Derogació del Reial decret llei 21/2018 en matèria d’habitatge i lloguer

Derogació del Reial decret llei 21/2018 en matèria d’habitatge i lloguer

Informem que aquest dimarts, 22 de gener de 2019 el Congrés dels Diputats no ha convalidat el Reial decret llei (RDL) 21/2018, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, aprovat el passat 14 de desembre i que va entrar en vigor el dia 19 de desembre, amb la qual cosa s’han confirmat els nostres auguris que la reforma podia fracassar per manca de suport de les forces polítiques (butlletí newscam de 10 de gener de 2019). Hem de dir sobre aquest tema, que és un fracàs complet que es dicti una disposició tan important que afecta a la relació contractual entre les parts, sense tenir la seguretat que la mateixa serà convalidada.

Com a conseqüència d’aquest fet, els contractes que se signin a partir del dimecres, 23 de gener de 2019 restaran sotmesos a les previsions de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, reformada per la Llei 4/2013, sense que els hi sigui d’aplicació el RDL 21/2018 al que hem fet referència. És a dir, pels contractes que es formalitzin a partir del 23 de gener de 2019, seguiran vigents les normes anteriors, com si el RDL no hagués existit mai.

Per altra banda, els contractes que s’hagin signat des del 19 de desembre del 2018 fins al 22 de gener de 2019, els hi continuarà essent d’aplicació el RDL 21/2018. Per tant, la durada mínima del contracte serà de cinc anys més tres de pròrroga tàcita; set anys inicials si l’arrendador és una persona jurídica i pròrroga també de tres anys; la limitació de l’aval addicional al mes de fiança a dues mensualitats i el pagament de les despeses immobiliàries per part de l’arrendador si és una persona jurídica, exempció del pagament d’ITP, etc.

Per a més informació no dubti en contactar amb el nostre Servei Jurídic.

L’IPC (Índex de Preus al Consum) es situa a desembre de 2018 en el 1,2%

L’IPC (Índex de Preus al Consum) es situa a desembre de 2018 en el 1,2%

La majoria de contractes d’arrendament preveuen que la renda de lloguer pactada s’actualitzi anualment d’acord amb algun índex, el més habitual és l’índex general de preus al consum i d’aquesta manera es revalora l’import del lloguer pactat inicialment en el contracte. Posem en el seu coneixement que l’IPC ha tancat el desembre del 2018 en un 1,2%, cinc dècimes inferior al del mes anterior.

Per facilitar aquesta actualització, qualsevol que sigui el període interessat, posem a la seva disposició un enllaç al web de l’Institut Nacional d’Estadística que li permetrà d’obtenir l’import de la renda actualitzada. Tan sols cal introduir l’import de la renda actual i el període que es vol actualitzar i obtindrà immediatament el nou import actualitzat i la variació percentual aplicada.

Càlcul IPC renda lloguer

Si el seu contracte de lloguer preveu un sistema d’actualització diferent a l’aplicació de l’IPC índex general, o té qualsevol altre dubte referent al seu contracte posi’s en contacte amb els nostres serveis jurídics; podem ajudar-lo a fer les actualitzacions corresponents de la renda segons les estipulacions del seu contracte.

La Llei d’Arrendaments Urbans i els principals efectes dels darrers retocs polítics

La Llei d’Arrendaments Urbans i els principals efectes dels darrers retocs polítics

En aquest article, ens fixarem en els aspectes més sensibles dels arrendaments, que són aquells que incideixen sobre la durada dels contractes i el preu.

Pel que fa a la durada, es retorna a la regulació anterior, i els contractes de lloguer retornen a un període de pròrroga obligatòria pels arrendadors de 5 anys -o 7 anys si l’arrendador és persona jurídica-, més uns altres 3 si en finalitzar aquest primer termini les parts no indiquen altra cosa.

Aquesta mesura va encaminada, per una part, a donar més estabilitat als llogaters, ja que el termini vigent fins ara de 3 anys era percebut com a excessivament curt, i, per altra banda, indirectament, l’allargament de la durada tindrà efectes sobre els preus del lloguer. En un període on els preus van a l’alça, retardar les renovacions dels contractes d’alguna manera alenteix les actualitzacions de preu. Les variacions de preu es concreten en el moment de renovar el contracte o de formalitzar-ne un de nou. Quant més llarg és aquest període, més es dilata el procés d’actualització, que en l’actual tendència sempre és a l’alça.

Altres mesures reforcen aquest objectiu de frenar l’escalada de preus; com el fet que en el decurs de la durada del contracte si la renda pactada té la consideració de renda reduïda (aquelles que permeten accedir a algun programa d’ajuts al lloguer), no es pot incrementar el preu més que l’IPC. Similar limitació seria d’aplicació en cas que hi hagi previst repercutir les despeses de la comunitat de veïns, que en cap cas podrien superar un increment del doble de l’IPC. D’alguna manera podem dir que els preus del lloguer queden estabilitzats per a un període de 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, o de 5 anys si el propietari o arrendador és persona física.

La regulació dels preus o de les rendes màximes que demanen especialment els grans municipis han quedat fora de moment d’aquesta regulació; tot i que ja veurem si serà per gaire temps, atès que és un dels aspectes inclosos en el pacte PSOE-Podemos i no sembla que hi hagi cap predisposició a oblidar aquesta qüestió. Cal tenir en compte, per una banda, que aquesta renovació de la LAU, en ser feta per la via del decret-llei, s’ha de presentar a la convalidació o revocació per part del Congrés en un termini màxim de 30 dies. Per altra banda, sembla que Podemos vincula el seu suport a l’aprovació dels Pressupostos Generals de l’Estat a que el govern espanyol prengui mesures dràstiques de regulació del preu dels lloguers. Per tant, restem a l’expectativa de si finalment s’incorporarà certa regulació de les rendes màximes o altrament tota la reforma pot anar enrere per manca de suport de les forces polítiques.

Les garanties addicionals, limitades

En un altre ordre de coses, i per tal de que les condicions de contractació no s’endureixin en excés, s’incorpora una limitació a les garanties addicionals que a vegades s’exigeixen de manera complementària al mes de fiança obligatòria. Aquestes garanties addicionals que es pactin en l’arrendament d’habitatges no poden superar dues mensualitats de renda. Respecte de les despeses relacionades amb la contractació (despeses d’intermediació i de formalització de contracte), aquesta nova regulació preveu que siguin assumides per la part arrendadora si aquesta és una persona jurídica; si la part arrendadora és una persona física, no queda afectada per aquesta disposició i com és habitual en el sector seran ateses per la part arrendatària.

La reforma de la LAU també incideix sobre els costos de la contractació dels arrendaments en relació a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), al qual estan subjectes tots els contractes d’arrendament d’immobles (excepte aquells que porten IVA). A partir d’ara, els contractes d’arrendament d’habitatges seguiran subjectes a l’impost però en queden exempts. Caldrà, doncs, seguir presentant la corresponent autoliquidació però amb import zero. Aquesta exempció no afecta la resta de contractes d’arrendament que siguin d’ús diferent al d’habitatge, o aquells en que l’arrendament de l’immoble no vagi destinat a satisfer la necessitat d’habitatge habitual i permanent.

Aquest és l’escenari actual, en base a l’esmentat Decreto Ley. La incògnita és saber si aquesta reforma es consolidarà; si es veurà complementada amb altres mesures de caire intervencionista sobre els preus, o si finalment decaurà tota la reforma… Tot depèn de l’equilibri de partits. Ara per ara estem en un escenari molt inestable que fa de mal pronosticar el futur.

Miquel Costa. Gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Girona