Els propietaris de més de 15 habitatges hauran d’oferir lloguer social a les famílies vulnerables

Els propietaris de més de 15 habitatges hauran d’oferir lloguer social a les famílies vulnerables

El Govern ha aprovat el Decret llei de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge que ha estat publicat en el Diari Oficial de la Generalitat del 30 de desembre de 2019, amb l’objectiu que es converteixi en una eina estratègica per regular el mercat de l’habitatge i fer-lo més accessible, millorant l’oferta i adaptant-la a les necessitats de les persones. Concretament, la norma persegueix un triple objectiu: combatre les situacions d’emergència residencial, augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer i contribuir a la moderació dels preus dels lloguers en habitatges privats.

Pel que fa a la lluita contra les situacions d’emergència i els desnonaments, el decret inclou les mesures següents:

  • Els grans propietaris (tots aquells que tinguin més de 15 habitatges) hauran de fer lloguer social obligatori, amb una durada de fins a 7 anys, per a aquelles famílies que acreditin una situació de vulnerabilitat i se’ls acabi el contracte de lloguer, es trobin afectats per processos de desnonament o bé portin més de 6 mesos ocupant un habitatge sense títol habilitant en el moment de l’entrada en vigor del Decret Llei.
  • Ampliació del contracte de lloguer social obligatori, que passa de 3 anys a 5 o 7 anys, depenent de si l’habitatge és propietat d’una persona física o jurídica.
  • Allotjaments temporals per a les situacions d’emergència. La norma incorpora més facilitats per construir allotjaments en equipaments comunitaris, amb l’objectiu d’incrementar l’oferta d’allotjament per atendre famílies amb risc d’exclusió i resoldre necessitats temporals d’habitació.
  • Mobilització d’habitatge assequible. S’implementen eines per considerar com a desocupats els edificis amb obres inacabades i poder-los mobilitzar per generar més habitatge assequible, incloent-hi multes coercitives o la possibilitat d’expropiació. Es reforcen així els mecanismes per actuar contra l’incompliment de la funció social de la propietat amb l’objectiu d’incrementar el parc d’habitatge disponible per atendre emergències.
  • Tanteig i retracte per a ajuntaments, entitats socials i Generalitat. Les administracions i entitats socials tindran més oportunitats per adquirir habitatges via tanteig i retracte per a destinar-los a lloguer assequible, a través de l’ampliació fins el 2027 del termini per exercir aquests drets, així com també de l’àmbit d’aplicació, que es fa extensiu a tot Catalunya. També permet a la Generalitat aplicar-lo en segones i terceres transmissions d’habitatges anteriorment adquirits per grans tenidors. D’aquesta manera, es reforcen els mecanismes de l’administració per fer efectiu el retorn social del rescat bancari.

 

Més oferta de lloguer

Pel que fa a l’ampliació del parc públic d’habitatges de lloguer, el Decret llei preveu implementar un seguit de mesures per activar i generar més sòl destinat a habitatge de protecció oficial:

  • Els solars buits de titularitat municipal destinats a construir-hi habitatges de protecció oficial es podran mobilitzar gradualment: S’incorporen mecanismes que impliquen, d’inici, elaborar un inventari (en un termini d’un any) del patrimoni públic de sòl i habitatge i també elaborar, en el termini de 2 anys, un programa d’actuació concertada per posar a disposició de la ciutadania habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer.
  • Destinació dels sòls que reben els ajuntaments en concepte de cessions d’aprofitament urbanístic a habitatge protegit de lloguer.
  • El Pla Territorial Sectorial d’Habitatge (PTSH), que s’aprovarà abans d’un any, permetrà reservar per a habitatge protegit un mínim del 50% de sostre en sòl urbanitzable i un 40% en sòl urbà no consolidat, en els municipis amb demanda residencial forta i acreditada. A l’Àrea Metropolitana de Barcelona, la reserva mínima serà del 40% del sostre en sòl urbanitzable delimitat i del 40% en sòl urbà no consolidat que tingui per objecte la transformació global dels usos principals a ús residencial.

Per incrementar el parc d’habitatges privats de lloguer lliure o protegit, el Decret llei preveu:

  • Estímuls a la iniciativa privada perquè construeixi habitatges protegits. En promocions privades d’habitatge de protecció construïdes amb ajut públic, s’oferirà cobertura d’impagaments per part de la Generalitat i prioritat en la percepció d’ajuts al pagament del lloguer per als adjudicataris dels habitatges.
  • S’inclou la possibilitat que els plans urbanístics destinin terrenys per a la construcció d’habitatges plurifamiliars específicament de lloguer. Així mateix, es millora la possibilitat de destinar parcialment els edificis a habitatges de protecció pública, en sòl urbà consolidat, per tal d’aconseguir habitatges més adequats a les necessitats socials i propiciant una oferta més variada.

 

Nou model d’habitatge protegit

Dins l’objectiu d’augmentar l’oferta d’habitatges protegits, el Decret llei també defineix un nou model d’habitatge de protecció oficial, basat en les característiques següents:

  • Nous condicionants perquè la qualificació dels habitatges amb protecció oficial sigui permanent. El Decret llei estableix que, a partir de la seva entrada en vigor, la qualificació dels habitatges amb protecció oficial serà vigent mentre concorrin alguna de les dues circumstàncies següents: que el planejament urbanístic els reservi a l’ús d’habitatge de protecció pública o que formin part d’un patrimoni públic de sòl i d’habitatge. En la resta de circumstàncies, la durada podrà ser determinada, segons s’estableixi reglamentàriament, en funció, si s’escau, dels ajuts percebuts per a la seva promoció.

El Decret llei fixa un règim transitori per als habitatges que ja tinguin la qualificació definitiva de protecció oficial o que estiguin en tràmit per obtenir-la. En el primer cas, si els habitatges estan construïts sobre sòls públics, la durada de la qualificació passa a ser permanent. En el segon cas, s’aplicarà la durada permanent si es troben sobre sòls públics o de reserva encara que ja haguessin obtingut la qualificació provisional.

  • Es determinarà un preu de venda base dels habitatges amb protecció oficial únic per a tot el territori, que podrà tenir variacions:
  • en funció del municipi on es localitza l’habitatge: En el cas de l’Àrea Metropolitana de Barcelona, aquest valor que determinarà els preus màxims de venda i rendes dels habitatges amb protecció oficial, serà únic.
  • en funció de les característiques de l’habitatge: Es tindrà en compte el nivell d’eficiència energètica, antiguitat, o estat de conservació.
  • en funció dels costos i, en el cas de la promoció privada, de si han rebut ajuts públics en la construcció.
  • Canvis significatius en el procediment d’adjudicació d’habitatges protegits, que es determinarà a partir de les bases i criteris de selecció de l’administració. Així mateix, l’ordre d’inscripcions al Registre de sol·licitants d’habitatge protegit serà obligatori també per a l’adjudicació d’habitatges protegits de promoció privada, a diferència d’ara.
  • El Registre de sol·licitants s’haurà d’actualitzar cada any. A diferència d’ara, que es fa cada 3 anys, per a garantir que els inscrits continuen responent als criteris per poder accedir a un habitatge protegit.
  • El planejament urbanístic podrà determinar que l’habitatge de protecció oficial previst sigui específicament de lloguer.

 

Contenció de preus en el mercat lliure

Finalment, el nou Decret llei inclou també mesures per propiciar una moderació dels preus del lloguer dels habitatges del mercat lliure a través de l’Índex de Referència del preu del lloguer, que informa sobre la mitjana del preu del lloguer d’un habitatge de característiques similars en el mateix entorn urbà:

  • La Generalitat tindrà en compte l’Índex de Referència en el desenvolupament de les polítiques públiques i només els arrendadors dels habitatges llogats amb rendes inferiors a aquest índex es podran beneficiar dels ajuts públics adreçats al foment del lloguer.
  • El Decret llei dona rang i efectes legals a aquest índex i la seva consignació serà obligatòria en tots els anuncis de publicitat i en els contractes de lloguer dels habitatges.

 

El TC anul·la la plusvàlua municipal quan l’import a pagar sigui major que el guany real

El TC anul·la la plusvàlua municipal quan l’import a pagar sigui major que el guany real

El ple del Tribunal Constitucional ha declarat nul el pagament de l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, conegut com a ‘plusvàlua municipal’, quan la quota a pagar supera el guany obtingut pel contribuent.

Així ho fixa el Tribunal Constitucional en la sentència, feta pública el passat 13 de novembre, en la qual argumenta que quan existeix un increment de la transmissió i la quota que surti a pagar és major a l’increment realment obtingut pel ciutadà, s’estaria tributant per una renda “inexistent, virtual o fictícia”, produint un excés de tributació contrari als principis constitucionals de capacitat econòmica i no confiscatorietat, consagrats en la Constitució.

D’aquesta forma, l’alt tribunal ha estimat la qüestió d’inconstitucionalitat plantejada pel jutjat contenciós administratiu número 32 de Madrid i, en conseqüència, ha declarat que l’article 107.4 del text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat el 5 de març de 2004, és inconstitucional en l’apartat referit al pagament de la plusvàlua municipal quan la quota de l’impost és superior a la plusvàlua obtinguda en la venda de l’immoble.

La sentència limita les situacions susceptibles de ser revisades exclusivament a aquelles que no hagin adquirit fermesa a la data de la seva publicació.

Fins i tot la Fiscal General de l’Estat considera que en aquesta mena de supòsits s’estaria produint “una desproporció entre la riquesa realment obtinguda i l’efectivament gravada conforme a les regles de l’impost, la qual cosa provoca un sacrifici del dret del contribuent a tributar conformement a la seva capacitat econòmica i sense que el tribut tingui un abast confiscatori”.

A més, el TC subratlla que és tasca del legislador, en l’exercici de la seva llibertat de configuració normativa, realitzar l’adaptació del règim legal de l’impost a les exigències constitucionals posades de manifest en la sentència.

En aquesta línia, recorda que els ciutadans tenen el deure constitucional de contribuir al sosteniment de les despeses públiques, però també el dret de fer-ho “no de qualsevol manera”, sinó únicament “conformement a la llei” i exclusivament “d’acord amb la seva capacitat econòmica”.

ANTECEDENTS

El Tribunal Suprem ja va declarar, al maig de 2017, la inconstitucional d’aquest impost quan no existeix guany patrimonial, però no es va plantejar si la determinació de la base imposable de l’impost és constitucional quan tot i existint guany, aquest és notablement inferior a l’import de la quota tributària.

El mes de juliol passat l’alt tribunal també va elevar a aquest tribunal una qüestió de constitucionalitat per a conèixer precisament si el pagament de l’impost era constitucional en els casos que el seu import era superior al guany obtingut (vàrem informar sobre el plantejament d’aquesta qüestió d’inconstitucionalitat en el nostre butlletí newscam de 23 de setembre de 2019).

El cas concret al qual es referia el Suprem era el de dos contribuents que van adquirir un habitatge a Saragossa l’any 2002 per un preu de 149.051 euros i van vendre en 2015 per 153.000 euros, després d’haver realitzat reformes i millores en l’immoble per import de 34.800 euros.

Com a conseqüència de l’operació de compravenda, l’Ajuntament de Saragossa va exigir una quota de la plusvàlua municipal de 6.900 euros, per sobre dels 3.950 euros de guany real que van obtenir aquests contribuents, això sense comptar amb la despesa de més de 34.000 euros de la reforma.

L’Ajuntament de Saragossa va rebutjar la reclamació d’aquests contribuents, al•legant que s’havia produït un increment patrimonial de gairebé 4.000 euros i que la liquidació de l’impost s’havia fet conformement als criteris dels articles 107 i 110 de la llei que regula el tribut –que no tenen en compte el guany real sinó la revaloració del preu del sòl durant els anys que transcorren entre la compra i la venda–, del que resultava la quota de 6.902,25 euros.

El govern català aposta per la rehabilitació d’habitatges amb una injecció de 100M€

El govern català aposta per la rehabilitació d’habitatges amb una injecció de 100M€

L’Institut Català de Finances i l’Agència de l’Habitatge de Catalunya han acordat el proppassat 26 de novembre, obrir una nova línia de crèdit amb condicions preferents per a obres de rehabilitació d’habitatges, dotada amb 100 milions d’euros, 15 dels quals ja estan aprovats per al 2019 i els 85 restants està previst que s’aprovin el 2020. Es preveu que amb aquestes actuacions es podran finançar les obres com a mínim de 10.000 habitatges a tot Catalunya.

La dificultat per accedir al finançament per part de les comunitats de propietaris ha estat un entrebanc constant ja que, a data d’avui, les subvencions existents només permetien cobrir entre un 30% i un 40% de la despesa un cop realitzades les obres. Aquest acord suposa un canvi important en l’accés al finançament per part de les comunitats i omple un buit llargament reivindicat per tot el sector. Així mateix, obre una via perquè el sector financer privat explori l’oportunitat d’oferir línies de crèdits a les comunitats de propietaris, com a entitat jurídica, ja que fins ara només es donava crèdit als particulars. L’import mínim de finançament és de 30.000 euros per comunitat i amb un màxim de 20.000 euros per habitatge.

L’objectiu és afavorir les obres de rehabilitació a les comunitats de propietaris perquè puguin fer no només allò que és imprescindible, sinó un salt qualitatiu afrontant actuacions més ambicioses que permetin anticipar-se a posteriors rehabilitacions més costoses.

Aquesta línia de finançament suposa, a més, un estímul perquè les comunitats de propietaris puguin realitzar les obres de rehabilitació que estan obligades a fer en compliment de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE) i mantenir el parc d’habitatges en condicions òptimes. Els edificis de més de 45 anys d’antiguitat estan obligats a passar la ITE. L’any passat, l’havien aprovat el 44% del parc que ha de passar la inspecció obligatòriament, mentre que aquest 2019 es preveu que se superi el 50%.

A la Cambra de la Propietat tenim serveis especialitzats en gestió de comunitats, rehabilitació i recerca de finançament.

El Jutjat de clàusules abusives tarda dos anys i tres mesos de mitjana a admetre a tràmit les demandes

El Jutjat de clàusules abusives tarda dos anys i tres mesos de mitjana a admetre a tràmit les demandes

Com era previsible des del primer moment, la solució prevista pel Consell General del Poder Judicial (CGPJ) consistent en l’especialització d’un Jutjat de Primera Instància en cada província, amb competència estesa a tot el territori de la mateixa, que de manera exclusiva conegui de la matèria relativa a les accions individuals previstes en la legislació de condicions generals de la contractació i la protecció de consumidors i usuaris ha ocasionat el col·lapse d’aquests jutjats des del mateix moment del seu naixement que es va produir l’1 de juny de 2017, ja que s’han de repartir als mateixos milers de demandes de tota la província però no es poden tramitar per falta de mitjans. Òbviament el resultat de tot això és que la mesura, en lloc d’agilitzar les demandes, les ha ralentitzat, amb evident perjudici per al ciutadà.

Els jutjats especialitzats en clàusules abusives triguen una mitjana d’un any a admetre a tràmit els procediments, encara que hi ha determinats casos de gran saturació com els dels jutjats de primera instància 101Bis de Madrid i 50 de Barcelona que compten amb períodes d’admissió a tràmit de fins a un any i deu mesos, en el primer cas, i de dos anys i tres mesos, en el segon.

En altres jutjats especialitzats, existeix un retard en l’admissió a tràmit de fins a 616 dies en el Jutjat de primera instància número 10 de Sevilla o de fins a 582 dies en el Jutjat de primera instància 7 Bis de la Corunya.

Davant aquesta situació, es fa imprescindible dotar de majors mitjans a aquests jutjats per a avançar en la resolució dels procediments en matèria de consum financer, sent molt preocupant la ceguesa del Consell General del Poder Judicial i les comunitats autònomes, que mantenen uns tribunals que requereixen de mitjans materials i humans, la manca dels quals està produint dilacions indegudes, vulnerant així l’article 24 de la Constitució.

Aquesta situació podria agreujar-se si les conclusions de setembre de l’advocat general del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) sobre l’índex de referència de préstecs hipotecaris (IRPH) favorables als hipotecats, són corroborades per la sentència que properament ha de dictar el TJUE.

Respecte a aquesta greu situación, l’Associació d’Usuaris Financers (Asufin)  no descarta denunciar la situació i, si fes falta, arribar fins al Tribunal Europeu de Drets Humans d’Estrasburg.