Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: regulació de les arres (3)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: regulació de les arres (3)

Hem dit en anteriors butlletins que la Llei del llibre sisè busca la transparència i això es fa evident en la nova regulació de les arres. Les arres han estat sempre un tema polèmic en el contracte de compravenda, donant lloc a un munt de conflictes i a una copiosa jurisprudència. La nova Llei pretén minorar el conflicte i evitar la falta de coincidència entre allò volgut i els pactes.

En primer lloc, cal saber que hi ha tres tipus d’arres:

· Arres penitencials: són aquelles que autoritzen qualsevol de les dues parts a deslligar-se lícitament del compliment del contracte, perdent-les el comprador si aquest se’n penedeix o havent-les de retornar doblades el venedor si aquest en desisteix.

· Arres confirmatòries: corresponen al lliurament d’una quantitat de diners, com a part proporcional del preu total d’una compravenda, que serveix per confirmar el contracte. Si una de les parts es fa enrere, la part contrària podrà escollir entre exigir el compliment del contracte o exigir la resolució de l’obligació. En aquest cas, la part perjudicada pot exigir una indemnització pels danys i perjudicis ocasionats.

· Arres penals: funcionen com les arres confirmatòries, però al mateix temps predeterminen la indemnització en cas d’incompliment del contracte.

La importància de conèixer els tres tipus d’arres rau en les diferents conseqüències derivades de la signatura d’unes o altres, conseqüències que vindran determinades fonamentalment pel contingut de la seva redacció. D’altra banda, el fet que en un contracte es parli d’arres penitencials no pressuposa que les arres hagin de tenir aquesta condició. La nova Llei ha introduït la novetat següent en la regulació de les arres penitencials:

Si es desitja que el desistiment del venedor comporti el pagament del doble del preu lliurat i/o que el desistiment del comprador suposi la pèrdua de la quantitat lliurada, això s’haurà de pactar de forma expressa. En cas contrari, tota quantitat lliurada com a arres es considerarà a compte del preu (arres confirmatòries o penals, segons quina sigui la redacció). Així doncs, les arres penitencials hauran de ser pactades de forma expressa.

Atents, per tant, a l’hora de signar un contracte d’arres, ja que davant la diversitat reconeguda, a falta d’indicació expressa en els contractes, el lliurament d’arres té una funció purament confirmatòria o de pagament d’una part del preu final.

Finalment, una de les grans novetats pel que fa a les arres penitencials és la possibilitat de constituir-ne dipòsit notarial i inscriure-les per un termini de fins a 6 mesos en el Registre de la Propietat, quedant així l’immoble afecte a la seva devolució, arribat el cas.

IVA suportat per les comunitats de propietaris

IVA suportat per les comunitats de propietaris

La Subdirecció General d’Impostos sobre el Consum ha emès una consulta sobre l’IVA suportat per les comunitats de propietaris i la seva possible deducció per part dels comuners.

Aquesta consulta, un cop analitzada la legislació i tenint en compte la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea del 2005, manté el criteri establert des del 2006, que estableix que:

Els membres d’una comunitat de propietaris, que per si mateixa no té la condició d’empresari o professional, que sí tinguin aquesta condició podran deduir les quotes suportades per les adquisicions de béns i serveis efectuades a través de l’esmentada comunitat, per la qual cosa hauran d’estar en possessió d’un duplicat de la factura expedida al seu nom, tot i que no hi constin els percentatges de base imposable i quota tributària que els corresponguin en funció de la seva participació en la comunitat. Aquests percentatges es podran acreditar mitjançant altres tipus de documents (escriptura de divisió horitzontal i obra nova, estatuts de la comunitat, etc.).

No obstant això, la consulta afegeix un punt molt significatiu, que simplifica els requisits i facilita la deducció per part del comuner:

Addicionalment i a aquests efectes, serà vàlid igualment que els comuners estiguin en possessió d’una còpia de la factura original emesa a nom de la comunitat i que aquesta còpia sigui certificada o diligenciada per l’administrador de l’esmentada comunitat de propietaris.

Per tant, es facilita la possibilitat de deducció per part dels comuners que siguin empresaris i es faculta els administradors de finques per certificar o diligenciar les factures de la comunitat a aquest efecte.