INFOCAM 1810    |   Octubre 2018

INFOCAM 1810 | Octubre 2018

Publicació de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme I Octubre 2018
Numero: 1810  Data: Octubre 2018

Veure PDF complet

Obligació de les comunitats de propietaris de relacionar-se electrònicament amb les administracions públiques: p. 1 i 2
Newscam. Com endollo el meu cotxe elèctric al garatge de la comunitat?: p. 3
Evolució del mercat de lloguer al Maresme: p. 4 i 5
Opinió. La necessària reforma de la Llei d’arrendaments urbans: p. 6 i 7
Formació jurídica. I Congrés de Dret Immobiliari: p. 8

 

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: la compravenda a carta de gràcia (7)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: la compravenda a carta de gràcia (7)

El llibre sisè del Codi civil de Catalunya conserva el contracte de compravenda a carta de gràcia, en virtut del qual el venedor es reserva el dret de redimir quan transmet la cosa. En virtut d’aquest dret, l’alienant  pot readquirir la cosa venuda dins el termini fixat.

S’ha de dir que aquest contracte ha tingut una gran importància, ja que ha acomplert finalitats de garantia. Ara bé, sent cert que això és possible, també ho és que darrera d’aquest contracte s’ha amagat en ocasions un préstec usurer. Sempre s’ha admès la primera possibilitat i els autors catalans l’han considerat lícit sempre que existís preu cert; per això, solament es podia declarar usurari, i, per tant, nul, quan existís un pacte negatiu (no es pot exercitar el dret de redimir fins a una determinada data), o bé, quan existís un preu excessivament mòdic.

Ara bé, no sempre s’ha de considerar que aquest contracte busca finalitats indirectes. Per això, la validesa de la compravenda a carta de gràcia és inqüestionable, i en cas que s’al·legui la seva il·licitud, s’hauran d’examinar les finalitats realment buscades.

El llibre sisè, com hem dit, manté la compravenda a carta de gràcia regulant el dret a redimir com a modalitat de dret d’adquisició preferent de caràcter voluntari.

NOVA REGULACIÓ DEL DRET DE REDIMIR

El venedor transmet la propietat del bé al comprador però en el seu patrimoni subsisteix el dret de redimir, conseqüència i efecte de la compravenda.

A) Legitimació.- Està legitimat per a l’exercici del dret a redimir el venedor i els seus hereus, sempre que el dret de redimir no s’extingeixi amb la mort del titular.

B) Durada.- La durada és la pactada, però no pot superar els vint anys si el bé venut és un immoble, o els tres anys si és un bé moble. En el cas d’immobles, el termini del dret de redimir es pot fixar per la vida d’una o de dues persones determinades existents en el moment de subscriure’s el contracte.

C) L’entrega de la cosa.- Molts cops el venedor continua posseint la cosa venuda a carta de gràcia, si bé per un títol diferent del de propietari que fins aquell moment ostentava. Per això és corrent la inclusió d’un pacte possessori, en virtut del qual, el venedor es constitueix normalment en arrendatari o en posseïdor per un altre títol.

D) Preu de redempció.- Per a obtenir la redempció , el rediment ha de pagar al titular de la propietat:

 El preu fixat per a la redempció en el moment de la venda, que pot ésser diferent del preu d’aquesta. Si no es fixa cap preu per a la redempció, s’entén que aquest és el mateix de la venda.

 Les addicions posteriors al preu el valor dels quals es justifiqui.

– Les despeses de reparació de la cosa, però no pas les de simple conservació, i les despeses útils, estimades en l’augment de valor que hagi experimentat la cosa en el moment de la redempció, les quals no podran excedir en cap cas el 25% del preu fixat per a la redempció.

 Les despeses que hagi ocasionat el contracte de venda a carta de gràcia, inclosos els impostos.

E) Obligacions del comprador.- El comprador d’una cosa a carta de gràcia i els seus successors en la propietat estan obligats a suportar l’exercici del dret de redempció, com a conseqüencia del qual, perdrà la propietat de la cosa venuda i s’haurà de procedir a les oportunes cancel·lacions en el Registre.

F) Adquisició pel rediment.-  Redimida la cosa venuda a carta de gràcia, restarà lliure de càrregues o gravàmens que el comprador li hagués imposat des de la data de la venda, però el preu de la redempció resta afecte, fins on abasti, a l’abonament de tals càrregues o gravàmens.

En el moment de la restitució, el titular de la propietat gravada ha d’indemnitzar el rediment per la disminució de valor que la cosa hagi sofert per causa imputable a ell mateix i als titulars anteriors.

 

Evolució del mercat de lloguer al Maresme

Evolució del mercat de lloguer al Maresme

Periòdicament la Cambra ofereix l’evolució del mercat de lloguer d’habitatges al conjunt de la nostra comarca i a les poblacions amb un nombre més gran de contractes formalitzats, que s’estudia a partir de l’explotació estadística de les fiances dipositades a l’INCASÒL. Aquesta estadística ens permet analitzar el nombre de contractes de lloguer formalitzats i els imports mensuals.

Pel que fa al nombre de contractes de lloguer, trobem que durant l’any 2017 es van formalitzar 9.095 contractes al conjunt del Maresme, essent la quarta comarca de Catalunya en nombre de contractes, per darrere del Barcelonès amb 61.428 contractes, el Vallès Occidental amb 16.146 i el Baix Llobregat amb 11.783. En el primer trimestre del 2018 s’han formalitzat 2.464 contractes a la comarca, això representa un increment del 8,4% respecte al mateix trimestre de l’any anterior i del 2,5% respecte al 4t. trimestre d’aquell any.

L’any 2017 es van formalitzar a Mataró 2.964 contractes, que van representar un increment d’un 4% respecte als signats l’any 2016, que havien estat 2.851. Veiem doncs que la tendència descendent en la contractació d’habitatges de lloguer iniciada a partir del 2013 s’ha frenat amb un augment significatiu de la contractació, fenomen que es manifesta amb claredat al conjunt de la comarca i a Mataró, però no així a les demès poblacions estudiades, on la contractació va seguir registrant una lleugera baixada el 2017.

La renda mitjana mensual s’ha disparat i s’aproxima el pic de preus del 2008. Al conjunt de la comarca l’escalada de preus ha arribat a cotes desconegudes en aquest 1r trimestre de 2018, en què s’ha superat el sostre de 674 euros a què va arribar el lloguer mitjà l’any 2008, situant-se en una mitjana de 681 euros/mes. L’increment del lloguer ha estat generalitzat en tot el territori, encara que amb diferents intensitats. A Mataró els preus s’han disparat un 29,1% des del 2014, a Premià de Mar un 22,8%, a Pineda de Mar un 12,8% i a Calella un 14,7%. L’any passat els lloguers en aquestes ciutats costaven de mitjana, 577, 696, 476 i 490 euros, respectivament.

Aquestes són les xifres oficials en tancar el 2017, però si veiem els resultats del primer trimestre del 2018 s’observa que els preus segueixen pujant a tot arreu. El preu del lloguer d’un pis en aquest primer trimestre  s’ha situat a Mataró en una mitjana de 625 euros, per sobre de la mitjana d’abans de començar la crisi de 2007, que estava en 612 euros. A Premià de Mar, en el primer trimestre d’aquest any s’ha assolit un lloguer mitjà de 720 euros, també molt per sobre del lloguer de 680 euros en què es va situar al començament de la crisi. En canvi, com hem vist, a les poblacions de Pineda i Calella, els augments del lloguer no han estat tan importants i, encara que tenen marge per créixer, no han arribat als nivells del 2007.