La Unitat de Convivència i Civisme ha atès 307 casos d’ocupació il·legal d’habitatges

La Unitat de Convivència i Civisme ha atès 307 casos d’ocupació il·legal d’habitatges

En el temps que porta funcionant la Unitat de Convivència i Civisme de la Policia Local, és a dir, des del juny de 2017 al juny d’enguany, s’hi han instruït un total de 307 expedients d’ocupació il·legal d’habitatges. Aquesta Unitat, composta per 8 agents i 2 caporals es va posar en marxa a mitjans de l’any passat, per donar resposta a conflictes de convivència i situacions d’inseguretat relacionades amb l’ocupació il·legal de pisos. Des d’aquest servei es vol donar suport i assessorament als ciutadans que es veuen afectats per aquest tipus de situacions, però també es treballa de forma preventiva, sempre que la llei ho permet, per evitar ocupacions il·legals d’habitatges abans que passin. Una situació agreujada per l’acció de les màfies, a la que s’ha intentat posar remei a la ciutat des de diferents fronts.

Des de l’Ajuntament de Mataró es va crear una comissió amb la participació de diferents agents implicats en la situació, entre ells la Cambra de la Propietat, per poder donar una millor resposta a la ciutadania. De fet, la modificació de llei que permetrà actuar amb més rapidesa en casos d’ocupacions il·legals en habitatges de particulars o d’ús social, ja es va reclamar des de Mataró, a través d’una declaració institucional conjunta aprovada per consistori en bloc (amb l’abstenció de la CUP).

Resum sobre les ocupacions des de la creació de la Unitat de Convivència i Civisme

Com dèiem, la Unitat de Convivència i Civisme ha atès 307 casos en el període juny 2017-juny 2018. La mitjana és de 25,5 ocupacions il·legals conegudes per mes. Els barris on hi ha hagut més casos són Cerdanyola amb 91, Rocafonda amb 86 i el Centre amb 60. S’han tramitat en total 87 denúncies penals. S’hi han produït un total de 42 ocupacions en grau de temptativa, gràcies a la feina de la Unitat. El total de persones que han ocupat il·legalment habitatges ha estat de 563, el que representa una mitjana d’1,83 persones per habitatge ocupat. Del total d’ocupacions, en 120 casos s’hi ha produït defraudació d’electricitat. S’observa que el número d’ocupacions il·legals no baixa, però sí que ha baixat en els darrers mesos el nivell de conflictivitat.

Com hem informat en anteriors butlletins, s’acaba de fer efectiva una modificació de la llei d’enjudiciament civil que ha de permetre el desallotjament exprés de pisos ocupats. Amb aquest nou procediment, l’Ajuntament de Mataró podria recuperar fins a 8 pisos ocupats il·legalment dels 265 amb els que compta.

El Tribunal Suprem salva la Plusvàlua municipal

El Tribunal Suprem salva la Plusvàlua municipal

Després de la declaració d’inconstitucionalitat de la normativa de l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU) o Plusvàlua municipal pel Tribunal Constitucional, en Sentència d’11 de maig de 2017, els Jutjats i Tribunals Superiors de Justícia de l’ordre contenciós-administratiu van aplicar criteris propis, arribant a considerar nul·les liquidacions àdhuc en transmissions amb guanys, com és el cas del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya en Sentència dictada el 30 d’octubre de 2017.

No obstant això, la Sala Tercera del Tribunal Suprem, en Sentència de 9 de juliol de 2018, posa fi a aquestes interpretacions en considerar que el Tribunal Constitucional no pretenia anul·lar totes les liquidacions de plusvàlua municipal, ni considerar nuls i inconstitucionals els articles que regulen la normativa de l’impost en tots els casos, sinó tan sols en els supòsits de transmissions en pèrdues.

La principal novetat de la Sentència del Tribunal Suprem és la de considerar que la Sentència del Tribunal Constitucional d’11 de maig de 2017, declara dos tipus d’inconstitucionalitat per als articles 107.1, 107.2.a) i 110,4, de la Llei d’Hisendes Locals (TRLHL), que regulen l’impost de plusvàlua municipal.

D’una banda, la dels articles 107.1 i 107.2.a), que regulen la base imposable de l’impost, ” adolecen sólo de una inconstitucionalidad y nulidad parcial “, i només es produirà quan es gravin situacions en les quals no s’ha produït increment de valor.

D’altra banda, la inconstitucionalitat de l’article 110.4 és total perquè “impide a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existencia de una situación inexpresiva de capacidad económica “, és a dir, aquest article impedia aportar proves per acreditar la inexistència d’increment de valor, enfront del resultat obtingut d’aplicar les normes de l’impost.

És precisament aquesta nul·litat total de l’article 110.4 la que permet que els contribuents puguin aportar un principi de prova de la inexistència d’increment de valor (per exemple, les escriptures). Amb això no aconseguiran evitar que se’ls exigeixi l’impost, sinó traslladar la càrrega de la prova de l’existència de tal increment a l’Administració.

En relació amb la prova de la inexistència d’una plusvàlua real i efectiva obtinguda en la transmissió del terreny, considera el tribunal, en primer lloc, que correspon “ al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido “; en segon terme, que per acreditar que no ha existit la plusvàlua gravada pel IIVTNU “podrá el sujeto pasivo ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla ” (com és, per exemple, la diferència entre el valor d’adquisició i el de transmissió que es reflecteix en les corresponents escriptures públiques); i, en tercer lloc, en fi, que aportada “por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder aplicar los preceptos del TRLHL que el fallo de la STC 59/2017 ha dejado en vigor en caso de plusvalía“.


Com ha de ser l’actuació del contribuent a partir d’ara?

La Sentència del Tribunal Suprem suposarà, per als contribuents, un replantejament de la reclamació o el recurs. El Tribunal Suprem en “ressuscitar” els articles 107.1 i 107.2.a), possibilita l’exigència i liquidació de l’impost en els casos en què existeixi increment de valor, i també quan el contribuent no aporti un indici de prova sobre la inexistència d’increment de valor, o quan, aportat aquest, l’Administració acrediti que el valor del terreny sí que s’ha incrementat.

Ara n’hi haurà prou amb aportar un principi de prova (les simples escriptures, per exemple), per traslladar la càrrega de la prova a l’Ajuntament. Però compte que si aquest justifica l’existència d’increment de valor mitjançant un informe tècnic, la prova amb simples escriptures resultarà del tot punt insuficient.

En la pràctica, per tant, el prudent serà acudir al recurs no només amb les escriptures, sinó també amb una prova pericial.

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: els defectes de conformitat respecte a la superfície de la finca (6)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: els defectes de conformitat respecte a la superfície de la finca (6)

Dins de les especialitats de la compravenda d’immobles, l’article 621-50 del llibre sisè es dedica a la indicació de la superfície de l’immoble venut. Els problemes quant a la cabuda de la finca són susceptibles de ser reconduïts a la noció de manca de conformitat, els efectes de la qual comporten que es puguin exercir qualsevol dels remeis que per defecte de conformitat preveu el mateix llibre sisè (suspensió del pagament del preu, resolució del contracte en cas d’incompliment essencial, reducció del preu i reclamació de danys i perjudicis si n’hi hagués), comptant el comprador amb un termini de 3 anys per accionar contra el venedor.

La regulació sobre indicació de la superfície de l’immoble pretén millorar la regla tradicional i aclarir la distinció entre compravendes segons el mode de determinació del preu, tant si es fa per referència a la cabuda, la mesura o la superfície de l’immoble com si consisteix en una quantitat global. En tot cas, se salva la possibilitat que el contracte estableixi –o que resulti del seu contingut– que les parts s’han volgut apartar de la regla legal, que és clarament dispositiva.

Concretament, el precepte esmentat considera diversos supòsits pel que fa a la indicació de la superfície de l’immoble. Són els següents:

1) Si la compra no depèn de la superfície de les finques venudes, sinó que el preu s’ha fixat globalment per a totes elles, la diferència de cabuda a favor del venedor o del comprador no constitueix manca de conformitat, llevat que de la voluntat de les parts en resulti una altra cosa. El resultat és lògic, ja que la cabuda de la finca no ha estat determinant de la compra.

2) Fora del supòsit anterior, el principi general és que la referència a la superfície o cabuda és indicativa, llevat de pacte en contra. Les diferències en més o en menys no donen lloc a disconformitat, llevat que siguin superiors al 10%. La referència al 10% de diferència de superfície s’aplica sempre, si s’atén a la redacció del precepte, encara que les parts hagin comprat en funció dels límits de la finca.

3) Si el preu es calcula per raó de la cabuda o mesura, una diferència que no sobrepassi el 10% dóna lloc a una modificació proporcional. No és clara quina és la conseqüència jurídica en el cas que la diferència de cabuda sobrepassi el 10%. Encara que no s’indica res, sembla que l’única opció seria el dret de desistiment del comprador.

4) Que la superfície sigui un requisit per a l’ús pactat o habitual a què es destina l’immoble. Si existeix un ús particular o un ús pactat, la cabuda pot influir decisivament en aquest ús (per exemple, la superfície mínima edificable o la unitat mínima de conreu) i, consegüentment resulta en la manca de conformitat, perquè el bé esdevé no idoni per al dit ús.

Publicades les bases d’ajuts a la rehabilitació d’edificis 2018

Publicades les bases d’ajuts a la rehabilitació d’edificis 2018

Les bases reguladores de les subvencions a la rehabilitació ja han estat publicades. La Generalitat de Catalunya ho ha fet recentment (DOGC 8/6/2018) incorporant significatives variacions respecte dels anys anteriors; els ajuts es fan extensius als habitatges unifamiliars, tant els aïllats com els agrupats, i als propietaris d’edificis. En les regulacions anteriors les subvencions estaven encaminades principalment a les comunitats de propietaris.

Un altre canvi significatiu té a veure amb l’antiguitat. Fins al moment, els ajuts de rehabilitació estaven reservats a edificacions d’una gran antiguitat (construccions anteriors al 1981). En la present regulació, les antiguitats requerides són des de 1996 o des de 2007, segons el tipus d’actuació que s’hi hagi de realitzar.

No menys important és la reducció des del 70% fins a l’actual 50% en l’exigència d’acreditar que dins de cada comunitat els habitatges són domicilis habituals.

Es contempla per primera vegada obres subvencionables que es realitzin a l’interior dels habitatges, per unes concretes i determinades actuacions, sempre i quan estiguin en relació a les obres de l’edificació en general.

També podem considerar com a novetat la incorporació com actuació subvencionable de la instal·lació de punts de recarrega de vehicles elèctrics.

Totes aquestes novetats fan que s’eixampli el nombre de supòsits dels edificis que es podran acollir als ajuts: per antiguitat, per tipologia de l’edificació, per les exigències d’ús, etc… Per altra banda, les actuacions no obeeixen a un criteri ampli dels que s’entén per a rehabilitació sinó que se cenyeixen estrictament a uns conceptes molt concrets de millora d’eficiència energètica, mobilitat, patologies estructurals greus, seguretat i accesibilitat.

El termini per presentar sol·licituds és extremadament curt: comprèn des del 26 de juny al 31 de juliol.

Tot seguit fem un resum del tipus d’actuacions que són subvencionables, de les condicions i dels requeriments que exigeix la normativa.

Actuacions
Les subvencions van destinades a una sèrie d’actuacions molt concretes que s’agrupen en tres tipus:

Obres de millora de l’eficiència energètica i sostenibilitat

Obres de conservació

Obres referents a la millora de la seguretat i accessibilitat

Això, sempre que es compleixin un seguit de requisits que es descriuen.

Destinataris:
Són destinataris dels ajuts:
– Les comunitats de propietaris
– Els propietaris d’edificis
– Els propietaris d’habitatges unifamiliars
– Els propietaris d’habitatges unifamiliars agrupats en filera

Requisits de l’immoble:
– Segons la 
tipologia dels edificis

Els ajuts van destinats a immobles residencials col·lectius, habitatges unifamiliars i als unifamiliars agrupats en filera.

Antiguitat requerida als edificis:

Per les obres de conservació estructurals (façanes, forjats, cantell de balcons i instal·lacions comunitàries) podran optar-hi els edificis finalitzats amb anterioritat al 1996.

Per les obres de millora de l’eficiència energètica i sostenibilitat i les de conservació amb millora d’aïllament tèrmic i/o acústic (terrats, patis, façanes…) podran optar-hi els edificis acabats amb posterioritat a l’any 2007.

Per les obres d’accessibilitat i millora de la seguretat, no es requereix a l’edifici cap antiguitat.

Destí de les edificacions:

Edificis plurifamiliars:

  • El 70% de l’edificació ha de ser d’ús residencial (s’exclou la planta baixa dels còmputs, si no és habitatge, i les plantes soterrànies)
  • El 50% dels habitatges han d’estar destinats a domicili habitual dels seus propietaris o arrendataris

Els edificis unifamiliars han de ser la residència habitual dels seus propietaris o arrendataris.

Requeriments a aportar amb la sol·licitud:
Cal aportar l’informe d’Avaluació de l’Edifici que acrediti la necessitat de l’actuació de rehabilitació.
– IITE (informe d’inspecció tècnica de l’edifici)
– CEE ( Certificat d’Eficiència Energètica )

 

MILLORA DE L’EFICIÈNCIA ENERGÈTICA I DE LA SOSTENIBILITAT

Es contemplen els següents tipus d’actuacions subvencionables:

a) Millora de l’envolupant tèrmic de l’edifici per a reduir la demanda energètica en cobertes, façanes i plantes baixes (aïllament tèrmic, substitució de fusteries, vidres, envidriament de terrasses, dispositius bioclimàtics i d’ombra…)
b) Instal·lació de nous sistemes de calefacció, refrigeració, aigua calenta i ventilació. Substitució d’equips de calor/fred, instal·lació de comptadors sistemes de control, dispositius de recuperació d’energies residuals, refredament gratuït per aire exterior i recuperació de calor de l’aire de renovació
c) Instal·lació d’equips d’energia renovable solar, fotovoltaica, biomassa o geotèrmia (panells solars, solucions d’aerotèrmica per aigua calenta o per climatització)
d) Millora de l’eficiència energètica d’ascensors o de la il·luminació comunitària 
(substitució per LEDS)
e) Estalvi d’aigua, separació de xarxes de sanejament, reutilització d’aigües
f) Mesures de millora de separació de residus
g) Mesures de millora de protecció contra el soroll
h) Millores de foment de mobilitat sostenible 
(punts de recàrrega de vehicles elèctrics)
i) Instal·lació de façanes o cobertes vegetals
j) Sistemes de domòtica i/o sensorials

  • Les actuacions a), b), c), i d), requereixen que s’assoleixi una important reducció de la demanda energètica, que ha d’estar entre el 20 i el 35%, segons la zona climàtica
  • Als habitatges unifamiliars aïllats o agrupats, els són aplicables les actuacions descrites en els apartats a), b),c), i g)
  • Seran subvencionables les actuacions que es realitzin a l’interior dels habitatges sempre que estiguin vinculades a l’execució d’una actuació global a l’edifici

Subvenció per a aquestes actuacions:

  • El 40% del pressupost protegible
  • Com a màxim 3.000 € per habitatge i 20 € per m2 de local

 

OBRES DE CONSERVACIÓ

  • Requereixen disposar de l’IITE que qualifiqui d’importants, greus o molt greus, les deficiències detectades

Es contemplen, tres menes d’actuacions:
a) Relatives a estructures o cimentacions (fonaments, estructura, cantells de balcons i les instal·lacions)
b) Instal·lacions comunitàries (electricitat, fontaneria, gas, sanejament, telecomunicacions)

Subvenció per a aquestes actuacions:

  • El 40% del pressupost protegible
  • Com a màxim 3.000 € per habitatge i 20 € per m2 de local)

c) Relatives a cobertes, façanes, mitgeres

Només subvencionables si suposen una millora de l’aïllament tèrmic/o acústics i comporten una modificació de la secció constructiva de l‘element de tancament.

Subvenció per a aquestes actuacions:

  • El 30% del pressupost protegible
  • Com a màxim 3.000 € per habitatge i 20 € per m2 de local

 

ACTUACIONS EN SEGURETAT I ACCESSIBILITAT

Aquestes actuacions no requereixen que l’IITE presenti deficiències.

Es contemplen els següents tipus d’actuacions subvencionables:
a) Instal·lacions o modificacions d’ascensors, remuntadors, altres dispositius d’accessibilitat, formació de rampes
b) Instal·lació senyals sonors o lluminoses d’avís
c) Videoporters
d) Instal·lacions de domòtica per afavorir l’autonomia per a persones grans o amb discapacitats
e) Altres actuacions que millorin els paràmetres establerts en seguretat d’utilització i accessibilitat

Subvenció per a aquestes actuacions:

  • El 40% del pressupost protegible
  • Com a màxim 4.000 € per habitatge i 40 € per m2 de local

Terminis d’execució de les obres:

  • S’han de començar en el termini de 8 mesos des de la concessió de la subvenció (es pot demanar una pròrroga d’un màxim de 4 mesos)
  • S’ha de comunicar a l’AHC l’inici d’obres en un mes des de l’inici
  • S’han d’executar en 24 mesos (es pot demanar pròrroga)

Costos subvencionables

  • Cost d’execució de les obres
  • Honoraris dels professionals que intervenen a l’obra, redacció de projectes més els costos de la diagnosi i estudis previs (IAE, ITE, CEE), informes tècnics i certificats
  • Els costos de la tramitació administrativa
  • Les despeses generals de gestió

Costos no subvencionables

Impostos (IVA, ICIO), taxes i altres tributs referits a l’obra o als professionals

Altres aspectes a considerar:

  • L’import de les subvencions es pot Incrementar en 1.000 € per habitatge i 10 € m2 de local, en edificis de tipologia residencial col·lectiva i habitatges unifamiliars declarats d’interès cultural
  • Les subvencions per diverses actuacions són compatibles
  • La quantia màxima de subvenció per habitatge no pot superar els 14.000 €