Sobre el lloguer a Mataró

Sobre el lloguer a Mataró

En l’última estadística del mercat de lloguer a Catalunya publicada per l’Incasòl, basada en el registre de les fiances de lloguer dipositades en aquest organisme, es constata que els lloguers han crescut a Mataró l’any 2018 per quart any consecutiu, i que en el període comprès entre el 2015 i el 2018 han acumulat un increment de pràcticament el 30%. Els quatre anys de pujades dels lloguers han succeït a un període de cinc anys – entre el 2009 i el 2014, en plena crisi econòmica – de caiguda dels preus. Des de llavors, la gràfica s’ha disparat cap amunt fins assolir en les operacions tancades en el 2018 un preu que s’aproxima al seu màxim històric, que es va produir l’any 2008. Segons aquestes dades oficials, el preu mitjà d’un nou lloguer a Mataró l’any passat es va situar en 629 euros, uns 52 euros més que en el 2017.

Aquest augment desmesurat del preu dels lloguers sofert a Mataró és similar al d’altres ciutats de l’àrea metropolitana, com també les seves causes principals: una demanda creixent i una falta d’oferta d’habitatges.

La demanda inclou una proporció important que no poden accedir al mercat de compravenda perquè els preus s’allunyen de la seva capacitat de compra, ja que els salaris amb prou feines han pujat des de la crisi, o no poden obtenir una hipoteca per comprar o bé creuen que no és convenient carregar amb aquesta llosa ateses les seves condicions personals i l’experiència de molts deutors durant la crisi.

Varis factors contreuen l’oferta. Es calcula que a la ciutat hi ha uns 3.300 habitatges desocupats, un 75% propietat de particulars. Una de les causes fonamentals perquè aquests habitatges no es lloguin és el seu mal estat bé per la seva antiguitat (especialment els situats al Centre i a l’Eixample) bé per la seva manca de manteniment (Cerdanyola i demés barris de la ciutat). Una altra causa és la incertesa legal i la inseguretat jurídica: els procediments de desnonament triguen una mitjana de 8 mesos, el que porta com a conseqüència que el propietari no pugui recuperar l’habitatge i, el que és pitjor, que no cobri res de res.

La possibilitat de generar més oferta de lloguer a curt termini passa per mobilitzar i posar al mercat aquest habitatge desocupat. En aquest sentit, la Unió Europea ha concedit una subvenció de 2,5 milions d’euros a un projecte liderat per l’Ajuntament de Mataró que busca mobilitzar l’habitatge desocupat de la ciutat per incrementar l’habitatge de lloguer a preu assequible (lloguer de preu moderat, inferior al de mercat però per sobre del social). La proposta té una durada de 3 anys i el seu pressupost global per desenvolupar-la és de 3,1 milions –la subvenció abasta el 80% del total– , dels quals 625.000 € són aportats pels diferents socis.

Es tracta d’un projecte per incrementar l’oferta d’habitatges de lloguer, però el seu pressupost és manifestament insuficient. Són necessàries diverses mesures per fomentar que es treguin habitatges en lloguer, com ara donar seguretat jurídica a la relació arrendatícia, garantir el cobrament del lloguer, establir ajuts per a realització d’obres de rehabilitació dels habitatges en mal estat, atorgar beneficis fiscals als propietaris quan es fixin retribucions que assegurin l’assequibilitat de l’habitatge… En definitiva, aplicar solucions per mobilitzar un bon nombre d’aquests més de tres mil habitatges buits que hi ha a la ciutat, per tal que passin a incrementar l’oferta de lloguer. És incrementant l’oferta de pisos per sobre de les necessitat de la demanda que es podrà assolir la moderació dels preus de lloguer.

Un problema diferent que també s’ha d’abordar és el risc d’exclusió residencial de les famílies incapaces d’afrontar les seves hipoteques o els seus lloguers, problema punyent la responsabilitat del qual, des de determinats sectors, es vol traspassar als propietaris privats. Resulta fàcil atribuir-los la càrrega d’ajudar als més necessitats, però no podem oblidar que aquests han de fer front a unes elevades càrregues tributàries de què es objecte la propietat immobiliària a nivell estatal, autonòmic i local i a les exigències tècniques de conservació, habitabilitat, accessibilitat i seguretat.

Un factor determinant a tenir en compte és la insuficiència d’habitatge social, motivada per una mancança endèmica de línia de finançament per a la promoció d’aquest tipus d’habitatge. No hi ha recursos orientats a aquesta qüestió, el que ens diferencia amb els països de la Unió Europea. A Mataró pràcticament no es construeix habitatge social. Durant el boom immobiliari del 1997 al 2007, perquè els promotors no els hi sortia a compte, i des del 2008, per falta de fons públics. També s’ha de ressaltar que les administracions han perdut instruments dels que disposaven tradicionalment per fer política social d’accés a l’habitatge: existia una banca pública que finançava l’HPO com el Banc Hipotecari, que es va acabar privatitzant, i les caixes d’estalvis (a Mataró, la Caixa Laietana) que estaven obligades per llei a promoure habitatges de lloguer a la seva obra social. Aquests instruments avui han desaparegut.

Segons dades municipals, l’Ajuntament gestiona un total de 326 pisos, 168 dels quals de protecció oficial en lloguer, 104 dedicats a persones derivades de serveis socials que paguen una renda adaptada als seus ingressos, i 54 gestionats per la borsa de lloguer social del consistori. A tot plegat cal sumar-hi els 158 pisos gestionats per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, de la Generalitat. El número global d’habitatges de lloguer propietat de l’Ajuntament de Mataró, Pumsa i l’Agència de l’Habitatge de Catalunya és doncs de 484 habitatges. Per fer front a la demanda real, s’estima que Mataró hauria de tenir uns 2.000 habitatges socials.

Però la manca d’un parc públic d’habitatges no és un problema genuí de la nostra ciutat. Es tracta d’un problema generalitzat causat per la inexistència d’una política d’habitatge sostinguda en el temps, i per abordar-lo degudament s’ha de partir de la col·laboració entre les administracions i d’un repartiment de papers: els instruments econòmics i financers els ha de posar i garantir l’administració general del Estat, a la Generalitat correspon la labor normativa imprescindible per generar un clima de confiança i l’Ajuntament és qui coneix el territori i qui està més ben equipat per promoure vivenda assequible i gestionar-la en lloguer, tasques en les quals també poden participar els promotors. Ara bé, tot això no es pot fer amb el 0,06% del PIB de despesa pública en política d’habitatge, que és el pressupost que hi destina l’Estat Espanyol. Es necessita com a mínim l’1%. Els països que han generat parcs públics d’habitatge potents, en el moment de formació d’aquests parcs han empleat l’1,5-2% del PIB, i després els recursos han baixat perquè ja tenien els parcs.

Estem lluny d’afrontar aquest problema com es mereix, però tot i la manca de recursos, s’ha de considerar i posar en valor les polítiques que es duen a terme des de l’Ajuntament per impulsar noves promocions d’habitatge protegit i per l’adquisició d’habitatges a curt i mig termini.

Antoni Martí. Secretari de la Cambra de la Propietat de Mataró

Ball de règims jurídics aplicables al lloguer

Ball de règims jurídics aplicables al lloguer

El passat dia 3 d’abril, la Diputació Permanent del Congrés ha convalidat per 33 vots a favor, 31 en contra i 1 abstenció, el Reial decret llei 7/2019 d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, que va entrar en vigor el dia 6 de març, el contingut del qual vàrem explicar abastament en el nostre butlletí newscam de 5 de març de 2019.

Malgrat aquest nou decret del Govern, que ha modificat la Llei d’Arrendaments Urbans, ha estat convalidat, com hem dit, per la Diputació Permanent del Congrés dels Diputats, s’han generat moltes opinions sobre l’elevada inseguretat jurídica i confusió que están provocant els canvis normatius sobre el lloguer.

Hem de dir al respecte que l’inici de vigència del decret suposa l’existència a Espanya de fins a set règims jurídics per a regular els arrendaments d’habitatges. També hem de ressaltar que en menys de tres mesos el Govern ha modificat fins a tres vegades la normativa del mercat del lloguer.

Aquests canvis evidencien la manca de consens en aquesta matèria, la qual cosa no ajuda a crear la seguretat jurídica necessària per a l’estabilitat del mercat de lloguer

Tots aquests canvis en poc temps de règims jurídics per als arrendaments han comportat que els contractes de lloguer signats en els darrers mesos tinguin cadascun una durada diferent, segons la data en què es van concertar i signar.

Pel que fa a la durada dels contractes d’arrendament, ens podem trobar amb la següent situació:

— Contractes signats a partir de l’1 de gener de 1995 i fins al 6 de juny de 2013, tenen una durada mínima de 5 anys (Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans).

— Contractes signats a partir del 7 de juny de 2013 i fins al 18 de desembre de 2018, tenen una durada de 3 anys (Llei 4/2013 de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges).

— Contractes signats a partir del 19 de desembre de 2018 fins al 22 de gener de 2019, tenen una durada de 5 anys, o de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica (Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre)..

— Contractes signats a partir del 23 de gener de 2019 i fins al 5 de març de 2019, tenen una durada de 3 anys (Llei 4/2013).

— Contractes signats a partir del 6 de març de 2019 i fins a nova ordre, tenen una durada mínima de 5 anys, o de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica (Reial decret llei 7/2019, d’1 de març).

De moment estem aquí. No sabem si el ball s’ha acabat, perquè ara mateix sorgeixen noves incerteses: per una part, l’anunciada impugnació per part del PP del darrer decret-llei davant del Tribunal Constitucional; i, per l’altra, estem a les portes de unes noves eleccions, i segons quin en sigui el resultat i atesa la discrepància que determinades forces politiques manifesten respecte a la modificació de la LAU aprovada pel Govern actual, no seria d’estranyar que s’iniciés una nova modificació legislativa…

Arrenca la campanya de la Renda 2018

Arrenca la campanya de la Renda 2018

Com tots els anys per aquestes dates, Hisenda obre les seves portes perquè tots els contribuents aclareixin els seus comptes i presentin, si escau, les declaracions de Renda i Patrimoni.

Les declaracions s’han de presentar, per via electrònica a través d’internet, entre els dies 2 d’abril i 1 de juliol de 2019, tots dos inclusivament.

En cas que el contribuent vulgui que Hisenda l’ajudi a emplenar la renda en una oficina de l’Agència Tributària, haurà d’esperar fins al mes de maig. La primera data per a concertar una cita prèvia és el 9 de maig. No obstant això, des del principi de la campanya de la renda està disponible el servei “Le llamamos”, mitjançant el qual el contribuent sol·licita un dia i hora perquè l’Agència Tributària es posi en contacte amb ell telefònicament i l’ajudi a confeccionar i presentar la declaració. Aquests serveis, en tot cas, estan condicionats a determinats tipus de declaració i nivells d’ingressos.

Aquesta serà la primera campanya totalment lliure de paper. L’opció d’emplenar la declaració a casa i presentar-la impresa en un banc o gestoria ja no és vàlida, i la presentació per Internet és l’única via per a complir amb el fisc.

La campanya de l’any passat va batre rècords amb 19,98 milions de declaracions de les quals 13,5 milions van sortir a retornar, la qual cosa va portar a Hisenda a abonar 9.327 milions d’euros als contribuents, mentre que altres 5,52 milions van haver d’abonar 10.380 milions a l’Agència Tributària. Està per veure si les xifres d’aquest exercici superen les de l’anterior ja que, si bé l’ocupació va créixer en 2018, en la campanya que arrenca s’eleva el llindar de rendes exempt de pagar IRPF de 12.000 a 14.000 euros anuals.


Dates que no ha d’oblidar:

02-04-2019 Inici de la presentació de declaracions de Renda i Patrimoni 2018

26-06-2019 Data límit de domiciliació bancària de declaracions a ingressar

01-07-2019 Últim dia per a presentar les seves declaracions de Renda 2018 i Patrimoni 2018

05-11-2019 Últim dia per a realitzar l’ingrés del segon termini de Renda

Des de la Cambra els oferim la possibilitat de confeccionar les seves declaracions de Renda i Patrimoni, així com assessorar-los en tots aquells aspectes que no tinguin clars.

Una nova obligació a l’hora de llogar un habitatge

Una nova obligació a l’hora de llogar un habitatge

En tots els contractes de lloguer d’habitatge és obligatori i imprescindible a partir del 8/3/2019, que figuri l’índex de referència del preu del lloguer aplicable a l’habitatge que és objecte de contractació.

A més, aquest índex és obligatori que també consti en les ofertes o comercialitzacions d’habitatges en lloguer, i la seva omissió és falta lleu per manca d’informació.

Així ho estableix el Decret Llei 5/2019, de 5 de març, que estableix les noves “Mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge”.

Aquest índex és un indicador de consulta pública amb caràcter informatiu que permet conèixer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge ubicat en una zona i població determinada, amb unes característiques definides per qui fa la consulta, alhora que també orienta sobre el preu mínim i màxim de la zona d’ubicació de l’habitatge.

Es pot consultar l’índex en un total de 27 municipis catalans:

Badalona, Barcelona, Blanes, Castelldefels, Cerdanyola del Vallés, Cornellà de Llobregat, Figueres, Girona, Granollers, Igualada, L’Hospitalet de Llobregat, Lleida, Manresa, Mataró, Mollet del Vallés, Olot, Reus, Rubí, Sabadell, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallés, Santa Coloma de Gramenet, Tarragona, Terrassa, Tortosa, Vic, Vilanova i La Geltrú.

L’índex, que es determina en €/m2, no significa un límit en la contractació, un límit en el preu del lloguer, però si pot tenir conseqüències en ordre a la impossibilitat d’obtenció d’ajuts a l’habitatge (si es lloga per un preu superior a l’índex) o de bonificacions o reduccions d’impostos (com l’IBI), que encara s’han de determinar.

Per trobar aquest índex de referència, podeu premer aquest enllaç

Aquesta eina, té com a objectius principals, aportar més transparència i coneixement al mercat de lloguer donant una informació als ciutadans, a les empreses i a les administracions públiques, i fomentar la seva aplicació mitjançant incentius fiscals i ajudes a la rehabilitació.

Però, feta la prova, hi ha una seguit de variables -com l’antiguitat de l’edifici, l’estat de conservació, la planta on està ubicat i d’altres- que malgrat que cal complimentar per obtenir la informació, no incideixen a la pràctica en el resultat. És a dir, l’aplicació dona el mateix preu promig si posem que l’habitatge està en perfecte estat de conservació que si indiquem que té un estat de conservació deficient; o per exemple, el preu tampoc varia si informem que l’edifici és molt antic (més de 100 anys) o diem que té menys de 10 anys…

Tenint en compte aquestes consideracions, seria injust que les administracions apliquessin incentius o sancions als propietaris arrendadors basant-se en un Índex incomplert, de tal manera que, paradoxalment, es premiï els propietaris que no han fet un adequat manteniment de l’habitatge que posen en lloguer, els quals haurien d’oferir la finca a un preu de lloguer inferior al preu mitjà de l’Índex, i, pel contrari que els arrendadors que rehabiliten els habitatges i els posen al mercat en perfectes condicions vegin com se’ls apliquen limitacions de preu o sancions o no poden accedir a bonificacions o reduccions fiscals en l’IBI o d’altres tributs, o no se’ls permet accedir a determinats incentius, perquè el preu de lloguer que demanen està, òbivament, per sobre de la mitjana que marca l’Índex.

La Cambra considera l’esforç d’establir un Índex que proporcioni informació i transparència però també fa esment de les imperfeccions d’aquesta eina i del perill que es converteixi en un mecanisme sancionador i limitador dels lloguers. En el mercat del lloguer, no s’hi ha d’incidir amb la intervenció sobre els preus, que provoca unes distorsions que han fracassat allí on s’han aplicat, sinó mitjançant totes les polítiques tendents a multiplicar l’oferta d’habitatge de lloguer.