La participació dels Serveis Socials en els judicis de desnonament

La participació dels Serveis Socials en els judicis de desnonament

Un dels punts més importants de la recent reforma en l’àmbit dels arrendaments urbans aprovada pel Govern de l’Estat mitjançant el Reial decret llei 7/2019, és la regulació dels tràmits per a la intervenció dels Serveis Socials en els processos de desnonament per manca de pagament del lloguer.

La novetat introduïda consisteix que en cas que la finca la possessió de la qual s’hagi de lliurar sigui habitatge habitual del demandat, el Jutjat haurà de comunicar d’ofici l’existència del procediment als Serveis Socials perquè, si escau, confirmin si la llar afectada es troba en situació de vulnerabilitat i de confirmar-ho, el Jutjat haurà de suspendre el procés perquè els Serveis Socials prenguin les mesures que estimin oportunes, per un termini màxim d’un mes, o de tres mesos si l’arrendador és persona jurídica. El mes  es podrà prorrogar un mes més si existís “motiu fundat”.

La reforma preveu la participació dels Serveis Socials en els desnonaments, però no recull el termini que té l’Administració competent per apreciar la situació de vulnerabilitat del llogater, ja que la nova normativa es limita a assenyalar que l’Administració ho notificarà “immediatament” a l’òrgan judicial. No s’estableix cap termini ni perquè l’inquilí acudeixi als Serveis Socials ni tampoc perquè  els dits Serveis Socials apreciïn la situació de vulnerabilitat i la notifiquin al Jutjat.

Se’ns dirà que fins al moment que l’Administració no faci aquesta notificació al Jutjat no se suspèn el procediment judicial, però a ningú no se li escapa que si el llogater acredita davant el Jutjat que ha acudit als Serveis Socials, el llançament no es portarà a terme fins que aquests no hagin notificat al Jutjat si concorre o no la situació de vulnerabilitat.

El problema no és que s’arbitri la intervenció d’aquests Serveis, sinó la forma en què s’ha redactat el precepte que, amb tota seguretat, allargarà encara més el procediment. Tampoc s’entén que una vegada es rebi pel Jutjat la comunicació dels Serveis Socials de què la llar afectada es troba en situació de vulnerabilitat social i/o econòmica, s’estableixi un termini de suspensió del procés judicial d’un mes o de tres mesos, segons el demandant sigui persona física o persona jurídica, amb més motiu tenint en compte que les mesures que s’han d’adoptar en un cas o altre són exactament les mateixes, per la qual cosa no s’entén aquesta distinció. En ambdós casos, una vegada adoptades les mesures que els Serveis Socials estimin oportunes o transcorreguts els esmentats terminis, s’alçarà la suspensió i continuarà el procediment pels seus tràmits.

Veiem que la reforma és benintencionada, però allunyada de la realitat. Ignora la manca de mitjans d’aquests Serveis Socials per poder realitzar la seva tasca. Tanmateix, el més greu és la deficient redacció dels preceptes estudiats, que no poden ser més indeterminats, ja que, a causa de la complexa coordinació que es requereix entre organismes públics, farà que, lamentablement, els processos es dilatin encara més.

El nombre d’habitatges d’ús turístic no para de créixer a Mataró

El nombre d’habitatges d’ús turístic no para de créixer a Mataró

Llogar un pis per a un ús turístic és una forma de guanyar-se uns diners extres, però exigeix certa dedicació i tràmits. Barcelona disposa d’un parc d’allotjaments turístics extens i legal, però també existeix, encara, una oferta il·legal d’aquests serveis que ha generat força controversia per les afectacions que generen en les comunitats de veïns on es troben i per incidir en el mercat immobiliari reduint l’oferta de lloguer normal. I no sols a la ciutat de Barcelona, sinó també  a les ciutats de l’àrea metropolitana, com ara Mataró, es pot trobar una oferta il·legal d’allotjaments turístics. que resulten perjudicials per als inquilins, ja que no tenen drets de reclamació respecte de qualsevol incident i els priva de serveis de compliment obligat, i per a la ciutat, ja que genera especulació, economia submergida, i la seva activitat no reverteix en positiu en el marc de les comunitats de veïns que els acullen.

Segons dades de l’Ajuntament de Mataró, en el mes de juny de 2019 hi havia un total de 101 habitatges d’aquest tipus donats d’alta a la Generalitat, és a dir, legals. A finals de 2017, n’hi havia 40, per tant en un any i mig la xifra gairebé s’ha triplicat. 

Malgrat el creixement experimentat en els darrers anys, el nombre d’aquests pisos encara no és excessiu per a una ciutat de 126.000 habitants com la capital del Maresme, com per tenir una incidència negativa en el mercat del lloguer. 

Requisits legals que cal complir per dedicar un pis a ús turístic

1) Què és un habitatge d’ús turístic?

És aquell habitatge que és cedit pel seu propietari, directament o indirectament, a tercers, a canvi de contraprestació econòmica, per períodes de temps  iguals o inferiors a 31 dies.

2) Quines condicions ha de tenir l’habitatge per poder ser destinat a l’ús turístic?

L’habitatge s’ha de cedir sencer (no es pot cedir per estances), i ha de complir les condicions següents:

Disposar de cèdula d’habitabilitat i satisfer en tot moment les condicions tècniques i de qualitat exigibles als habitatges en general.

No pot ser ocupat amb més places que les indicades a la cèdula.

Ha d’estar suficientment moblat i dotat dels aparells i estris necessaris per a la seva ocupació immediata, i en perfecte estat d’higiene.

3) Quines obligacions té el propietari d’un habitatge d’ús turístic?

Facilitar als usuaris i veïns el telèfon d’atenció immediata de consultes i incidències.

Garantir un servei d’assistència i manteniment de l’habitatge.

Informar a la Direcció General de la Policia sobre l’estada de les persones que s’hi allotgen.

Recaptar l’impost sobre les estades en establiments turístics (IEET).

4) Què s’ha de fer per legalitzar un habitatge d’ús turístic?

Abans d’iniciar l’activitat, cal presentar, davant l’ajuntament del municipi on estigui ubicat l’habitatge, una comunicació prèvia d’inici d’activitat degudament formalitzada pel propietari, o per la persona física o jurídica gestora, en el seu cas.

L’ajuntament ha de donar trasllat de la comunicació d’inici d’activitat al Registre de Turisme de Catalunya (RTC) de la Generalitat, que procedirà a la seva inscripció. Des d’aquest moment, l’habitatge disposarà d’un número d’inscripció que indica que l’exercici de l’activitat s’està desenvolupant de forma legal. Aquest número ha de constar en tota mena de publicitat on s’anunciï l’habitatge, com a garantia de la seva legalitat.

La destinació d’un habitatge a l’ús turístic no és possible si està prohibida per l’ordenació d’usos del sector del municipi on es trobi o bé pels estatuts de la comunitat, degudament inscrits en el Registre de la Propietat, en edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal.

5) Què passa si no es regularitza l’ús turístic de l’habitatge?

Si no es regularitza l’ús turístic de l’habitatge, pel procediment esmentat, l’exercici de l’activitat té la consideració d’il·legal, per la qual cosa el propietari pot ser sancionat amb multes que oscil·len entre els 3.000, els 30.000 i els 600.000 euros, depenent de si les infraccions són lleus, greus o molt greus.

El propietari i la persona gestora de l’habitatge, són responsables solidaris de les infraccions i incompliments de les obligacions establertes a la normativa sectorial turística i a la d’habitatge.

6) Com s’ha d’actuar davant la sospita d’un possible habitatge d’ús turístic il·legal a la finca?

Es pot formalitzar la denúncia corresponent una vegada s’hagi comprovat, prèviament, que l’habitatge no consta inscrit en el Registre de Turisme de Catalunya i no compta  amb l’habilitació municipal corresponent. La denúncia s’adreça a la Direcció General de Turisme de la Generalitat de Catalunya.

El TS declara abusius els contractes de manteniment d’ascensors superiors a 3 anys

El TS declara abusius els contractes de manteniment d’ascensors superiors a 3 anys

El Ple de la Sala civil del Tribunal Suprem ha analitzat en una recent sentència dictada el passat 17 de setembre, els criteris de nul·litat de les clàusules de durada inserides en el condicionat general de determinats contractes de manteniment d’ascensors.

En aquest cas, es tractava d’un contracte dels qualificats com ‘a tot risc’, amb una durada de cinc anys, que es prorrogaven tàcitament per períodes iguals, excepte denúncia d’alguna de les parts amb noranta dies d’antelació. Per al cas que alguna de les parts desistís del contracte, s’establia una penalització del 50% de les quotes pendents fins a la data establerta per a la seva finalització.

Uns condicionants que l’alt tribunal ha vist clarament com a excessius. Després de batallar davant la justícia, els drets dels propietaris han prevalgut enfront dels de l’empresa de manteniment de l’ascensor.

La sentència veu raonable que la companyia exigeixi un temps mínim que li permeti organitzar i fer-se càrrec de la infraestructura de l’equip. Tanmateix, això no pot suposar una vinculació excessiva “que impedeixi als propietaris aprofitar-se de millors prestacions que puguin oferir altres empresaris“.

Entén el tribunal que el risc que suposa per a l’empresa la baixa dels clients ha de quedar fixat en “els seus justos termes“, mitjançant uns terminis raonables. El TS també ha valorat un altre punt clau: l’empresa no ha pogut aportar causes excepcionals de pes que justifiquessin que l’ascensor havia de mantenir-se per un llarg període de temps.

En definitiva, el Tribunal Suprem considera que un termini de durada del contracte tan extens i amb aquestes conseqüències associades és contrari a la normativa sobre clàusules abusives i ha dictat que la clàusula en qüestió és abusiva i, en conseqüència, ha procedit a la seva anul·lació. Llevat de circumstàncies excepcionals, segons l’alt tribunal, els treballs de control i seguiment d’un ascensor no han de superar un període de temps superior als tres anys.