La necessària reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans

La necessària reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans

L’última reforma operada de la Llei d’Arrendaments Urbans que regula els contractes entre l’inquilí i el propietari d’un habitatge, va tenir lloc l’any 2013, i el que sorprèn és que es va produir sense que existís cap demanda social que exigís la modificació d’aquesta legislació. La principal modificació va consistir a reduir la durada dels contractes que van passar de cinc a tres anys. A partir dels tres anys, el propietari de l’habitatge podia recuperar el pis o bé arribar a un acord amb el llogater per prorrogar el contracte, la qual cosa permetia, en moltes ocasions, apujar el lloguer sense que el llogater s’hi pogués negar si pretenia seguir en el pis.

Però, ens hem de preguntar per les raons o motius d’aquesta reforma del 2013 quan, com dèiem, no hi havia cap clam que la demanés. Aquesta reforma, tot i que deia que pretenia estabilitzar el mercat de lloguer, en realitat va introduir unes condicions que el van precaritzar adaptant-ss a la perfecció als interessos de les Socimis (societats anònimes cotitzades d’inversió immobiliària), vehicles d’inversió financera que s’articulen sobre actius immobiliaris en règim de lloguer exempts del pagament de l’impost de societats. Les Socimis, pels privilegis fiscals de què gaudien, tenien l’obligació de mantenir la propietat de les inversions immobiliàries durant almenys set anys, però el 2012 el Govern, pressionat pels lobbys dels grans fons d’inversió immobiliària, reforma la legislació sobre les Socimis i redueix la clàusula dels set anys a tan sols tres. D’aquesta manera s’estava preparant el terreny per a un nou cicle d’inversió massiva i d’especulació.

Quedava però una barrera: la Llei obliga a les Socimis a mantenir el 80% dels seus actius en règim de lloguer. S’havia de reduir el termini mínim de cinc anys que establia la Llei d’Arrendaments Urbans. Si a partir de 2012, les Socimis es podien desfer dels seus habitatges passats tres anys, també necessitaven poder desfer-se del llogater passat aquell període de temps. Així, l’any 2013, la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans subordina els drets de l’inquilinat a les necessitats de les Socimis: el que es pretén és afavorir la venda massiva d’habitatges.

Cal observar que la reforma de la LAU de 2013 també modifica el dret d’adquisició preferent del llogater. Quan es venia un habitatge amb un contracte de lloguer vigent, l’inquilí podia exercir el seu dret de tempteig (comprar l’habitatge pel mateix preu que està disposat a pagar per l’habitatge el nou comprador). En la reforma de 2013 es preveu que aquest dret el perd el llogater quan així s’indiqui en el contracte de lloguer.

La conclusió és que ni al Govern d’aleshores ni a les Socimis els interessa el mercat de lloguer, i que la reforma del 2013 anava més enllà del lloguer i ha contribuït als greus problemes actuals en els arrendaments d’habitatges, un dels temes més sensibles que existeixen avui en el nostre país.

Davant una possible reforma o canvis en la legislació dels arrendaments urbans, hem de dir que la considerem absolutament urgent i necessària per adaptar-la a la realitat social i per tal que respongui de forma equilibrada a les necessitats de propietaris i llogaters. S’ha d’establir un marc legislatiu que promogui el lloguer, aconsegueixi que sigui una forma estable i segura d’accés a l’habitatge i incrementi el parc d’habitatges en lloguer per acostar-lo als estàndards europeus.

S’ha d’afrontar la situació social dels arrendaments urbans, que ha de comprendre l’exigència d’una durada més gran de l’arrendament per satisfer la necessitat d’habitatge estable del llogater. La durada mínima garantida per al llogater podria oscil·lar entre 5 i 7 anys, amb possibilitat de pròrrogues automàtiques per 3 anys més. Inclús es pot preveure l’existència de contractes de llarga durada, en els casos en què particulars o inversors, societats immobiliàries, o societats patrimonials, disposin d’immobles per obtenir una rendibilitat i no tinguin necessitat de recuperar-los per al seu ús, sinó que els destinin a tenir uns llogaters de llarga durada, llevat de greus incompliments. Podria tractar-se de contractes d’una durada mínima de 20 anys o vinculats a la vida d’uns determinats llogaters, sense possibilitat de subrogació.

Pel que fa a la renda o lloguer, hauria de ser lliure en tots els casos, però amb possibilitat que l’import sigui el que de forma orientativa indiqui l’administració, incentivant fiscalment l’arrendador quan no se superin els imports de renda recomanada. En aquest sentit, la Generalitat va elaborar l’any passat un índex de rendes per determinar quin és el preu just que s’ha de pagar per un pis. Es tracta d’una eina informativa que, com dèiem, necessita incentius i subvencions perquè sigui efectiva. Pel que fa a les revisions de la renda sempre haurien de ser conforme a l’IPC, sense que fos possible un increment superior.

També és fonamental eliminar la necessitat d’inscriure els contractes d’arrendament al Registre de la Propietat perquè el registre perjudica la seguretat i el dinamisme de l’arrendament i menyscaba els interessos del llogater pels costos que se’n deriven. També perjudica l’arrendador pels inconvenients que genera, en la pràctica, el seu registre i posterior cancel·lació a la finalització del contracte.

En definitiva, les mesures de l’última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans d’ara fa cinc anys han fet més precari el mercat del lloguer mitjançat l’estandardització de contractes de durada insuficient per dotar el domicili familiar de la mínima estabilitat necessària, posant en risc el nucli essencial del dret constitucional a un habitatge digne, que consisteix no només en el dret a accedir a un habitatge, sinó també en el dret de romandre-hi. Les mesures proposades en aquest article podrien suposar una millora substancial en la regulació del lloguer, si bé hem de ser conscients que no poden resoldre per si soles el greu problema de l’accés a l’habitatge que exigeix programar un conjunt de mesures i una inversió en matèria d’habitatge per aconseguir amb celeritat un parc públic d’habitatges de lloguer que exerceixi de contrapès a l’oferta privada.                                                           

Antoni Martí.  Secretari de la Cambra de la Propietat de Mataró