El Pla reformar i llogar, la millor opció per facilitar la reforma i lloguer de pisos buits

El Pla reformar i llogar, la millor opció per facilitar la reforma i lloguer de pisos buits

La Cambra de la Propietat engega un pla per ajudar els propietaris a reformar i llogar els seus habitatges buits mitjançant un programa de gestió i actuació que permet realitzar obres sense cap tipus de desemborsament inicial per part del propietari de l’immoble, en tenir l’opció d’obtenir una línia de finançament bancari.

Es tracta d’un projecte en el qual la Cambra s’ocupa de tota la feina, fins i tot de l’administrativa, com la petició del permís d’obres, i si es dona el cas, tramitació de subvencions i ajuts, i l’obtenció de finançament, a través d’acords amb entitats financeres. L’objectiu? Tenir un habitatge en bones condicions per poder llogar-lo, alliberant als propietaris dels problemes que comporta determinar les obres necessàries i la manera de realitzar-les (escollir els materials idonis, seleccionar els millors industrials, fer el seguiment de les obres, avaluar la idoneïtat dels treballs, portar el control econòmic), cercar l’inquilí per al pis i, fins i tot, encarregar-se de l’administració del lloguer comptant amb assegurances que cobreixen una de les grans preocupacions dels propietaris, els impagaments.

De la mateixa manera, el pla facilita que el cost de la posada al dia de l’habitatge no sigui un obstacle per als propietaris, ja que es pot executar sense desemborsament inicial, les obres són finançades i el préstec es paga amb les rendes del lloguer.

Davant la situació de l’enorme parc d’habitatges buits a Mataró, aquest programa pot ser una bona alternativa pels propietaris de pisos envellits o tancats, ja que els tornen al mercat i, a més a més, després de la reforma es revaloren.

Quines són les passes a seguir?

Primer fem un diagnòstic inicial del que costarà la reforma i del temps d’execució. Entreguem una primera estimació del temps que el propietari trigarà a recuperar la inversió i a tenir guanys.

La visita inicial i l’elaboració de l’informe no tenen cost pel propietari. Un cop s’aprova l’informe, l’equip de la Cambra procedeix a fer els amidaments i a recollir els pressupostos de tots els industrials que intervindran. Seleccionem els més adequats per a cada feina, cercant la millor relació qualitat-preu.

Ara el propietari ja sap quan li costarà la reforma. També se li proporciona el marge de desviació que podria tenir l’obra si hi ha un imprevist. Si el propietari necessita un crèdit per finançar l’obra, ja es coneix l’import del préstec que s’ha de demanar a l’entitat financera i la Cambra ofereix els seus serveis per gestionar el finançament, cercant el més idoni perquè el propietari no hagi de fer cap desemborsament inicial.

Quan es disposa del capital necessari, els responsables de la Cambra s’ocupen de tota la feina per a l’execució de l’obra. Els Serveis Tècnics de la Cambra fan un control tècnic i exhaustiu de l’execució de la obra per part dels industrials intervinents, revisant escrupolosament les factures i manant els pagaments als industrials. El propietari rep l’immoble restaurat claus en mà i se li entrega, junt amb les factures, una liquidació comptable amb el detall econòmic de l’obra.

Acabada la reforma, des de la Cambra, es portarà terme la selecció del llogater adequat segons la renda inicialment prevista, redacció i formalització del contracte de lloguer i de la pòlissa d’assegurances, i amb la gestió del lloguer es cobrirà a bastament les mensualitats del préstec contractat.

El problema de la morositat a les Comunitats de Propietaris

El problema de la morositat a les Comunitats de Propietaris

Rebem nombroses consultes sobre l’actuació de la Comunitat quan hi ha un o diversos morosos, especialment quan no són “temporals”, sinó que s’observa que aquesta situació serà llarga i moltes vegades complicada.

En el cas de les Comunitats, on la falta de pagament és suficient per a no poder fer front a les despeses dels serveis i elements comuns, l’única sortida passa (previ acord en Junta) per emetre rebuts extraordinaris, encara que sigui amb caràcter temporal, perquè d’una altra manera no hi haurà forma de pagar la neteja, els ascensors, la llum general i totes les altres despeses comunes de l’immoble.

Doncs bé, encara que el que a continuació s’exposarà no sigui optimista, ni es poden assenyalar fórmules màgiques, indicarem els diferents problemes per tal que la Comunitat tingui constància de les conseqüències i accions d’aquesta falta de pagament per a ella i per a la resta dels propietaris.

I. El deutor ocasional

Aquest és el que menys problemes planteja, doncs, encara que el morós protesti i discuteixi molt sobre l’acord de la Junta, fins i tot que voti en contra, és evident que ningú pot impedir el pagament de les derrames que hagi acordat la Comunitat, per molt que el que deixa de pagar consideri que té raó.

Per poder realment oposar-se a aquestes quotes ordinàries o extraordinàries, ha d’impugnar judicialment l’acord de la Junta, i a més cal que estigui al corrent de pagament. D’altra banda, si bé en la impugnació, el morós ha d’acreditar estar al corrent de pagament, el problema està que després de presentada la impugnació, els rebuts posteriors del mateix concepte ja no han d’estar al dia perquè el procés continuï, alguna cosa que necessitaria un canvi legislatiu, perquè aquest judici ordinari no ho exigeix i tampoc quan hi hagi recurs. Així, sense que la Comunitat pugui fer res sobre aquest tema, els posteriors rebuts de la mateixa matèria (ordinaris o extraordinaris) no es poden reclamar pendent de la sentència final, moltes vegades de l’Audiència Provincial, la qual cosa suposa un gran endarreriment des que la impugnació ha tingut lloc.

II. Deutor sense comunicació de l’anterior propietari

El propietari anterior respon amb l’actual si no ha comunicat la venda, però cal assenyalar que la jurisprudència entén, a aquests i altres efectes, que si la Comunitat ha acceptat al nou titular, amb convocatòria a Juntes, acceptació del vot, fins i tot designació de càrrecs, etc., això suposa l’admissió plena de la nova propietat, per la qual cosa després no es pot exigir cap responsabilitat a l’anterior.

III. Compravenda del pis o local

El nou titular estarà obligat al pagament del deute que consti en el certificat que expedeixi la Comunitat per a dur a terme l’escriptura pública de transmissió. És una bona previsió, però, com que aquesta certificació no és totalment obligatòria, moltes vegades, o la majoria, les parts renuncien a aquesta.
Naturalment, en aquest cas el nou propietari estarà obligat al pagament dels rebuts de l’any actual i dels quatre anteriors, afegint que la data que s’ha de tenir en compte no és la d’inscripció registral, sinó quan la dita escriptura de compravenda ha tingut lloc, perquè en un altre cas el nou titular, en alguns casos, trigaria un temps a fer-lo per a estalviar-se una part del deute.

IV. Morós permanent amb hipoteca que consti en el Registre de la Propietat

La veritat és que sempre cal sospitar que quan un copropietari no paga, no assisteix a les Juntes i tampoc protesta, és que té problemes greus amb el pis o local i, pel que aquí interessa, fonamentalment amb la hipoteca que grava el pis.

Doncs bé, quan això ocorre –i passa amb relativa freqüència–, la Comunitat té poques solucions, fins que el pis o local sigui tret a subhasta i se l’adjudiqui un tercer o a la mateixa entitat que ha concedit la hipoteca. En qualsevol cas, els anys passaran, entre altres coses perquè els requisits de la Llei d’Enjudiciament Civil no permeten aquesta “urgència” que tots voldríem.
En tot cas, fins que no hi hagi nova adjudicació, no hi ha possibilitat de cobrar res. Després sí. El nou titular, des de l’acte ferm d’adjudicació, està obligat a pagar el que abans s’ha indicat, això és, l’any actual i els quatre anteriors, aclarint de nou que la data a tenir en compte és la de l’acte ferm, doncs, d’una altra manera, la propietat s’inscrivia un temps després per intentar pagar el menys possible. No val aquesta argúcia en contra de la Comunitat.

V. Deutor en concurs de creditors

Passa el mateix. Això és, que fins que no hi hagi adjudicació del pis o local a un tercer no s’admeten les reclamacions de la Comunitat, sense perjudici que el que surti com a titular hagi de pagar l’afecció real de l’any actual i els quatre anteriors. La data que s’ha de tenir en compte és la d’adjudicació, reiterant el mateix que hem dit anteriorment, que no s’ha de partir del dia de la  inscripció registral.

VI. Conclusió

Desgraciadament no es poden aportar solucions a les Comunitats que tenen “morosos”, excepte les indicades anteriorment. Per tant, la realitat és que, fins que s’acabi un procés de condemna per al morós o concloguin les execucions hipotecàries o concurs de creditors, la Comunitat no pot cobrar, i llavors és quan es planteja el problema de falta de fons per a fer front a les despeses, ordinàries i extraordinàries de la finca, no existint una altra solució que els propietaris no morosos hagin d’acceptar pagar unes derrames a fi d’evitar les conseqüències jurídiques i materials de no pagar les esmentades despeses. Es pot dir que això és injust, però només amb això no solucionem els problemes de l’economia de la Comunitat. La realitat és que si els processos judicials no fossin tan llargs i costosos, si l’administració de justícia no patís les greus disfuncions i problemes que l’afligeixen, es podrien començar a albirar solucions a aquesta situació.

El Parlament deroga el decret que plantejava limitar el preu dels lloguers

El Parlament deroga el decret que plantejava limitar el preu dels lloguers

El Parlament de Catalunya ha rebutjat aquest passat 26 de juny el decret llei del Govern de la Generalitat per a limitar el preu del lloguer de l’habitatge en determinades zones en quedar-se en minoria, una iniciativa que ha arribat al ple amb un informe contrari però no vinculant del Consell de Garanties Estatutàries.

El decret llei del Govern de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendaments de l’habitatge i de modificació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya ha comptat només amb el suport dels dos grups que sustenten al Govern, JxCat i ERC -64 vots-, mentre que l’oposició en bloc, Ciutadans, PSC, comuns, CUP i PPC, han votat en contra -69 vots-, encara que per motius diferents.

                             El Ple votant el decret llei sobre els preus dels lloguers d’habitatges

El Govern va aprovar el passat 21 de maig el decret per a limitar els preus de lloguer en els barris o a les ciutats on es pugui acreditar una falta d’habitatge assequible.

La iniciativa de l’Executiu català obligava a declarar una ciutat o barri com a “zona amb mercat d’habitatge tens” com a pas previ per a imposar la contenció de preus, a excepció de Barcelona, l’actuació de la qual deixava en mans de l’ajuntament.

Com a norma general, el decret del Govern establia que el cost de lloguer en aquestes zones només podia superar en un 10% l’índex de referència de preus, ampliable fins a un 5% addicional en situacions excepcionals.

El decret llei del Govern ha arribat al ple del Parlament amb un dictamen contrari encara que no vinculant del Consell de Garanties Estatutàries, que considera que vulnera competències de l’Estat i alguns articles de la Constitució i de l’Estatut.

Durant el debat parlamentari, la consellera de Justícia Ester Capella ha defensat el decret llei del Govern per a poder posar un “límit als preus abusius” i al “augment desproporcionat dels lloguers” a fi de garantir el dret a l’habitatge.

Capella ha dit no compartir l’informe del Consell de Garanties Estatutàries: “Tenim la competència i la nostra responsabilitat és exercir-la”, ha agregat. No obstant això, Ciutadans, el PSC i el PPC s’han acollit al dictamen d’aquest òrgan per a rebutjar el decret llei del Govern, i han advertit que la competència en aquesta matèria és de l’Estat.

Ciutadans ha enlletgit a l’Executiu català la falta d’habitatge públic, mentre que el PSC ha acusat el Govern d’aprovar aquest decret per a buscar un “titular electoralista”.

En canvi, Catalunya en Comú Podem i la CUP han afirmat que comparteixen la intenció del Govern de limitar els preus del lloguer, però critiquen que ho hagi fet sense el suport i el consens de les organitzacions vinculades a aquest sector com la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH) o el Sindicat de Llogaters.

El control dels preus no és la solució

Tot i que l’augment de preus de l’habitatge és un problema real, els controls al preu del lloguer no solucionen el problema, sinó tot el contrari ja que és una actuació contrària als principis bàsics de l’economia i tenen efectes col·laterals contraris als objectius que es persegueixen. La millor manera de moderar les pujades de preus és en lloc de fixar controls als preus, augmentar el número d’habitatges disponibles per ser llogats.

Tenim una falta d’habitatge de lloguer però el problema no s’arregla establint límits als lloguers, doncs està demostrat que els controls de preus dels lloguers redueixen encara més el número d’habitatges disponibles per al lloguer, ja que la rendibilitat és menor i això incentiva la venda de l’habitatge en comptes del lloguer. Per altra part, els propietaris sotmesos a control de preus posen menys cura en el bon estat de l’habitatge quan el seu actiu és menys rendible.

Augmentar l’oferta d’habitatge de lloguer és la millor solució per reduir la pujada dels preus i per tant s’han de buscar polítiques que contribueixin a augmentar l’oferta, com ara donar certesa legal i seguretat jurídica a la relació arrendatícia, fomentar la construcció d’habitatges de protecció oficial, establir incentius fiscals i subvencions per al lloguer quan s’acordi una renda d’acord amb l’índex de referència de preus… Observi’s que aquestes mesures depenen del sector públic que és qui ha de fer els deures. La inversió en matèria d’habitatge a Catalunya es manté en mínims històrics i no s’ha recuperat després de la crisi econòmica. Tampoc no s’ha aconseguit accelerar la construcció de pisos públics i Catalunya està a anys llum de disposar d’un parc públic d’habitatge potent. En definitiva, cal més inversió, i el que sembla és que per netejar la mala consciència es busquen receptes màgiques precipitades com la intervenció directa sobre els preus en el mercat lliure, que provoca uns fortes distorsions allà on s’han aplicat.