El Govern central va aprovar divendres passat 1 de març un nou decret llei en matèria d’habitatge i lloguer consensuat amb Units Podem, dos mesos i mig després del primer intent. En aquella ocasió la temptativa va resultar fallida per la negativa d’Units Podem, entre altres, a convalidar-ho.
Encara que el text segueix sense donar potestat a comunitats i ajuntaments perquè limitin els preus de lloguer en zones d’especial tensió de preus, aquesta vegada Units Podem ha decidit que hi donarà suport. El motiu és que inclou vàries novetats respecte al text anterior, especialment pel que fa a desnonaments i limitació de preus dins del contracte, i que l’alternativa era mantenir l’actual legislació de 2013, que és un dels origens de l’actual pujada dels preus del lloguer i que s’ha manifestat com un marc normatiu contraproduent que no ha aconseguit trobar l’equilibri entre llogaters i propietaris.

El mecanisme que ha triat el Govern per a tractar de contenir els preus està relacionat amb la política fiscal. En comptes de modificar l’article 17 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que dicta que “la renda serà la que lliurement estipulin les parts”, l’Executiu ha apostat per un índex de preus, que el Ministeri de Foment es compromet a elaborar en els pròxims vuit mesos, a partir del qual cada comunitat autònoma podrà desenvolupar o, en defecte d’això, acollir-se a l’estatal.
Actualment aquest mecanisme d’índexs de preus ja existeix en comunitats autònomes com Catalunya o València, encara que no és vinculant. A partir d’aquest índex, el decret pretén “facilitar l’aplicació de mesures de política fiscal”. És a dir, obre la porta a incentius o penalitzacions, però no al control o limitació de preus.

Com en tots els decrets lleis, les mesures entren en vigor l’endemà de la seva publicació en el BOE, i necessitarà, una vegada més, ser convalidat pel Congrés dels Diputats. Com que la dissolució de les Corts està prevista per al 5 de març, la convalidació tindrà que fer-se per la Comissió Permanent , que tindrà 30 dies hàbils per votar la convalidació.

La publicació en el BOE s’ha produït avui 5 de març, i per tant tots els canvis normatius afectaran els contractes que es firmin a partir del 6 de març. No s’aplicarà als que ja estan en vigor.

En relació als arrendaments urbans, aquestes són les mesures que s’introdueixen en el decret llei aprovat en l’últim Consell de Ministres:

1. Contractes mínims de 5 o 7 anys

S’estableix en cinc anys el període de pròrroga obligatòria, excepte en cas que l’arrendador sigui persona jurídica que serà de set anys.

Quant a la pròrroga tàcita, s’estableix que arribada la data de venciment del contracte, si no existeix comunicació d’alguna de les parts, es prorrogarà el contracte durant tres anys més.

2. Limitació de fiances a tres mesos

Es fixa en dues mensualitats de renda la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança (d’un mes) que poden exigir-se a l’arrendatari, sigui a través de dipòsit o d’aval bancari, tret que es tracti de contractes de llarga durada. En total són tres mesos com a màxim.

3. Limitació de les pujades interanuals a l’IPC

Únicament es podrà elevar la renda en funció a la variació de l’IPC d’un any a l’altre, protegint l’inquilí i evitant pujades arbitràries dins del mateix contracte.

4. Desnonaments

Els jutjats hauran d’avaluar la vulnerabilitat dels afectats i si l’aprecien, posar en coneixement dels serveis socials els processos de desnonament.

L’ajornament dels desnonaments en cas de vulnerabilitat serà d’un mes per a propietaris persones físiques i tres per a les jurídiques.

No podran realitzar-se desnonaments oberts, és a dir, aquells que es produeixen sense data ni hora i en els quals la Policia pot personar-se en qualsevol moment.

5. Índexs de preus

Es disposa la creació de l’índex estatal de referència de preus en un termini de vuit mesos. Amb dades de l’Agència Tributària, el cadastre, el registre de la propietat, el registre de fiances i altres fonts s’oferirà anualment els valors mitjans de renda mensual en euros per metre quadrat d’habitatge per barris, municipis, províncies, comunitats autònomes.

Les comunitats autònomes podran establir els seus propis índexs de referència a l’efecte de dissenyar les seves polítiques i programes públics d’habitatge. Això no implica que puguin limitar els preus, que és el que reclamava Units Podem a través d’una reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans, sinó tan sols tenir una estadística fiable.

A Catalunya i Comunitat Valenciana ja existeixen aquests índexs, i Euskadi està elaborant-los.
En cap cas habiliten per a establir sistemes de regulació dels preus de lloguer, ja que la mesura seria inconstitucional per afectar el dret fonamental a la propietat en cas d’incloure’s en un decret.  El que les comunitats poden fer si ho desitgen, com fins ara, és usar la informació dels índexs per a fer política fiscal segons els marges que ja marca la llei.

6. Despeses de formalització i gestió del contracte

Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran sempre a càrrec de l’arrendador, en els supòsits que l’arrendador sigui una persona jurídica.

7. Validesa del contracte enfront de tercers

En la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans de 2013, es va establir que si el contracte de lloguer no es registrava en el Registre de la Propietat, deixaria de tenir efectes enfront de tercers. D’aquesta manera es desregulava més el mercat, doncs els fons que compraven blocs de pisos necessitaven poder disposar d’aquests pisos fàcilment, i si el contracte no havia estat registrat mancava de tota validesa. Aquesta situació, que es mantenia en l’anterior decret, ha estat ara solucionada: en el cas de contractes de cinc i set anys, hauran de ser respectats també en el cas de no estar inscrits en el Registre de la Propietat.

8. Termini de preavís de no renovació de contracte

Augmenta el termini amb el qual s’ha d’avisar que no es desitja renovar el contracte. En concret, serà de quatre mesos per a l’arrendador  i de dos mesos per a l’inquilí.

9. Recuperació del pis per necessitat de l’arrendador

Les causes de necessitat que hagin d’al·legar els propietaris per a recuperar l’habitatge abans del termini mínim hauran de constar en el contracte, i especificar-se quina d’elles és la que es produeix en el moment de la comunicació.

10. Impost sobre Béns immobles (IBI)

S’elimina l’obligació de repercutir aquest impost als inquilins dels habitatges en lloguer social. Així mateix, s’autoritza que els municipis puguin bonificar l’IBI en immobles d’ús residencial que siguin objecte de lloguer social o a preus assequibles i també a aquells la renda dels quals sigui inferior a la determinada per l’aplicació del sistema estatal d’índexs de preus dels contractes d’habitatge en lloguer.

Es regula també un recàrrec a l’IBI als habitatges desocupats, desenvolupant un recàrrec que ja estava establert en 2002.

11. Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats

En l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats hi haurà un nou supòsit d’exempció aplicable a la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús habitual o permanent.

12. Tanteig i retracte

S’estableix el dret d’adquisició preferent (tanteig i retracte) per administracions públiques en cas de venda conjunta d’un immoble amb arrendaments.

13. Subrogació en cas de defunció d’inquilí

Es “blinda” la possibilitat de subrogació, en cas de defunció de l’inquilí, en favor de determinats perfils vulnerables (menors, discapacitats, majors de 65 anys).