L’euríbor s’enfonsa i força hipoteques amb tipus d’interès negatius

L’euríbor s’enfonsa i força hipoteques amb tipus d’interès negatius

Tot just era l’any passat en aquestes dates quan es pronosticava que l’euríbor es tornaria a col·locar en valors positius, però, en el context polític i econòmic actual, l’indicador ha fet tot el contrari. A partir del mes de març de 2019 va començar una tendència a la baixa fins a situar-se en mínims històrics, per sota del 0%, i on sembla que s’hi mantindrà encara força temps. Aquesta és una dada positiva per als clients dels bancs amb hipoteques referenciades a l’euríbor, que es poden trobar amb valors negatius durant molts mesos.

El Banc Central Europeu (BCE) assenyala que l’euríbor continuarà en aquests nivells fins almenys el 2022, i amb la perspectiva que encara podria baixar més en un futur. Pels bancs no és gaire bona notícia, ja que amb un euríbor tan baix veuen minvats els ingressos generats per les hipoteques, cosa que els porta a encetar d’altres polítiques. Per una banda, ofereixen hipoteques a tipus fix cada vegada més atractives, amb l’objectiu de desviar l’atenció dels clients de les hipoteques d’interès variable. Per altra banda, comencen a ampliar l’interès del diferencial de les hipoteques que són d’interès variable, és a dir, la part fixa que s’afegeix al valor de l’euríbor pel càlcul del tipus d’interès.

Al començament de la crisi, durant l’any 2008, l’euríbor registrava valors per sobre del 5%. Per compensar-ho, certs bancs comercialitzaven hipoteques variables amb diferencials molt baixos, de l’ordre de l’euríbor +0,18% i l’euríbor + 0,25%. Passats els anys i degut a les polítiques del BCE, aquest índex cotitza en valors negatius.  L’ultim publicat, l’euribor de desembre de 2019 se situa al – 0,261%.

La recent actualització de la Llei de Crèdit Immobiliari, més coneguda com la Llei Hipotecària, recull una clàusula on s’estableix que l’interès remuneratori en operacions a tipus variable mai podrà ser negatiu (art 21,4).

No obstant això, el Banc d’Espanya aclareix que aquesta llei només s’aplica als contractes signats a partir del 16 de juny de 2019 i que per tant, per als anteriors caldrà atenir-se a les condicions  pactades.

Si agafem l’euribor de desembre de 2019 fixat en -0,261%, l’interès d’un préstec pactat amb l’euribor +0,25% es convertirà en negatiu si té revisió en desembre; una situació del tot excepcional. Veiem el que succeirà en aquest cas en contractes signats abans del 16 de juny de 2019:

1. El banc haurà de sumar l’euríbor al diferencial, així que l’interès resultant serà negatiu. En cas que l’índex segueixi en el -0,260% i de tenir un diferencial del 0,25%, el tipus aplicat a partir de la revisió seria del -0,01%.

2. Aquest tipus negatiu serà el que s’apliqui sobre el capital pendent fins a la següent revisió. Per tant, el banc ens haurà de “pagar” la part de la quota que correspon als interessos. Recordem que les mensualitats d’una hipoteca es componen d’una part de l’import pendent i d’una altra d’interessos.

3. Es calcularà la nova quota restant la part dels interessos a la part del capital pendent. En conseqüència, les mensualitats que pagarem seran més barates i, a més, l’import de la hipoteca que ens quedi per retornar es reduirà una mica.

Com veiem, que l’interès de la nostra hipoteca sigui negatiu no significa que el banc ens deixi de cobrar quotes i ens pagui diners. Només es donaria aquest escenari si la part del capital a amortitzar mensualment fos inferior a la part dels interessos. I perquè ocorregués, el tipus negatiu hauria de ser molt més baix.

 

                                        Gràfica de l’evolució mensual de l’Euríbor

 

Augment considerable dels coeficients correctors de valoració dels immobles per al 2020

Augment considerable dels coeficients correctors de valoració dels immobles per al 2020

Recentment s’ha publicat en la pàgina web de l’Agència Tributària de Catalunya (ATC) la Instrucció per a la comprovació dels valors dels béns immobles en operacions subjectes als Impostos sobre Transmissions Patrimonials (ITP) i actes jurídics documentats (AJD) i sobre successions i donacions (ISD). Recordem que aquests coeficients que publica l’ATC, han de multiplicar-se pel valor cadastral de l’immoble, a fi d’obtenir el que l’ATC considera el valor mínim de mercat.

El més important de la fixació d’aquest valor és el fet que si es fixa un valor inferior a aquest, la liquidació fiscal presentada és considerada per part de l’ATC com de comprovació prioritària pel que arribarà requeriment de l’impost per un import superior al declarat sobre la base d’una taxació realitzada per l’Agència, que s’adjuntarà al requeriment.

Recomanem per tant, que s’acudeixi sempre a aquests valors fixant la transmissió del bé immoble almenys pel valor mínim de mercat (valor cadastral per coeficient), ja que encara que l’Administració pot comprovar igual el valor de la transmissió si realment està per sota de mercat, la comprovació ja no serà prioritària i tindrem poques possibilitats de rebre requeriment de l’ATC.

En l’anterior exercici 2019 es van començar a fixar diferents coeficients a les ciutats amb major població (Barcelona, Girona, Sabadell, Mataró, entre altres) a raó dels diferents codis postals existents. Per tant, les ciutats van deixar de tenir un coeficient multiplicador fix.

El coeficient multiplicador aplicable als valors cadastrals dels immobles urbans de Mataró, que estava fixat el 2018 en el 1,20, va sofrir l’any 2019 un fort increment, que va oscilar entre el 1,36 i el 1,59 segons el codi postal, el que va comportar un augment de la presió fiscal l’any passat que va variar del 13,3% fins al 32,5%, depenent del districte de la ciutat on es troba la finca objecte de la transmissió.

Doncs bé, aquest exercici del 2020, els coeficients publicats es mouen entre el 1,58 i el 1,70 segons el districte de la ciutat, havent-se tornat a produir un considerable increment respecte al 2019 que va del 7% fins al 23,5% segons el districte de la ciutat que considerem. La classificació de coeficients multiplicadors per districte postal es pot consultar aquí.

Al igual que l’exercici de 2019, en l’actual, a part del coeficient multiplicador propi dels aparcaments, apareix un coeficient multiplicador exclusiu per als immobles amb un ús comercial, com poden ser els locals. En aquest cas el coeficient és únic del municipi i no es diferencia per codis postals. La relació de coeficients multiplicadors per als immobles amb ús comercial es pot trobar a l’Annex I taula A de la Instrucció.

Mercado inmobiliario e hipotecas en 2020

Mercado inmobiliario e hipotecas en 2020

Cuando llegamos al final del año 2019 podemos hacer una valoración retrospectiva de cómo se ha comportado el mercado inmobiliario durante este ejercicio y atrevernos también a efectuar algunas predicciones acerca de su tendencia futura. Después de la gran crisis inmobiliaria iniciada en 2007, hemos visto como desde 2015 el mercado ha experimentado una fase fuertemente alcista con incrementos anuales en la cifra absoluta de viviendas vendidas. Particularmente, en Catalunya hemos pasado de 45.408 viviendas vendidas en 2013 a las 81.685 de 2018. En 2019 esperamos que la cifra de viviendas vendidas sea similar (o quizá algo menor) a la del año anterior. El mercado tiende a estabilizarse después de un periodo de fuerte crecimiento, lo cual nos parece un buen síntoma. No obstante, estamos lejos de la burbuja de 2007 cuando se vendieron 111.482 viviendas en Catalunya. Así, podemos pensar que nos normalizamos en una zona de confort.

Si analizamos la evolución del mercado por tipología de vivienda vendida, es la de segunda mano la que está liderando la recuperación. En 2007, en Barcelona de las viviendas vendidas un 38,62 por ciento eran de obra nueva y un 61,38 por ciento de segunda mano. En 2019 la segunda mano está representando el 84,54 por ciento de las ventas y está, además, alcanzando en cifras absolutas el mismo nivel que en 2007. Así pues, se vende menos que en 2007 porque hay una escasa oferta de vivienda de obra nueva y, además, va a ser difícil incrementar la oferta a corto plazo. Esta limitación de la oferta será unos de los principales obstáculos para que el mercado alcance cotas más elevadas en número de operaciones. En esta situación los precios tendrán tendencia ligeramente alcista, puesto que las limitaciones de la oferta frente a una demanda solvente van a consolidar el nivel actual de valor de las viviendas.

No obstante, otros factores no actuarán de forma tan positiva sobre los precios y perderán el efecto dinámico que han ejercido durante los últimos años. Por un lado, los inversores creen que el potencial de revalorización de la vivienda está limitado dado que está llegando al final de su recorrido, lo que les hace ser muy selectivos en sus decisiones. Por otro lado, los tipos de interés ya no experimentarán nuevos descensos así que la dinámica de mercado que aportaba la política monetaria quedará limitada. Cabe preguntarse también si el mercado está saneado desde el punto de vista financiero, la respuesta es sí. Una de las causas fundamentales de la crisis inmobiliaria fue la burbuja financiera que trajo descensos de los tipos de interés, ampliación de los periodos de amortización y laxitud en la valoración de la solvencia de los prestatarios, a la vez que un fuerte incremento de precios indiscriminado. Indiscriminado en el sentido de que todos los mercados experimentaban fuertes subidas por la creación de una demanda artificial.

Hoy por hoy, estamos lejos de ese escenario. Los bancos aplican una política mucho más prudente en la concesión de crédito y los niveles de financiación actuales son muy inferiores. En 2007, en Catalunya se concedieron 196.457 hipotecas sobre vivienda, cuando la cifra de viviendas vendidas fue de 111.482. A nivel estatal la situación era similar. Ese escenario era explosivo, hubo un endeudamiento generalizado que acabó con una crisis financiera que estuvo a punto de abocar el país al rescate. En 2018 en Catalunya se concedieron 57.563 hipotecas sobre vivienda frente a las 81.685 compraventas realizadas. Es decir, la ratio fue del 70,5%. Desde otro ángulo, el 29,5 por ciento de las compraventas se realizó sin financiación. Otro dato que apoya nuestra opinión es la del valor medio de las hipotecas concedidas. Si en 2007 en Catalunya el importe de la hipoteca media era de 184.080 euros, en 2018 fue de 144.266 euros.

En resumen, estamos frente a un mercado inmobiliario no solo mucho menos apalancado que en los años de la burbuja, sino que además presenta unos niveles razonables en cuanto a operaciones financiadas y valor medio. No obstante, debemos hacer constar que el mercado residencial de Barcelona y su área metropolitana se está tensionando debido a la falta de nueva oferta de vivienda asequible. Ante los precios actuales, una parte de la población no dispone de los recursos económicos necesarios para acceder a la vivienda. La inexistencia de una política de suelo efectiva desde los años de la crisis, la falta de coordinación de las administraciones para la gestión de nuevos planeamientos urbanísticos y los escasos recursos públicos destinados a facilitar el acceso a la vivienda está provocando que una parte de la población quede excluida del mercado. Es absolutamente necesario que las administraciones dinamicen el sector del suelo y la vivienda para garantizar que al mercado libre y privado de vivienda actual se le sume nueva oferta, tanto libre como social. De no ser así, el parque actual de viviendas no podrá soportar la presión de la demanda y se producirán tensiones, no solo en precios sino también sociales. En este sentido, ya están actuando movimientos sociales que reclaman el derecho a una vivienda digna.

La cuestión es que, frente a la inactividad de las administraciones públicas, el sector privado se ha convertido en el chivo expiatorio del problema, de forma que los colectivos sociales de defensa del derecho a la vivienda han iniciado un proceso de criminalización de la propiedad que tiene su principal arma en la paralización de los desahucios por falta de pago del alquiler.

En conclusión, el mercado de vivienda presenta a corto plazo un panorama positivo pero preocupa la tensión que con el tiempo puede producirse por la falta de política de vivienda social que dé respuesta a las necesidades habitacionales de la franja de población con menos recursos.

Òscar Gorgues. Gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.

Límits econòmics a les fiances i garanties addicionals exigibles en els contractes d’arrendament

Límits econòmics a les fiances i garanties addicionals exigibles en els contractes d’arrendament

Una de les modificacions importants de la última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans portada a terme pel Reial decret llei 7/2019, és l’establiment de límits molt estrictes a les garanties addicionals a la fiança, que fins aquest moment no existien, aplicables als contracte firmats amb posterioritat al 6 de març de 2019.

En un contracte d’arrendament d’habitatge signat des del 6 de març de 2019, l’arrendador rebrà com a fiança legal l’import d’un mes de renda, però com a garantia addicional sols podrà rebre dues mensualitats. Per tant, el període màxim de garantia podrà ser de tres mesos.

Fins aquesta reforma, no era estrany trobar contractes en què aquestes garanties cobrien terminis superiors de sis mesos, inclús garanties més àmplies com avals que arribaven a un any, doncs es considera que és el període de temps que pot durar perfectament un procés judicial de desnonament fins a la recuperació de la possessió per al propietari. El que sembla evident és que aquesta mesura no animarà als propietaris a posar els seus pisos en el mercat. Si el legislador el que pretenia era evitar importants desemborsaments inicials al llogater, la solució passava per la limitació d’aquest desemborsament inicial, però no d’altres garanties complementàries, com per exemple, la d’un fiador personal, que amb la reforma no pot garantir més de dos mesos de lloguer.

En definitiva, en els contractes celebrats a partir del 6 de març de 2019 ja no procedeix demanar un aval per part del propietari superior a l’import de dues mensualitats. Tanmateix, aquest límit de dues mensualitats no serà aplicable quan es tracti de contractes de llarga durada, que són aquells que tenen una durada de més de cinc anys, o de més de set anys, si l’arrendador fos una persona jurídica. En aquests casos de contractes de llarga durada no existeixen límits en les garanties i per tant les parts atorgants podran pactar qualsevol tipus de garantia addicional a la fiança legal obligatòria d’un mes.