions protegibles

A les bases es recullen les actuacions susceptibles d’optar als préstecs:

1 Rehabilitació que afecta l’estat de conservació de l’edifici

2 Millora de l’eficiència energètica i la sostenibilitat

3 Millora de la seguretat d’utilització i de l’accessibilitat


Requisits

Els edificis han de disposar de l’Informe d’Avaluació de l’Edifici (IAE), que ha de contenir l’Informe de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (IITE), el Certificat d’Eficiència Energètica (CEE) i l’Etiqueta de qualificació energètica (EE), presentats abans de la sol·licitud de crèdit.


Pressupost protegible

El pressupost protegible de les obres està constituït per:

a) Pressupost d’execució material + despeses generals + benefici industrial

b) Honoraris dels professionals que intervenen en el procés d’execució de l’obra

c) Despeses derivades de la tramitació administrativa i de gestió degudament justificades

d) L’impost sobre el valor afegit (IVA) de les obres i els honoraris professionals


No són protegibles l’impost sobre construccions i obres (ICIO), les taxes de la llicència municipal i de l’etiqueta energètica, ni les despeses d’obtenció de l’IITE i del CEE. Tampoc ho són el cost de redacció dels projectes, els informes tècnics, estudis de diagnosi i certificats, tots ells necessaris prèviament a la sol·licitud del préstec.


Imports i condicions

Entre altres condicions, les bases estableixen un interès del 2% fix, amb un termini màxim d’amortització de 15 anys. S’estableixen uns imports mínims de 30.000€ per comunitat i un màxim 20.000€ per habitatge.

Es pot sol·licitar el préstec per a obres no iniciades i per a obres ja iniciades i que no hagin finalitzat. En aquest últim cas, es podrà sol·licitar el préstec per la part de l’obra pendent d’executar.

Totes aquelles comunitats que vulguin sol·licitar aquests préstecs ho hauran de fer a través de la web del Institut Català de les Finances, www.icf.cat.