Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: La custòdia del territori (i 8)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: La custòdia del territori (i 8)

El llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, regula el contracte de custòdia del territori. Aquest fet té transcendència no només pel reconeixement que suposa cap a la custòdia del territori com a filosofia per a la conservació del nostre patrimoni natural, cultural i paisatgístic, sinó perquè és una regulació pionera a Europa i una fita important per al seu desenvolupament.

Es tracta que un terreny o finca rústica que es trobi abandonat, sense optimitzar, amb risc mediambiental… o en altres circumstàncies que aconsellen certa intervenció o cura, es cedeixi a una entitat determinada per a la seva optimització, protecció… La custòdia del territori es pot aplicar en finques o espais d’arreu del territori que tinguin un interès especial per la fauna, la flora, el patrimoni cultural o els paisatges que acullen o que podrien acollir si s’hi apliquessin les mesures adequades. Aquests indrets poden ser forestals, agrícoles, fluvials, marins o fins i tot urbans.

Concretament l’article 623-34 del llibre sisè del Codi civil assenyala que el contracte de custòdia del territori és la cessió temporal de béns immobles a una entitat que, entre les seves finalitats, tingui la custòdia del territori, per tal que hi realitzi activitats d’assessorament, de divulgació, de planificació o de gestió i millorament, amb la finalitat de conservar la biodiversitat, el patrimoni natural i cultural i el paisatge o de fer una gestió sostenible dels recursos naturals.

El contracte es portarà a la pràctica mitjançant pactes voluntaris que acorden les entitats de custòdia del territori i els propietaris dels terrenys a conservar, i que estableixen compromisos per a les dues parts dirigits a mantenir o recuperar el patrimoni natural o cultural de les finques objecte d’aquests pactes.

Aquests contractes de custòdia comporten una col•laboració contínua entre l’entitat i el propietari, amb una durada també pactada, que beneficia les dues parts: a l’entitat, perquè amb els acords contribueix a complir la seva missió; i al propietari, perquè obté suport tècnic i, en alguns casos, recursos econòmics o humans per gestionar la seva finca, a més de reconeixement social i satisfacció personal pel fet de contribuir a conservar la natura i el patrimoni del país.

El principi que presideix la regulació i existència de la custòdia del territori és el benefici de la comunitat, encara que, indubtablement, les actuacions de custòdia seran beneficioses pel propietari i els seus successors, i en conseqüència els esforços dels col·lectius implicats han anat destinats a aconseguir dotar el procés de seguretat jurídica.

Com s’ha dit, la cessionària serà una entitat que té entre les seves finalitats la custòdia del territori, a la qual se cedeix l’ús total o parcial de l’immoble o la gestió, però no el gaudi. En el contracte es descriuran les activitats a realitzar que seran obligatòries i definitòries del contracte.

Ens trobem davant d’una figura pionera en una matèria que acaba de nèixer i d’escasa tradició social i legislativa que pot ser embrionària de futures regulacions.

Aprovat el Reial decret-llei perquè la banca pagui l’IAJD quan es formalitzi una hipoteca

Aprovat el Reial decret-llei perquè la banca pagui l’IAJD quan es formalitzi una hipoteca

El Consell de Ministres del passat 8 de novembre ha aprovat un Reial decret-llei que modifica dos articles de la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats perquè sigui la banca la que pagui aquest tribut i no els ciutadans quan es formalitzi un préstec amb garantia hipotecària. El Govern ha adoptat aquesta mesura després que el Ple de la Sala contenciosa administrativa del Tribunal Suprem decidís el passat 6 de novembre modificar el criteri mantingut en una sentència anterior.

En aquesta sentència, l’Alt Tribunal va defensar que el subjecte passiu de l’impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD) era el prestador, la qual cosa suposava un canvi en la interpretació que s’havia mantingut fins a aquest moment. No obstant això, el Ple del Suprem va aprovar en una ajustada votació tornar al criteri inicial i va determinar que són els ciutadans els qui han d’assumir el pagament de l’impost quan signen un préstec hipotecari.

 
Davant aquests diversos pronunciaments i
per evitar que es generi incertesa i inseguretat jurídica que pugui afectar al mercat hipotecari i als interessos dels consumidors, el Govern ha decidit modificar el Real-Decret legislatiu 1/1993, pel qual s’aprova el text refós de la llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

 
La banca no es podrà deduir l’impost

 
En concret es modifiquen els articles 29 i 45 d’aquesta norma, per determinar que el subjecte passiu de l’impost, quan es tracti d’escriptures de constitució de préstec amb garantia hipotecària, serà el prestador. Així mateix, s’inclou una disposició per la qual es modifica l’article 15 de la Llei sobre l’Impost de Societats per establir que la despesa que suposarà el pagament d’impost sobre Actes Jurídics Documentats estarà considerat com no deduïble per part del prestador.

 
Aquest Reial decret-llei
es va publicar en el Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) del passat 9 de novembre i va entrar en vigor l’endemà. S’aplicarà a les escriptures formalitzades a partir de l’entrada en vigor de la norma.

 
Es declara d’urgència la tramitació parlamentària del projecte de llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari

 
D’altra banda, el Consell de Ministres també va donar el vistiplau al Projecte de Llei Reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari que trasllada la
Directiva 2014/17/UE del Parlament Europeu i del Consell, de 4 de febrer de 2014, sobre els contractes de crèdit celebrats amb els consumidors per a béns immobles d’ús residencial i per la qual es modifiquen les Directives 2008/48/CE i 2013/36/UE i el Reglament (UE) nº 1093/2010.

 
El termini límit per a la transposició de la mateixa va finalitzar el passat 21 de març de 2016, per la qual cosa existeix un procediment d’infracció obert contra Espanya, actualment en fase de demanda davant el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), que està pendent de dictar sentència. Això obliga a agilitar al màxim la tramitació del Projecte, reduint el possible els terminis i tràmits necessaris per a la seva aprovació. En conseqüència, el Consell de Ministres ha acordat declarar d’urgència la tramitació parlamentària en el Senat del Projecte de Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.

La llei catalana contra els desnonaments, vigent després de dos anys de suspensió pel Tribunal Constitucional

La llei catalana contra els desnonaments, vigent després de dos anys de suspensió pel Tribunal Constitucional

En el Consell de Ministres del 2 de novembre s’ha acordat desistir dels recursos d’inconstitucionalitat contra la Llei 24/2015 de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica (que va ser aprovada per unanimitat pel Parlament de Catalunya el 23/7/2015) en allò que es refereix a tres grans eixos. En primer lloc, s’ha recuperat la mediació amb grans tenidors i famílies afectades i poder desplegar-la en la seva màxima intensitat; també s’ha recuperat el reallotjament obligatori per part de grans tenidors a les famílies en risc de ser desnonades i la capacitat per expropiar els habitatges de grans tenidors –no particulars- que els tinguin buits durant més de dos anys.

En aquest sentit, recordem les obligacions que imposa a determinats propietaris en relació als desnonaments per impagament de lloguer.

Abans d’interposar qualsevol demanda judicial d’execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, el demandant ha d’oferir als afectats una proposta de lloguer social, si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpi i que es trobin dins els paràmetres de risc d’exclusió residencial que defineix aquesta llei, la qual cosa ha de comprovar el mateix demandant, que ha de requerir prèviament la informació als afectats, i sempre que es doni un dels dos supòsits següents:

a) Que el demandant sigui persona jurídica que tingui la condició de gran tenidor d’habitatge.

b) Que el demandant sigui persona jurídica que hagi adquirit després del 30 d’abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d’execucions hipotecàries, provinents d’acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari.

S’entén que són grans tenidors d’habitatges les persones jurídiques següents:

a) Les entitats financeres, les filials immobiliàries d’aquestes entitats, els fons d’inversió i les entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d’acord amb la legislació mercantil.

b) Les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d’un grup d’empreses, siguin titulars d’una superfície habitable de més de 1.250m2, amb les excepcions següents:

1r. Els promotors socials a què fan referència les lletres a i b de l’article 51.2 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge.

2n. Les persones jurídiques que tinguin més d’un 15% de la superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.

Es considera que les persones i unitats familiars es troben en situació de risc d’exclusió residencial sempre que tinguin uns ingressos inferiors a 2 vegades l’indicador de renda de suficiència (IRSC), si es tracta de persones que viuen soles, o uns ingressos inferiors a 2,5 vegades l’IRSC, si es tracta d’unitats de convivència, o uns ingressos inferiors a 3 vegades l’IRSC, en cas de persones amb discapacitats o amb gran dependència. En el cas que els ingressos siguin superiors a 1,5 vegades l’IRSC, cal un informe dels serveis socials que acrediti el risc d’exclusió residencial.

Perquè la proposta pugui ésser considerada de lloguer social ha de complir els requisits següents:

a) Ha de fixar rendes que garanteixin que l’esforç pel pagament del lloguer no superi el 10% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si estan per sota del 0,89 de l’indicador de renda de suficiència (IRSC), o el 12% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si estan per sota del 0,95 de l’IRSC, o el 18% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si són iguals o superiors al 0,95 de l’IRSC.

b) Ha d’oferir preferentment l’habitatge afectat pel procediment o, alternativament, un habitatge situat dins el mateix terme municipal, llevat que es disposi d’un informe dels serveis socials municipals que acrediti que el trasllat a un altre terme municipal no ha d’afectar negativament la situació de risc d’exclusió residencial de la unitat familiar.

c) Ha d’ésser per a un període de com a mínim tres anys.