Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: alerta a la compravenda amb lesió en el preu (5)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: alerta a la compravenda amb lesió en el preu (5)

La possibilitat de comprar un bé immoble a un particular a un preu molt assequible pot semblar una bona oportunitat. D’aquesta manera, pot ser que algú s’aprofiti de la manca de coneixement del preu de mercat d’un pis per part del seu venedor per comprar-lo a un preu molt atractiu (imaginem-nos, per exemple, que algú compra un pis per 60.000 euros, tot i estar valorat en 150.000).

Aquesta operació, però, no resta exempta de riscos, ja que la legislació catalana protegeix el venedor garantint que l’operació de compravenda no lesioni els seus interessos. En efecte, l’article 621-46 del Codi civil de Catalunya estableix que “el contracte de compravenda i els altres de caràcter onerós es poden rescindir si la part perjudicada prova que, en el moment de la conclusió del contracte, el valor de mercat de la prestació que rep és inferior a la meitat del valor de mercat de la prestació que fa”. Es preveu la rescissió de contractes de compravenda i altres de caràcter onerós sobre tota mena de béns patrimonials. És en aquest punt on rau la novetat, ja que abans el remei rescissori es reservava solament als béns immobles, mentre que ara s’amplia i té en compte també els béns mobles i la resta de béns patrimonials.

En el cas de béns immobles, aquest precepte s’aplica en vendes per un preu inferior de més de la meitat del preu just o de mercat (comparat amb qualsevol venda de bé immoble de les mateixes característiques o anàlogues realitzada a la mateixa localitat i a les mateixes dates). Aquestes compravendes es formalitzen sovint aprofitant la situació apressant, desesperada, dels venedors. A diferència del dret espanyol, aquestes compravendes a Catalunya poden ser rescindides per lesió en el preu. Això es deu al fet que a Catalunya encara roman una institució heretada del dret romà, la rescissió per laesio ultra dimidium (més de la meitat del preu). L’acció de rescissió del contracte per laesio ultra dimidium té una naturalesa jurídica objectiva, per tant, independent d’altres tipus de consideracions o circumstàncies de naturalesa subjectiva, com poden ser els vicis de consentiment que hagin condicionat la manifestació de voluntat. La raó de ser d’aquesta rescissió de naturalesa objectiva és fer prevaler el just equilibri contractual, l’equivalència de prestacions i la clara manifestació del principi d’equitat enfront de postulats d’economia liberal on no s’exigeix un preu just en les vendes.

L’acció de rescissió del contracte per lesió en més de la meitat caduca en el termini de quatre anys, a comptar de la conclusió del contracte, i no és renunciable en aquest moment. La rescissió només pot ser evitada per mitjà del pagament amb diners del valor total de la prestació, amb els interessos legals, a comptar de la conclusió del contracte.

Aprovada la llei de desnonament exprés dels ocupes il•legals

Aprovada la llei de desnonament exprés dels ocupes il•legals

El passat 24 d’abril, la Comissió de Justícia del Congrés ha aprovat la proposició de llei que modifica la Llei d’Enjudiciament Civil per tal d’accelerar el procés per a la fi de l’ocupació il•legal d’un habitatge. Un cop aprovat a la Comissió de Justícia, el text de la proposició de llei es remet al Senat, on previsiblement s’aprovarà. Les Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya veuen ateses les seves propostes d’agilitar les mesures per aconseguir un ràpid desallotjament dels habitatges il•legalment ocupats que durant anys han vingut sol•licitant als diversos grups parlamentaris.

Lourdes Ciuró, del PdeCat, ponent de la norma, assegura que “busca protegir els habitatges de persones físiques, d’institucions públiques i d’ONG”. Insisteix que no inclou els habitatges dels grans tenidors, com els fons voltor o les entitats financeres. “No es pot aplicar en cap cas a persones que deixen de pagar la quota de lloguer o la quota hipotecària”, ha incidit Ciuró a la Comissió, sinó que va contra les màfies que okupen vivendes alienes.

Fins ara, tant si es recorria a la via penal com a la civil, els tràmits per fer fora els “okupes” podien allargar-se fins a dos anys i, en canvi, ara es podrà desnonar en dos mesos, si bé la posada en marxa d’aquesta iniciativa ha de venir acompanyada de mitjans materials i personals als Jutjats perquè aquestes mesures siguin eficients.

La proposta finalment aprovada obre la porta a demanar la immediata recuperació de la plena possessió d’un habitatge o part d’ell sempre que s’hagin vist privat d’ell sense el seu consentiment “les persones físiques propietàries d’habitatge, entitats sense ànim de lucre i “entitats públiques propietàries o posseïdores legítimes d’habitatge social “.

En aquests casos, es traslladarà un avís als ocupants, extensible a aquells que en aquest moment no es troben en l’habitatge. Des de llavors, s’exigirà a aquests ocupants que justifiquin la situació de possessió. Davant d’això, “exclusivament” podran fonamentar la seva oposició a la demanda en “l’existència de títol suficient per a posseir l’habitatge o en la manca de títol per part del demandant”.

En cas de no aportar-se justificació suficient, el tribunal ha d’ordenar mitjançant interlocutòria el lliurament immediat de la possessió de l’habitatge. Contra aquesta interlocutòria, diu la llei, “no es pot interposar cap recurs i es durà a efecte contra qualsevol dels ocupants que estiguin en aquest moment en l’habitatge”.

Així mateix, també s’ha de dictar sentència “immediatament” en cas que el demandat no contestés al requeriment en el termini previst de cinc dies. La llei, a més, possibilita l’execució, si així ho sol•licités el demandant, sense la necessitat que transcorri el termini de 20 dies previst a la Llei d’enjudiciament civil.

La llei també contempla la comunicació “als serveis públics competents en matèria de política social” en diferents fases del procés “si procedís la seva actuació”, encara que no d’ofici sinó un cop s’obtingués consentiment dels “interessats”. La primera d’elles, en cas de identificar-se als ocupants en efectuar la notificació de la demanda, en acordar el lliurament de la possessió de l’habitatge i el desallotjament i també quan es fixi la data per executar el desnonament. En acordar el lliurament de la possessió, es fixa un termini de set dies perquè aquests serveis públics puguin “adoptar les mesures de protecció que en el seu cas siguin procedents”.