Aprovat un decret llei que pretén regular el preu dels lloguers a les zones on el mercat estigui “més tens”

Aprovat un decret llei que pretén regular el preu dels lloguers a les zones on el mercat estigui “més tens”

El Govern de la Generalitat ha aprovat el passat 21 de maig un nou decret llei que té per objectiu limitar temporalment els preus dels lloguers als barris o ciutats amb falta acreditada d’habitatge assequible. Aquesta norma faculta el Ple de l’Ajuntament de Barcelona per declarar la ciutat o part dels seus barris com a àrea amb mercat d’habitatge tens, condició indispensable per a la limitació dels preus. En el cas de la resta de municipis, la competència per declarar-los amb mercat d’habitatge tens correspon al Departament de Territori de la Generalitat.

Per a la declaració d’una àrea amb mercat d’habitatge tens, caldrà acreditar que aspectes com el creixement del preu dels lloguers i el seu cost en el pressupost familiar siguin clarament superiors als de la mitjana de Catalunya; que hi hagi una desproporció entre l’augment de la població i el nombre d’habitatges de lloguer disponibles; o que el cost dels lloguers creixi clarament per sobre de l’IPC de l’àrea afectada.

La norma general: índex més el 10%

El cost del lloguer en zones o ciutats on s’apliqui la contenció de rendes només pot superar un 10 % el de l’índex de preus del lloguer. Per als aspectes exclosos del sistema d’indexació però que donen més valor a l’habitatge, la norma preveu un increment addicional del 5 %, que haurà de quedar degudament justificat al contracte. Es tracta d’un supòsit per a habitatges amb vistes excepcionals o altres característiques especials com zones comunitàries amb piscines i jardins.

Habitatges nous o completament rehabilitats: índex més el 20 %

Els habitatges de nova edificació i els que estan completament rehabilitats es podran llogar un 20 % per sobre del que estableix l’índex de referència, però només durant els 5 anys posteriors a la finalització de les obres. Passat aquest període, el preu màxim del lloguer estarà sotmès al mateix topall que la resta. En el cas d’aquests habitatges, la norma preveu una moratòria de tres anys, temps durant el qual estaran exempts de la contenció de rendes.

Mateixes condicions per als habitatges que ja estaven llogats

Els pisos que ja estaven llogats poden continuar arrendats pel preu anterior a l’entrada en vigor de la limitació, tant en els contractes vigents com en els futurs. En casos justificats, la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens també pot excloure de la limitació els habitatges amb una superfície útil superior als 150 metres quadrats.

Dret de recuperar els diners

Amb l’entrada en vigor del decret llei, si el propietari cobra un lloguer que sobrepassi la contenció establerta pel Govern, el llogater té dret a recuperar la diferència entre el límit legal i la renda abonada, amb els interessos corresponents. Aquest dret es podrà exigir per via judicial, però el Departament de Justícia també impulsarà la mediació i altres fórmules extrajudicials per resoldre les diferències entre els propietaris i els inquilins, amb l’objectiu d’evitar-ne la judicialització.

Avantprojecte de llei d’arrendaments

A més del decret llei d’urgència, el Govern també ha aprovat el mateix dia 21 de maig la memòria preliminar de l’avantprojecte de llei d’arrendament de finques urbanes. En aquest cas, s’incorpora la limitació de preus aprovada pel decret llei, i s’amplien les mesures amb altres aspectes com l’allargament de la durada mínima dels contractes, que se situarà entre els sis i els 10 anys.

La memòria preveu que en el cas de lloguers entre particulars, la durada sigui menor que en pisos o cases que pertanyin a societats immobiliàries.

Una altra mesura que es preveu a la memòria és la reducció de les mensualitats que s’exigeixen per fer un contracte de lloguer, i que ara arriba a tres. El Govern considera aquest número “excessiu”. D’altra banda, la futura llei catalana suprimirà la possibilitat que els llogaters renunciïn al dret de compra del seu habitatge de lloguer, per deixar sense efecte clàusules de renúncia que inclouen alguns contractes.

La llei també obligarà a documentar amb fotografies o vídeos l’estat d’un pis o casa abans de llogar-lo, per tramitar més fàcilment la devolució de les fiances o evitar reclamacions per danys que no hagin provocat els llogaters. A més, els propietaris també podran constatar possibles danys, si és el cas, i rescabalar-ne el valor. Amb la mesura, el Govern confia que es resolguin les disputes actuals.

El decret haurà de ser convalidat pel Parlament abans de 30 dies

En tot cas, aquest decret llei haurà de ser convalidat pel Parlament de Catalunya. Des d’un punt de vista de tramitació de la norma, resultaria probable, que algun grup parlamentari sotmeti el decret llei al Dictamen del Consell de Garanties Estatutàries abans de la seva convalidació.

El decret llei impulsat per la Conselleria de Justícia es basa en una modificació del Codi Civil Català, una fórmula no explorada fins ara per a la regulació de lloguers i que, segons el Govern, li confereix competències a Catalunya en aquesta qüestió. S’ha de dir al respecte, que hi ha seriosos dubtes sobre la constitucionalitat d’aquest decret llei, ja que la legislació reguladora dels arrendaments urbans es pot considerar de competència de l’Estat i per tant és discutible que la Generalitat sigui competent per limitar els preus dels lloguers o per redactar una nova Llei d’arrendaments urbans, com ha començat a fer. No es pot descartar que el Govern de l’Estat recorri el decret davant el Tribunal Constitucional i aquest decideixi suspendre’l, tant per la voluntat del decret llei de limitar els lloguers, com la de presentar un projecte de llei català d’arrendaments urbans.

Si aquest recurs no es produeix, comportaria previsiblement la interposició de recurs per altres subjectes legitimats per a fer-ho, encara que aleshores no suposaria la suspensió automàtica de la norma.

Subvencions per a la rehabilitació d’edificis d’ús residencial a Mataró (Convocatòria 2019)

Subvencions per a la rehabilitació d’edificis d’ús residencial a Mataró (Convocatòria 2019)

L’Ajuntament de Mataró ha publicat una nova convocatòria de subvencions pel manteniment, conservació i rehabilitació, per a la millora de l’ accessibilitat, i per la millora de l’ eficiència energètica d’edificis d’ús residencial a la ciutat de Mataró amb un pressupost per al 2019 de 600.000€

 A qui van adreçades les subvencions?

Als propietaris o juntes de propietaris d’edificis d’habitatges que realitzin obres de manteniment, conservació i rehabilitació, per a la millora de l’accessibilitat, o per la millora de l’eficiència energètica.

Quins tipus d’obres poden rebre subvenció?

  1. Obres per a la reparació d’estructura, façanes, cobertes, terrats, mitgeres, patis i celoberts o instal·lacions comuns (aigua, gas, electricitat i contra incendis), necessàries per a resoldre les deficiències detectades a l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici qualificades com a importants, greus o molt greus, o les instades per ordre d’execució emesa per l’Ajuntament de Mataró.
  2. Obres per a assolir l’adequació en matèria d’accessibilitat de l’edifici com, per exemple, la instal•lació d’ascensors, rampes o altres dispositius d’accessibilitat
  3. Obres de rehabilitació energètica que compleixin els requisits establerts en les bases.

Quin és l’àmbit territorial d’aplicació?

Per a les actuacions descrites en el punt 1, la totalitat del terme municipal de Mataró.
Per la resta de les actuacions, l’àmbit d’aplicació és únicament els edificis situats en els barris de Cerdanyola Nord, Cerdanyola Sud, Rocafonda i El Palau-Escorxador.

Quan han d’estar fetes les obres?

Les obres objecte d’ajut han d’haver estat finalitzades entre l’1 de gener de 2019 i el 31 d’octubre de 2020.

Les obres s’hauran d’iniciar en un termini màxim de 6 mesos des de la notificació de la resolució de la concessió.

Quins requisits han de complir els edificis?

Per poder obtenir els ajuts, els edificis han de ser de més de 20 anys d’antiguitat en el moment de sol·licitud de l’ajut, excepte en aquells supòsits que estableixen les bases.

El 70% de la superfície sobre rasant de l’edifici ha d’estar destinat a ús residencial d’habitatge.

Els edificis han de disposar de l’Informe d’Avaluació de l’Edifici (IAE) que ha de contenir l’Informe d’Inspecció Tècnica de l’Edifici (IITE) i hauran de disposar del Certificat d’Eficiència Energètica (EEC), excepte en aquells supòsits que estableixen les bases.

Quina és la quantia de la subvenció?

En termes generals, la quantia és del 40 % del cost protegit amb un topall de 30.000 € per edifici o 2.000 € per habitatge, d’acord amb el que s’estableix a les bases.

El topall s’estableix en 40.000 € per edifici o 3.000 € per habitatge, per actuacions de reparació d’estructura.
Les actuacions amb utilització de materials amb certificació de baixa petjada ecològica poden incrementar la subvenció fins a un 5 %, d’acord amb el que s’estableix a les bases.

Les persones amb especials dificultats per assumir les despeses comunitàries de les obres de rehabilitació poden sol·licitar un ajut complementari de fins el 30% (programa de cohesió social).

Qui es pot acollir al programa de cohesió social?

Poden sol·licitar l’ajut complementari de fins el 30% les persones que compleixin els següents requisits:

  • Ser propietari d’un habitatge en la comunitat que sol·licita la subvenció i que aquest constitueixi la seva residència habitual i permanent.
  • La unitat familiar de la persona sol·licitant no podrà superar els ingressos equivalents a 1,2 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (IRSC) vigent en el moment de tancament de la convocatòria. Aquest límit s’incrementarà en un 30% per cada membre addicional de la unitat fins a un màxim de 6 membres. Mentre no s’aprovi un nou IRSC els límits d’ingressos per accedir a l’ajut complementari seran els següents:
    • 1 membre, 9.561, 28 €
    • 2 membres, 12.429,66 €
    • 3 membres, 15.298,04 €
    • 4 membres,18.166,42 €
    • 5 membres,21.034,81 €
    • 6 o més membres, 23.903,19 €
  • No disposar de cap altre habitatge a la ciutat Mataró, excepte en les excepcions previstes a les bases.
  • Estar al corrent de les obligacions tributàries i amb la Seguretat Social.

Quina és la dotació pressupostària dels ajuts?

La dotació màxima que l’Ajuntament destinarà és de 600.000€ , amb una dotació inicial de:

  • actuacions en els barris de Cerdanyola Nord i Cerdanyola Sud: 200.000 €
  • actuacions en els barris de Rocafonda i El Palau/Escorxador: 200.000 €
  • actuacions en altres barris de la ciutat: 200.000 €

Quan i on presentar la sol·licitud?

El termini de presentació de sol·licituds finalitzarà el dia 30 de setembre de 2019.
La sol·licitud i la documentació requerida s’han de presentar, preferentment, per via telemàtica utilitzant l’Oficina Virtual d’Atenció Ciutadana de l’Ajuntament de Mataró, https://seu.mataro.cat o, presencialment, a les Oficines Atenció al Ciutadà.

Quina documentació cal presentar?

Documentació administrativa:

  • Sol·licitud segons imprès normalitzat.
  • DNI, NIE o NIF de la persona que signa la sol•licitud.
  • Documentació acreditativa de la representació de l’entitat o persona en nom de la qual actua.
  • Declaració responsable d’estar al corrent de les obligacions tributàries i amb la Seguretat Social, així com d’estar al corrent amb les obligacions amb la tresoreria municipal.
  • Si es tracta de comunitats de propietaris:
    • Document d’identificació de la Comunitat (NIF).
    • Certificat de l’acta de la Comunitat emès pel secretari en el qual s’aprovin les obres respecte de les quals es demana l’ajut econòmic, i de nomenament d’un representant de la Comunitat de Propietaris, degudament signat (imprès normalitzat).
  • Si es tracta de propietats verticals (persones físiques):
    • Nota simple informativa actualitzada del Registre de la Propietat.
    • DNI, NIF o NIE de cadascun dels propietaris.
    • Acord de la reunió en el qual s’aprovin les obres respecte de les quals es demana l’ajut econòmic, i de nomenament d’un representant dels propietaris a l’efecte de la tramitació d’ajuts (imprès normalitzat).
  • Si es tracta de propietats verticals (comunitats de béns):
    • Nota simple informativa actualitzada del Registre de la Propietat
    • NIF de la Comunitat de Béns.
    • Document acreditatiu que faculti el representant per actuar i tramitar l’expedient en nom de la Comunitat de Béns.
    • Constitució de la Comunitat de Béns
    • Declaració dels habitatges desocupats, habitatges d’ús turístic i habitatges propietat de persones jurídiques (imprès normalitzat)

Documentació tècnica

  • Sol·licitud registrada del certificat d’aptitud de l’edifici.
  • Informe d’avaluació de l’edifici:
    • Informe de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (IITE), excepte quan les actuacions hagin estat instades per una ordre d’execució emesa per l’Ajuntament de Mataró.
    • Certificat d’Eficiència Energètica de l’Edifici (CEEE) i Etiqueta Energètica diligenciada per l’ICAEN (en el cas de sol·licitar subvencions per eficiència energètica).
  • Projecte tècnic bàsic i d’execució, o memòria tècnica subscrita pel tècnic competent que justifiqui l’adequació de l’actuació de rehabilitació al Codi Tècnic de l’Edificació per a totes aquelles obres en què la llicència municipal ho requereixi. A més,
    • En cas d’obres d’accessibilitat: informe redactar pels tècnics de l’obra que justifiqui el compliment de la normativa vigent en matèria d’accessibilitat.
    • En cas d’obres de rehabilitació energètica: certificat d’eficiència energètica de la simulació de l’edifici resultant segons les actuacions projectades.
  • Planificació i estudi econòmic de les obres a executar
  • Oferta del pressupost de l’empresa designada per fer les obres. En el cas que el valor estimat de les obres superi o iguali els 40.000 euros caldrà aportar dues ofertes més.
  • Sol·licitud de la llicència municipal d’obres o número de referència d’aquesta.

En cas d’ajuts del programa de cohesió social:

  • Sol·licitud individualitzada segons model normalitzat
  • DNI, NIF o NIE de cadascun dels propietaris i membres de la unitat familiar.
  • Certificat emès pel secretari i el president de la Comunitat de Propietaris (imprès normalitzat)
  • Declaració responsable de no disposar de cap altre habitatge a la ciutat de Mataró

 

La necessitat d’una assegurança per a la comunitat

La necessitat d’una assegurança per a la comunitat

Si bé no és obligatori tenir una assegurança per a la comunitat, sí que és molt recomanable contractar-la.

Tenir només l’assegurança de la llar no és suficient, per moltes raons:

-Perquè en una comunitat no es controla si tots els veïns propietaris tenen contractada una assegurança.

-Si un habitatge està llogat, no tots els propietaris ni els intermediaris exigeixen que aquest inquilí tingui una assegurança adequada.

-Moltes pòlisses no cobreixen les parts comunes en cas de sinistre. El mateix passa amb la responsabilitat civil, pot cobrir la d’aigua i no cobrir la de danys.

La conveniència de disposar d’una assegurança per a la comunitat es pot veure en un exemple com ara el trencament d’un desguàs comunitari per valor de 2.000 €, a l’hora de repartir els danys entre les parts alíquotes. En un edifici de 50 veïns s’han de fer 50 fraccions de factura de 40 €, reclamar a cada propietari per tal que l’assegurança pròpia de cadascú ho aboni i, en cas de no tenir cobertura o assegurança, que cadascú aboni el que li correspon. Aquests supòsits se solen acabar pagant amb el fons de reserva de la comunitat. L’assumpte s’hagués solucionat correctament amb una assegurança de comunitat: ningú no s’hagués preocupat de res i l’assegurança s’hagués fet càrrec del problema.

Motius per a contractar una assegurança de comunitat

1.- El principal motiu és per la responsabilitat civil de la comunitat: Com a comunitat es poden produir danys a tercers, i independentment que tingui una assegurança de la llar o no, en la majoria dels casos ens trobarem desemparats enfront d’aquest possible risc, per això és molt recomanable tenir una assegurança de la comunitat. Imaginem que es produeix un curtcircuit de la instal•lació elèctrica comunitària, i a conseqüència del mateix provoca un incendi que produeix danys al nostre mateix edifici i a l’edifici confrontant. El responsable que ha de cobrir tots els danys a la comunitat veïna és la comunitat causant, és a dir, entre tots els integrants de la nostra comunitat en proporció al coeficient de participació si els estatuts no indiquen el contrari, hauran d’assumir els danys provocats a la comunitat confrontant. Una vegada reparada la comunitat confrontant, haurem d’assumir la resta de danys a tercers, com poden ser els causats a altres copropietaris del mateix edifici, i finalment reparar els danys de la mateixa comunitat. Imaginem ara l’import total al qual podria pujar la derrama per a cobrir tots els danys, estem disposats a córrer aquest risc? disposats a arriscar el nostre benestar i el nostre patrimoni?.

2.- Per la cobertura d’incendi: Les assegurances de comunitat cobreixen tota l’estructura de l’edifici, incloent les parets del nostre habitatge, per la qual cosa en el cas d’un incendi, tenim cobert el nostre habitatge quan es refereix al continent. Imaginem el mateix exemple que en el punt anterior. Com hem indicat, una vegada paguem els danys ocasionats a tots els tercers, faltaria reparar els danys de la nostra comunitat, una cosa molt important, ja que si l’estructura de l’edifici quedés afectada, podria declarar-se l’edifici inhabitable. És important disposar d’una assegurança de la llar perquè em cobreixi els danys del meu habitatge, però si no existeix l’assegurança comunitària que repari l’edificació que la sustenta, no podré tornar a habitar-la fins que tots els veïns paguin la derrama suficient per a reparar la comunitat.

3.- Per les avaries i danys per aigua: És una de les cobertures amb major sinistralitat dins de les assegurances de comunitat, això vol dir, que és un tipus de sinistre que sol ocórrer habitualment. Imaginem que a la meva casa sóc previsor i disposo d’una gran assegurança de la llar, però pateixo uns danys per aigua en el meu menjador causats per una canonada comunitària. La meva assegurança em diu “que no hi ha cap problema, que em cobriran tots els danys ocasionats, per que és una gran assegurança”, el problema, és que em cobriran quan estigui reparada l’avaria. Si no hi ha assegurança comunitària, s’hauria de parlar amb el president i resta de veïns perquè entre tots assumeixin buscar l’avaria i reparar-la (amb la corresponent pèrdua de temps a arribar a acords i assumir les despeses, i mentre em van creixent les humitats), si és una comunitat solvent es pot arribar ràpid a un acord de qui, com i quan dur a terme la reparació, però si en aquest moment no és així? per molt previsor que sigui a la meva casa i tingui una bona assegurança de la llar, això no impedirà que pugui patir les conseqüències d’un sinistre produït per la comunitat i em trobi totalment desemparat a mercè dels meus veïns.

Se solapen les cobertures d’una assegurança de comunitat amb les de l’assegurança privada de la llar?

Si l’assegurança de la llar és completa i correcta, s’ha de demanar un descompte quan les cobertures són coincidents.

I els garatges?

Els garatges que tenen el mateix CIF que la comunitat estan coberts per l’assegurança si s’hi inclouen els metres corresponents.

Els garatges que tenen un CIF diferent del de la comunitat haurien de tenir una assegurança almenys de responsabilitat civil, ja que, si s’hi produeix un incendi i afecta l’edifici, hi ha una probabilitat molt alta que no estiguin coberts els danys produïts.