INFOCAM 1802    |   Febrer 2018

INFOCAM 1802 | Febrer 2018

Publicació de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme I Febrer 2018
Numero: 1802  Data: Febrer 2018


Veure PDF complet

El desnonament exprés no funciona: p. 1 i 2
Jurisprudència: El Tribunal Suprem decideix a favor dels bancs en els casos d’hipoteques amb IRPH: p. 3
Evolució del mercat de lloguer al Maresme: p. 4 i 5
Actuacions de la Cambra: p. 6 i 7
Eficiència energètica: Els electrodomèstics, aliats de l’estalvi: p.8

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: el contracte de compravenda (2)

Novetats del llibre sisè del Codi civil de Catalunya: el contracte de compravenda (2)

En el nou llibre sisè del Codi civil de Catalunya destaca, sens dubte, la nova regulació que es fa del contracte de compravenda, amb un enfocament més modern, tenint en compte que fins ara la regulació general venia donada pel Codi civil espanyol de 1889 i el Codi de comerç espanyol de 1885.

De fet, la norma integra en una sola regulació tant la compravenda general com la compravenda de consum. Entre les novetats, cal destacar la possible consideració d’una persona jurídica com a consumidor; la regulació del deure d’informació per incrementar la transparència contractual; la conformitat amb allò adquirit contractualment; els nous terminis per reclamar la no-conformitat i la resolució; la regulació de l’avantatge injust per evitar situacions d’abusos, i algunes especialitats en matèria de compravenda immobiliària; aspectes, tots ells, que tractarem en aquest i en altres articles.

En la definició del contracte de compravenda es remarca la seva naturalesa de contracte obligatori, segons el qual el venedor s’obliga a lliurar el bé, i el comprador, a pagar el preu, però sobretot es destaquen dos trets bàsics del dret de la compravenda: el bé ha d’ésser conforme al contracte, i el venedor i el comprador s’obliguen, respectivament, a transmetre la titularitat del dret i a rebre el bé.

El bé entregat ha de ser conforme al contracte. El nou concepte de “conformitat”, extret de normes europees, pretén aconseguir que allò entregat correspongui a allò pactat, però no només en virtut del contracte, sinó també en virtut dels criteris proposats per llei en relació amb quantitat, qualitat, tipus, ús habitual, empaquetatge o subministrament d’accessoris i instruccions, entre d’altres. S’exclou la responsabilitat del venedor per manca de conformitat si el comprador la coneix o no la pot ignorar fonamentadament, tot limitant-ne estrictament l’exoneració a la compravenda de consum, en què s’estableix que “el venedor respon sempre de la manca de conformitat, llevat que el comprador la conegués i l’hagués acceptada expressament”.

Sota el principi de conservació del contracte, i en estreta vinculació amb la conformitat del bé, el llibre sisè unifica els remeis d’ambdues parts per al cas d’incompliment o compliment imperfecte o defectuós. S’estableixen una sèrie de possibilitats que, en interès del contracte i del tràfic jurídic, permeten al venedor corregir una manca de conformitat una vegada assabentat d’aquesta, si bé aquesta possibilitat es contrapesa amb fortes facultats del comprador de rebutjar la correcció si té motius raonables per fer-ho o l’incompliment és essencial.

Es fixa un termini de tres anys per a l’extinció dels remeis. Aquest termini comença a comptar en el moment que s’haguessin pogut exercir les accions o pretensions de la part, llevat del cas de manca de conformitat, en què es considera que el còmput s’inicia en el moment que el comprador coneixia (o podia conèixer) la manca de conformitat.

El nou llibre del Codi civil de Catalunya estableix la no-necessitat de fixar el preu inicialment al contracte, la qual cosa suposa també una gran novetat i un intent del legislador català a favor de la conservació del contracte per a aquells casos on no es pugui determinar el preu, com podrien ser els contractes verbals o en cas de desacord entre les parts. Si el contracte conclòs no determina el preu ni estableix els mitjans per determinar-lo, s’entén que el preu és el generalment cobrat en circumstàncies comparables.

Possiblement, com a conseqüència de la influència de la compravenda de consum sobre la compravenda general, el llibre sisè introdueix un deure d’informació en benefici del comprador: el venedor, abans de la conclusió del contracte, haurà de facilitar al comprador la informació rellevant sobre les característiques del bé, tenint en compte els coneixements de les parts, les exigències que resultin de la bona fe i l’honradesa dels tractes.

Sobre les especialitats de la compravenda d’immobles, sinclou una nova regulació tendent a protegir la part que requereix de finançament d’un tercer per celebrar un contracte, tot establint que “Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, llevat de pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment, en el termini pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament o a acceptar la subrogació del comprador en la hipoteca que grava l’immoble, llevat que la denegació es derivi de la negligència del comprador”.

En la compravenda d’immobles solament podrà no pertocar a la conformitat quan la diferència quant a superfície o mesura sigui superior al 10%. Una diferència, doncs, de menys del 10%, quan el preu sigui fixat sobre la base de la superfície de l’immoble, no donarà lloc a una modificació proporcional d’aquest.

En els contractes amb pagament del preu ajornat s’estableix el pacte de condició resolutòria per al cas que el comprador no pagui la part del preu, regulació innovadora de la que informarem en propers butlletins.